תוספת חדר על הגג - כדאי?

[iwrinc]

יש לי דירת 3 חדרים באשדוד, בקומה עליונה של בניין רב קומות.
להבנתי, יש לי זכויות בנייה על הגג, ואני שוקל לבנות שם חדר נוסף - כאשר המטרה היא להשביח את הנכס לפני מכירתו.
אבל לפני שאני נכנס לפרויקט הזה, הייתי רוצה להבין בכמה זה עשוי להעלות את ערך הדירה.
נניח שכיום מחיר הדירה הזאת - בסביבות 1.6 מ' (הערכה מאוד גסה ומשוערת). בכמה לדעתכם תוספת כזו עשויה להעלות את המחיר? עד כמה זה תלוי בגודל החדר (20--40 מ"ר)?

אשמח לעצות המומחים .

 

[יזם]

קודם תבדוק אם באישור זכויות שלך/תקנון צו בית משותף הדירה שלך מוצמדת לגג ואם כתוב משהו על זה בתקנון.
אם לא, אתה מחוייב להחתים 75% מהדיירים בבניין שיאשרו לך עם תעודת זהות וחתימה.
בניית חדר אחרי רווח יזמי זה סביבות ה-120,000₪, ההשבחה תעלה אם תוסיף שירוקלחת וכ"ו, דופלקס בשיכון בדר"כ שווה 4 חדרים רגילים.

 

[iwrinc]

כשרכשנו את הדירה, הבעלים הקודמים אמרו שיש זכויות, וגם יש שכנים שבנו על הגג בזמנו.
אז אני מניח שמבחינת הזכויות הכל בסדר.

120K - זה כולל תוכנית אדריכלית, היתרים וכו'? גם אם אבנה בבנייה קלה?

ועדיין, השאלה העיקרית היא בכמה זה עשוי לייקר את דירה, באחוזים?

 

[yossik]

כשרכשנו את הדירה, הבעלים הקודמים אמרו שיש זכויות,

אז אמרו.
האם יש רישום בטאבו ו/או פרוטוקול ועד הבית שמאשר את מה שאמרו?

 

[iwrinc]

אז אמרו.
האם יש רישום בטאבו ו/או פרוטוקול ועד הבית שמאשר את מה שאמרו?

אני עוד לא יודע, עדיין לא ערכתי את כל הבדיקה הזאת לעומק...

מה שמעניין אותי כרגע, זה בכמה אחוזים תוספת כזאת תעלה את מחיר הדירה. לפי זה אחליט אם בא לי בכלל להיכנס לסיפור הזה.

 

[Zorg]

אני עוד לא יודע, עדיין לא ערכתי את כל הבדיקה הזאת לעומק...

בסך הכל צריך להוציא תיק בנין וטאבו . בדרך כלל אפשר דרך האתר של העיריה והאתר של הטאבו. עבודה של כמה דקות וכמה עשרות שקלים.

אחרי שתדע כמה אתה יכול להוסיף, אם בכלל, תוכל לחשב עלות ורווח.

 

[iwrinc]

בסך הכל צריך להוציא תיק בנין וטאבו . בדרך כלל אפשר דרך האתר של העיריה והאתר של הטאבו. עבודה של כמה דקות וכמה עשרות שקלים.

אחרי שתדע כמה אתה יכול להוסיף, אם בכלל, תוכל לחשב עלות ורווח.

הוצאתי נסח טאבו של הדירה, נסח מרוכז של הבניין וגם את תיק הבניין -- בשום מקום אין התייחסות לגג...
זה אומר שאין זכויות?
או שצריך לחפש במקום אחר?

כמו שאמרתי, שכנים כן בנו שם חדר...

 

[הורדוס]

כשרכשנו את הדירה, הבעלים הקודמים אמרו שיש זכויות, וגם יש שכנים שבנו על הגג בזמנו.
אז אני מניח שמבחינת הזכויות הכל בסדר.

זה שהשכנים בנו לא אומר שהם בנו בצורה חוקית.

 

[Zorg]

הבעיה שלך היא שזה לא כל כך משנה שהשכנים בנו. להם יכולה היתה להיות הצמדה של הגג או הסכם בין השכנים על חלוקת הרכוש המשותף.

אולי תשאל אותם ?

 

[חתול לילה]

הוצאתי נסח טאבו של הדירה, נסח מרוכז של הבניין וגם את תיק הבניין -- בשום מקום אין התייחסות לגג...
זה אומר שאין זכויות?

עד כמה שאני יודע, ברירת המחדל היא שהגג הוא רכוש משותף.

 

[פטל ואוכמניות]

מניסיון אישי: אפשר לשאול, אפשר לבדוק, אבל לא לבצע בנייה לא חוקית וגם עדיף לא להסתבך עם שכנים אפילו אם החוק לצידך.

ואם וכאשר. תיקח בחשבון שבנייה על הגג (נניח שהוא שלך) עשויה לגרום לנזק לדירות הקומה העליונה וזה כמובן ינקוף לרעתך.

 

[אורי ג.]

יש לי דירת 3 חדרים באשדוד, בקומה עליונה של בניין רב קומות.

יש לך ממ"ד בדירה?
אגב אין שום סיכוי שדבר כזה יעלה לך 120K, מעריך שלפחות פי 3 מזה, סביר להניח שהרבה יותר.
הייתי מתחיל מבדיקה יותר פשוטה (בדיקה זה לא לשאול שכנים), למי שייך הגג מעל דירתך והאם זכויות בנייה מוצמדות לדירה שלך.
אם השכנים בנו זה בדרך כלל סימן טוב, בהנחה וביצעו זאת בצורה חוקית.


וכן, ברור שזה מוסיף ערך לדירתך, סביר להניח שיותר מעלות הפרוייקט.

 

[iwrinc]

ש לך ממ"ד בדירה?

לא.

אגב אין שום סיכוי שדבר כזה יעלה לך 120K, מעריך שלפחות פי 3 מזה, סביר להניח שהרבה יותר.

קראתי קצת באינטרנט על בנייה קלה ודיברתי עם קבלן, ואם הבנתי נכון, הבנייה עצמה עולה בסביבות 30K + קרמיקה וכל מה שצריך להתקין בפנים (בהנחה שמדובר בשטח של כ-20-25 מ"ר). בנוסף, עולה 70-80K ש"ח להוציא תוכנית אדריכלית והיתרים.
האם אני טועה?

הייתי מתחיל מבדיקה יותר פשוטה (בדיקה זה לא לשאול שכנים), למי שייך הגג מעל דירתך והאם זכויות בנייה מוצמדות לדירה שלך.

הוצאתי עכשיו נסח טאבו רגיל ומרוכז -- לא רואה שם שום אזכור לגבי הגג .
איך בודקים למי הוא שייך? צריך לפנות לעירייה?

תודה!

 

[אורי ג.]

לא.

אז יחייבו אותך לבנות ממ"ד או חדר מוגן.

קראתי קצת באינטרנט על בנייה קלה ודיברתי עם קבלן, ואם הבנתי נכון, הבנייה עצמה עולה בסביבות 30K + קרמיקה וכל מה שצריך להתקין בפנים (בהנחה שמדובר בשטח של כ-20-25 מ"ר). בנוסף, עולה 70-80K ש"ח להוציא תוכנית אדריכלית והיתרים.

לא יודע מה הבנת אבל אתה והקבלן טועים.

הוצאתי עכשיו נסח טאבו רגיל ומרוכז -- לא רואה שם שום אזכור לגבי הגג .
איך בודקים למי הוא שייך? צריך לפנות לעירייה?

תוציא מהטאבו תשריט בית משותף ותקנון, שם כתוב הכל.

 

[חיפאי]

קראתי קצת באינטרנט על בנייה קלה ודיברתי עם קבלן, ואם הבנתי נכון, הבנייה עצמה עולה בסביבות 30K

אולי צריף מט לנפול. אני סגרתי חדר בתוך הבית שלי וזה עלה 30 אלף. תחליף קבלן. לא הייתי הולך עם מישהו שנותן מחיר זול ולא מציאותי.

 

[הורדוס]

לא.

קראתי קצת באינטרנט על בנייה קלה ודיברתי עם קבלן, ואם הבנתי נכון, הבנייה עצמה עולה בסביבות 30K + קרמיקה וכל מה שצריך להתקין בפנים (בהנחה שמדובר בשטח של כ-20-25 מ"ר). בנוסף, עולה 70-80K ש"ח להוציא תוכנית אדריכלית והיתרים.
האם אני טועה?

*הבנייה עצמה* כלומר ארבע קירות וגג מלוח מבודד בעובי 5 ס"מ.
לא כולל חשמל, ריצוץ, קירות גבס, שליכטה מבחוץ, חלונות, מדרגות, חשמל, תאורה, עוד כמה דברים שלא זכרתי, היטל השבחה ואת התכניות וההיתרים שהזכרת.

גם אם הגג לא מוצמד לדירה שלך זה אפשרי, במידה ויש עוד שטח סביב הבניין אשר שייך לחלקה שלכם אפשר לערוך הסכם עם שאר הדיירים שהם מקבלים זכויות בשטח למטה ואתה יכול לבנות על הגג, זה משהו שעושים, זה דורש הרבה בירוקרטיה ויחסים טובים עם השכנים אבל שווה הרבה כסף, האישור לבנות מעלה את שווי הדירה גם בלי הבנייה עצמה.

 

[אורי ג.]

לא כולל חשמל, ריצוץ, קירות גבס, שליכטה מבחוץ, חלונות, מדרגות, חשמל, תאורה, עוד כמה דברים שלא זכרתי, היטל השבחה ואת התכניות וההיתרים שהזכרת.

בדרך כלל רוצים גם חדר רחצה למעלה אז תוסיף:
צנרת מים + ביוב
איטום
כלים סניטריים
חיתוך תקרה בדיסק עם ריסוק ופינוי השאריות + כיסוי כל הבית
אדריכל
קונסטרוקטור
מודד מוסמך
תקשורת
ויטרינת יציאה לגג
חשמל ותאורה בגג
החלפת/שיפור מעקה גג
איטום חדש לגג
ריצוף הגג
הזזת דוד ו/או ומיזוג לגג העליון החדש
מיזוג לחדר החדש
אגרות בנייה
שיפור מיגון (פנל מבודד ממש לא מספיק) + אישור הג"א
צבע
תיקון טאבו ותשריט בית משותף
אם אין מספיק חשמל בבית אז הגדלת חיבור מול חברת חשמל
מע"מ
עלויות מימון

אופציונלי אבל מומלץ:
פרגולה
הצללה לחלונות + רשתות
צמחייה
נקודת גז
מחשב השקיה + נקודת מים בגג

 

[יזם]

להלן דוגמה אחת מיני מאות לקומבינות בנייה חוקיות ומכוערות, סתם בשביל הפרוטוקול

 

[Redroze]

בדרך כלל רוצים גם חדר רחצה למעלה אז תוסיף:
צנרת מים + ביוב
איטום
כלים סניטריים
חיתוך תקרה בדיסק עם ריסוק ופינוי השאריות + כיסוי כל הבית
אדריכל
קונסטרוקטור
מודד מוסמך
תקשורת
ויטרינת יציאה לגג
חשמל ותאורה בגג
החלפת/שיפור מעקה גג
איטום חדש לגג
ריצוף הגג
הזזת דוד ו/או ומיזוג לגג העליון החדש
מיזוג לחדר החדש
אגרות בנייה
שיפור מיגון (פנל מבודד ממש לא מספיק) + אישור הג"א
צבע
תיקון טאבו ותשריט בית משותף
אם אין מספיק חשמל בבית אז הגדלת חיבור מול חברת חשמל
מע"מ
עלויות מימון

אופציונלי אבל מומלץ:
פרגולה
הצללה לחלונות + רשתות
צמחייה
נקודת גז
מחשב השקיה + נקודת מים בגג

מחזק את דבריו של @אורי ג.
עשיתי בדיקה לשכנה עבור תוספת חדר על הגג. מדובר בבית פרטי מודרני שנבנה בשנים האחרונות שכולל ממ"ד כמובן.
לא הצלחתי לרדת מחצי מיליון ש"ח.
אומנם בבניה קונבנציונלית אבל כמה כבר תחסוך לך בניה קלה? 50 אלף ש"ח?

 

[iwrinc]

בתהליך הוצאת ההיתר נדרשתי ע"י הג"א לצלם את המקלט של הבניין (אין בדירה ממ"ד), כולל חלונות פתוחים.
לא הצלחתי לפתוח את החלונות.
אשמח לעצה מבעלי ניסיון.

א) האם מצב הפתיחה זה כשהידית למטה?
ב) אני מצליח לסובב את הידיות, אחת אפילו די בקלות, אבל אף חלון לא נפתח. יכול להיות שזה רק בגלל החלודה? או שאני מפספס פה משהו?
ג) האם לום עשוי לעזור כאן?