מתחם 2000 ראשל"צ

[GuyG]

שלום לכולם, אני חדש כאן בפורום ובאופן כללי עם ידע מועט בנדל"ן.
לאחרונה נחשפתי לפרוייקט חדש שעתיד, מתישהו, להיבנות על קרקע בראשל"צ על יד הים. במקור אני מראשון לציון ולכן זה קרץ לי במיוחד.
כשמסתסכלים על הפרוייקט הקודם באיזור, מתחם ה1000, נראה שזה הצליח ואכן מי שקנה בזמנו עשה תשואה יפה.

עלות ההשקעה בשטח שטרם זמין לבניה היא כחצי מיליון שקלים וזה סכום שיש ברשותי.
לכאורה, וכפי שהמשרד מציג את זה- בעתיד ניתן יהיה למכור את הקרקע ברווח, ובמידה ולא, ואם הכל ילך כשורה, תהיה לי זכות לדירה בשכונה שתיבנה.

אני הייתי שמח לשמוע כאן דעות בעד או נגד השקעה בקרקע. האם באמת הפוטנציאל כזה גדול? יש אותיות קטנות שאני מפספס? מה הסיכונים ומה חשוב לבדוק?
תודה רבה!

 

[Solid seat]

דיון דומה

 

[אורי ג.]

לכאורה, וכפי שהמשרד מציג את זה- בעתיד ניתן יהיה למכור את הקרקע ברווח, ובמידה ולא, ואם הכל ילך כשורה, תהיה לי זכות לדירה בשכונה שתיבנה.

לא רלוונטי, תתעלם.

אני הייתי שמח לשמוע כאן דעות בעד או נגד השקעה בקרקע. האם באמת הפוטנציאל כזה גדול? יש אותיות קטנות שאני מפספס? מה הסיכונים ומה חשוב לבדוק?

יש הרבה דברים שאתה מפספס, מה שאתה צריך לעשות לפני עשיית עסקה כ"כ גדולה זה לשכור שמאי מקרקעין מטעמך ועל חשבונך כדי שיתן לך חוות דעת תכנונית על הקרקע, על הלו"ז הצפוי, שוויו הנוכחי ושוויו העתידי.
כן תוכל לבדוק לבד בכמה הקרקע הזו נרכשה כנראה, באם העסקה נעשתה לאחרונה זה כנראה שווי השוק האמיתי שלו.

 

[דורון]

שלום לכולם, אני חדש כאן בפורום ובאופן כללי עם ידע מועט בנדל"ן.
לאחרונה נחשפתי לפרוייקט חדש שעתיד, מתישהו, להיבנות על קרקע בראשל"צ על יד הים. במקור אני מראשון לציון ולכן זה קרץ לי במיוחד.
כשמסתסכלים על הפרוייקט הקודם באיזור, מתחם ה1000, נראה שזה הצליח ואכן מי שקנה בזמנו עשה תשואה יפה.

עלות ההשקעה בשטח שטרם זמין לבניה היא כחצי מיליון שקלים וזה סכום שיש ברשותי.
לכאורה, וכפי שהמשרד מציג את זה- בעתיד ניתן יהיה למכור את הקרקע ברווח, ובמידה ולא, ואם הכל ילך כשורה, תהיה לי זכות לדירה בשכונה שתיבנה.

אני הייתי שמח לשמוע כאן דעות בעד או נגד השקעה בקרקע. האם באמת הפוטנציאל כזה גדול? יש אותיות קטנות שאני מפספס? מה הסיכונים ומה חשוב לבדוק?
תודה רבה!

סיפרו לי על 100 מ"ר קרקע, שאמורים להספיק ליחידה בהמשך, לפי כמות קומות, אחרי פרצלציה. שכחו לספר ש 35% מהשטח הכולל זה שמורה, ולכל בעצם נקודת ההתחלה היא 65 מר, לא 100. וידאו על שמך 35 מר בשמורה, לך תדע, אולי תופשר ב 2100. תבדוק.

 

[רוני]

שלום לכולם, אני חדש כאן בפורום ובאופן כללי עם ידע מועט בנדל"ן.

היי
אני רוצה לתת לך טיפ, תתמקד בהשקעה בנדל"ן קלאסי קיים ומוחשי, אל תחפש אסטרטגיה
להכות את השוק, כאן עושים את הטעויות.

השקעה בקרקע לא מניבה שכירות חודשית, סביר להניח שלא תשקיע עם מימון ולכן לא יהיה מינוף,
וכאשר ההשקעה תבשיל בעתיד, תצטרך למכור ולשלם מיסוי גבוה,
ואם תחליט בעת המימוש לקנות נכס מניב שייצר לך הכנסה חודשית פסיבית משכירות, תגלה שגם מחירי
הנכסים עלו, בעצם לא עשית כלום מלבד לשלם מס ולבזבז שנים שיכולת להשקיע עם מינוף.

השקעות מסוג זה עדיף להשאיר למקצוענים.

 

[אורי ג.]

השקעות מסוג זה עדיף להשאיר למקצוענים.

בנוסף לדבריו החכמים של רוני שאני מסכים איתם אני מוסיף:
אכן זהו מגרש המשחקים של המקצוענים, אם ככה הדבר למה המשווקים של הפרויקט לא פונים למקצוענים שכאלה שקיימים בשפע בשוק הישראלי ופונים לאנשים כמוך?
הרי לא חסרות חברות בתחום שמחפשות קרקעות בנרות.

 

[c881]

נראה שיש המון אלכימאים חדשים פה,מחפשים איך להפוך מתכת לזהב

האנלוגיה של האלכימיה היא שכל שבוע יש גולשים , בד"כ חדשים, שחושבים שיש להם שיטת השקעות שתנצח את המדדים ותביא להם רווח בטוח. אז באים גולשים ותיקים ומסבירים להם שזה לא יעבוד במידה שונה של הצלחה , תלוי בפות"ש ובתגובות. זה טוב שהמצב ככה? האם כדאי לרשום פוסט גנרי כתגובה למה השיטה של הכותב לא סבירה...

www.hasolidit.com

 

[GuyG]

תודה רבה על התגובות והאזהרות.
מטרת הפוסט היתה קבלת מושג כללי על הנושא לפני שאני מגיע לפגישה עם אנשי המכירות ובדיקה מעמיקה יותר.

 

[dani91]

בהקשר של קניית קרקע, הנה תהייה כללית:
דירה כנכס מגלמת את מחיר הקרקע ואת מחיר המבנה עצמו.
המבנה מייצר פחת ויורד בערכו כל הזמן, דמי השכירות אמורים לפצות על זה.
*עליית שווי דירה נעוצה בעליית מחירי הקרקע*
יוצא שאם אתה קונה קרקע, אתה לא באמת זקוק לדמי השכירות, כי אין פחת.

 

[אליהו]

המבנה מייצר פחת ויורד בערכו כל הזמן, דמי השכירות אמורים לפצות על זה.

דמי השכירות הם הרבה יותר מהבלאי

אם השכירות היא 2.5 אחוז או 3 אחוז שנתי אז לפי התאוריה שלך בין 40 ל33 שנה יש פחת בנכס בערך של כל הנכס?

ברור שהשכירות זה הרבה מעבר לפחת.

 

[dani91]

דמי השכירות הם הרבה יותר מהבלאי

אם השכירות היא 2.5 אחוז או 3 אחוז שנתי אז לפי התאוריה שלך בין 40 ל33 שנה יש פחת בנכס בערך של כל הנכס?

ברור שהשכירות זה הרבה מעבר לפחת.

לא יודע אם הרבה מעבר לפחת, רשויות המס מאשרות לך לבצע הפחתה של 2% במסלול הרגיל.

 

[אליהו]

לא יודע אם הרבה מעבר לפחת, רשויות המס מאשרות לך לבצע הפחתה של 2% במסלול הרגיל.

אני לא יודע את החישובים של רשויות המס

אבל תחשבן לבד
שכירות מדירה שעולה מיליון ונניח שהשכירות היא 2500 לחודש שזה יוצא 3 אחוז שנתי

ערך הבנייה בלי הקרקע לא מגיע ליותר מחצי מיליון זה אומר שאתה מאמין שהפחת בנכס הוא 4 אחוז (לפי איך שאתה מבין את רשויות המס) כי לדעתך משלמים על הפחת בנכס

ברור לדעתי שרוב העלות היא לפי הערך שאני מלווה לך (תשווה עלות השכירות דירות 4 חדרים בפריפריה ובמרכז, אם כל החישוב הוא פחת בנכס, צריך להיות בכל מקום מחיר שווה)

 

[dani91]

שכירות מדירה שעולה מיליון ונניח שהשכירות היא 2500 לחודש שזה יוצא 3 אחוז שנתי

ערך הבנייה בלי הקרקע לא מגיע ליותר מחצי מיליון זה אומר שאתה מאמין שהפחת בנכס הוא 4 אחוז (לפי איך שאתה מבין את רשויות המס) כי לדעתך משלמים על הפחת בנכס

בדוגמא שלך השכירות על החלק של הבנייה היא 6%, משאיר לך 2% על החלק של הבנייה אחרי פחת ובסך הכול 1% על כל הנכס.

 

[אליהו]

בדוגמא שלך השכירות על החלק של הבנייה היא 6%, משאיר לך 2% על החלק של הבנייה אחרי פחת ובסך הכול 1% על כל הנכס.

דבר ראשון 2500 שכירות לדירה שעולה מיליון זה סכום ממוצע ומטה לדירות 4 חדרים בארץ

דבר שני אני ירחיב ויסביר מה כתבתי

אם מחיר הדירה הוא מיליון והשכירות 3 אחוז שנתי, ורשויות המס אומרים שאפשר להוריד 2 אחוז מכול הסכום של השכירות, זה אומר שלהבנתך את התשלום שכירות יוצא 4 אחוז על הפחת, "כי פחת אי אפשר לחשב מהקרקע רק מהבנייה" ואם הבנייה היא חצי מיליון חייבים להכפיל את האחוזים כי אנחנו מחשבים שכירות ביחס לבנייה ולא לערך הנכס כולל קרקע.

ואת כל זה כתבתי כדי שתראה שלא סביר לחשב את השכירות על פחת הנכס אלא עיקר השכירות זה על ערך הנכס ולא על פחת הנכס.

 

[האזרח הקטן]

המבנה מייצר פחת ויורד בערכו כל הזמן

הטענה הזו רחוקה מלהיות נכונה - כשמחירי הדיור עולים העלייה נובעת גם ממחיר המבנה ולא רק ממחיר הקרקע.

 

[האזרח הקטן]

לא יודע אם הרבה מעבר לפחת, רשויות המס מאשרות לך לבצע הפחתה של 2% במסלול הרגיל.

הפחת שנקבע על ידי רשות המיסים הוא רק לצרכי קביעת שיעור המס. זה לא אומר כלום על שווי הנכס ועל היחס בין מחיר המבנה למחיר הקרקע.

 

[Redroze]

דמי השכירות הם הרבה יותר מהבלאי

אם השכירות היא 2.5 אחוז או 3 אחוז שנתי אז לפי התאוריה שלך בין 40 ל33 שנה יש פחת בנכס בערך של כל הנכס?

ברור שהשכירות זה הרבה מעבר לפחת.

מחזק, ומי שקנה בתקופה שהשכירות הפיקה כמעט 10%, לפי התיאוריה שלו כל עשור היה "מסיים את הפחת".

 

[נדלניסט חובב]

אין ארוחות חינם, הרצון הישראלי לעשות "מכה" מסתיים תמיד במפח נפש. תמיד! אין חריגים ואין יוצאים מן הכלל.
אם העסקה כזאת טובה והבוננזה של החיים, לא היו מציעים אותה לזרים. אלה החיים.