מציאות? / מחירים לא הגיוניים במדלן

[arik555]

משוטט באתר מדלן ומתעניין בשכונת רובע יזרעאל בעפולה (אגב לצורכי מגורים ולא השקעה) שכידוע נמצאת בהצפה רצינית של דירות שהורידו את המחירים באופן חד...

לצורך המחקר בדקתי עסקאות עבר בבניין ספציפי (חטיבת כפיר 1) - ולצד מספר עסקאות במחירים הגיוניים ביחס לתמחור באתר יד 2 - ניתן למצוא גם עסקאות במחירים נמוכים בהרבה כמו עסקה מלפני פחות מחצי שנה בסכום של 640k ל4 חדרים 104מ"ר ובדף לאחריו ניתן למצוא עוד מספר עסקאות כאלה של מחירים נמוכים משמעותית ביחס לשאר הבתים והכי מפתיע שלא מדובר בעסקאות ישנות אלה של השנה/שנה וחצי האחרונות.... דבר מוזר נוסף הוא שעל אותו ביניין בחלק מהעסקאות כתוב נבנה ב2016 וחלק 2019...

אזזזזז
מאיפה הביאו את המחירים האלה ?
איך ניתן להסביר פערים כל כך גדולים?
ושאלת השאלות - איפה אפשר למצוא "מציאות כאלה" בשטח ?

אשמח לשמוע תובנות
תודה

 

[arik555]

אשמח לדעת מדוע הפוסט לא עולה לפרסום ?
נראה לי שהוא לא עובר על חוקי הפורום....

 

[בת העמק]

כמו עסקה מלפני פחות מחצי שנה בסכום של 640k ל4 חדרים 104מ"ר

לא מחיר השוק בוודאות. אולי בן משפחה של הקבלן? אולי חלק מהתשלום "מתחת לשולחן"? אולי אנשים בבעיה רצינית?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

גם אני נתקל בזה באיזורים שאני מחפש.

יכול להיות בין בני משפחה.

לגבי תשלום מתחת לשולחן - היום עם חוק המזומן, לא יצא לו מזה כלום, אולי רק הפחתת מס שבח, אבל קשה לי להאמין שמישהו ירצה להסתבך עם החוק באופן כה גלוי (העסקה רשומה ברשות המיסים וישר ישאלו שאלות).

יכול להיות גם שאלו עסקאות של בעלות חלקית על הנכס ולא על כולו.

 

[Boker]

סיכוי גדול מאוד שמדובר או בעסקאות בין בני משפחה או עסקה של "תשלום מתחת לשולחן"

גם לי הציעו לפני כמה שנים הציעו לקנות דירה עם "תשלום מתחת לשולחן" וכמובן שסירבתי

 

[בת העמק]

אולי רק הפחתת מס שבח

למוכר מס שבח, לקונה אולי מס רכישה (אם זאת דירה שניה).

(העסקה רשומה ברשות המיסים וישר ישאלו שאלות).

אין ברשות המיסים מספיק אנשים כדי לעלות על דבר כזה תמיד באופן מיידי אבל יתכן שיש להם פרק זמן ארוך יותר שהם יכולים לחזור לעיסקה ישנה ולשאול שאלות. לא מתמצאת מספיק בתחום.

 

[יעקב כ.]

הפרסום באתר מדל"ן הוא תמיד מדויק, אני מכיר את רובע יזרעאל בעפולה כי אחי קנה שם, בדרך כלל אפשר להסתמך על מידע של עסקאות שבוצעו ב-6 חודשים האחרונים, ניראה לי טעות.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ניראה לי טעות.

טעות זו בטוח לא

 

[יעקב כ.]

טעות זו בטוח לא

לפני כ- שלוש שנים נמכרו דירות 5 חד' חדשות בסביבות 1,100,000 ש"ח ודירות 4 חד' בסביבות 900,000 ש"ח.

 

[אורי ג.]

הפרסום באתר מדל"ן הוא תמיד מדויק,

הפרסום באתר מדל"ן הוא תמיד לא מדויק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לפני כ- שלוש שנים נמכרו דירות 5 חד' חדשות בסביבות 1,100,000 ש"ח ודירות 4 חד' בסביבות 900,000 ש"ח.

לא הבנתי את הנקודה.

המחירים האלה חופפים לרישומים ברשות המיסים, זו לא טעות. יש *כנראה* מספר סיבות למחירים הנמוכים האלו כמו שכתבו כאן:

1. מכירה בין בני משפחה.

2. תשלום מתחת לשולחן (אני אישית חושב שזה היה מקובל הרבה יותר לפני חוק המזומן ועכשיו זה כמעט לא קורה, אבל חולקים עליי פה..).

3. תשלום על בעלות חלקית על זכויות הנכס.

ובטוח יש עוד סיבות..

 

[יעקב כ.]

הפרסום באתר מדל"ן הוא תמיד לא מדויק.

הפרסום באתר מראה רכישות בפועל ורשות המיסים רושם גם את תאריך ביצוע העסקה, אם אנשים עשו קומבינות ומכרו דירות ב- 50% מזומן, אז זה לא מדויק.
למרות שיש מפקחים ברשות שמוצאים עסקאות כאלה.

 

[אורי ג.]

הפרסום באתר מראה רכישות בפועל ורשות המיסים רושם גם את תאריך ביצוע העסקה, אם אנשים עשו קומבינות ומכרו דירות ב- 50% מזומן, אז זה לא מדויק.

הוא לא מדויק בגלל הרבה סיבות אחרות:
גודל דירות לא נכון, לפעמים בצורה קיצונית.
לא כתוב אם יש או אין מרפסת, גן או גג וגודלם.
לא רשום לגבי חניות, מחסן ומעלית.
לא רשום לגבי פסיליטיס שונים בבניין כמו חדר כושר, שומר, בריכה וכו'
לא רשום לגבי קניית חלקי דירה
לא רשום מועד מסירת דירה, כלומר אם קנית דירה על הנייר 4 שנים לפני תום הבנייה או שקנית דירה מוכנה למגורים זה לא משתקף.

לסיכום: המידע במדל"ן הוא תמיד לא נכון, לפעמים בצורות קיצוניות מאד.

 

[Redroze]

הוא לא מדויק בגלל הרבה סיבות אחרות:
גודל דירות לא נכון, לפעמים בצורה קיצונית.
לא כתוב אם יש או אין מרפסת, גן או גג וגודלם.
לא רשום לגבי חניות, מחסן ומעלית.
לא רשום לגבי פסיליטיס שונים בבניין כמו חדר כושר, שומר, בריכה וכו'
לא רשום לגבי קניית חלקי דירה
לא רשום מועד מסירת דירה, כלומר אם קנית דירה על הנייר 4 שנים לפני תום הבנייה או שקנית דירה מוכנה למגורים זה לא משתקף.

לסיכום: המידע במדל"ן הוא תמיד לא נכון, לפעמים בצורות קיצוניות מאד.

לגבי מדלן אתה צודק.
לגבי רשות המיסים, לאחרונה אני כן רואה התייחסות לחלק מהנושאים בדירות חדשות בעיקר.

 

[אורי ג.]

לגבי מדלן אתה צודק.

בשביל הספורט בדקתי את הנתונים על הבניין שלי אותו אני מכיר היטב, העסקה האחרונה בבניין מדל"ן פספס ב"רק" 60% במחיר למ"ר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא רשום מועד מסירת דירה, כלומר אם קנית דירה על הנייר 4 שנים לפני תום הבנייה או שקנית דירה מוכנה למגורים זה לא משתקף.
בצורות קיצוניות מאד.

נכון. אני דיברתי על דירות יד 2.

במדלן קיימת אופציה לפילטור לפי סוגי נכסים (חדש / יד 2). כדי להשוות תפוחים לתפוחים חשוב באמת להשתמש בזה..

 

[arik555]

בשביל הספורט בדקתי את הנתונים על הבניין שלי אותו אני מכיר היטב, העסקה האחרונה בבניין מדל"ן פספס ב"רק" 60% במחיר למ"ר.

איפה אתה חושב שאפשר למצוא מידע יותר מדויק ?

 

[yossik]

איפה אתה חושב שאפשר למצוא מידע יותר מדויק ?

משרד תיווך אמין באיזור.

 

[LeRenard]

בהנחה שהמידע עקבי עם המידע באתר רשות המיסים, עסקאות כתוצאה מגירושין/ירושה נראות לפעמים ככה.

 

[אורי ג.]

איפה אתה חושב שאפשר למצוא מידע יותר מדויק ?

מאד תלוי מה בדיוק אתה צריך ומה אתה מחפש.