ירידת מחירים בתל אביב או חלמתי חלום?

[בובין חוט-השני]

מתחביבי להיכנס לאתר הנדל"ן הממשלתי - https://www.nadlan.gov.il/. ולחקור את מחירי הנדל"ן באזורי שונים בארץ ובעיקר באזור תל אביב.

רבות דובר וידובר על עליית המחירים המשתוללת בארץ ובטח באזור תל אביב.

אך ראו איזה פלא - תוך כדי שאני חוקר שכונות ספציפיות בתל אביב אני מגלה כאלו שבין שנת 2020 לבין 2021 המחיר הממוצע למ"ר לדירה בהן דווקא ירד - הייתכן או חלמתי חלום?

ניקח לדוגמא את שכונת יד אליהו -
מחיר ממוצע למ"ר בשנת 2020 - ₪38,020
מחיר ממוצע למ"ר בשנת 2021 - ₪36,459

ירידה של 4.11%- ש"ח למ"ר בממוצע (1,561 ש"ח).

מה דעתכם? אנא, האירו את עיני.

 

[האזרח הקטן]

בין אלו נקודות זמן ההשוואה? תחילת שנה? סוף שנה? ממוצע על פני השנה?

 

[beatles]

קצת קשה להתייחס ללא נתונים נוספים

שכונת יד אליהו התחילה בתהליכי התחדשות עירונית, יכול להיות שמדובר במכירת בתים שכבר חתמו הסכם או על סף חתימת פינוי בינוי ומשקפים את עליית הערך לעומת בתים ללא הסכם באופק לדוגמא
צריך לצמצם את זה לאזורים יותר ספציפיים ביד אליהו תוך התייחסות לפרויקטים שאושרו בשכונה

 

[DudeOFortune]

לא הייתי קורא לזה "ניתוח" ולא "חקר" כי זה מאוד שיטחי.
זאת הוכחה לכך שבדיקות באינטרנט זה רק צעד ראשוני לחקר שוק.
בפועל, אתה יודע נתונים מאוד כלליים כמו מס' חדרים, מטראז (לא נטו), לא יודע לאיזה כיוון, מצב הדירה, חניות - יש לפעמים אי דיוקים, נוף, רעש, מצב הבניין ועוד.
בנוסף, מאוד חשוב, אתה יכול לראות עסקאות שבפועל הנכסים נמכרו למשפחה/עסקאות בזק שהמוכר לא פרסם בכלל.

 

[האזרח הקטן]

עסקאות בזק שהמוכר לא פרסם בכלל.

במה מדובר? אתר רשות המיסים אמור לכלול דיווח על כל עסקת מכר מקרקעין שבוצעה.

 

[דגגגג]

אז תקנה...

המחירים לא ירדו בשום מקום. הם כבר הגיעו לרמות מגוכחות לחלוטין שמפרסמים דירות 70מר ישנות ללא חניה ב 4 מליון שח בצפון הישן. היום בדיוק הלכתי ברגל באבן גבירול והסתכלתי על הפרסומים במשרדי תיווך.

 

[בובין חוט-השני]

לא הייתי קורא לזה "ניתוח" ולא "חקר" כי זה מאוד שיטחי.
זאת הוכחה לכך שבדיקות באינטרנט זה רק צעד ראשוני לחקר שוק.
בפועל, אתה יודע נתונים מאוד כלליים כמו מס' חדרים, מטראז (לא נטו), לא יודע לאיזה כיוון, מצב הדירה, חניות - יש לפעמים אי דיוקים, נוף, רעש, מצב הבניין ועוד.
בנוסף, מאוד חשוב, אתה יכול לראות עסקאות שבפועל הנכסים נמכרו למשפחה/עסקאות בזק שהמוכר לא פרסם בכלל.

בין אלו נקודות זמן ההשוואה? תחילת שנה? סוף שנה? ממוצע על פני השנה?

אני יודע שלקחתי מטראז', לקחתי מחיר ולקחתי תאריך ומיצעתי הכל. ההשוואה הייתה בין ממוצע המחיר למ"ר של כל הדירות שנמכרו בשנת 2020 לממוצע המחיר למ"ר של כל הדירות שנמכרו בשנת 2021.

אין פה איזה מחקר כלכלי עמוק, זה נכון, אבל לדעתי הממוצע של המחיר למטר אמור (עם דגש על המילה "אמור") לנקות את הרעשים של אי-הדיוקים באופי הדירה עצמה וכשאני רואה ירידה בזמן שבשכונה אחרת/בעל הארץ אני רואה עלייה מסקרן אותי להבין למה - מאוד יכול להיות שדרך ה"מחקר" אשמה, אבל אולי יש סיבות אחרות?

צריך לצמצם את זה לאזורים יותר ספציפיים ביד אליהו תוך התייחסות לפרויקטים שאושרו בשכונה

יש יותר מצומצם מרמת השכונה? על מה היית ממליץ?

אז תקנה...

המחירים לא ירדו בשום מקום. הם כבר הגיעו לרמות מגוכחות לחלוטין שמפרסמים דירות 70מר ישנות ללא חניה ב 4 מליון שח בצפון הישן. היום בדיוק הלכתי ברגל באבן גבירול והסתכלתי על הפרסומים במשרדי תיווך.

זאת הסיבה שאני שואל ספציפית על שכונת יד אליהו. המחירים בטרפת ברוב שכונות תל אביב אבל יד אליהו מרגישה כמו אופציה שפויה יחסית.

אבל אז גיליתי שאני רואה ירידה במחירים ואני מנסה להבין מה אני מפספס.

 

[DudeOFortune]

במה מדובר? אתר רשות המיסים אמור לכלול דיווח על כל עסקת מכר מקרקעין שבוצעה.

בדיוק, לכן לעיתים גם נתקלים באתר רשות המיסים במחירים נמוכים משמעותית ממחיר שוק ולכן צריך להבין שזה רק צעד התחלתי כדי להבין פחות או יותר את השוק אבל ממש לא מחקר כפי שכתב פותח האשכול ובטח שלא להגיע למסקנה שהמחירים ירדו.

למזלי מצאתי גם עסקה כזו שמעולם לא פורסמה ישירות דרך הבעלים שמאוד רוצה למכור והייתי הראשון והאחרון שראה את הנכס.
המחיר שמופיע כעת ברשות המיסים לא משקף את מצב השוק .

 

[c881]

יש בדיחה על 2 חברים יוסי ואחמד שבנו וילה אחד מול השני.
וילות זהות... יוסי צבע בכחול, אחמד צבע בכחול. יוסי ריצף בחלוקי נחל, אחמד ריצף בחלוקי נחל.
אפילו השולחן אוכל היה זהה.
יום אחד יוסי בא למכור את הוילה שלו ב-4 מליון שח.
אחמד שמע והתעצב, אמר לעצמו מאיפה אני יודע איזה שכן יבוא? פירסם את הוילה שלו ב-5.5 מליון שח.
יוסי שמע את זה וניגש לאחמד...
אחמד, יה פסיכי! מה אתה מנסה למכור ב-5.5 מליון? מה אתה חושב שלא בדקתי מחירים? 4 מליון זה גם טיפה מעל המחיר שאפשר יהיה להתמקח.
מי יתן לך 5.5 מליון?
אמר אחמד, יא יוסי... לי אין שכן ערבי.


נ.ב.
בדקת מה השמות משפחה בכל בנין? מה הנוף מכל כיוון?
יש מי שמעדיף נוף לים ויש מי שנוף לבית הקברות.


נ.נ.ב.
ההורים שלי פעם מכרו דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, מה לעשות והיו צריכים להנזיל את הדירה.
שנה אחר כך הגיעה המעטפה מרשות המיסים, לא מאמינים לכם והמחיר הממוצע ברחוב הזה, בתאריך הזה הוא X - שלמו מיסים לפי X.

 

[c881]

וברצינות באחד מהספרים של קיוסאקי הוא מתאר שרכש דירה בבניין, שהלך על דירה עורפית (נוף להר) כי היתה זולה מהדירה עם נוף לים.
ובהמשך הפיסקה שכשבא למכור את הדירה כמה שנים לאחר מכן, הדירה מקדימה נמכרה ביותר מההפרש בקניה.
יש פרוייקטים שלא מציגים בפרוספקט שהדירות החיצוניות משקיפות על בית קברות ירקון/ בת ים/ גבעתיים (שכחו לצייר את בית הקברות ברקע).
עכשיו, אני אישית אוהב תצפית על עיר שיש(מזכיר לי את ימי ילדותי הרחוקים בחולון), היא גם שקטה בדרך כלל יותר מהבית ספר שיש לי כיום מול הבית וכו'...
אבל יש אנשים שסובלים מאמונות טפלות ולא יסכימו לקנות דירה שכזו.

 

[monkey22]

ביד אליהו הולכת להיות התחדשות עירונית אולי הגדולה ביותר בעיר. כל שדרות לה גרדיה הולכת להיות אתר בנייה אחד ענק, ובעצם כל השכונה ב3-4 שנים הקרובות הולכת לנשום אבק בנייה.
יכול מאוד להיות שהרבה אנשים מוכרים לפני הבלאגן, וזה גורם לירידה קטנה, נקודתית במחירים. לא הייתי מכליל את זה כמגמה או משו בסגנון, בכל זאת אתה מדבר על 36 אלף שקל למטר בשכונה מזרחית לאיילון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

חלמת חלום.

 

[האזרח הקטן]

הדרך הנכונה היא להתמקד בגוש מסויים ביד אליהו, לבחור דירה עם מאפיינים קבועים (למשל דירת 3 חדרים בבניין בלי חניה), לשלוף את כל העסקאות בשנתיים האחרונות שדווחו על מאפיינים אלו, לסנן מתוכן החוצה עסקאות עם מחירים שמאוד רחוקים ממחיר השוק (כנראה עסקאות קרובי משפחה) ולבדוק עבור התוצאות שנותרו את המחיר למטר.

 

[c881]

(למשל דירת 3 חדרים בבניין בלי חניה)

מניח שיהיו הפרשים לקומת קרקע/ראשונה על עמודים בלי מעלית לקומה רביעית בלי מעלית.

 

[האזרח הקטן]

מניח שיהיו הפרשים לקומת קרקע/ראשונה על עמודים בלי מעלית לקומה רביעית בלי מעלית.

עבור דירה בודדת אתה צודק.
במספרים של שנה שלמה הממוצעים כנראה יותר משקפים.

 

[LevAizik]

וברצינות באחד מהספרים של קיוסאקי הוא מתאר שרכש דירה בבניין, שהלך על דירה עורפית (נוף להר) כי היתה זולה מהדירה עם נוף לים.

אתה קורא את הספרים של החולה נפש הזה?

 

[בובין חוט-השני]

הדרך הנכונה היא להתמקד בגוש מסויים ביד אליהו, לבחור דירה עם מאפיינים קבועים (למשל דירת 3 חדרים בבניין בלי חניה), לשלוף את כל העסקאות בשנתיים האחרונות שדווחו על מאפיינים אלו, לסנן מתוכן החוצה עסקאות עם מחירים שמאוד רחוקים ממחיר השוק (כנראה עסקאות קרובי משפחה) ולבדוק עבור התוצאות שנותרו את המחיר למטר.

אבל אז אתה מצמצם את גודל המדגם משמעותית וזה יכול לפגוע ברעיון...

ביד אליהו הולכת להיות התחדשות עירונית אולי הגדולה ביותר בעיר. כל שדרות לה גרדיה הולכת להיות אתר בנייה אחד ענק, ובעצם כל השכונה ב3-4 שנים הקרובות הולכת לנשום אבק בנייה.
יכול מאוד להיות שהרבה אנשים מוכרים לפני הבלאגן, וזה גורם לירידה קטנה, נקודתית במחירים.

תודה על זה!

בכל זאת אתה מדבר על 36 אלף שקל למטר בשכונה מזרחית לאיילון.

אבל @monkey22 למה אתה מתכוון בזה? 36 זה הרבה, זה מעט?

אגב, ביד אליהו יש כתובת מיוחדת "השלושה 2" שרוב המכירות קורות בה. זה בעצם המגדל אדגר 360. שמעלה את המחיר בשכונה משמעותית. עשיתי את הבדיקה שלי גם עם ה"שלושה 2" וגם בלי ובשתי המקרים ראיתי ירידת מחירים.

 

[האזרח הקטן]

אבל אז אתה מצמצם את גודל המדגם משמעותית וזה יכול לפגוע ברעיון...

השוואה נכונה היא להשוות תפוחים לתפוחים, אין טעם להשוות מחיר למטר בין דירות עם מאפיינים מאוד שונים שנמצאים במיקום מאוד שונה.
אם גודל המדגם קטן מדי, אז תחזור על הבדיקה עם גוש אחר או מאפיינים אחרים או שתסנן עבור אותו גוש כמה אופציות מספיק דומות מבחינת מאפיינים.

 

[שנקל]

פשוט מדהים. כולם, ממש כולם מביאים הסברים והנחות כאילו ש״נתפסה״ ירידת מחירים דימיונית, הרי זה לא אפשרי! נדל״ן רק עולה! ובחיים לא יורד! תנו לי רגע להסביר את המידע הלא סביר בעליל הזה.

היום פורסם שג׳יי פי מורגן וגולדמן זאקס חוזים 7 העלאות ריבית השנה עד 2.25% במרץ הבא.
לא ברור לי איך מחירי דירות מול שכירות יכולים לשקף תשואה של 2.7% כשהריבית כבר כמעט תהיה שם. מצד שני, זו תל אביב, וכבודה במקומה מונח.
אז השנקל שלי שכן, בהחלט יתכן שהמחיר למ״ר ירד ולא משנה מאילו סיבות, בטוח שאפשר ״לתפוס״ עוד ירידות מחירים בכל מיני חיפושים בערים אחרות אבל זה לא משנה, זה שוק שלם, משוכלל, שמגיב לאט מאוד. אם דירות היו מניות היה אפשר לראות צניחה של 5 ו10 אחוז ביום אחד. זה לא עובד ככה ופועלים כוחות של היצע וביקוש והרבה פסיכולוגיה שכרגע מוטה בכל הכוח כלפי מעלה.
אני צופה שגם כשיהיו הוכחות ברורות לירידת מחירים אנשים פשוט לא יאמינו ויתווכחו בחירוף נפש. אוי כשהדיסקט הזה יתחלף...

 

[האזרח הקטן]

פשוט מדהים. כולם, ממש כולם מביאים הסברים והנחות כאילו ש״נתפסה״ ירידת מחירים דימיונית, הרי זה לא אפשרי! נדל״ן רק עולה! ובחיים לא יורד! תנו לי רגע להסביר את המידע הלא סביר בעליל הזה.

איפה בשרשור הזה מישהו טען שבנדל"ן בחיים לא יורד?

אני צופה שגם כשיהיו הוכחות ברורות לירידת מחירים אנשים פשוט לא יאמינו ויתווכחו בחירוף נפש. אוי כשהדיסקט הזה יתחלף...

למה שמישהו יתווכח על משהו שאפשר למדוד?