מזל"ט לסנופי ליום ההולדת העגול - 5000 הנקודות

[Williamsburg]

או שאתה לוקח סיכון מאוד גדול ואתה אולי לא מבין את כל התמונה

או שהתיק שלך מראש יחסית קטן ואז המינוף בסכום קטן יחסית משמעותי
אבל אז זה עדין סכומים קטנים ומלווים בהרבה כאב ראש וסיכון

אני לא חושב שקרנות סל על הסנופי והנאסדק זה "סיכון מאוד גדול".
תיק קטן או גדול זה יחסי.
כתבתי שהמינוף שלי הוא מעל מליון שקל על תיק כולל של כ6.7 (כולל גמל והשתלמות).

 

[Williamsburg]

אשמח ללינק

אני כידוע פרשתי מעבודה, אבל אני לוקח מהפוסט הזה של @הסולידית את התהיה מתי להגיד למרוץ של ההון שלי בשוק ההון - די.

מתי לומר די - הסולידית

הפרדוקס הגדול: כשעצם החתירה לעצמאות כלכלית מונעת מהפרט לצאת לחופשי.

www.hasolidit.com

 

[Williamsburg]

שאלה יותר מעניינת היא אם מתישהו אתחיל לפרק את הקרן הכספית כדי לקנות מניות, אני עדיין לא שם.

לא, השאלה המעניינת מבחינתי היא הפוכה.
האם בשלב שהוא תמכור מניות כדי להעביר את ההון או חלקו ל"חוף מבטחים".

אני מניח שאתה כמוני, בסביבות גיל 50 - אבל לך יש ילדים.

 

[חתול לילה]

האם בשלב שהוא תמכור מניות כדי להעביר את ההון או חלקו ל"חוף מבטחים".

נוטה להאמין שלא. מהניסיון שלי מניות הן "חוף המבטחים" מהסיבה שיש להן ערך ריאלי.
אולי בגיל 75 כשכבר לא יהיו לי הרבה שנים להתאוששות ממפולת.

אני מניח שאתה כמוני, בסביבות גיל 50 - אבל לך יש ילדים.

כן ולא...

 

[Therealdeal]

לא, השאלה המעניינת מבחינתי היא הפוכה.
האם בשלב שהוא תמכור מניות כדי להעביר את ההון או חלקו ל"חוף מבטחים".

אני מניח שאתה כמוני, בסביבות גיל 50 - אבל לך יש ילדים.

נוטה להאמין שלא. מהניסיון שלי מניות הן "חוף המבטחים" מהסיבה שיש להן ערך ריאלי.
אולי בגיל 75 כשכבר לא יהיו לי הרבה שנים להתאוששות ממפולת.


כן ולא...

אמנם לא קשישא כמוכם ההגדרה של חוף מבטחים מבחינתי זה נכס מניב ריאלי, חסר תנודתיות כמעט וכזה שצפוי להניב תשואת חסר ביחס לשוק המניות. כיוון שהאינפלציה האישית שלי מאוד שונה מזאת שהלמ"ס מדווחת ושעליה משקיעי אג"ח צמוד מקבלים פיצוי, הנכס היחיד (?) שעונה על ההגדרה הוא נדל"ן באחזקה ישירה. גם בנדל"ן יש סיכונים, אבל יש לי דרך אקטיבית להתמודד איתם (בניגוד לאג"ח צמוד).

חלק מהנכסים שלי כבר שם - נדל"ן למגורים, ובכך גידרתי בערך 25% מההוצאות הצפויות בפרישה.

 

[A42]

לא ממש מקבל את ההנחות כאן.

נתחיל מהסוף, אני לא בא לשכנע
גם לא מכיר את כל ההסטוריה הפננסית (או ההסטוריה בפורם) של פות"ש
רק מה שקראתי בשרשור הזה (פשוט גם יש לי זיכרון קצר וגם זה לא הוגן לדעתי לנהל דיונים בשרשור ע"ב מידע משרשורים אחרים בעיקר לקוראים חדשים שעלולים לקבל להבין מידע שגוי)

הפות"ש ב 10% מינוף.

לא הכרתי את זה, וזה גם מאוד לא מסתדר עם מה שפות"ש כתב

כן, אבל כסף ממונף שמכפיל את התיק שלך פי 2 בכמה שנים, זה כבר כדאי.

בגדול 10 אחוז מינוף יתנו לך 10 אחוז תוספת תשואה פחות עלות המינוף בהנחה שאתה דבק באותה תוכנית השקעות
נניח יש תיק של 10 מליון שקל על סנופי שעושה 10 אחוז שנתי
והוספת עוד 1 מיליון במינוף שעולה לך 6 אחוז שנתי
התשואה של כלל התיק תהיה 1.04 מליון במקום 1 מיליון
כלומר במקום 10 אחוז תשואה על כל התיק שלך, אתה תקבל 10.4 אחוז תשואה
זה מאוד רחוק מפי 2

כל מה שבאתי להציג זה עוד דרך להסתכל על המספרים ולהראות שהכל לא כל כך ורוד והסיכון הוא מאוד מוחשי
זה לא 1 ל100 או משהו לא סביר שיקרה בשוק
בתרחיש מאוד סביר זה יכול להתקיים

2. הסברת שיכולה להיות ריאליזציה בה מפסידים. אני מסכים - תמיד זה אפשרי. גם ייתכן שהשקעה מנייתית תהיה הפסדית לעשורים רבים. עצם העובדה שזה קרה לא אומר שזה לא יקרה בעתיד.

שוב משפט מאוד בעייתי, אתה משווה באותו משפט 2 דברים עם הסתברויות מאוד שונות
השקעה מנייתית במדד רחב לעשורים רבים תהיה רווחית בהסתברות של 99 אחוז לרוב
השקעה במדד רחב בעזרת מינוף שעולה 6 אחוז תהיה רווחית בהסתברות הרבה יותר נמוכה (קשה לי לחשב את זה מדויק אבל מעריך גס סביב ה50 אחוז)

3. לקחת את 2008 בתור דוגמה להתרסקות. זה הוגן. אבל באותה נשימה, נזכור שמדובר בהלוואה במסלול פריים (!) וכולנו זוכרים מה קרה לריבית אחרי 2008.

למה אתה קובע שזה פריים? אולי זה קל"צ?
וגם בהנחה שזה פריים הסבירות שהריבית תרד ולא תעלה הוא 50-50...
מזכיר שלא מזמן כל כך הריבית פריים פה היתה 12 אחוז...
המשך המלחמה בהחלט יכול להיות זרז טוב לזה

אולי לא הייתי מדויק בשאלה, אז מנסח מחדש:
יש לך תיק מנייתי של 10 מליון שקלים. יש לך אפשרות לקחת הלוואה של מליון שקלים במסלול פריים פחות פיפס ל 30 שנים. יש פלוס תזרימי בעתיד הנגלה לעין. לוקח?

אני אישית - לא
(דרך אגב אני בהחלט יכול לעשות את זה עכשיו וכל הזמן יש לי הצעות כאלה ומחליט רציולית שלא)
הסיבה העיקרית דווקא היא לא הפחד מהפסד הוא פשוט הסיכוי הנמוך לרווח
שוק ההון יודע לתת בממוצע 6.5 אחוז תשואה ברוטו לפני מס
לקחת הלוואה של 6 אחוז (ולשלם אותו מהנטו אחרי מס) לאורך הרבה זמן יתן לי פשוט רווח קטן מידי אם בכלל + כאב ראש וסיכון נוסף
אם הפריים ירד משמעותי אז זה יכול להיות אולי מעניין (כי שהוא יעלה חזרה אוכל לסגור אותה) - אבל איזה סיבה יש לעשות את זה עכשיו?
חכה שהפריים ירד בחצי או יותר ואז תיקח הלוואה בפריים מינוס פיפס

אני לא חושב שקרנות סל על הסנופי והנאסדק זה "סיכון מאוד גדול".
תיק קטן או גדול זה יחסי.
כתבתי שהמינוף שלי הוא מעל מליון שקל על תיק כולל של כ6.7 (כולל גמל והשתלמות).

הסיכון הוא לא בגלל המניות שאתה בוחר לקחת או לא
הסיכון הוא בגלל שאתה לוקח מינוף מאוד יקר ומתחייב לו
סתם בשביל המשחק קח את כל התיק שלך כמו שהו עם המינוף ונשים אותו בשנת 2000
ותן לו לרוץ 10/20 שנה - ותראה אם זה טוב לך או לא...

אני לא מנסה להביע דעה או המלצה על הכסף שלך
רק מציג את התמונה שלא הכל ורוד והסיכון הוא מאוד ממשי

 

[Therealdeal]

נתחיל מהסוף, אני לא בא לשכנע

כמובן, אני מנסה ללמוד מנקודת מבטך דווקא מתוך מה שאני יודע על המשתמש שלך תודה שאתה מפתח את הדיון.

בגדול 10 אחוז מינוף יתנו לך 10 אחוז תוספת תשואה פחות עלות המינוף בהנחה שאתה דבק באותה תוכנית השקעות
נניח יש תיק של 10 מליון שקל על סנופי שעושה 10 אחוז שנתי
והוספת עוד 1 מיליון במינוף שעולה לך 6 אחוז שנתי
התשואה של כלל התיק תהיה 1.04 מליון במקום 1 מיליון
כלומר במקום 10 אחוז תשואה על כל התיק שלך, אתה תקבל 10.4 אחוז תשואה
זה מאוד רחוק מפי 2

הנקודה שלך היא שמינוף קטן ישפיע בצורה מועטה על התיק. הוגן.

כל מה שבאתי להציג זה עוד דרך להסתכל על המספרים ולהראות שהכל לא כל כך ורוד והסיכון הוא מאוד מוחשי
זה לא 1 ל100 או משהו לא סביר שיקרה בשוק
בתרחיש מאוד סביר זה יכול להתקיים

מסכים.

שוב משפט מאוד בעייתי, אתה משווה באותו משפט 2 דברים עם הסתברויות מאוד שונות
השקעה מנייתית במדד רחב לעשורים רבים תהיה רווחית בהסתברות של 99 אחוז לרוב
השקעה במדד רחב בעזרת מינוף שעולה 6 אחוז תהיה רווחית בהסתברות הרבה יותר נמוכה (קשה לי לחשב את זה מדויק אבל מעריך גס סביב ה50 אחוז)

פה הנקודה שאני מנסה להעביר - יש קשר בין שוק ההון לריבית חסרת הסיכון. שוק ההון משקלל את ציפיות העתיד. אם התשואה נמוכה, אני מאמין שהכלכלה תהיה חלשה -> הריבית תרד. זה אולי לא נכון בטווח זמן קצר, אבל בטוח בתווך זמן הארוך.

למה אתה קובע שזה פריים? אולי זה קל"צ?

במידה ולא מדובר בהלוואה על בסיס פריים, לא הייתי לוקח אותה. אפילו לא בקל"צ של 4 אחוז. היופי בסוג ההלוואה שתיארתי הוא שיש קשר בין ההתחייבות לנכסים - שוק הון מקרטע לאורך זמן אומר ריבית נמוכה.

מזכיר שלא מזמן כל כך הריבית פריים פה היתה 12 אחוז...

בישראל. וזה בסדר, כאמור החוב הוא לטווח ארוך. אני לא צופה קושי תזרימי, כיוון שאם הריבית היא 12 אחוז יש אינפלציה חזקה בשקל וההלואה שלי תהיה משתלמת אף יותר. בנוסף, אני מאמין שבתרחיש כזה השכר שלי יצמח בשיעור משמעותית גבוה יותר (השכר הממוצע של עובדי ההייטק למשל צמח מאז 2020 בשיעור גבוה מהריבית).

מה שכן, נקודה שאולי התכוונת אליה היא שהחוב השקלי יכול להפוך לבעייתי דווקא במקרה והשקל מתחזק על חשבון הדולר. נקודה טובה.

(דרך אגב אני בהחלט יכול לעשות את זה עכשיו וכל הזמן יש לי הצעות כאלה ומחליט רציולית שלא)
הסיבה העיקרית דווקא היא לא הפחד מהפסד הוא פשוט הסיכוי הנמוך לרווח
שוק ההון יודע לתת בממוצע 6.5 אחוז תשואה ברוטו לפני מס
לקחת הלוואה של 6 אחוז (ולשלם אותו מהנטו אחרי מס) לאורך הרבה זמן יתן לי פשוט רווח קטן מידי אם בכלל + כאב ראש וסיכון נוסף

אבל לא אלו המספרים בטווח הארוך. שוק ההון נתן 7% ריאלי. הריבית חסרת הסיכון, רוב הזמן, שלילית במונחים ריאלים. יש פה פער אדיר. אני לא יודע לגבי העתיד, אבל בעבר זה היה חכם.

אם הפריים ירד משמעותי אז זה יכול להיות אולי מעניין (כי שהוא יעלה חזרה אוכל לסגור אותה) - אבל איזה סיבה יש לעשות את זה עכשיו?
חכה שהפריים ירד בחצי או יותר ואז תיקח הלוואה בפריים מינוס פיפס

בעקרון מסכים ב 100%. הבעיה היא שמשכנתא בתנאים הללו רלוונטית רק ברגע רכישת הנכס. אם אפשר לתזמן את זה - מעולה

אני לא מנסה להביע דעה או המלצה על הכסף שלך
רק מציג את התמונה שלא הכל ורוד והסיכון הוא מאוד ממשי

+1.

 

[A42]

אני מנסה ללמוד מנקודת מבטך דווקא מתוך מה שאני יודע על המשתמש שלך תודה שאתה מפתח את הדיון.

אם ככה בשמחה (-:

פה הנקודה שאני מנסה להעביר - יש קשר בין שוק ההון לריבית חסרת הסיכון. שוק ההון משקלל את ציפיות העתיד. אם התשואה נמוכה, אני מאמין שהכלכלה תהיה חלשה -> הריבית תרד. זה אולי לא נכון בטווח זמן קצר, אבל בטוח בתווך זמן הארוך.

מסכים לגבי הקשר, אבל ממה שאני מכיר התוצאה היא הפוכה
כלכלה חלשה = אינפלציה גבוה וריבית גובהה (ראה את המצב עכשיו בארגנטינה, רוסיה וכו) ההגיון שלי לפחות הוא שהכלכלה/ מדינה במשבר אנשים רוצים להוציא את הכסף שלהם מחוץ למדינה הכלי להילחם בזה הוא לתת ריבית אטרקטיבית באותה מדינה בשביל להשאיר בה את הכספים ואז יש נוצר פיחות במטבע ומשם עליה באינפלציה שגורר עוד העלאת ריבית

*דרך אגב זה ללא קשר לנושא עצמו של מינוף כספי הלוואות בריבית גבוה (אני כרגע לא נכנס לשיקולי יציבות המדינה ופיחות המטבע כמו אמרת זה יכול לעבור לשני הכיוונים)

במידה ולא מדובר בהלוואה על בסיס פריים, לא הייתי לוקח אותה. אפילו לא בקל"צ של 4 אחוז. היופי בסוג ההלוואה שתיארתי הוא שיש קשר בין ההתחייבות לנכסים - שוק הון מקרטע לאורך זמן אומר ריבית נמוכה.

אוקי אני מבין את ההגיון מאחורי ביצוע של מינוף כזה רק על מסלול הפריים במשכנא
דרך אגב בהגיון שלי הסיבה העיקרית היא האפשרות למחזור ופדיון מלא של המשכנתא ללא עמלות וקנסות ופחות הירידה העתידית אולי

* שים לב שבשביל 1 מיליון שקל בפריים, אתה צריך לקחת 3 מיליון שקל משכנתא ואז להחזיר 2 מיליון במסלול פיתוי
זאת הלוואה כבר מאוד גדולה שהעלויות פתיחת תיק, ביטוחים על המבנה וכו יהיו משמעותיים
(נכון שאפשר לקחת 2/3 פריים היום אבל אז תקבל ריבית של פריים + , אם אתה רוצה איזה שהוא היגיון ולהגיע לריבית פריים מינוס 0.8-/0.9 אתה צריך רק שליש

** בו נחשב לפי ההגיון והתחזית האופטימית שלך לפי אותם מספרים (10 מיליון השקעה, 1 מיליון משכנתא בפריים בעלות כוללת של 6 אחוז)|
המצב המדינה משתפר תוך 5 שנים, המדד יורד (או לפחות מפסיק לעלות) והריבית פריים חוזרת לערכים ממוצעים - בו נגדיר את זה 3 אחוז עלות כוללת
שוק ההון מתפקד מעולה ונותן תשואה קבועה ממוצעת של 7 אחוז במשך 20 שנה קבוע קו ישר
(מתעלם מאינפלציה כרגע כי מניחים שהמדד ירד לרמה נמוכה מאוד כדאי לאפשר לריבית נמוכה (וגם לקחתי 7 במקום 6.5)

אחרי 20 שנה ה10 מיליון יהפכו ל 38.5 מיליון , ה1 מיליון במינוף יהפוך ל1.675 מיליון (אחרי מס רווחי הון של 25 אחוז כאשר ב5 שנים ראשונות הוא מרוויח 1 אחוז ואחרי זה 4 אחוז ל15 שנה)

כלומר אחרי 20 שנה בחישוב תשואה כוללת הרווח מהמינוף תרם במשך 20 שנה סה"כ רק 1.72 אחוז תשואה עודפת (0.086 אחוז שנתי!!)
ובהסבר יותר פשוט בלי המהלך של המינוף אתה מגיע ל38.5 מיליון ועם המינוף מגיע ל39.2 מיליון
לדעתי האישית בטווח זמן שכזה זה לא סכום משמעותי

עכשיו על אותו אקסל עם אותם הנחות ריבית, נוסיף ששוק ההון ב5 שנים הראשונות לא עולה נשאר יציב ללא שוב משבר או ירידה
ה10 מיליון יהפכו ל27.6 מיליון
ה1 מיליון המינוף יהפוך ל1.2 מילון (אחרי שלקח לו 15 שנה להתאושש ולחזור להיות רווחי, כלומר ב15 שנה הראשונות הוא הפסיד כסף)
סהכ התשואה העודפת בגלל המינוף 0.7 אחוז על 20 שנה (0.035 שנתי)
כלומר במקום 27.6 מיליון תגיע ל27.8 מיליון

ואלה כמובן התרחישים האופטימיים ולא מדבר על כל התרחישים ההפסדים שלדעתי עדין יכולים להיות 50 אחוז בהסתברות|

עכשיו בשביל תשואה עודפת של כמה מאיות אחוז באמת שווה את כל הכאב ראש והסיכון הזה
סתם להבנה החלפת נייר אירי עוקב סנופי מעקיבה פיסית (בלאקרוק) לעקיבה סנטטית (אינביסקו) אמור לתת לך תשואה עודפת יותר גבוהה בלי כל המינוף

כיוון שאם הריבית היא 12 אחוז יש אינפלציה חזקה בשקל וההלואה שלי תהיה משתלמת אף יותר. בנוסף, אני מאמין שבתרחיש כזה השכר שלי יצמח בשיעור משמעותית גבוה יותר (השכר הממוצע של עובדי ההייטק למשל צמח מאז 2020 בשיעור גבוה מהריבית).

מה שכן, נקודה שאולי התכוונת אליה היא שהחוב השקלי יכול להפוך לבעייתי דווקא במקרה והשקל מתחזק על חשבון הדולר. נקודה טובה.

זה הולך ביחד הכל, אנחנו לא באמת יודעים להעריך מה יהיה
אבל באינפלציה נניח של 10 אחוז כנראה המשק בישראל במצב לא טוב עם אבטלה מאוד גבוהה
לא הייתי בונה על זה שערך ההלוואה שלי נשחק וההשקעות שלי ממשיכות להעלות כי עוד הרבה דברים הזויים יכולים להתקיים בתרחיש כזה
מעבר לזה שיש גם תרחיש הפוך כמו שאמרת שהשקל חוזר למעמד הממוצע שלו (10-20 אחוז יותר חזק מאיפה שהוא היום בכלל המלחמה וההפיכה המשפטית)
ואתה מייקר את ההלוואה ב10-20 אחוז
שלדעתי זה תרחיש מאוד סביר בשנים הקרובות (מקווה לו לפחות)

אבל לא אלו המספרים בטווח הארוך. שוק ההון נתן 7% ריאלי. הריבית חסרת הסיכון, רוב הזמן, שלילית במונחים ריאלים. יש פה פער אדיר. אני לא יודע לגבי העתיד, אבל בעבר זה היה חכם.

המשכנתא שלך גם המסלול פריים הוא לא ריבית חסרת סיכון אפסית או שלישית
אני חושב שהיסטורית בישראל במשך 75 שנה הריבית פריים הכי נמוכה היתה 1.5 אחוז, אולי יחזור אבל לא סביר שירד יותר מזה כי אין לאן
הבנק צריך להרוויח מההלוואה
ולמה אתה אומר רוב הזמן, תסתכל היסטורית על ריבית פריים בישראל
מתוך 75 שנה רק בפחות מ10 שנים במצטבר הריבית היתה פחות מ3 אחוז
זה לא רוב הזמן זה אפילו מיעוט קטן

בעקרון מסכים ב 100%. הבעיה היא שמשכנתא בתנאים הללו רלוונטית רק ברגע רכישת הנכס. אם אפשר לתזמן את זה - מעולה

ברור שאפשר, אני על הבית הקודם הגדלתי משכנתא פעמים נוספות בגלל זה

לקחתי בהתחלה 600 אלף
אחרי שנתיים בערך ביקשתי תוספת של 750 אלף (אמרתי שחישבתי לא נכון כמה יעלה לי לבנות ולא לקחתי בחשבון גמרים מכשירי חשמל ריהוט וכו) שלחו שוב שמאי ואישרו
אחרי 4 שנים נוספות שוב לקחתי עוד 400 אלף (אמרתי שרוצה לעשות שיפוץ בבית, ביקשו הצעת מחיר לשיפוץ ואישרו) בסוף שוב שלחו שמאי להערכה
כמובן שהיו אחרכ מסלולי פיתוחי ונשארתי בעיקר עם פריים מינוס 0.9
אבל שהריבית התחילה לעלות סגרתי הכל ונשארתי רק עם המסלול משתנה כל 5 שנעול כרגע על 1.43

דרך אגב אני כבר לא גר בבית הזה אבל את המשכנתא כמובן משכתי איתי כי הריביות מאוד טובות
היום היא נמצאת בבנק מול ערבון של פקדון שבצורה אירונית אני מקבל על הפקדון יותר ריבית ממה שאני משלם (-:
זה בכלל לא כסף גדול אבל זה מצחיק ונחמד
יום יבוא אגרור את זה לנכס אחר או שאסגור אם הריבית תעלה...

זה כמובן לא המלצה לעשות את זה, רק להראות שתמיד אפשר ויש הרבה טריקים במשכנתאות
אבל בתמונה הגדולה עכשיו זה לא הזמן לדעתי

 

[Therealdeal]

@A42 תודה על התגובה! הגבתי במפורט למטה, אבל נראה לי שהתכנסנו הנה הנקודות החשובות:
* אני מאמין שלאורך זמן ריבית הפריים תהיה נמוכה מהתשואה הנומינלית בשוק ההון. במצב כזה, למינוף יש תשואה חיובית.
* שנינו מסכימים שיש פה סיכון, ולכן הצעתי לקחת אחוז מינוף נמוך (נאמר 10%).
* כתוצאה מכך, אתה טוען ובצדק שאחוז מינוף נמוך יניב, אם בכלל, תשואה עודפת שנתית נמוכה (בהשוואה למצב בו אינני ממונף). וכמובן שעדיין יש פה סיכון.
* בנוסף, יש פה סיכון מטבעי - חוב שקלי מול תשואה "דולרית" (סל מטבעות, אבל לא רוצה להסתבך). הסיכון הזה מתמתן אם יש לנו תזרים חיובי וצפי שימשיך.
* כל הדיון שלנו הזניח את עלות הנזלת חלק מהתיק כדי לממן את הדירה. אם נידרש ל 28% מס כדי להעמיד את המזומן לדירה, משכנתא תהפוך כמובן ליותר אטרקטיבית.

---

מסכים לגבי הקשר, אבל ממה שאני מכיר התוצאה היא הפוכה
כלכלה חלשה = אינפלציה גבוה וריבית גובהה (ראה את המצב עכשיו בארגנטינה, רוסיה וכו) ההגיון שלי לפחות הוא שהכלכלה/ מדינה במשבר אנשים רוצים להוציא את הכסף שלהם מחוץ למדינה הכלי להילחם בזה הוא לתת ריבית אטרקטיבית באותה מדינה בשביל להשאיר בה את הכספים ואז יש נוצר פיחות במטבע ומשם עליה באינפלציה שגורר עוד העלאת ריבית

כמובן, אבל אז גם המטבע נחלש משמעותית ביחס לדולר. החוב שקלי והנכס צמוד לסל מטבעות עולמי. כך שאולי זה יתרון... אגב ההכנסה שלי תמשיך להיות שקלית כך שאני לא רואה פה קטסטרופה.

שים לב שבשביל 1 מיליון שקל בפריים, אתה צריך לקחת 3 מיליון שקל משכנתא ואז להחזיר 2 מיליון במסלול פיתוי
זאת הלוואה כבר מאוד גדולה שהעלויות פתיחת תיק, ביטוחים על המבנה וכו יהיו משמעותיים
(נכון שאפשר לקחת 2/3 פריים היום אבל אז תקבל ריבית של פריים + , אם אתה רוצה איזה שהוא היגיון ולהגיע לריבית פריים מינוס 0.8-/0.9 אתה צריך רק שליש

ממה שיוצא לי לראות בזמן האחרון, אפשר להגיע גם לפריים מינוס חצי על שני שליש. מסכים שהעובדה שאי אפשר לקחת את כל החוב בריבית הכי נמוכה שאפשר זה חסרון.

** בו נחשב לפי ההגיון והתחזית האופטימית שלך לפי אותם מספרים (10 מיליון השקעה, 1 מיליון משכנתא בפריים בעלות כוללת של 6 אחוז)|
המצב המדינה משתפר תוך 5 שנים, המדד יורד (או לפחות מפסיק לעלות) והריבית פריים חוזרת לערכים ממוצעים - בו נגדיר את זה 3 אחוז עלות כוללת
שוק ההון מתפקד מעולה ונותן תשואה קבועה ממוצעת של 7 אחוז במשך 20 שנה קבוע קו ישר
(מתעלם מאינפלציה כרגע כי מניחים שהמדד ירד לרמה נמוכה מאוד כדאי לאפשר לריבית נמוכה (וגם לקחתי 7 במקום 6.5)

אחרי 20 שנה ה10 מיליון יהפכו ל 38.5 מיליון , ה1 מיליון במינוף יהפוך ל1.675 מיליון (אחרי מס רווחי הון של 25 אחוז כאשר ב5 שנים ראשונות הוא מרוויח 1 אחוז ואחרי זה 4 אחוז ל15 שנה)

כלומר אחרי 20 שנה בחישוב תשואה כוללת הרווח מהמינוף תרם במשך 20 שנה סה"כ רק 1.72 אחוז תשואה עודפת (0.086 אחוז שנתי!!)
ובהסבר יותר פשוט בלי המהלך של המינוף אתה מגיע ל38.5 מיליון ועם המינוף מגיע ל39.2 מיליון
לדעתי האישית בטווח זמן שכזה זה לא סכום משמעותי

עכשיו על אותו אקסל עם אותם הנחות ריבית, נוסיף ששוק ההון ב5 שנים הראשונות לא עולה נשאר יציב ללא שוב משבר או ירידה
ה10 מיליון יהפכו ל27.6 מיליון
ה1 מיליון המינוף יהפוך ל1.2 מילון (אחרי שלקח לו 15 שנה להתאושש ולחזור להיות רווחי, כלומר ב15 שנה הראשונות הוא הפסיד כסף)
סהכ התשואה העודפת בגלל המינוף 0.7 אחוז על 20 שנה (0.035 שנתי)
כלומר במקום 27.6 מיליון תגיע ל27.8 מיליון

זה טיעון טוב. כיוון שאחוז המינוף קטן ההשפעה על התיק קטנה. בנוסף יש למשכנתא עלויות מעבר להחזר החודשי (ביטוחי חיים, שמאות, פתיחת תיק וכו'). גם במקרה שהריבית היא 0, 10% מינוף בתיק של 100% מניות יהיו אחראיים על 1/11 מהתשואה, כלומר 9% הפרש. אם משכללים פנימה ריבית, התוספת הזאת קטנה לרמה שצריך להחליט אם היא בכלל אפקטיבית.

עכשיו בשביל תשואה עודפת של כמה מאיות אחוז באמת שווה את כל הכאב ראש והסיכון הזה
סתם להבנה החלפת נייר אירי עוקב סנופי מעקיבה פיסית (בלאקרוק) לעקיבה סנטטית (אינביסקו) אמור לתת לך תשואה עודפת יותר גבוהה בלי כל המינוף

אפשר להניח שאנחנו fully optimized בהשקעות האחרות

המשכנתא שלך גם המסלול פריים הוא לא ריבית חסרת סיכון אפסית או שלישית
אני חושב שהיסטורית בישראל במשך 75 שנה הריבית פריים הכי נמוכה היתה 1.5 אחוז, אולי יחזור אבל לא סביר שירד יותר מזה כי אין לאן
הבנק צריך להרוויח מההלוואה
ולמה אתה אומר רוב הזמן, תסתכל היסטורית על ריבית פריים בישראל
מתוך 75 שנה רק בפחות מ10 שנים במצטבר הריבית היתה פחות מ3 אחוז
זה לא רוב הזמן זה אפילו מיעוט קטן

הריבית הנומינלית לא מעניינת, רק הריאלית. בשנות השבעים הייתה אינפלציה של מעל 30%. במשבר מניות הבנקים מעל 400%. בין 1993 ל 1998 אינפלציה מצטברת של 58%. אני רוצה להשוות את הריבית הריאלית לתשואה בשוק ההון, והמספר הנומינלי לא מעניין.

ברור שאפשר, אני על הבית הקודם הגדלתי משכנתא פעמים נוספות בגלל זה

לקחתי בהתחלה 600 אלף
אחרי שנתיים בערך ביקשתי תוספת של 750 אלף (אמרתי שחישבתי לא נכון כמה יעלה לי לבנות ולא לקחתי בחשבון גמרים מכשירי חשמל ריהוט וכו) שלחו שוב שמאי ואישרו
אחרי 4 שנים נוספות שוב לקחתי עוד 400 אלף (אמרתי שרוצה לעשות שיפוץ בבית, ביקשו הצעת מחיר לשיפוץ ואישרו) בסוף שוב שלחו שמאי להערכה
כמובן שהיו אחרכ מסלולי פיתוחי ונשארתי בעיקר עם פריים מינוס 0.9
אבל שהריבית התחילה לעלות סגרתי הכל ונשארתי רק עם המסלול משתנה כל 5 שנעול כרגע על 1.43

דרך אגב אני כבר לא גר בבית הזה אבל את המשכנתא כמובן משכתי איתי כי הריביות מאוד טובות
היום היא נמצאת בבנק מול ערבון של פקדון שבצורה אירונית אני מקבל על הפקדון יותר ריבית ממה שאני משלם (-:
זה בכלל לא כסף גדול אבל זה מצחיק ונחמד
יום יבוא אגרור את זה לנכס אחר או שאסגור אם הריבית תעלה...

אוקיי, אני חושב שפה קבור הכלב - החל מלפני שנתיים+- בנק ישראל קבע שלא ניתן לקחת משכנתא על דירה שכבר בבעלותך בתנאי דיור. כך שהיום, בפועל, "להוציא כסף מהקירות" אחרי שהם כבר בבעלותך יתן לך ריבית ברמה של "לכל מטרה", פריים 1-3. רוצה לומר, הזמן היחיד שאתה יכול לקבל משכנתא בתנאים מועדפים זה ברכישה. אם היית מבטיח לי שהפריים ירד עוד שנתיים ל 3%, הייתי צריך להמתין עם רכישת הדירה. אי אפשר לקחת משכנתא אחרי הרכישה.

אבל בתמונה הגדולה עכשיו זה לא הזמן לדעתי

התגובה הקודמת שלי בעצם רומזת שזה ברכישת הדירה או לעולם לא (אלא אם תשתנה ההוראה של בנק ישראל).

 

[קפיצת הדרך]

כל הדיון שלנו הזניח את עלות הנזלת חלק מהתיק כדי לממן את הדירה. אם נידרש ל 28% מס כדי להעמיד את המזומן לדירה, משכנתא תהפוך כמובן ליותר אטרקטיבית.

שים לב שהדיון הזה בכלל לא התחיל ממשכנתא

הלוואות גישור בסכום שבע ספרתי עח הגמל השתלמות (p-0.5), מינוס של כמה מאות אשח בבית השקעות (p+2)

כך שהתגובה של @A42 (לפחות במקור) התייחסה למצב הפוך ממך.

מס רווחי הון הוא 25 אחוז
בגלל שיש לך כבר תיק ממוסה
התוספת הזאת של המינוף היא כבר מעל כל נקודות זיכוי שתוכל לממש או לשלם בדרכים אחרות פחות מס
ובגלל שהמינוף הוא מינוף מתי שהוא כנראה תצטרך לממש אותו יחסית בחדות

עכשיו בשביל להרוויח נטו 6 אחוז כדאי לשלם את ההלוואה הזאת אתה צריך לעשות 8 אחוז תשואה
וגם אז אתה ברווח אפס.
ועם תוספת סיכון גבוהה ולא מפוצה מזה שהשוק ירד.

במקרה שלך (ואני מניחה ממה שכתבת שקנית דירה ואתה צריך לממן אותה) - בשביל *לא* לקחת משכנתא אתה צריך למכור כסף שנמצא בשוק ההון ולשלם מס (28%).
במצב ש- @A42 התייחס אליו אתה לוקח מינוף (שאתה לא חייב לקחת) ואת הכסף שם במכשיר שאחר כך (בשביל לסגור את המינוף) תצטרך לשלם עליו מס (25%-28%).
מן הסתם די ברור שתגיעו למסקנות שונות…

בוא נשאל אחרת.
בהינתן שאתה לא רוכש עכשיו דירה ואין בכלל נדל״ן בתמונה.
האם תקח הלוואה (נניח על חשבון קופת הגמל שלך) ותכניס לשוק ההון בשביל לייצר לעצמך מינוף?
אם לא… אז בעצם אתה מסכים עם @A42…

 

[Therealdeal]

שים לב שהדיון הזה בכלל לא התחיל ממשכנתא

כמובן, בשלב מסוים הצגתי את התת דיון הבא:

אולי לא הייתי מדויק בשאלה, אז מנסח מחדש:
יש לך תיק מנייתי של 10 מליון שקלים. יש לך אפשרות לקחת הלוואה של מליון שקלים במסלול פריים פחות פיפס ל 30 שנים. יש פלוס תזרימי בעתיד הנגלה לעין. לוקח?

ואם בנוגע לשאלה המקורית, וגם לשאלה שלך

בהינתן שאתה לא רוכש עכשיו דירה ואין בכלל נדל״ן בתמונה.
האם תקח הלוואה (נניח על חשבון קופת הגמל שלך) ותכניס לשוק ההון בשביל לייצר לעצמך מינוף?
אם לא… אז בעצם אתה מסכים עם @A42…

הסכמתי ש

לטווח קצר לא הייתי לוקח את הסיכון.

בטווח הקצר כולנו מסכימים (כולל הפות"ש עצמו! אני חושב) שמדובר בהימור.

@קפיצת הדרך

 

[קפיצת הדרך]

כמובן, בשלב מסוים הצגתי את התת דיון הבא:

אולי לא הייתי מדויק בשאלה, אז מנסח מחדש:
יש לך תיק מנייתי של 10 מליון שקלים. יש לך אפשרות לקחת הלוואה של מליון שקלים במסלול פריים פחות פיפס ל 30 שנים. יש פלוס תזרימי בעתיד הנגלה לעין. לוקח?

אז לא הבנתי למה בכלל הכנסת את האמירה הזאת…

* כל הדיון שלנו הזניח את עלות הנזלת חלק מהתיק כדי לממן את הדירה. אם נידרש ל 28% מס כדי להעמיד את המזומן לדירה, משכנתא תהפוך כמובן ליותר אטרקטיבית.

כי אם זה במסגרת תת הדיון שהצגת, אז אם סתם לקחת הלוואה של מליון שקלים (גם אם זה ל- 30 שנה), אתה צריך להכניס את המס במכירה להחזרת המינוף. כלומר המינוף נעשה פחות אטרקטיבי בעקבות המס, ולא יותר …

 

[Therealdeal]

כי אם זה במסגרת תת הדיון שהצגת, אז אם סתם לקחת הלוואה של מליון שקלים (גם אם זה ל- 30 שנה), אתה צריך להכניס את המס במכירה להחזרת המינוף. כלומר המינוף נעשה פחות אטרקטיבי בעקבות המס, ולא יותר …

חטפתי את השרשור רחוק מידי כנראה בתיאור שלי יש משכנתא שאפשר לשלם, והנחתי תזרים חיובי שיכול לשרת אותה.

אני מתכנן תרחיש עתידי עבורנו ברכישת נכס נוסף, ומבחינתי זאת שאלה פרקטית...

 

[קפיצת הדרך]

אני מתכנן תרחיש עתידי עבורנו ברכישת נכס נוסף, ומבחינתי זאת שאלה פרקטית...

לדעתי בסיטואציה שלך זה כן יותר אטרקטיבי. כי באמת במקרה שלך המס ישולם אם לא תילקח משכנתא ולכן ״עובד״ לטובת לקיחת המשכנתא.
בגלל זה אמרתי שאתה ו- @A42 מדברים על סיטואציות שונות.

 

[A42]

תודה על התגובה! הגבתי במפורט למטה, אבל נראה לי שהתכנסנו הנה הנקודות החשובות:

בשמחה. כן אני חושב שבאמת התכנסנו

והבנתי שהכנסת לדיון קצת נתונים חדשים;

* כל הדיון שלנו הזניח את עלות הנזלת חלק מהתיק כדי לממן את הדירה. אם נידרש ל 28% מס כדי להעמיד את המזומן לדירה, משכנתא תהפוך כמובן ליותר אטרקטיבית

זה כמובן הנתון החדש

אאל"ק: כנראה שבתנאים האלה יש הגיון ואפשרות לרווח עדין מלווה בסיכון

ובהרחבה נפרק ל2 מקרים

א - 28 אחוז ? על מה ולמה?
מס רווחי הון הוא 25 אחוז ורק על הרווח
מניח שיש לך תיק/י מניות עם שכבות פיסיות (ניירות ערך של בלארקרוק, אינביסוקו, בתי השקעות שונים וכו)
מניח שאם תרצה ותתעמק תוכל למכור לצורך העניין 10 אחוז מהתיק ולשלם מעט מאוד מס עד כדאי אפס מוחלט (בנוסף וללא קשר תמיד אפשר גם למשוך חלק מהפנסיה או קרן ההשתלמות ללא מס כלל)
תריץ את החישוב הזה ותבדוק כמה מס באמת אתה תשלם בסיטואציה הכי זולה ואת זה תשווה

ב - אתה מדבר על משהו הפוך
יש לך תיק השקעות ואתה מתלבט אם למכור חלק ממנו לטובת רכישת דירה או לקחת משכנתא על הדירה
נתעלם לרגע מההיבט הכלכלי של העודף תשואה מול הסיכון ( די דשנו בזה בזה לעומק ולדעתי אל תתן לזנב לקשקש בכלב אולי ארחיב בסוף)

יש יתרונות בלקחת משכנתא לא רק בגלל התשואה העודפת אולי במינוף
לנו יש בית חדש שהעברנו אליו משכנתא מהבית הקודם.
המשכנתא היא על 1.5 אחוז מערך הבית
מן הסתם היא בכלל לא משמעותית לשום צורה
אבל גם בקניה מול הקבלן. מול המשפחה הקרובה, מול השכנים מול מנהל מקרקעי ישראל מול העורכי דין ומול רשויות המס יש יתרון גדול בלקיחת משכנתא זה היה השיקול שלנו במשכנתא בכלל לא הכסף

ממה שיוצא לי לראות בזמן האחרון, אפשר להגיע גם לפריים מינוס חצי על שני שליש. מסכים שהעובדה שאי אפשר לקחת את כל החוב בריבית הכי נמוכה שאפשר זה חסרו

אתה מתכנן במודע לקחת ל30 שנה את זה
למה להסתפק בפריים מינוס חצי במקום פריים מינוס 0.9 גם במחיר של סכום מוקטן יותר
תראה כמה זה משפיע באקסלים

התוספת הזאת קטנה לרמה שצריך להחליט אם היא בכלל אפקטיבית

אתה נותן לזנב לקשקש בכלב
אסביר
בתרחיש אופטימי יהיו לך עוד 20 שנה
39 מיליון במקום 38 מיליון
נוסיף את הנתונים החדשים ויהיו לך 39 מיליון במקום 37 מיליון
למה שזה יעשה לך איזה שינוי בחיים ובכלל יהיה לך אכפת מזה

בתרחיש הפסימי יהיה לך בסוף 8 מיליון במקום ה10 שהתחלת וזה מאוד ישפיע עליך לרעה

בתרחיש האמצעי זה לא יעשה שום שינוי
נניח יהיה לך 20 מיליון במקום 20 מיליון
אבל איבדת הרבה מאוד שעות שינה ושערות בדרך

אישית מלבד לספר את זה פה בפורם ולהגאות אולי. לא רואה באמת סיבה לעשות את זה
לפחות אני

אוקיי, אני חושב שפה קבור הכלב - החל מלפני שנתיים+- בנק ישראל קבע שלא ניתן לקחת משכנתא על דירה שכבר בבעלותך בתנאי דיור. כך שהיום, בפועל, "להוציא כסף מהקירות" אחרי שהם כבר בבעלותך יתן לך ריבית ברמה של "לכל מטרה", פריים 1-3. רוצה לומר, הזמן היחיד שאתה יכול לקבל משכנתא בתנאים מועדפים זה ברכישה. אם היית מבטיח לי שהפריים ירד עוד שנתיים ל 3%, הייתי צריך להמתין עם רכישת הדירה. אי אפשר לקחת משכנתא אחרי הרכישה.

אוקי אז אם תרצה תעשה אז עסקה חדשה
תקנה דירה נוספת תחליף
תקנה לילדים...


אנחנו עברנו פעמיים נוספות אחרי הבית הראשון שבנינו שחשבנו שהוא ישרת אותנו עד המוות (אפילו עשינו שם אז אפילו דלתות ברוחב 90 לכיסא גלגלים עתידי )

 

[Williamsburg]

מזל טוב לחברנו סנופי על שיא חדש מעל 7000.

לצערי אני אישית לא חוגג ‏(ולא בגלל ירידת הדולר ל2.99‏). אעדכן בקרוב ביומן המסע על הצעדים שאני מבצע בימים אלה כדי לצאת מהמגה ברוך בהיבט השקעות, השבחת תיק ובריאות וניסיונות הגמילה ממסחר רעיל ומקצר חיים.
מקווה שאצליח לבצע הצעדים ויהיה מה לספר.

 

[איניגו מונטויה]

אעדכן בקרוב ביומן המסע על הצעדים שאני מבצע בימים אלה כדי לצאת מהמגה ברוך בהיבט השקעות, השבחת תיק ובריאות וניסיונות הגמילה ממסחר רעיל ומקצר חיים.
מקווה שאצליח לבצע הצעדים ויהיה מה לספר.

מכיר את תוכנית 12 הצעדים לטיפול בהתמכרויות?
לדעתי הפורום הזה יכול לשמש בתור קבוצת תמיכה ל"סוחרים אנונימיים"
(TA = Traders Anonymous,
לא להתבלבל עם מדדי ת"א שהם דווקא חומר טוב למכורים ).

כל פעם שעולה החשק להימור על שערי מטבע, מסחר קצר טווח, הימורים באמצעות נגזרים וכו' -
אפשר לפרסם כאן פוסט, ויהיו מספיק אנשים שיוכל להזדהות (יש כאן לא מעט פוסטים מאלפים על הימורים שכשלו, למשל זה),
או לחזק (עם הפניות לפוסטים בבלוג על חוזה אודיסאוס וכו').