מהנדס עם רגליים על הקרקע

[ExeAction]

אני נהנה לקרוא כאן את היומנים הרבים והמגוונים של חברי הפורום.
בעוד שרובם מדברים על דרך לרווחה כלכלית באמצעות חסכון והשקעה בשוק ההון,
נדמה שחסרה נציגות של הדרך המקבילה באופייה הסולידי - נדלן.

אני לגמרי מבין את הטענות (הטובות מאוד) בעד שוק ההון ואני לא פוסל השקעה בעתיד, אבל רצה גורל ונוצר בי משיכה קצת מוזרה לקירות ולתשואה פירותית.
הוקסמתי מן המחשבה שניתן ע"י כמה נכסים להגיע למצב בו מקבלים משכורת נוספת ועל האפשרות לשפר את איכות החיים.

מלכתחילה הבחירה בין 2 האפשרויות התאפשרה בעקבות ירושה של2 מיליון שקל אותם קיבלתי לצערי בטרם עת בזכות הורי ז"ל.
זהו סכום מכובד שנחת לי באמצע החיים ללא הכנה מראש. זאת נקודת הפתיחה שהובילה אותי בכלל לחשוב על השקעות.

זה לא היה מיידי.
בהתחלה, כמו ישראלי מן המניין, חישבתי איזה דירה מפנקת אצליח לרכוש לעצמי למגורים עם ההון העצמי + משכנתא (הירושה התקבלה בחלקים ובמשך כמעט שנה אז היה קשה לדעת - יצא לי סביב ה-3 מיליון)
אחרי הרבה, המון, מלא, אינסוף מחשבות ושעות של חקירה על מה זה יתן לי ומה אני רוצה בחיים - הגעתי למסקנה שאני מעוניין ברווחה כלכלית ואפשרות לעצמאות מוחלטת ללא תלות בעבודה ומקצוע, והלב (והשכל) לקחו אותי מעבר לים,נדלן חו"ל.

תכלס גם אין לי צורך אמיתי לגור בדירה של הביוקר.
אישתי ואני מתגוררים בשכירות נוחה ובדירה מפנקת באזור מאוד פרקטי לנו בארץ ואין סיבה שכמה בוחטות של מזומנים ישנו את זה.
מכאן נותר רק רצון להשקיע ולהנות מהפירות שיצברו עם הזמן עד לרגע הפרישה.

חסכונות חודשיים:
כיום יש לנו 2 דירות קטנות מניבות ובחודשיים הקרובים אשלים רכישה שלישית נוספת ודירה רביעית בבנייה שתסתיים בקיץ של שנה הבאה.
אני מהנדס אלקטרוניקה ואישתי עובדת אבל לא בעבודה ותחום קבועים.
כבר הכנתי טבלה כדי לחשב חסכון בערך עד יולי 2024 כדי לבדוק אם נצליח לחסוך כסף לדירה חמישי אז פשוט אשתף:


אחרי קניית 4 הדירות אמורים להישאר לנו בערך 80-100K שקלים כקרן חיסכון בצד,
ולכן בטבלה ניסנו לחשב אם נצליח לחסוך 310K שקלים לדירה חמישית על הנייר שבנייתה תושלם לקראת 2025.
החישוב לא מדויק כיוון השכירויות הן למעשה ברוטו לפני מס בארץ ובנוסף ההוצאות החודשיות שלנו קצת מנופחות לשם השומרנות, ומן הסתם גם בונוסים יכולים להשתנות וכן השכר הבסיסי שלי מתעדכן כל שנה.
בכל זאת..התוצאות די הפתיעו אותנו אז קיבלתי אור ירוק מהאישה ללכת על הדירה החמישית.

נכון לרגע זה התמונה של שנת 2025 תראה כך:
יהיו בבעלותנו 5 דירות בשווי של כ-2.7 מיליון שקלים מתוכם 400K משכנתא על הדירה החמישית. בנוסף 350K מזומנים תלוי עד כמה הטבלה לעיל ריאליסטית.
הדירה השישית ככל הנראה תהיה בישראל למגורים/השקעה.

כיום מחשבות אודות פרישה והחיים של אחרי העבודה עוד גדולים עלי. נראה כבר.

אגב, את הדירות שהזכרתי רכשתי וארכוש עם ליווי אבל אני לא פה כדי לפרסם ולכן לא אשתף (גם לא בפרטי) באופן ישיר מי המלווי ואנסה לא לתת פרטים מזהים בעקיפין.
בעתיד אני שואף להגיע למצב בו אני עושה את החקר שוק ורכישה עצמאית לגמרי של נכסים בחו"ל (כל עוד בארץ עדיין יהיה פחות משתלם כלכלית לקנות).

טוב כבר 3 בלילה, מקווה שיצא קריא לכל הפחות.

 

[האזרח הקטן]

קח בחשבון שככל שיהיו לך יותר דירות, כך גדל הסיכוי שמס הכנסה יחשיב את ההכנסה מהן כעסק, כלומר תידרש לשלם מס פירותי.

 

[רוני]

קח בחשבון שככל שיהיו לך יותר דירות, כך גדל הסיכוי שמס הכנסה יחשיב את ההכנסה מהן כעסק, כלומר תידרש לשלם מס פירותי.

היי

מאחר ומדובר בדירות בחו"ל, הם מנוהלות על ידי חברות ניהול (כמו קרן ריט או קרן השקעות גדולה בסוגים שונים של נדל"ן),
מדובר בהכנסה פסיבית ולכן מס הכנסה לא יחשיב זאת כמס מעסק משום שלא מדובר בעסק.

במידה והדירות היו אך ורק בישראל ומנוהלות באופן ישיר, מעל לכמות מסוימת של דירות, מס הכנסה אכן מתייחס לזה כאל עסק.

למרות שמס מעסק נראה מפחיד, בפועל זה לא כך, ניתן להקטין אותו משמעותית או לבטל אותו לחלוטין באמצעות תכנוני מס

 

[רוני]

נכון לרגע זה התמונה של שנת 2025 תראה כך:
יהיו בבעלותנו 5 דירות בשווי של כ-2.7 מיליון שקלים מתוכם 400K משכנתא על הדירה החמישית. בנוסף 350K מזומנים תלוי עד כמה הטבלה לעיל ריאליסטית.
הדירה השישית ככל הנראה תהיה בישראל למגורים/השקעה.

היי
אתה פועל יפה מאוד, אתה יוצר כדור שלג של צבירת הון והכנסות פסיביות משכרויות, מגדר את עלויות המחיה ומעבר לכך.

ככל שתצבור ניסיון, הון ותגדיל הכנסות, מרווחי הזמן בין ההשקעות יצטמצמו, זה הופך להיות קל, אפילו קל מאוד.

בהצלחה !

 

[האזרח הקטן]

מאחר ומדובר בדירות בחו"ל, הם מנוהלות על ידי חברות ניהול (כמו קרן ריט או קרן השקעות גדולה בסוגים שונים של נדל"ן),
מדובר בהכנסה פסיבית ולכן מס הכנסה לא יחשיב זאת כמס מעסק משום שלא מדובר בעסק.

פספסתי את העניין של חו"ל בהודעה של פות"ש.

 

[adamshalev]

קח בחשבון שככל שיהיו לך יותר דירות, כך גדל הסיכוי שמס הכנסה יחשיב את ההכנסה מהן כעסק, כלומר תידרש לשלם מס פירותי.

הייתה פסיקה בנושא לפני כמה שנים, הסיכון הזה מתחיל ממשהו כמו 10 דירות בארץ.

 

[ExeAction]

הייתה פסיקה בנושא לפני כמה שנים, הסיכון הזה מתחיל ממשהו כמו 10 דירות בארץ.

מעניין.
עם נוסיף את מה שרוני כתב על גבי מה שאתה כותב אז אפשר להימנע מזה אם לוקחים חברת ניהול גם בארץ.

 

[בת העמק]

יהיו בבעלותנו 5 דירות בשווי של כ-2.7 מיליון שקלים מתוכם 400K משכנתא על הדירה החמישית

ובינתיים אין לכם משכנתא? עד הדירה החמישית זה ללא הלוואות? ואם יש הלוואות/משכנתא - הן מופיעות בטבלת ההוצאות או מנוכות מההכנסות? ומה לגבי הוצאות תחזוקה וניהול, הן מופיעות בטבלה?

 

[ExeAction]

ובינתיים אין לכם משכנתא? עד הדירה החמישית זה ללא הלוואות? ואם יש הלוואות/משכנתא - הן מופיעות בטבלת ההוצאות או מנוכות מההכנסות? ומה לגבי הוצאות תחזוקה וניהול, הן מופיעות בטבלה?

בנתיים אין. ביחד עם המשכנתא על הדירה החמישית ודירה שישית בישראל נגיע למצב שלא כל הכסף נמצא בבלטות.
למעשה אני מתלבט אם לעשות צעד של לקיחת משכנתא על הדירה הראשונה/הלוואה לכל מטרה ולהשלים הון עצמי לדירה בישראל עוד היום.
השכירויות בטבלה הן אחרי דמי ניהול, וועד בית, ארנונה וכל דבר צפוי אבל ללא תחזוקה שכן הדירות חדשות מקבלן ואני חסר ניסיון בהערכה של זה.

 

[Vorlorg]

הסיכון הזה מתחיל ממשהו כמו 10 דירות בארץ.

לפי המצב כיום ולאחר הפסיקה שאליה אני מניח שאתה מתייחס (פסקי דין לשם ובירן), הסיכון מתחיל הלכה למעשה מהדירה השישית.
לפי טיוטת חוזר רשות המיסים מ-2018 (למיטב ידיעתי טרם עברה את שלב הטיוטה), החל מ-10 דירות ייחשב באופן חד משמעי כהכנסה מעסק, ועד 5 דירות ייחשב כהכנסה פאסיבית.
בין 6 ל-9 דירות ייבחן כל מקרה לפי נסיבותיו.

 

[אורי ג.]

נדמה שחסרה נציגות של הדרך המקבילה באופייה הסולידי - נדלן.

ממש לא חסרה, יש פה נציגות מכובדת.

מדובר בהכנסה פסיבית ולכן מס הכנסה לא יחשיב זאת כמס מעסק משום שלא מדובר בעסק.

נכון אבל הוא ממסה אותם בתור הכנסה מעסק בכל מקרה...

הייתה פסיקה בנושא לפני כמה שנים, הסיכון הזה מתחיל ממשהו כמו 10 דירות בארץ.

יש הנחיות חדשות, מעל 5 אתה בבעיה, מעל 10 אתה אוטומטית עסק.

 

[ExeAction]

ממש לא חסרה, יש פה נציגות מכובדת.

מוזמן לקשר לסיפורי דרך כאלו (לך יש?)
מחיפוש קצר לא נתקלתי

 

[בת העמק]

מוזמן לקשר לסיפורי דרך כאלו (לך יש?)
מחיפוש קצר לא נתקלתי

כנס לפורום נדל"ן ותופתע כמה חברי פורום משקיעים או מתכוונים להשקיע בנדל"ן.

 

[Redroze]

מוזמן לקשר לסיפורי דרך כאלו (לך יש?)
מחיפוש קצר לא נתקלתי

מצטרף למחאה של @אורי ג. על ההכללה.

לסלק חלק ממשכנתא או להישאר עם המימון הזול?

שלום לכולם, לקראת תינוק ראשון - איך לא ליפול באתגרים הצרכניים? [שרשור מתגלגל] האינרציה בה התקדמנו עד כה, הולכת להשתנות. אני רוצה להעלות דברים על הכתב כדי לרכז לעצמי את המידע השקוף וגם כדי לשמוע דיעות או עצות ככל שיהיו. אני ואשתי בני 30 בממוצע. מהנדסים ב-low tech. חסכנו עד לאחרונה כ-80% מההכנסות...

www.hasolidit.com

האם ניתן להגיע לפרישה מוקדמת וגם ליהנות מהדרך?

שלום לכולם, אני קורא באתר הסולידית כבר מעל לשנה. עברתי על כל הבלוג והפורום. לפני מספר חודשים התחלתי להגיב במעט נושאים שאני חושב שאני מבין בהם. אנחנו זוג+2 (הגדול בקרוב בן 4 והקטן בן חודשיים), גרים במרכז, בתחילת שנות ה-30 שלנו, עובדים במשרות מלאות עם ביקוש קשיח אך תגמול סביר, איפשהו באמצע בין...

www.hasolidit.com

 

[RustyJ]

הייתה פסיקה בנושא לפני כמה שנים, הסיכון הזה מתחיל ממשהו כמו 10 דירות בארץ.

היתה פסיקה שקובעת שחמש זה לא עסק ופסיקה שעשר זה בודאות עסק. בין לבין תלוי בדעתו של פקיד השומה

 

[קפיצת הדרך]

השכירויות בטבלה הן אחרי דמי ניהול, וועד בית, ארנונה וכל דבר צפוי אבל ללא תחזוקה שכן הדירות חדשות מקבלן ואני חסר ניסיון בהערכה של זה.

לדעתי חשוב לקחת את זה בחשבון. במיוחד אם אין הרבה ניסיון….
בכל מקרה גם לדירות מקבלן יש הוצאות על תיקונים (בארץ לרוב זה נזילות או בעיות בבניה שמתגלות בשנה הראשונה, לא חושבת שזה עד כדי כך שונה בחו״ל), דירה ריקה והוצאות החלפת דייר. אם אין מידע אחר הייתי לוקחת בין חודש לחודשיים כמו שמקובל לעשות בארץ.

 

[ExeAction]

לדעתי חשוב לקחת את זה בחשבון. במיוחד אם אין הרבה ניסיון….
בכל מקרה גם לדירות מקבלן יש הוצאות על תיקונים (בארץ לרוב זה נזילות או בעיות בבניה שמתגלות בשנה הראשונה, לא חושבת שזה עד כדי כך שונה בחו״ל), דירה ריקה והוצאות החלפת דייר. אם אין מידע אחר הייתי לוקחת בין חודש לחודשיים כמו שמקובל לעשות בארץ.

למעשה מדובר במבנים קיימים שעברו שיפוץ והסבה ממשרדים למבני מגורים אז אולי הסיכון בשנה הראשונה קטן יותר.
בכל מקרה אני לוקח את זה בחשבון ולכן לא רץ להתמנף כבר היום.

 

[רוני]

נכון אבל הוא ממסה אותם בתור הכנסה מעסק בכל מקרה...

נכון אבל הוא ממסה אותם בתור הכנסה מעסק בכל מקרה...

היי אורי

כאשר מדובר בנכסים בחו"ל, יש בחירה מדי שנה, כל נכס בנפרד ניתן לבחור לדווח לפי המס המופחת בקיזוז פחת על כל סוגיו,
או על פי המס השולי (מס מעסק).

מדי שנה אנחנו מחשבים את שני שיטות החישוב על כל נכס, ובהתאם לתוצאה מחליטים כיצד לדווח.

בבעלותי עשרות נכסים, ב 60% עד 70% מהנכסים מדי שנה אני מדווח לפי מס מעסק מתוך בחירה משום שהמס הנמוך יותר.

בשנים האחרונות אני משלם בממוצע 8% מס הכנסה על שכירות מתיק הנכסים הפרטי שלי (לא כולל נכסים של החברה) משום שהוא לא ממונף,
במידה והיה ממונף המס היה נמוך יותר או שהיה מתבטל לחלוטין.

 

[רוני]

היתה פסיקה שקובעת שחמש זה לא עסק ופסיקה שעשר זה בודאות עסק. בין לבין תלוי בדעתו של פקיד השומה

היי
הפסיקה בעליון קובעת 20 דירות ומעלה זה נחשב לעסק, אני מצרף כאן ציטוט בנושא.

על השאלה מהו אותו רף כמותי של היקף הנכסים המושכרים אשר החל ממנו תקום חזקה ל"עסקיות" ההכנסה, אשר תיסתר רק בהתקיימן של נסיבות מיוחדות - משיבים שופטי העליון, כי השכרתם של 20 נכסים הנה השכרה עסקית.

 

[אורי ג.]

בבעלותי עשרות נכסים, ב 60% עד 70% מהנכסים מדי שנה אני מדווח לפי מס מעסק מתוך בחירה משום שהמס הנמוך יותר.

בדיוק, וזה עוד כשאין מימון, אם יש אז זה היה עולה לכיוון ה100%.
בנוסף אם אתה מחזיק דרך LLC או כל סוג חברה אחרת אז אין את ההטבה הזו ואתה חייב לשלם לפי מס שולי.

הפסיקה בעליון קובעת 20 דירות ומעלה זה נחשב לעסק, אני מצרף כאן ציטוט בנושא.

מאז אותה הפסיקה יצאו הנחיות חדשות של רשויות המס, הם אומרות בגדול את זה:
1-5 דירות: לא הכנסה מעסק.
6-9 דירות: תוכיח לנו שאתה לא עסק, חובת ההוכחה עליך.
10+ דירות: אוטומטית עסק.
עוד מידע פה:

הכנסה מדמי שכירות מ-20 דירות למגורים היא עסק השכרת נכסים החייב לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר (מס שולי)

www.kolzchut.org.il

ופה:

רשות המסים פרסמה טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה באשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן

באתר תוכלו למצוא מידע ממשלתי ולבצע פעולות מול הממשלה באמצעות האינטרנט.

www.gov.il