עברו חמש שנים, וזה מרגיש כמו זמן טוב לעצור, להסתכל אחורה ולסכם.
במקור תכננתי לקנות 4 דירות באנגליה ואחת בקנדה. בסופו של דבר נרכשו שלוש. ליתר דיוק בפרויקט הרביעי הקבלן קרס, ועל הדירה החמישית ויתרתי, בין היתר משום שזכיתי בהגרלת דירה בארץ. בדיעבד, כנראה שהיה כאן מזל כפול.
אז מה שלוש הדירות נתנו לי?
התשואה השנתית בפועל עמדה על כ־3%–5% ביחס לעלות הרכישה. שכר הדירה אמנם עלה בכל הדירות, אבל מכיוון שמדובר בדירות ליס־הולד, קיימת חובה לשלם דמי ניהול ותחזוקה לחברת הניהול של הבניין. ההוצאות האלה עלו משמעותית לאורך השנים ופגעו בתשואה.
אחד הדברים המרכזיים שלמדתי הוא שיש הרבה יותר הוצאות ממה שנראה בתחילת הדרך, במיוחד בדירות שנוצרו במסגרת הסבה של בנייני משרדים למגורים. דמי הניהול יכולים להפוך לצרה רצינית, ולכן בדיעבד הייתי מעדיף נכס יד שנייה, עם היסטוריית הוצאות ברורה ומוכחת, במקום להסתמך על הערכות אופטימיות של קבלן בפרויקט חדש.
ומה לגבי עליית ערך?
בפועל, נראה שקניתי ביוקר.
דירות דומות לדירה הראשונה מוצעות כיום בכ־30 אלף פאונד פחות מהמחיר ששילמתי. גם הדירה השנייה והשלישית ירדו, ככל הנראה, בכ־5,000–10,000 פאונד כל אחת.
לירידת הערך צריך להוסיף גם את עלויות הרכישה: עמלות ל"יועצים", מיסים באנגליה, הוצאות משפטיות ועלויות נוספות. אם אמכור, יהיו כמובן גם הוצאות מכירה.
המסקנה האישית שלי היא שרכישת בית פריהולד מיד שנייה, לאחר סקר שוק רציני והתמקדות בנכס אחד איכותי ויקר יותר, כנראה הייתה מניבה תוצאה טובה יותר.
למדתי גם להיות זהיר מאוד עם יועצים שמשווקים פרויקטים לישראלים בכמויות. האינטרס שלהם הוא לעיתים קרובות למכור מספר גדול של דירות באותו פרויקט, ולא בהכרח לאתר את העסקה הטובה ביותר עבור כל משקיע. היום אני אפילו שמח שהקבלן בפרויקט הרביעי קרס לפני שהעסקה הושלמה.
אז מה בכל זאת חיובי בכל הסיפור?
ראשית, אילו לא הייתי קונה בחו"ל, ייתכן שהייתי קונה דירה נוספת בארץ ומאבד את הזכאות לזכייה בהגרלה מצוינת. וכמו כן גם בארץ שלנו חווינו ירידות אפילו גדולות יותר.
שנית, תמיד עניין אותי להשקיע בנדל"ן בחו"ל. קיבלתי את החוויה, למדתי הרבה, והיום אני מבין טוב יותר את היתרונות, הסיכונים והמורכבות האמיתית של השקעה כזאת.
אבל למדתי גם שקשה מאוד להתחרות בביצועים של שוק ההון, במיוחד כשמסתכלים על תקופה של חמש שנים ומשווים לקרנות סל מוכרות. אילו הייתי משקיע את אותו הסכום בקרנות דיבידנד נפוצות, כנראה שהייתי מרוויח הרבה יותר, עם הרבה פחות כאב ראש.
נראה לי שהגיע הזמן למכור, לסגור את הפרק הזה ולהתקדם הלאה.
) באחת הדירות…
…)
