להשכיר ולשכור ולהשאר בחיים

[1337justme]

נראה שהשילוב הזה, בין להשכיר דירה ובמקביל גם להתעסק עם לשכור דירה אחרת לעצמך בנוסף יכול ליצור כאב ראש לא קטן (בעיקר בגלל ההשכרה - התעסקות עם שוכרים, שוכרים שלא ישלמו, שהדירה תשאר ריקה)

האם יש למיטב ידיעתכם דרך להקל את כאב הראש והסיכונים?. האם יש בעלי מקצוע שיכולים לעזור?.
כרגע לא כדאי לי למכור את הדירה המדוברת (ללא משכנתא אם זה משנה), בגלל שהיא כנראה תעבור פינוי בינוי בשנים הקרובות, וכן בגלל שהדירה שאני רוצה במקומה תהיה ככל הנראה יקרה בכמה מאות אש"ח.

האם כדאי להפסיד את עליית הערך של הפינוי בינוי + להוסיף עוד כמה מאות אש"ח רק כדי לא להשכיר ולשכור?.

 

[אורי ג.]

יש מנהלי נכסים שמנהלים דירות, חלקם גם מתווכים.

 

[גרהם]

יש מנהלי נכסים שמנהלים דירות, חלקם גם מתווכים.

אתה יודע מה סדר הגודל של המחיר?

 

[אורי ג.]

אתה יודע מה סדר הגודל של המחיר?

אני חושב שסדר גודל של 10% עם הנחות למרובי נכסים, יתכן ויהיה יותר באזורים עם שכ"ד נמוך.

 

[1337justme]

יש מנהלי נכסים שמנהלים דירות, חלקם גם מתווכים.

המטרה העיקרית שלי זה להמנע כמה שיותר מסיבוכים עם שוכרים (שוכרים שלא רוצים לשלם ולהתפנות, שוכרים נודנידקים שיתקשרו אלייך באמצע הלילה וכו').

הדירה המדוברת נמצאת במרכז, דירת 3 חדרים ישנה וגדולה יחסית, זקוקה לטיפול קוסמטי מסויים (החלפת שלבי תריסים שבורים וכו', דברים ששוכרים אולי יתלוננו עליהם וירצו להוריד במחיר אבל בתור מי שגר שם בבעלות זה לא מפריע) יכולה להיות מושכרת בכ4-4.5K.

אני רוצה לשכור דירה בכ5-6.5K, לכן אצטרך להוסיף כסף לשכירות, ובגלל זה חשוב לי לדעת עד כמה השירות שהצעת יכול להועיל לי כי גם עבורו אצטרך לשלם בנוסף.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כל הורדת כאב ראש ממך לגורם אחר תעלה לך כסף (דוגמה - מנהלי נכסים כמו שאורי ציין).

לגבי שוכרים שלא רוצים לשלם / נוטשים את הדירה באמצע חוזה - יש חברות שנותנות פתרונות ביטוחיים למקרים כאלה. גם שירותיהן כמובן עולים כסף.

האם למכור? עניין אישי שלך בלבד. קח בחשבון שאם אתה בונה על עליית ערך לדירה שלך, גם דירת המגורים אותה אתה רוצה לקנות, תעלה בערכה. אם יש היתכנות קונקרטית לפינוי בינוי והחלו בתהליך כלשהו, אתה יכול לגלם את זה במחיר הדירה.

 

[1337justme]

כל הורדת כאב ראש ממך לגורם אחר תעלה לך כסף (דוגמה - מנהלי נכסים כמו שאורי ציין).

אני מוכן לספוג עלות מסוימת תמורת ביטוח אמין נגד הסיכונים שציינתי.

לגבי שוכרים שלא רוצים לשלם / נוטשים את הדירה באמצע חוזה - יש חברות שנותנות פתרונות ביטוחיים למקרים כאלה. גם שירותיהן כמובן עולים כסף.

יש ביטוח עבור מקרה ששוכר מפסיק לשלם ולא רוצה להתפנות? מעניין, חידשת לי תודה, אבדוק את העניין.
ומה קורה אם השוכר גורם נזק לדירה? (נראה לי שהסיכוי גבוהה כשזה מגיע למצב כזה)

קח בחשבון שאם אתה בונה על עליית ערך לדירה שלך, גם דירת המגורים אותה אתה רוצה לקנות

אבל אז אני נכנס לנעליים של משקיע נדל"ן, פינוי בינוי בוודאות יעלה את הערך (או יבלום את הירידה בערך אם תהיה ירידה במחירי הנדל"ן) לעומת הוספה של מאות אש"ח לקניה של דירה יקרה יותר שמכירה עלול לרדת ואספוג הפסד לא קטן.

אם יש היתכנות קונקרטית לפינוי בינוי והחלו בתהליך כלשהו, אתה יכול לגלם את זה במחיר הדירה.

יש מפקח בניה, יש עו"ד דיירים שלא מזמן טען שהם כבר מוכנים להעביר טיוטות לחתימה, אבל זה מתמסמס משום מה, בכמה יותר אפשר למכור במצב כזה? הרי זה עדיין לא בשל...

 

[drx]

משכיר ושוכר בעצמי. החלק של ההשכרה בכלל לא כאב ראש גדול כל כך. לא שאין סיכונים אבל זה גם לא כזה ביג דיל. החלק של מציאת שוכרים יכול להיות טרטור. אחרי זה אם תמצא שוכרים טובים שרוצים לתווך ארוך תהיה לך התעסקות אפסית עם זה, אלא אם הדירה במצב פח ויש הרבה תחזוקה....

 

[1337justme]

משכיר ושוכר בעצמי. החלק של ההשכרה בכלל לא כאב ראש גדול כל כך. לא שאין סיכונים אבל זה גם לא כזה ביג דיל. החלק של מציאת שוכרים יכול להיות טרטור. אחרי זה אם תמצא שוכרים טובים שרוצים לתווך ארוך תהיה לך התעסקות אפסית עם זה, אלא אם הדירה במצב פח ויש הרבה תחזוקה....

הדירה במצב טוב, לא לוקסוס כי בכל זאת היא בת כ60 (עברה שיפוץ לפני כ20 שנה) אבל מתוחזקת, יש כמה תיקונים לעשות פה ושם.

לגביי הסיכונים, זה הפוסט שגרם לי לחששות:

למשכירי הדירות – מקרים בעייתיים עם שוכרים, איך התמודדתם? באילו דרכים?

איך מתמודדים עם מצב בו דייר לא מוכן לשלם. דייר סרבן (בנוסף מרקע עברייני, הפרט לא היה ידוע בהתחלה, כי בהתחלה כולם מלאכים טובים, נודע כשכבר מאוחר מדי - כשצצו הבעיות מצד הדייר לשלם, עקב בעיות כלכליות) ? המשטרה לא בסמכותה להוציאו מהבית. הכתובת היא בתי המשפט. לוקח ואורך זמן רב. בינתיים צריך את הנכס...

www.hasolidit.com

ממנו עולה שצריך לבדוק בפינצטה כל שוכר פונטניאלי, ושאם הוא מסרב להתפנות ולשלם, אתה לרוב תלוי בחסדיו ולך תדע מה הוא יעשה לדירה בזמן הזה

 

[קפיצת הדרך]

אני מוכן לספוג עלות מסוימת תמורת ביטוח אמין נגד הסיכונים שציינתי.

מנהל נכס לא עוזר נגד סיכונים. הוא עוזר להוריד את כמות הזמן המושקע בטיפול בנכס.

יש ביטוח עבור מקרה ששוכר מפסיק לשלם ולא רוצה להתפנות? מעניין, חידשת לי תודה, אבדוק את העניין.

יש חברות כגון וויצ׳ק (ועוד חברות) שנותנות ביטוח לדמי השכירות במידה שהשוכר לא משלם ולא רוצה להתפנות. בנוסף יש לחברות הללו אינטרס להוציא את הדייר מהדירה כי החברה ממשיכה לשלם את דמי השכירות במקום השוכר כל עוד הוא נשאר בדירה (ומפסיקות לשלם ברגע שהוא יוצא). כך שגם את הטיפול בהוצאת הדייר הן יעשו (ולדעתי זה לא פחות חשוב כי זה כאב ראש רציני).
מה שכן, זה לא פותר מצב בו הדייר נשאר אחרי ששנת השכירות נגמרת ואז מסרב לצאת…

 

[1337justme]

מה שכן, זה לא פותר מצב בו הדייר נשאר אחרי ששנת השכירות נגמרת ואז מסרב לצאת…

האם הביטוח תקף כל עוד החוזה עם הדייר תקף? או שהוא מוגבל בזמן מסוים?.
כי אם הוא תקף למשך החוזה, אז אולי אפשר לחתום חוזה לשנים רבות (או אפילו ללא הגבלת זמן, אם זה אפשרי) עם הדייר וכך הביטוח יהיה תקף להרבה זמן (או ל'נצח').

 

[A42]

שוכרים שלא רוצים לשלם ולהתפנות

יכול להתקיים אבל בסבירות נמוכה במיוחד אם תיקח המלצות, ערבים וכו (יש גם חברות שבודקות אותם זה בשבילך)

שוכרים נודנידקים שיתקשרו אלייך באמצע הלילה

די נדיר (אומנם קרה לי פעם אחת, אבל זה היה בנכס עיסקי והיה בהחלט מוצדק וזה היה שיחה רק לעדכון (שאדע שמחר אני אקבל חשבון לתשלום (-

מהניסיון הקטן שלי:
1. כן יש כאב ראש, אם לממצע את זה זה בערך שיחת טלפון אחת לחודש עבור דירה עם שוכר קשה (תקלות, דחית תשלום, ועד בית, הנחה וכו וכו), אפשר ללמוד לחיות עם זה או פשוט ל"איים" בלעלות את המחיר בחידוש הבאה אם ידרש ממך כזאת התעסקות על דברים שוליים
2. כן יש סיכון להוצאות כספיות לא צפוית (למרות שאפשר בגדול לחשב את הכל לפני ולהכין קרן לזה) - שיפוץ בניין, נזילה שכן או של הדירה, דוד שמש, בעיית חשמל וכו וכו. אפשרי גם לחייב את השוכר לביטוח מבנה מקיף (גם אם בהשתתפות חלקית שלך בהנחה יחסית בשכ"ד) וכו שלפחות במצב של תקלות הוא יפנה לביטוח ולא אליך
3. לגור בדירה שלך חוסך כאב ראש משמעותי, לא יודע לקמט כמה כסף זה שווה - מאוד תלוי באישיות שלי (אצלי זה סביב ה1 אחוז הפסד תשואה שנתי (-

 

[קפיצת הדרך]

האם הביטוח תקף כל עוד החוזה עם הדייר תקף? או שהוא מוגבל בזמן מסוים?.
כי אם הוא תקף למשך החוזה, אז אולי אפשר לחתום חוזה לשנים רבות (או אפילו ללא הגבלת זמן, אם זה אפשרי) עם הדייר וכך הביטוח יהיה תקף להרבה זמן (או ל'נצח').

לדעתי אפשר לבטח רק לשנה כל פעם.
בכל מקרה צריך לתת רשימה של כל הצ׳קים שאותם השוכר העביר למשכיר והם אלה שהחברה מבטחת.

 

[1337justme]

אפשרי גם לחייב את השוכר לביטוח מבנה מקיף

נק' מעניינת שעולה לי, האם ביטוח דירה כלשהו מבטח גם נזקים ששוכר עושה במזיד לדירה?

3. לגור בדירה שלך חוסך כאב ראש משמעותי, לא יודע לקמט כמה כסף זה שווה - מאוד תלוי באישיות שלי (אצלי זה סביב ה1 אחוז הפסד תשואה שנתי (-

גם לי זה חשוב, אני לא יודע לומר כמה תשואה הייתי מוכן לשלם על זה, אבל נניח הייתי מוכן להפסיד 200K בשל המכירה לפני הפינוי בינוי וקנית דירה יקרה יותר, אבל הבעיה היא שכנראה שההפסד גבוהה בהרבה.
הפינוי בינוי יעלה את ערך הדירה באולי 500K, ובנוסף אם אלך על אופציה של מכירה וקניה עכשיו, אשרוף עוד כ300K על קנית דירה יקרה יותר, כלומר הפסד של כ800K במהלך כזה - לא הולך ברגל.

אולי אוכל לחכות עד שרוב הדיריים יחתמו וזה יקפיץ את שווי הנכס, אבל עדיין יהיה מדובר בהפסד באותו סדרי גודל כנראה, בכמה כבר זה יעלה את השווי? , חצי מעליית הערך המלאה? (250K).
וגם לך תדע מתיי זה יקרה...

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לדעתי אפשר לבטח רק לשנה כל פעם.
בכל מקרה צריך לתת רשימה של כל הצ׳קים שאותם השוכר העביר למשכיר והם אלה שהחברה מבטחת.

גם לדעתי לשנה.

יהיה לך הכי יעיל אם תתקשר ישירות לחברות האלו ותבדוק את החוזה מולן ומה הוא מכסה.

נק' מעניינת שעולה לי, האם ביטוח דירה כלשהו מבטח גם נזקים ששוכר עושה במזיד לדירה?

לדעתי ביטוח התכולה מכסה נזקים בזדון על רכוש.

אולי אוכל לחכות עד שרוב הדיריים יחתמו וזה יקפיץ את שווי הנכס

במקרה שאתה מתאר, נראה שהזמן לטובתך. אם אתה לא בשל לקנות, פשוט תחכה עם המכירה.

 

[1337justme]

לדעתי ביטוח התכולה מכסה נזקים בזדון על רכוש.

זהו שהרכוש לא מעניין כ"כ (גם ככה הרוב אם לא הכל יהיה של השוכר), מה שחשוב זה נזקים למבנה עצמו, שמה ה"כסף הגדול"

במקרה שאתה מתאר, נראה שהזמן לטובתך. אם אתה לא בשל לקנות, פשוט תחכה עם המכירה.

נכון, מקווה למצוא שוכר טוב, איזו אוכלוסיה בדר"כ עושה פחות בעיות של חוסר תשלום וסירוב פינוי ובנוסף מעדיפה שכירות ארוכת טווח?. אני מניח שמשפחה עם ילדים שבה שני בני הזוג עובדים בעבודה מכובדת, קלעתי?

 

[חיים 111]

איזו אוכלוסיה בדר"כ עושה פחות בעיות של חוסר תשלום וסירוב פינוי ובנוסף מעדיפה שכירות ארוכת טווח?. אני מניח שמשפחה עם ילדים שבה שני בני הזוג עובדים בעבודה מכובדת, קלעתי?

הכי טוב: אלו שגם הם בעצמם שוכרים ומשכירים.
1. הם מכירים את הצד של המשכיר, ויודעים לא להציק לו על זוטות.
2. יש להם לאן ללכת אם הם לא עומדים כלכלית בתשלום השכירות.
3. יש להם גם עומק כלכלי לגבייה במקרה של נזקים חמורים שדורשים התנהלות משפטית, כך שלא משתלם להם להתחיל עם זה.

 

[1337justme]

הכי טוב: אלו שגם הם בעצמם שוכרים ומשכירים.
1. הם מכירים את הצד של המשכיר, ויודעים לא להציק לו על זוטות.
2. יש להם לאן ללכת אם הם לא עומדים כלכלית בתשלום השכירות.
3. יש להם גם עומק כלכלי לגבייה במקרה של נזקים חמורים שדורשים התנהלות משפטית, כך שלא משתלם להם להתחיל עם זה.

איך הכי קל למצוא אותם? יש קבוצות פייסבוק כאלו שאתה מכיר או משהו בסגנון?

 

[קפיצת הדרך]

מקווה למצוא שוכר טוב, איזו אוכלוסיה בדר"כ עושה פחות בעיות של חוסר תשלום וסירוב פינוי

בחברות האלו שעושות את הביטוח לשכר הדירה הן עושות קודם בדיקת רקע/אשראי של הדייר.
אני לא אומרת שזה מבטיח יותר מדי ועדיין זה אולי יותר ממה שאתה היית עושה אם היית בודק אותם לבד.

בבדיקה הזו הם בודקים (לפחות מהנסיון שלי עם וויצ׳ק):
1. וותק של חשבון הבנק
2. הכנסה נטו כוללת
3. נכסים בבעלות
4. צ׳קים שחזרו ב- 3 חודשים אחרונים
5. חשבון בנק מוגבל
6. כתובת קיימת - תקופת מגורים בכתובת הקיימת וסיבת מעבר
7. מקום העבודה
8. סוג העיסוק
9. ותק במקום העבודה
10. אחוז שכר הדירה מההכנסה נטו
11. האם יש צו פתיחת הליכים/כינוס
12. האם יש צו שיקום כלכלי/פשיטת רגל
13. האם יש צו הפטר

זאת ניראית בדיקה מאוד מקיפה אבל אני חייבת לציין שבחלק לא קטן מהסעיפים כתוב שזה ״ע״פ הצהרת הדייר״. אז אני לא יודעת עד כמה זה באמת רציני. בכל מקרה אחרי שיש דו״ח הם ״מדרגים״ את השוכר ולפי זה נותנים את הצעת המחיר. כך שאני רוצה להניח שאם הם מסתמכים על התשובות בשביל לאפיין את עלות הביטוח אני מקווה שזה כן מספיק רציני.


ג.נ. עשיתי השנה בפעם הראשונה ביטוח כזה (עם השוכרים שלי). עוד לא יצא לי לבדוק האם הם באמת עומדים בהתחייבויות שלהם. לי יש תחושה שכל עוד מדובר בדייר שהוא סך הכל נורמטיבי הידיעה שבודקים אותו ושיש חברה שתרדוף אותו אם הוא לא ישלם תגרום ליותר מוטיבציה לשלם את שכר הדירה ולוודא שלא יחזרו צ׳קים (כי זה גם יפגע בו בפעם הבאה שהוא ירצה לשכור דירה).

 

[albert yaron]

. לגור בדירה שלך חוסך כאב ראש משמעותי, לא יודע לקמט כמה כסף זה שווה - מאוד תלוי באישיות שלי (אצלי זה סביב ה1 אחוז הפסד תשואה שנתי

איך זה חוסך כאב ראש, לא הצלחתי להבין עדיין מכל הדוגמאות שאני רואה מסביבי. למעט פרמטר של חידוש חוזה יכול להיות. כל השאר זה אותה התעסקות או פחות מהניסיון שלי.