בית עם 5 יחידות דיור, האם זה כאב ראש או שדווקא הזדמנות?

[pizzaman]

ספציפית לישראל, ייאמר לזכות חובבי הנדלן שיש בארץ שני יתרונות גדולים - הטבות מס בעיקר בסכומים יחסית נמוכים ומדיניות ממשלתית להעלאת מחירים באמצעות יצירת היצע נמוך מדי של דירות.

איזה אינטרס יש לממשלה שמחירי הנדלן יהיו גבוהים?

 

[הורדוס]

כמה עולה נכס דומה בלי יחידות הדיור? יש לך עסקאות אחרות להשוואה?

 

[גרהם]

איזה אינטרס יש לממשלה שמחירי הנדלן יהיו גבוהים?

זו המדיניות בפועל של מי ששולט כמעט בכל הפרמטרים של ההיצע (להבדיל מהביקוש).
האם זה נובע מאידיאולוגיה או חוסר יכולת? כנראה שילוב של שניהם.
לגבי החלק של האידיאולוגיה, אני לא רוצה לחטוף את השרשור ולהרחיב לדעות מעבר לתיאור העובדתי.
בגדול, תחשוב מי מרוויח ממחירי הדיור הגבוהים ומה השפעתו על המדיניות.

 

[יגאל87]

כמה עולה נכס דומה בלי יחידות הדיור? יש לך עסקאות אחרות להשוואה?

נכסים דומים משופצים יותר וחדשים יותר עם 2 יחידות עולים סביב אותו המחיר

 

[יזם]

איזה אינטרס יש לממשלה שמחירי הנדלן יהיו גבוהים?

א'. כמעט 70% מהאזרחים הם בעלי דירה 1, סביר להניח שלרוב הכנסת יש יותר מ-1.
ב'. האוצר הציג ירידה קריטית בהכנסות עקב "משבר"(סטיית תקן) הנדל"ן השנה.

רוב המשק הישראלי מושקע עמוק עמוק בנדלן.

 

[האזרח הקטן]

זה יחשב כנכס יחיד והמיסוי אליו יהיה בהתאם.

זה יוצא קרוב ל450,000 ש"ח מיסוי דירה יחידה.

 

[גרהם]

זה יוצא קרוב ל450,000 ש"ח מיסוי דירה יחידה.

ואם לא יוכר כדירת מגורים יחידה, אז יותר (תלוי בסיווג הנכסים).

 

[קפיצת הדרך]

לא מבין מה הפטיש הגדול לנדל"ן כשאפשר עם סל מניות חזקות (=דיבידנד) להשיג אותה תשואה ויותר בפחות מאמץ.
משום מה יש איזשהו פחד קמאי שהמניות הללו, שמחלקות כבר עשרות שנים, יפסיקו ביום בהיר אחד כולן לחלק ויצנחו לשווי אפס. בעוד נדל"ן "רק עולה"

זה לא פחד קמאי. זה פשוט זיכרון…
מקום המדינה ועד היום לא הייתה בישראל התרסקות של מחירי הנדל״ן. זאת לעומת משבר מניות מטורף שהיה בישראל בשנת 1983 שצילק הרבה מאוד אנשים ו/או התרסקות של ממדי מניות רחבים (שקרתה לא פעם ולא פעמים ואפילו לא מזמן) ובוודאי שהייתה התרסקות של מניות חזקות, עד כדי 70% ויותר! (תסתכל בבקשה על הגרף של אינטל או ג׳נרל אלקטריק לדוגמא והן מניות שעדיין נחשבות גדולות וטובות).
נכון שהייתה התרסקות של מחירי הנדל״ן במדינות אחרות. אבל ההשוואה כאן היא נדל״ן בישראל לעומת שוק ההון (הישראלי או העולמי).

תוסיף לזה גם את העובדה שבהשקעה בשוק ההון אתה אתה חשוף בכל רגע נתון לשווי התיק שלך ואתה אשכרה יכול לראות את התיק שלך צונח בעשרות אחוזים. לעומת נדל״ן שהשווי שלו יותר ערטילאי (עד שאתה מנסה באמת למכור). מה שמביא אנשים למכור את תיק ההשקעות שלהם בהיסטריה ולקבע הפסד (במיוחד כי הם מתקשים לחזור ולקנות מיד ואז יוצא שהרבה מוכרים בנמוך וקונים בגבוה…).

אין חולק על כך שנדל״ן דורש התעסקות.
אבל גם לא צריך להתעלם מהקושי הפסיכולוגי להתמודד עם התנודתיות של שוק ההון.

 

[קפיצת הדרך]

לבית עצמו יש 5 יחידות דיור שמושכרות ומניבות כ 20 אלף ש"ח

ואין לך בעיה שזה לא חוקי?
(לדעתי הסיכוי שהחלוקה בוצעה בהיתר שואף לאפס)
המשמעותי היא שכל ההון שלך + מינוף מושקע בנכס בודד שהתפעול שלו לא חוקי…

אבל לשם חלופה, להישאר לגור בנכס הקיים ולרכוש 2 נכסים להשכרה:
להשקיעה סכום של (4.5מ הון עצמי+1מ משכנתא).
ולרכוש לדוגמה 2 דירות של 4 חדרים ב כ 2.5-2.6מ, באזור המרכז,
גם אם אני ימצא דרך באופן כזה או אחר לרשום כך ששני הנכנסים יהיו בגדר דירה יחידה,
עדיין השכר דירה יהיה סביב 13K ברוטו (תשואה של כ 2.8% ברוטו)

ההשוואה צריכה להיות הוגנת.
בקניית הבית אתה מתכוון לקחת 2 מליון משכנתא. כלומר אתה צריך לראות מה אתה יכול לרכוש ב- 6.5 מליון.
במקרה כזה אתה יכול לרכוש שלושה נכסים של 3-4 חדרים בכ- 2-2.2 מליון באזור המרכז (נכסים ישנים אבל עם פוטנציאל לפינוי בינוי).

(לא שהייתי עושה את זה - אני אישית הייתי מעדיפה לפזר את ההשקעות שלי בין נדל״ן לשוק ההון, אבל אם זה לא בא בחשבון עבורך אז לפחות ההשוואה צריכה להיות הוגנת).

 

[גרהם]

זה לא פחד קמאי. זה פשוט זיכרון…
מקום המדינה ועד היום לא הייתה בישראל התרסקות של מחירי הנדל״ן. זאת לעומת משבר מניות מטורף שהיה בישראל בשנת 1983 שצילק הרבה מאוד אנשים ו/או התרסקות של ממדי מניות רחבים (שקרתה לא פעם ולא פעמים ואפילו לא מזמן) ובוודאי שהייתה התרסקות של מניות חזקות, עד כדי 70% ויותר! (תסתכל בבקשה על הגרף של אינטל או ג׳נרל אלקטריק לדוגמא והן מניות שעדיין נחשבות גדולות וטובות).
נכון שהייתה התרסקות של מחירי הנדל״ן במדינות אחרות. אבל ההשוואה כאן היא נדל״ן בישראל לעומת שוק ההון (הישראלי או העולמי).

תוסיף לזה גם את העובדה שבהשקעה בשוק ההון אתה אתה חשוף בכל רגע נתון לשווי התיק שלך ואתה אשכרה יכול לראות את התיק שלך צונח בעשרות אחוזים. לעומת נדל״ן שהשווי שלו יותר ערטילאי (עד שאתה מנסה באמת למכור). מה שמביא אנשים למכור את תיק ההשקעות שלהם בהיסטריה ולקבע הפסד (במיוחד כי הם מתקשים לחזור ולקנות מיד ואז יוצא שהרבה מוכרים בנמוך וקונים בגבוה…).

אין חולק על כך שנדל״ן דורש התעסקות.
אבל גם לא צריך להתעלם מהקושי הפסיכולוגי להתמודד עם התנודתיות של שוק ההון.

מה שכתבת נכון, אבל חשוב לשים לב שכאשר אתה קונה נדל"ן, אתה קונה נכס ספציפי ובו הסיכונים גדולים הרבה יותר מאשר במדד מחירי נדל"ן כלשהו.

 

[קפיצת הדרך]

מה שכתבת נכון, אבל חשוב לשים לב שכאשר אתה קונה נדל"ן, אתה קונה נכס ספציפי ובו הסיכונים גדולים הרבה יותר מאשר במדד מחירי נדל"ן כלשהו.

ברור! לא אמרתי שאין סיכונים בנכס בודד. אלא שהם פחות חשופים לאדם הממוצע. ולכן יותר קשה לעשות טעויות (כמו מכירת כל התיק בהיסטריה אחרי נפילה משמעותית…).

בתגובה שלי ל- @SolidusMaximus התייחסתי רק לזיכרון הלאומי (בישראל). כשיש לנו זיכרון של קטסטרופה אנחנו נוטים לפחד ממנה יותר מקטסטרופה שאנחנו צריכים לדמיין ושעדיין לא קרתה.
ראה לדוגמא את ה- 7 לאוקטובר (ותדמיין את עצמך ב- 6 לאוקטובר…)

 

[גרהם]

ברור! לא אמרתי שאין סיכונים בנכס בודד. אלא שהם פחות חשופים לאדם הממוצע. ולכן יותר קשה לעשות טעויות (כמו מכירת כל התיק בהיסטריה אחרי נפילה משמעותית…).

בתגובה שלי ל- @SolidusMaximus התייחסתי רק לזיכרון הלאומי (בישראל). כשיש לנו זיכרון של קטסטרופה אנחנו נוטים לפחד ממנה יותר מקטסטרופה שאנחנו צריכים לדמיין ושעדיין לא קרתה.
ראה לדוגמא את ה- 7 לאוקטובר (ותדמיין את עצמך ב- 6 לאוקטובר…)

התכוונתי שיש קטסטרופות בנכסים בודדים (שזו החלופה כאן להשקעה במדד מניות רחב), אבל לא רואים אותן בסטטיסטיקה בניגוד לנפילת שוק המניות מספר פעמים במאה האחרונה.
כלומר, גם אם יש נתונים לפיהם שוק הנדל"ן בישראל לא נפל מעולם בלמעלה מ-X אחוזים, הם לא אומרים הרבה על הסיכון של פותש בהשקעה שלו.
ואגב, 7.10, אני חושש שיהיו בעלי נכסים שיחוו ירידת שווי של עשרות אחוזים בשווי הנכס שלהם בעקבות הארועים.

 

[קפיצת הדרך]

התכוונתי שיש קטסטרופות בנכסים בודדים (שזו החלופה כאן להשקעה במדד מניות רחב), אבל לא רואים אותן בסטטיסטיקה בניגוד לנפילת שוק המניות מספר פעמים במאה האחרונה.
כלומר, גם אם יש נתונים לפיהם שוק הנדל"ן בישראל לא נפל מעולם בלמעלה מ-X אחוזים, הם לא אומרים הרבה על הסיכון של פותש בהשקעה שלו.

נכון. אבל שוב… התגובה שלי הגיעה להודעה מסוימת. לא כניתוח סיכונים השוואתי בין שוק המניות לקניית נדל״ן.

משום מה יש איזשהו פחד קמאי שהמניות הללו, שמחלקות כבר עשרות שנים, יפסיקו ביום בהיר אחד כולן לחלק ויצנחו לשווי אפס.

אני ניסיתי להסביר שהפחד משוק ההון הוא לא פחד ״קמאי״ אלא *זיכרון* של מניות/מדדי מניות שהתרסקו. כלומר מאורע שכבר קרה. אולי לא לשווי אפס (למרות שאם מדובר על מניות בודדות גם זה יכול לקרות וגם קרה) אבל בהחלט באחוזים שמבחינת הרבה אנשים מהווים טריגר למכירה בהיסטריה.

כשיש קטסטרופות בנכסים בודדים אותם אנשים בוודאי יחששו להשקיע שוב את כל הונם בנכס דומה. אבל כפי שאתה בעצמך ציינת לא רואים את זה ״בסטטיסטיקה״. ולכן רובינו לא חשופים לקטסטרופות הללו, ולכן הם לא ״בזיכרון שלנו״.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

זה לא פחד קמאי. זה פשוט זיכרון…
מקום המדינה ועד היום לא הייתה בישראל התרסקות של מחירי הנדל״ן. זאת לעומת משבר מניות מטורף שהיה בישראל בשנת 1983 שצילק הרבה מאוד אנשים ו/או התרסקות של ממדי מניות רחבים (שקרתה לא פעם ולא פעמים ואפילו לא מזמן) ובוודאי שהייתה התרסקות של מניות חזקות, עד כדי 70% ויותר! (תסתכל בבקשה על הגרף של אינטל או ג׳נרל אלקטריק לדוגמא והן מניות שעדיין נחשבות גדולות וטובות).
נכון שהייתה התרסקות של מחירי הנדל״ן במדינות אחרות. אבל ההשוואה כאן היא נדל״ן בישראל לעומת שוק ההון (הישראלי או העולמי).

צודקת
ובכל זאת, מעולם לא היתה בועת הנדל"ן בישראל מנופחת כלכך בכל ההיבטים, מספר משכורות לרכישת דירה, פער בין תשואת שכירות לתשואת אג"ח (או עלות משכנתא) ועוד
ככל שההצדקות לקיומו של הבלון גדולות יותר כך הוא מתנפח יותר, ובהמשך כך הפיצוץ גדול יותר