אפשרויות מימון לרכישת בית ב-2.2 מ'

[CoreOxide]

אהלן,

יש ברשותנו דירה בשווי 1.3 מ' עם משכנתא של 150 אש"ח.
בנוסף, יש לנו תיק השקעות בשווי 1.1 מ' (אחרי מס, נטו).
יש לנו גם קרנות השתלמות - אבל אני מעדיף לא לגעת בהן.

אנחנו רוצים לרכוש בית (למגורים) ב-2.2 מ' ולמכור את הדירה שלנו.
אני מעדיף קודם לקנות, לעבור ברגוע - ואז למכור.

מכאן - נשאלת השאלה איך עדיף לממן את הרכישה?
אפשר לקבל משכנתא \ הלוואה בלון על הדירה הקיימת?
אני חייב לפרוע את המשכנתא (אני מעדיף שלא, היא בריבית נמוכה)?

אני מעדיף למכור בערך 500 אש"ח מתיק ההשקעות ולקחת מכשנתא של 500 אש"ח. זה התרחיש האופטימלי מבחינתי - גם מכשנתא נמוכה בגובה 25% מהשווי של הנכס וגם אני נשאר עם תיק השקעות כלשהו.

 

[Redroze]

מה גובה ההכנסות של משק הבית?
האם יש התחייבויות (הלוואות)?

אתה יכול לגרור את המשכנתא הקיימת לבית החדש, הבעיה היא שרוב הסיכויים שהבנק ייתן לך ריביות גרועות על המשכנתא החדשה כי הוא יודע שלא תוכל לתת ל-2 במקים שונים הערת אזהרה על אותו נכס. טכנית זה אפשרי, אבל אף בנק לא אוהב להיות במקום שני בחלוקת השלל.
אם קרנות ההשתלמות נזילות, הייתי שוקל לשעבד אחת מהן לטובת הבנק בתמורה להסרת השיעבוד מהבית הישן.

אתה יכול קחת הלוואת בלון אבל אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא רגילה עם מסלול פיתוי שייסגר במכירת הנכס הישן. זה יעזור לך לקבל בסופו של דבר ריביות טובות יותר בטווח הארוך.
חיסרון גדול של הלוואת גישור הוא שהיא מוגבלת רגולטורית לשנתיים. בהינתן שזמן ממוצע להעברת בעלות לבית (אחרי שכבר מצאת קונה) עומד על חצי שנה. זה עלול להכניס מתחים מיותרים וקשיים במכירה/קניה.

 

[CoreOxide]

מה גובה ההכנסות של משק הבית?
האם יש התחייבויות (הלוואות)?

ההכנסות הן 40 אלף בחודש. הוצאות קבועות הן משכנתא של 3,800 ש"ח, גנים - 5,300, הלוואה על הרכב - 1000 ש"ח (נשארו 18 חודשי החזר).

אם קרנות ההשתלמות נזילות, הייתי שוקל לשעבד אחת מהן לטובת הבנק בתמורה להסרת השיעבוד מהבית הישן.

הקרנות נזילות, כן.
הבנק יסכים להסיר שעבוד מדירה לטובת שעבוד של קרן השתלמות? זה שווה לו?

אתה יכול קחת הלוואת בלון אבל אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא רגילה עם מסלול פיתוי שייסגר במכירת הנכס הישן. זה יעזור לך לקבל בסופו של דבר ריביות טובות יותר בטווח הארוך.
חיסרון גדול של הלוואת גישור הוא שהיא מוגבלת רגולטורית לשנתיים. בהינתן שזמן ממוצע להעברת בעלות לבית (אחרי שכבר מצאת קונה) עומד על חצי שנה. זה עלול להכניס מתחים מיותרים וקשיים במכירה/קניה.

לא כ"כ הבנתי איך לעשות את זה. אני לא יכול לקחת משכנתא על הבית בלי לקבל איזושהי הלוואה על הדירה הנוכחית. אין לי מספיק הון (גם אם אמכור את כן התיק שלי) כדי לממן את זה.

 

[Redroze]

ההכנסות הן 40 אלף בחודש. הוצאות קבועות הן משכנתא של 3,800 ש"ח, גנים - 5,300, הלוואה על הרכב - 1000 ש"ח (נשארו 18 חודשי החזר).

זה אומר שאתה עם תקרת החזר רגולטורית של 15 אלף ש"ח שמתרגם למשכנתא של כ-2.5 מיליון ש"ח. אין לנו מגבלה מהכיוון הזה.

הקרנות נזילות, כן.
הבנק יסכים להסיר שעבוד מדירה לטובת שעבוד של קרן השתלמות? זה שווה לו?

ברור שזה לא שווה לו, אתה צריך להיות עקשן כי זה אינטרס שלך. לא תוכל למכור את הבית כשיש עליו משכנתא.
הקלף שלך צריך להיות שקרן השתלמות הרבה יותר נזילה מנדל"ן.

לא כ"כ הבנתי איך לעשות את זה. אני לא יכול לקחת משכנתא על הבית בלי לקבל איזושהי הלוואה על הדירה הנוכחית. אין לי מספיק הון (גם אם אמכור את כן התיק שלי) כדי לממן את זה

אתה יכול לקחת משכנתא של עד 70% משווי הנכס הנרכש כתור משפר דיור.
תוסיף לזה חצי מיליון שמכרת מתיק ההשקעות ואתה קצר רק ב-160 אלף ש"ח, שניתן לגשר עם הלוואה לאחר נטילת המשכנתא.
לאחר שהשלמת את הרכישה של הבית החדש אתה מוכר את הבית הישן, סוגר את ההלוואה והמסלולים הפחות כלכליים במשכנתא.

מדובר פה בעיסקה דיי מורכבת וארוכה. ממליץ בחום לקחת בעל מקצוע כדי שיקדם את כל העניינים מול הבנק.

 

[Minimi]

אני מעדיף קודם לקנות, לעבור ברגוע - ואז למכור.

נערך

 

[Dayagos]

קח בחשבון שמרגע שהעסקה אצל עו"ד ומדווחת, יש לך 3 חודשים למכור או שהדירה החדשה תחשב כדירה שניה ואז תידרש למס רכישה וגם למס על מכירת הדירה הראשונה.
כדאי לך למכור עם פינוי ארוך גמיש ואז לרכוש.

18 חודשים התכוונת. לא כולל הקלות בנושא במסגרת המלחמה הנוכחית.

 

[האזרח הקטן]

קח בחשבון שמרגע שהעסקה אצל עו"ד ומדווחת, יש לך 3 חודשים למכור או שהדירה החדשה תחשב כדירה שניה ואז תידרש למס רכישה וגם למס על מכירת הדירה הראשונה.
כדאי לך למכור עם פינוי ארוך גמיש ואז לרכוש.

18 חודשים מרגע הרכישה.

 

[Minimi]

תודה חידשתם לי.

 

[CoreOxide]

אתה יכול לקחת משכנתא של עד 70% משווי הנכס הנרכש כתור משפר דיור.
תוסיף לזה חצי מיליון שמכרת מתיק ההשקעות ואתה קצר רק ב-160 אלף ש"ח, שניתן לגשר עם הלוואה לאחר נטילת המשכנתא.
לאחר שהשלמת את הרכישה של הבית החדש אתה מוכר את הבית הישן, סוגר את ההלוואה והמסלולים הפחות כלכליים במשכנתא.

וואלה, חשבתי שדירה שניה מחייבת 50% הון עצמי. לא ידעתי שיש תת-קבוצה של "משפרי דיור".
אם אוכל לקבל 70% מימון על הנכס זה מעולה. אז באמת אעשה את מה שאמרת - אקח משכנתא "לא טובה" ואז אסגור מסלולים לא משתלמים לי אחרי מכישרת הדירה.
כך גם יגדל הסיכוי להחליק מסלול פיתוי לבנק.

מדובר פה בעיסקה דיי מורכבת וארוכה. ממליץ בחום לקחת בעל מקצוע כדי שיקדם את כל העניינים מול הבנק.

מממ.. מה כזה מסובך? דווקא הסברת הכל בצורה טובה וברורה (תודה!). מפה - הכל טכני.
אני מפספס משהו?

 

[Redroze]

מממ.. מה כזה מסובך? דווקא הסברת הכל בצורה טובה וברורה (תודה!). מפה - הכל טכני.
אני מפספס משהו?

1. לדאוג להעביר את המשכנתא הישנה לקרן השתלמות.
2. לבנות נכון את תמהיל המשכנתא החדשה.
3. לאחרונה לקחתי את המשכנתא השלישית בחיי. אני דיי מבין בתחום ובפעמיים הקודמות לא לקחתי יועץ משכנתא. הפרויקט שלי דיי מורכב אז פניתי לכל הבנקים אבל רק 4 בנקים הסכימו לתת הצעה. אחד נפסל עקב אחוז מימון נמוך משמעותית מהשאר ואחד נפסל עקב גובה ריבית גבוה משמעותית מהשאר. למזלי נשארתי עם 2 בנקים שנלחמו על העיסקה עד זוב דם. לא במקרה אלו 2 הבנקים עם תיק המשכנתאות הגדול בשוק שלנו.
למה אני מספר לך את זה? למרות שעשיתי הכל לפי הספר, בשלב הסופי ערבתי יועץ משכנתא שהצליח לשפר את ההצעה שקבלתי. לכן לא הייתי פוסל על הסף שימוש ביועץ משכנתאות.

 

[CoreOxide]

למה אני מספר לך את זה? למרות שעשיתי הכל לפי הספר, בשלב הסופי ערבתי יועץ משכנתא שהצליח לשפר את ההצעה שקבלתי. לכן לא הייתי פוסל על הסף שימוש ביועץ משכנתאות.

אה, זה נכון מאוד לעשות.
אני גם פניתי ל-3 יועצי משכנתאות אחרי שהיתה לי ביד הצעה ששקלתי לקחת.
אף אחד מהם לא הסכים "להישכר" על ידי כי הם אמרו שאין להם מה לשפר.
אולי ספציפית שלושתם היו גרועים, אבל לך תדע...

בכל מקרה, כמובן שאתייעץ בפורום לגבי התמהיל, כפי שעשיתי בפעם הקודמת.