התחדשות עירונית

[breezblock]

אנחנו סגורים על זה שלא יהיה פורום לנדל"ן?

למי יש פה קצת נסיון בתחום?
בשכונה בה יש לנו דירה, הגיעו יזמים והתחילו להחתים לקראת התחדשות עירונית.
להבנתי הולכים להגיש תבע חדשה באזור.
הבניין יכפיל את גובהו, וכל מה שאנחנו נקבל זה ממ"ד.

לי זה נשמע נצלני בצורה בלתי רגילה.
דעתכם?

 

[Generics]

הכוונה לפינוי בינוי או תמ"א 38?

 

[Yellow]

אין לי נסיון בנושא אבל יש לי ידיד שעובד בתחום בגדול. אם יש שאלה ממוקדת אפשר לכתוב לי ואעביר לו.

 

[HHH]

אנחנו סגורים על זה שלא יהיה פורום לנדל"ן?

למי יש פה קצת נסיון בתחום?
בשכונה בה יש לנו דירה, הגיעו יזמים והתחילו להחתים לקראת התחדשות עירונית.
להבנתי הולכים להגיש תבע חדשה באזור.
הבניין יכפיל את גובהו, וכל מה שאנחנו נקבל זה ממ"ד.

לי זה נשמע נצלני בצורה בלתי רגילה.
דעתכם?

המניע הוא חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, דרך הביצוע היא הוספת כלוב בטון שיתמוך בבניין הקיים והצ'ופר לדיירים הוא הוספת חדר (ממ"ד) כדי לעמוד בתקן הבנייה הנוכחי. בפעמים רבות מתבצע גם שיפוץ כללי בבניין, הוספת מעליות/חניות וכד', הכל בהתאם ליכולת המו"מ של בעלי הדירות, כשהבונוס ליזם הוא הוספת קומות על הגג. אם אתה לא גר שם זהו דיל מצויין בד"כ (שים לב שהדירות בקומה האחרונה צריכות להיות מפונות לגמרי לחלק מהתקופה עקב יציקות בטון). נצלני זה בד"כ לא, למעשה זהו שדרוג שמתבצע בחינם לנכס שלך כי מדינת ישראל מסכימה לוותר על מסי נדל"ן בתמורה להגנה על מבנים מרעידות אדמה.

 

[Lamur]

אני עברתי תמ"א 38 על בשרי. משלב החתימה עד המגורים באתר בנייה.
מאוד חשוב להבין מי היזמים ומה הניסיון שלהם בתחום. כבר שמעתי על כאלה שהחתימו על חוזים הזויים והדיירים נתקעו באתר בנייה במשך שנים.
לקבל רק ממ"ד זה באמת המינימום, אבל לפעמים בגלל שטח המגרש אי אפשר יותר. אם אתה חושב שזה אפשרי, שווה לבקש הצעה מיזם נוסף.

 

[breezblock]

חברה, זה לא תמ"א 38. מדובר בפירוש בהתחדשות עירונית.
מציעים תבע שבה יעיפו את כל הבניינים הקיימים ויקימו שכונת מגדלים במקומם.
במקום בניינים של 4-7 קומות יקומו של מגדלים של מינימום 18 קומות.
לי זה כן מרגיש נצלני.. היזמים יעשו מליונים מהפרוייקט, נראה לי שהם יכולים להציע לי עוד קצת מטרז'.

 

[Henchman34]

הבניין יכפיל את גובהו, וכל מה שאנחנו נקבל זה ממ"ד.
לי זה נשמע נצלני בצורה בלתי רגילה.

מאיפה צרות העין הזאת. היזם מפרפר את עצמו מול הדיירים, הרשויות, העובדים והבנקים ואת שמקבלת בניין מחודש \ חדש + חדר נוסף, מה שישביח את מחיר הדירה בלי שתצטרכי לעשות משהו מרגישה מנוצלת?

אם את מרגישה שאת לא מקבלת מספיק מהעשיה של היזם. לגיטימי. אולי באמת עדיף לך לא לחתום ולקבל 100% מכלום מאשר לקבל % ממשהו.

 

[yossik]

אין לי נסיון בתחום - רק מקריאת כתבות.
דבר ראשון הוא התגמול לבעלי הדירות בלי לעשות חשבון "מה הקבלן מרוויח".
אומר שאכן נראה לי שהתמורה כאן זעומה מידי כי אם נצא מהנחה שזה ממ"ד סטנדטי הוא יהיה בערך 9 מ"ר וזה לא מספק.
מכיוון שהפרוייקט הוא רק בשלב ההחתמה יש מקום לערוך משא ומתן עם המחתימים.
המחתימים הם לא היזמים או הקבלנים המבצעים. הם בדרך כלל ממשרד עו"ד שמקבלים בונוס נאה מהיזמים וככול שיורידו את האחוזים שלכם בשטח הדירה החדשה, כך התמלוגים שלהם יעלו.
אביא 3 כתבות מיינט.
האחת היא אודות התארגנות דיירים בצורה מאוד מרשימה בפרויקט תמ"א 38
השניה אודות פינוי בינוי ברמת גן ובה תוכלו לראות שהדיירים קיבלו תוספת נאה. אני לא טוב בחשבון אבל נראה שהם קיבלו תוספת של 30-40% שטח + חנייה תת קרקעית.
והשלישית נושא שמאות.
תמ"א
התחדשות
שמאי
זה תהליך ארוך ומייגע - בהצלחה

 

[איש(3718)]

מה עם מעלית? חניה? מרפסת שמש? מחסן? האם לא יתווספו הדברים האלו?

 

[MSS]

מאיפה צרות העין הזאת. היזם מפרפר את עצמו מול הדיירים, הרשויות, העובדים והבנקים ואת שמקבלת בניין מחודש \ חדש + חדר נוסף, מה שישביח את מחיר הדירה בלי שתצטרכי לעשות משהו מרגישה מנוצלת?

אם את מרגישה שאת לא מקבלת מספיק מהעשיה של היזם. לגיטימי. אולי באמת עדיף לך לא לחתום ולקבל 100% מכלום מאשר לקבל % ממשהו.

לא חושב שצריך להגזים, אלא פשוט לרכז את ההצעה שקיבלתם ולנסות לעניין יזם אחר.
לברר על יזמים שביצעו פרוייקטים מקבילים, ולקבל מהם הצעה.

כשיש 2 הצעות אפשר להתחיל מו"מ..

 

[breezblock]

@Tin177an
אנשים מתמקחים שעות ארוכות עם מוקד סלקום על עוד 10 ש"ח בתשלום החודשי, ואתה רוצה לומר לי שאני לא בסדר כי אני חושב שהעובדה שיש לי דירה במיקום אטרקטיבי ליזמים שווה התמקחות?
תאמין לי - עדיף לי שיעשו התחדשות עירונית מסביב לכל הבניין חוץ מלבניין שלי.
ערך הדירה שלי יעלה בכל מקרה, ולי יהיה פחות כאב ראש.

 

[HHH]

@breezblock , אני מניח שהדירה שלך נבנתה מתישהו בשנות החמישים- שישים- שבעים בסטנדרט בנייה נמוך בהרבה מהיום ועם תקנים שונים לגמרי, כך שגם אם תקבל מטר על כל מטר קיים בוודאות תרוויח בתשתיות הדירה, מצבה הכללי, מצב הרכוש המשותף וכו'. בנוסף תשתפר מאוד המוכנות של הדירה לרעידות אדמה וגם תקבל שכ"ד מהיזם עד השלמת הבנייה. אני חושב שאתה צודק מאוד בכך שאתה מנסה למקסם את היתרונות בתהליך, ומציע טיפ קטן: תחשוב טוב באיזו דירה אתה מעוניין ותנסה לסגור את זה מול הקבלן מראש. בד"כ זה לא כ"כ משנה לו אבל לך יש עדיפות אולי לקומה נמוכה/גבוהה, עורפית/ חזיתית, דרומית/ צפונית וכו'...

 

[Henchman34]

אנשים מתמקחים שעות ארוכות עם מוקד סלקום על עוד 10 ש"ח בתשלום החודשי, ואתה רוצה לומר לי שאני לא בסדר כי אני חושב שהעובדה שיש לי דירה במיקום אטרקטיבי ליזמים שווה התמקחות?

אני אמרתי לא להתמקח?
אמרתי שזווית הראיה שלך שמנצלים אותך היא עיוות המציאות. במינימום אתה מקבל בניין חדש לגמרי+דירה גדולה יותר.

עדיף לי שיעשו התחדשות עירונית מסביב לכל הבניין חוץ מלבניין שלי. ערך הדירה שלי יעלה בכל מקרה, ולי יהיה פחות כאב ראש.

דירה 3 חדרים בבנין ישן (עם תשתית ותקנים ישנים) תהיה זולה יותר מדירת 4 חדרים באותה השכונה.
כאב ראש, זה כבר עניין סוביקטיבי.

 

[breezblock]

האמת, שהיא דירה לא כל כך ישנה.. יש מעלית, בניין מטופח.. זה אזור שהולך להתפתח עם הבניין שלי או בלעדיו.
וחברה - ועוד איך מנצלים, במיוחד אחרי שאני רואה מה השיגו ברמ"ג.
שאר הדיירים בבניין, הם.. איך לומר..
בואו נגיד שנתנו לנו חוזה לחתום עליו, והם חתמו בקטע של "אני לא מתחייב לכלום".
סיריאסלי?!
חתמת כרגע על חוזה!!
כל הבניין בהילולה וצהלולים והמקבילה הרוסית של צהלולים שכוללת כמה בקבוקי וודקה כי מישהו בכלל יורק לכיוון שלהם..
לא שאני אבכה אם יוסיפו לי ממ"ד לדירה כן.. אבל בכל זאת - ככה ליפול על צווארם של היזמים עם טיוטה ראשונה נראה לי הזוי ברמות.

 

[yossik]

האמת, שהיא דירה לא כל כך ישנה.. יש מעלית, בניין מטופח.. זה אזור שהולך להתפתח עם הבניין שלי או בלעדיו.
וחברה - ועוד איך מנצלים, במיוחד אחרי שאני רואה מה השיגו ברמ"ג.
שאר הדיירים בבניין, הם.. איך לומר..
בואו נגיד שנתנו לנו חוזה לחתום עליו, והם חתמו בקטע של "אני לא מתחייב לכלום".
סיריאסלי?!
חתמת כרגע על חוזה!!
כל הבניין בהילולה וצהלולים והמקבילה הרוסית של צהלולים שכוללת כמה בקבוקי וודקה כי מישהו בכלל יורק לכיוון שלהם..
לא שאני אבכה אם יוסיפו לי ממ"ד לדירה כן.. אבל בכל זאת - ככה ליפול על צווארם של היזמים עם טיוטה ראשונה נראה לי הזוי ברמות.

פיספסתי משהו?
מה התהליך לא מלווה עם עו"ד?!
יכול להיות שאני טועה בגדול ואני מסתמך רק על הסצנה שתיארת אבל על פניו נראה שאכן קונים אתכם עבור נזיד עדשים או במקרה שלכם עבור וודקה
השאלה היא אם הדיירים חתמו לפני או אחרי הוודקה
לא, אני לא גזען, יש לי שורשים רוסיים, מותר להתבדח מעט...

 

[breezblock]

גם אני רוסי.. זורם על זה.

אני לא יודע מה הסיפור שם.
אני לא מסתובב שם בבניין יותר מידי.
השכן התקשר אלי בהיסטרייה לבוא לחתום מהר כי חסרה להם חתימה אחרונה.
שלחו לי את ההסכם.. דיברתי שם עם שאר הדיירים, לא הייתה פגישה מסודרת, לא דיברתי עם העו"ד..
אני מבין שמה שהם מציעים זה המינימום ע"פ חוק, ושבכל מקרה בגלל שהולכים לשינוי תבע - זה יהיה סיפור של שנים ארוכות ואני בכלל לא בטוח שאני אחזיק את הדירה עד אז.. אבל עדיין..
טיפה תהיו קשים להשגה.. טיפונת..

 

[waskindalost]

@breezblock - לא ציינת באיזה התחדשות עירונית מדובר תמא 38/1, 38/2, פינוי בינוי, בינוי פינוי ?

כל המוזכרים לעיל הם התחדשות עירונית. אני כרגע בתהליך של פינוי בינוי בירושלים. התוספת המדוברת היא גדולה בהרבה מממד. אבל זה תלוי מאוד בכדאיות הכלכלית של היזם שנגזרת מהאיזור, מיחס הדירות שיאושר כוח מיקוח ועוד פרמטרים.

דבר ראשון, אני לא הייתי חותם על כלום לפני שהייתי מתייעץ עם עו"ד נדלן שמבין בתחום של התחדשות עירונית (לא כל עוד נדלן מבין בזה).

דבר שני בדר"כ קיומו של חוזה כזה יחייב אותך להחתים גם את הקונה העתידי מה שצריך להיכנס לשיקולים שלך אם לחתום או לא.

דבר שלישי, לעיתים עצם קיומו של חוזה כזה חתום יכול כבר לעלות את ערך הדירה.

 

[Lamur]

לגבי ההשוואה לרמת גן, במקרה אני מכירה את הדייר שדחף את זה. הוא השקיע המון זמן במרדפים אחרי יזמים ושכנים כאחד. הוא גם צ'ופר בהתאם בתור המוביל...אבל זה לא מקרה סטנדרטי. זה לא שבאו והציעו לו את זה על מגש של כסף. הוא שרף על זה המון זמן ואנרגיה. אם אתה מוכן לזה, שיהיה בהצלחה! אבל אם השכנים האחרים לא בקטע של לתת לך רוח גבית, כנראה שאין לך סיכוי.

נ.ב: גם מדובר בבן אדם שמבין יפה מאוד בכלכלה ויודע לנהל משא ומתן מתיש

 

[breezblock]

תראה למור - עוד 10 מ"ר בדירה כזו שווים 200K.
זה משכורת חודשים של שנתיים אצלי.
לי זה נראה שווה התרוצצות..
השאלה מה קורה אם כולם חותמים חוץ ממני.. ?

 

[Lamur]

אז זה בכלל לא משנה, בפרוייקטים של פינוי בינוי צריך חתימה של 80% מהדיירים.
בפרוייקט תמ"א שלי היה צריך 100% (תקנות שונות מאשר פינוי בינוי), דייר אחד לא רצה לחתום, עורכי הדין של היזם ושל הדיירים עצמם החלו בהליך משפטי מולו, הוא חתם לפני שזה הגיע למשפט. אבל אצלך נשמע שממילא כבר יש להם את ה-80% הדרושים...לא חושבת שיש מה לעשות