תעוזה בנדל"ן ו-"משולש הזהב"
אם נסתכל מסביב, 99% מהאנשים לרבות אנשיי פיננסים ונדל"ן, במידה והם החליטו להשקיע, לרוב מדובר במוצר צריכה בתחפושת, ולא באמת בדירה להשקעה. יותר מכך, כשסוף סוף צצה עסקה משובחת, על אף נסיונם הרחב של סוכניי הנדל"ן, מדהים להיווכח כי אינם יודעים לזהות עיסקה טובה.
רבים מכנים רכישת דירה שני חדרים ברמת גן בתשואה של שניי אחוז "השקעה סולידית". מה שהם רואים בעייני רוחם היא עליית ערך פוטנציאלית עוד כך וכך שנים. הם אינם מבינים כי התלות שהם יוצרים בכיוון השוק, היא ספקולציה, המשולה להשקעה בלתי מאוזנת במדדים בשוק ההון. האינדיקציה האישית לרמת הסכנה תלויה בתזרים שרכישה זו מייצרת עבור המשקיע. תזרים שלילי כיום או בהסתברות גבוהה בעתיד, יוצרת התחייבות ונטל כלכלי לכל דבר ועניין, ולא נכס כפי שרבים נוטים לחשוב.
אם אגדיר זאת באופן פוזיטיבי, הקודקוד הראשון למה שאני מכנה "משולש הזהב" לעסקת נדל"ן מוצלחת, הוא הכרות מעמיקה עם השוק, ומתייחס לכל סעיפיה התמחוריים המשפטיים והתכנוניים, של ההשקעה. נדבך זהמתנהג כמו הגדרתו של קרל פופר לתיאוריה מדעית- היא ניתנת להפרכה, ובכך יתרונה. לכן תמיד יש לערוך תוכנית עיסקית מפורטת לתרחישים שונים המסבירה בפשטות את כדאיותה, קודם כל לעצמינו ואחר כך לאנשיי אמונינו, כך תמיד נוכל להפריכה טרם הרכישה.
שני הקודקודים הבאים קובעים את היתכנותה של עיסקה מוצלחת, ביחס למשקיע עצמו (בניגוד לקודקוד הראשון, הנוגע לכדאיות ההשקעה) . האם עסקה איקס תשביח את תיק ההשקעות, על ציר הזמן. הקודקוד השני הוא מימון ההשקעה והשלישי הוא תיכנון מס. בכדיי לקבל החלטות בתחומים אלו צריך להתעדכן לגביי מדיניות הממשלה באופן שוטף, ולהתייעץ במומחים מבלי להתקמצן, כי עלותה של טעות בשני התחומים הללו יכולה להפוך עסקה מצוינת לעסקה כושלת. כאן אין מקום לשיקולים סולידיים, כשצריך יועץ, צריך לשלם כאילו זה מס.
משקיע בנדל"ן בעל נסיון, שואף לנתב את ההון העצמי באופן היעיל ביותר, על פי רמת הסיכון אותה בחר. ככל שההון העצמי יהיה בעסקה קטן יותר, כך שארית ההון תוכל להוות בסיס להשקעות נוספות וכך הכסף "יעבוד" עבורו באופן מיטבי. פשוט.
עם זאת מקסום המינוף יוצר מקסום סיכון ולכן חשוב ביותר לנהל את הסיכון בסרגל, בעדיפות גבוהה לשימוש ביועץ משכנתאות חוץ-בנקאי, על מנת שהבנק יעבוד בשבילנו בעיסקה ולא להיפך. בוודאות גבוהה למדיי אנו בתחתיתו של גרף ריבית עולה בפרספקטיבה רב שנתית של משכנתא. מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה (על כל תחפושותיה הבנקאיות) יתבטא בגרף החזרים, כשל סדרה הנדסית. מכיוון שהבנקים מודעים למצב העתידי הזה המחכה בפתח, הם יצרו קנסות גבוהים ביציאה, שיחסמו את אותם מסכנים שיחפצו להמלט מטבעת החנק שתכפה עליהם, כשהריבית תעלה. אסור להתרשם מגובה ההחזר החודשי הנמוך, חשוב לעבוד מול תוכנת אקסל היודעת להדגים תרחישי ריבית שונים ותמהיליי משכנתה שונים, לאורך שנים . מאידך, כדאי מאוד לנצל את יתרונות הריבית הנמוכה בקיבוע הריבית לאורך כל חיי המשכנתא, גם היא יקרה במקצת באופן נוכחי.
השלב הבא גם הוא יעשה טרם חתמנו על עיסקה הוא בדיקת הכדאיות המיסויית במסגרת תיק ההשקעות שלנו: מה יהיה מס רכישה, מיסוי ההכנסה משכ"ד, ומס השב"ח, במכירה. לדוגמה: תשלום מס רכישה של 8% (במקרה של דירה שניה) המתווספים לתשלומים הרגילים ( 2% פלוס מע"מ תיווך, 0.5% פלוס מע"מ עו"ד, יחד עם הוצאות שיפוץ אם ישנן) עלול לחסל לנו את היתרון היחסי שיש לרכישה על השוק. שכן ציינתי במאמריי הקודמים- אין טעם לרכוש נכס במחיר השוק אלא אם אחריי כל ההוצאות מייצר אפסייד של 20-30%....ושוב, כן זה כמעט בלתי אפשרי למצוא כזה נכס, לכן צריך בשוק הנוכחי המון המון סבלנות ואיפוק.
בנוסף קיימים מיסים נוספים שחשוב לבדוק את השפעתם על עיסקה, כגון היטל השבחה, ומיסים עתידיים שטרם אושרו , לדוגמה: אישור פוטנציאלי של מס כחלון בכנסת, הממסה בכבדות את שכ"ד עבוד דירה שלישית ומעלה, כיצד הוא ישפיע על השקעתנו?
הפלופלור שמטיס את משולש הזהב לעסקת נדל"ן מוצלחת לשחקים, הוא התעוזה של המשקיע לעוט על הטרף הנדל"ני, כאשר הוא סוף סוף מגיע. המשקיע צריך להיות מספיק בטוח בעצמו עם צוות מומחים לצידו, כדי לא למצמץ ולשים את הכסף ראשון על השולחן כשלפתע פתאום עסקת נדל"ן מוצלחת מונחת לה על אם הדרך. לזה יקרה "killer instinct" והוא נדיר, אם כי נרכש.
*כל הכתוב במאמר זה הוא פרי נסיוני ודעתי האישית, זהו אינו ייעוץ מכל סוג שהוא, ויתכנו בו אי דיוקים או טעויות.
: 
