הנועזת

הנושא בפורום 'יומני מסע אישיים' פורסם ע"י סנופי, ‏31/1/15.

data-full-width-responsive="true">
  1. שרון

    שרון משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/2/15
    הודעות:
    497
    לייקים שהתקבלו:
    755
    בטח
     
  2. chen15

    chen15 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏12/10/15
    הודעות:
    276
    לייקים שהתקבלו:
    502
    שלום, שמי חן.
    פניתי ל@סנופי בפרטי כאישה המגיעה מסביבה מוחלשת כלכלית.
    היא הביעה את נכונותה לעזור, ועכשיו ננסה לגבש קבוצה.
    פירסמתי שרשור חדש תחת הקטגוריה של "פיתוח אישי".
    תודה ל@סנופי על הנכונות ול@סולידית על ההזדמנות להיפגש.
    עוד על עצמי? בעתיד, בשרשור נפרד, כדי לא לקטוע את ה'נועזת'...
     
    דרורה ו-סנופי אוהבים את זה.
  3. סולידי

    סולידי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,260
    לייקים שהתקבלו:
    1,484
    אני חושב שהגישה הזאת היא מאוד השגית, אולי אפילו תחרותית.
    לדעתי אפשר לחיות חיים עשירים (במובן הרוחני) בלי להיות השגי.

    באופן אישי חלק מהסיפור שלי היה הקמת סטארטאפ שבסופו של דבר נמכר והביא אותי לעצמאות כלכלית.
    למרות זאת אני עובד היום כשכיר, באותו תחום מומחיות שבו עסק המיזם שלי, פשוט משום שאני אוהב את התחום הזה ומענין אותי להמשיך ולפתח אותו. יש לי חופש פעולה ומשאבים גדולים שמסופקים לי ע"י המעסיק שלי וזה בהחלט מאפשר לי להתפתח ברמה המדעית/שכלית ולפתח את תחום העיסוק שלי. את ההתעסקות עם השימוש/שיווק בתוצרים שלי אני משאיר לאנשים אחרים. בפרספקטיבה שלי זה חופש יותר גדול.
     
  4. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
    ובכן השגיות ותחרותיות הם לא מילה גסה מבחינתי להיפך, שכן אני קפיטליסטית בכל רמ"ח אבריי.
    עם זאת, הדגש נעשה כאן לא בהכרח על ההשג כמו על עצם היצירה, עד לרמת המוצר המוגמר, ועמידה בסטנדרטים חיצוניים. הצלחה/אי הצלחה לא רלבנטית פה בהכרח, למרות שבמסגרת הנסיון להגשמה עצמית, הצלחה בהחלט מהווה טפיחה על השכם מרוממת רוח.
    הסיפור האישי שלך אגב, מתאים למודל, פיתחת רעיון הבאת אותו לידי מוצר מוגמר, ואתה ממשיך לפתח אותו כשכיר.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  5. Shlomi203

    Shlomi203 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    5
    *הערת ביניים מפי קורא שאינו נקרא* :):
    דיון מרתק ומעשיר. יש כאן קשת של דעות ומכנה משותף אחד: על כל אחד ואחת לחיות על פי דרכו/ה שלו/ה
     
    סנופי ו-daat99 אוהבים את זה.
  6. Roitel

    Roitel משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏15/11/15
    הודעות:
    1
    לייקים שהתקבלו:
    2
    הי
    מעניין מאוד לקרוא
    גם אני אשמח ללמוד ממך ולהבין לעומק על עצמאות כלכלית roitelr@gmail.com תודה
     
    סנופי ו-whybe אוהבים את זה.
  7. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
    תעוזה בנדל"ן ו-"משולש הזהב"

    אם נסתכל מסביב, 99% מהאנשים לרבות אנשיי פיננסים ונדל"ן, במידה והם החליטו להשקיע, לרוב מדובר במוצר צריכה בתחפושת, ולא באמת בדירה להשקעה. יותר מכך, כשסוף סוף צצה עסקה משובחת, על אף נסיונם הרחב של סוכניי הנדל"ן, מדהים להיווכח כי אינם יודעים לזהות עיסקה טובה.

    רבים מכנים רכישת דירה שני חדרים ברמת גן בתשואה של שניי אחוז "השקעה סולידית". מה שהם רואים בעייני רוחם היא עליית ערך פוטנציאלית עוד כך וכך שנים. הם אינם מבינים כי התלות שהם יוצרים בכיוון השוק, היא ספקולציה, המשולה להשקעה בלתי מאוזנת במדדים בשוק ההון. האינדיקציה האישית לרמת הסכנה תלויה בתזרים שרכישה זו מייצרת עבור המשקיע. תזרים שלילי כיום או בהסתברות גבוהה בעתיד, יוצרת התחייבות ונטל כלכלי לכל דבר ועניין, ולא נכס כפי שרבים נוטים לחשוב.

    אם אגדיר זאת באופן פוזיטיבי, הקודקוד הראשון למה שאני מכנה "משולש הזהב" לעסקת נדל"ן מוצלחת, הוא הכרות מעמיקה עם השוק, ומתייחס לכל סעיפיה התמחוריים המשפטיים והתכנוניים, של ההשקעה. נדבך זהמתנהג כמו הגדרתו של קרל פופר לתיאוריה מדעית- היא ניתנת להפרכה, ובכך יתרונה. לכן תמיד יש לערוך תוכנית עיסקית מפורטת לתרחישים שונים המסבירה בפשטות את כדאיותה, קודם כל לעצמינו ואחר כך לאנשיי אמונינו, כך תמיד נוכל להפריכה טרם הרכישה.

    שני הקודקודים הבאים קובעים את היתכנותה של עיסקה מוצלחת, ביחס למשקיע עצמו (בניגוד לקודקוד הראשון, הנוגע לכדאיות ההשקעה) . האם עסקה איקס תשביח את תיק ההשקעות, על ציר הזמן. הקודקוד השני הוא מימון ההשקעה והשלישי הוא תיכנון מס. בכדיי לקבל החלטות בתחומים אלו צריך להתעדכן לגביי מדיניות הממשלה באופן שוטף, ולהתייעץ במומחים מבלי להתקמצן, כי עלותה של טעות בשני התחומים הללו יכולה להפוך עסקה מצוינת לעסקה כושלת. כאן אין מקום לשיקולים סולידיים, כשצריך יועץ, צריך לשלם כאילו זה מס.

    משקיע בנדל"ן בעל נסיון, שואף לנתב את ההון העצמי באופן היעיל ביותר, על פי רמת הסיכון אותה בחר. ככל שההון העצמי יהיה בעסקה קטן יותר, כך שארית ההון תוכל להוות בסיס להשקעות נוספות וכך הכסף "יעבוד" עבורו באופן מיטבי. פשוט.

    עם זאת מקסום המינוף יוצר מקסום סיכון ולכן חשוב ביותר לנהל את הסיכון בסרגל, בעדיפות גבוהה לשימוש ביועץ משכנתאות חוץ-בנקאי, על מנת שהבנק יעבוד בשבילנו בעיסקה ולא להיפך. בוודאות גבוהה למדיי אנו בתחתיתו של גרף ריבית עולה בפרספקטיבה רב שנתית של משכנתא. מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה (על כל תחפושותיה הבנקאיות) יתבטא בגרף החזרים, כשל סדרה הנדסית. מכיוון שהבנקים מודעים למצב העתידי הזה המחכה בפתח, הם יצרו קנסות גבוהים ביציאה, שיחסמו את אותם מסכנים שיחפצו להמלט מטבעת החנק שתכפה עליהם, כשהריבית תעלה. אסור להתרשם מגובה ההחזר החודשי הנמוך, חשוב לעבוד מול תוכנת אקסל היודעת להדגים תרחישי ריבית שונים ותמהיליי משכנתה שונים, לאורך שנים . מאידך, כדאי מאוד לנצל את יתרונות הריבית הנמוכה בקיבוע הריבית לאורך כל חיי המשכנתא, גם היא יקרה במקצת באופן נוכחי.

    השלב הבא גם הוא יעשה טרם חתמנו על עיסקה הוא בדיקת הכדאיות המיסויית במסגרת תיק ההשקעות שלנו: מה יהיה מס רכישה, מיסוי ההכנסה משכ"ד, ומס השב"ח, במכירה. לדוגמה: תשלום מס רכישה של 8% (במקרה של דירה שניה) המתווספים לתשלומים הרגילים ( 2% פלוס מע"מ תיווך, 0.5% פלוס מע"מ עו"ד, יחד עם הוצאות שיפוץ אם ישנן) עלול לחסל לנו את היתרון היחסי שיש לרכישה על השוק. שכן ציינתי במאמריי הקודמים- אין טעם לרכוש נכס במחיר השוק אלא אם אחריי כל ההוצאות מייצר אפסייד של 20-30%....ושוב, כן זה כמעט בלתי אפשרי למצוא כזה נכס, לכן צריך בשוק הנוכחי המון המון סבלנות ואיפוק.

    בנוסף קיימים מיסים נוספים שחשוב לבדוק את השפעתם על עיסקה, כגון היטל השבחה, ומיסים עתידיים שטרם אושרו , לדוגמה: אישור פוטנציאלי של מס כחלון בכנסת, הממסה בכבדות את שכ"ד עבוד דירה שלישית ומעלה, כיצד הוא ישפיע על השקעתנו?

    הפלופלור שמטיס את משולש הזהב לעסקת נדל"ן מוצלחת לשחקים, הוא התעוזה של המשקיע לעוט על הטרף הנדל"ני, כאשר הוא סוף סוף מגיע. המשקיע צריך להיות מספיק בטוח בעצמו עם צוות מומחים לצידו, כדי לא למצמץ ולשים את הכסף ראשון על השולחן כשלפתע פתאום עסקת נדל"ן מוצלחת מונחת לה על אם הדרך. לזה יקרה "killer instinct" והוא נדיר, אם כי נרכש.

    *כל הכתוב במאמר זה הוא פרי נסיוני ודעתי האישית, זהו אינו ייעוץ מכל סוג שהוא, ויתכנו בו אי דיוקים או טעויות.
     
  8. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
  9. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    3,520
    לייקים שהתקבלו:
    2,440
    לא הבנתי יש השקעות נדלן (מגורים) שאינם השקעה במוצר צריכה ? מי שצורך שרותי דיור למגורים הוא צרכן והמוצר מוצר צריכה
    לגבי עליית ערך הרי השכם והערב משקיעי נדלן מקצועיים מדברים על כך שהשוק אינו משוכלל, ושתנאי ראשון זה לקנות משמעותית מתחת לשווי השוק , אז זו אינה ספקולציה ?
     
    סנופי אוהב/ת את זה.
  10. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    1,130
    לייקים שהתקבלו:
    670
    הכוונה היא שהרוכשים שמתיימרים להיות משקיעים מתייחסים לנכס כאילו הוא מוצר צריכה בשבילם ולא מוצר השקעה (ומוצר צריכה בשביל השוכרים).
    דירה היא תמיד השקעה. שכירת דירה היא מוצר צריכה. התשואה על דירה היא דמי השכירות (או שאתה לא משלם דמי שכירות או שאחרים משלמים לך).
     
    סנופי, daat99 ו-wa11a אוהבים את זה.
  11. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
    לצורך הדיוק:
    דירה להשקעה, זהו נכס בעל תזרים חיובי לרוכש, שאינו תלוי במגמה העכשווית בשוק.
    דירה כמוצר צריכה, זו התחייבות לרוכש כמו מכונית/נסיעה משפחתית לתיאלנד, היוצרת תזרים שלילי. לדוגמה: משכנתא:5000 שח, ואילו השכירות: 3500 ש"ח.
    את הרווח על מחיר הקניה עושים ברכישה. את תנודות השוק העתידיות לא ניתן לצפות.
     
    Yevgeny, daat99 ו-אנון נימוס אוהבים את זה.
  12. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,477
    לייקים שהתקבלו:
    10,796
    הנחת יסוד לא מדויקת, אם קונים דירה ללא משכנתא אז משלמים לעצמנו שכ״ד וגרים בחינם. מצטער לשבור מיתוסים, זה לא מוצר צריכה, זה נכס משפחתי ועובד נהדר עבורי... הגיע הזמן להחליף דיסקט, כל מי שקנה נדל״ן ללא משכנתא הוא מלך, כול מי שיש לו משכנתא הוא עבד לבנק.
     
    Ofec_Bar ו-זאב אוהבים את זה.
  13. עש לילה

    עש לילה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/11/15
    הודעות:
    1,131
    לייקים שהתקבלו:
    2,314
    היד שמשלמת את שכר הדירה היא יד צרכנית. היד שמקבלת את שכר הדירה (מהיד השנייה) היא יד נכסית.
     
    ogi אוהב/ת את זה.
  14. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
    אבל במקרה שלך אין משכנתא, אין תזרים שלילי, ולכן זהו נכס עבורך ולא מוצר צריכה.
     
  15. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    951
    לייקים שהתקבלו:
    1,831
    לא בדיוק...
    אתן דוגמה, לפני 6 שנים, אדם רכש נכס ב- 700,000 ש"ח. שכ"ד הוא 5500 ש"ח.
    ונכס נוסף ב- 550,000 ש"ח שכ"ד:3500 ש"ח. (ללא משכנתא)
    הוא משלם כיום שכירות 6000 ש"ח. כלומר בסך הכל יש כאן תזרים חיובי של 3000 ש"ח בחודש.
    עבורו אלו הם נכסים מניבים. העובדה שהוא משלם שכ"ד(היד הצרכנית כביכול) אינה רלבנטית.מה שמעניין אותנו סך הכל הוצאות פחות סך הכל הכנסות.הדלתא היא החשובה פה.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏13/11/16
    daat99 אוהב/ת את זה.
  16. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,477
    לייקים שהתקבלו:
    10,796
    מרג׳ין קטן מאוד אם בכלל, עדיין משלם משכנתא על הדירה של 700k
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  17. עש לילה

    עש לילה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/11/15
    הודעות:
    1,131
    לייקים שהתקבלו:
    2,314
    אין צורך להתווכח, אנחנו מסכימים.

    בדוגמה שהבאת: שני הנכסים שנקנו הם ההשקעות שאותו בן אדם עשה. הדירה שבה הוא בוחר לגור, זו ההוצאה הצרכנית שלו. יד אחד, יד שנייה.

    הוא היה יכול לבחור להשקיע בצורה אחרת (בדירות אחרות, בערים אחרות, באפיקים אחרים לגמרי), והוא גם היה יכול לבחור לגור במקום אחר (דירה קטנה יותר, בפריפריה, פחות משופצת). מהצד האחד יש לנו את ההשקעה שלו, ומהצד השני את הצריכה שלו. העובדה שהדירות שהוא רכש מכסות את שכר הדירה שהוא משלם לא רלוונטית להגדרות האלו, ולא היו משנות אותן גם אם המקרה היה הפוך (שכ"ד שאינו מכוסה על ידי ההכנסה מהדירות).
     
    ogi ו-daat99 אוהבים את זה.
  18. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    3,520
    לייקים שהתקבלו:
    2,440
    ??? עושים ? או מאמינים שעושים ?
    רק משקיע עם מכונת זמן יודע את הרווח בעת הרכישה
     
  19. TunaGolem

    TunaGolem משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏27/9/15
    הודעות:
    7,869
    לייקים שהתקבלו:
    8,090
    עושים. כוונתה: אם יש רווח, הוא צריך להעשות על ידי אופטימיזציה של הקניה, בניגוד לרווח במכירה או השבחה.
     
    Fitch, daat99 ו-ogi אוהבים את זה.
  20. אנון נימוס

    אנון נימוס משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/12/15
    הודעות:
    3,520
    לייקים שהתקבלו:
    2,440
    מתי יודעים שהאופטימיזציה הצליחה ? במכירה, או כמו שנאמר "את הכסף סופרים במדרגות"
     
    shaisha אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.