איך להשקיע בנדלן

[daat99]

אגב, למה זה לטובתי שמחיר הדירה לא יעלה? אם כבר - שעוד לא עלה, אבל מבחינתי, אם אני רוכשת - אני לא אמורה לחפש משהוא עם פוטנציאל לצמיחה?

זה תלוי בגישה ששלך להשקעה בנדל"ן.
יש משקיעי נדל"ן שמחפשים לרכוש דירה במחירי ריצפה, לשדרג ולמכור ברווח ניכר - במקרה הזה הנושאא מתנהל יותר כמו עסק מאשר השקעה פסיבית.
משקיע הנדל"ן היותר נפוץ בארצנו הוא המשקיע שרוצה רק להשכיר את הנכס ולא למכור אותו לעולם.

נניח ורכשת דירה להשקעה בחצי מיליון שח לפני 2007 ועכשיו הדירה שלך שווה מיליון שח.
את שמחה שהכפלת את הכסף שלך ואת רצה אצה למכור את הדירה.
נניח והתמזל מזלך וקיבלת לידיך מיליון שח ללא תשלום מס כלשהו ובלי לשלם לעורכי דין ומתווכים.
עכשיו יש לך מיליון שח ואת מחפשת באיזו דירה להשקיע.
את מסתכלת על דירות בשכונה ומגלה שכל הדירות שדומות לדירה שמכרת עולות מיליון שח.
החלטת להשקיע ולכן את רוכשת דירה חדשה במיליון שח וחוזרת לקבל את אותה השכירות שקיבלת קודם וגם כאן נניח שלא שילמת שכר מתווך ועורך דין.

מה יצא לך מעליית המחיר של הדירה?
כלום! את נמצאת באותו המצב עם אותה השכירות החודשית...

ועכשיו בואי ונחזור לעולם המציאותי:
מכרת את הדירה במיליון שח.
המתווך רצה 1% ועורך הדין רצה 1% - נשארת עם 980 אלף שח.
הדירה עלתה ב-100% ולכן את משלמת מס שבח של 25% מהרווח - קרי 125 אלף שח.
נשארת ביד עם 855 אלף שח (מדירה שהיתה שווה מיליון שח).

עכשיו את יוצאת לשוק ומחפשת דירה דומה להשקעה ומגלה שכל הדירות הדומות עולות מיליון שח.
החלטת לרכוש את הדירה ולכן את משלמת עוד 1% למתווך ו-1% לעורך דין - קרי עוד 20000 שח.

יש לך הון עצמי של 855 אלף שח ואת צריכה להשיג סכום של 1,020,000 שח אז את לוקחת משכנתה על סך של 165 אלף שח.

מה יצא לך מעליית מחיר הדירה?
הפסד של 165 אלף שח! עברת מדירה ללא משכנתה לדירה עם משכנתה של 165 אלף שח שמשלמת את אותו שכר דירה...


לסיכום משקיעי נדל"ן למגורים אולי "רוצים" שמחירי הדירות יעלו אבל כלכלית עדיף להם שמחירי הדירות ירדו (בשביל שהם יוכלו לרכוש דירה שניה במחיר נורמלי).

בניגוד לסוחרי הנדל"ן שרוכשים דירה בדביל להשביח אותה ולמכור, רוכשי הדירה לצורך השכרתה צריכים להסתמך על השכירות בשביל להרוויח ולא על מחירי הדירות.

 

[הנועזת]

תעוזה בנדל"ן ו-"משולש הזהב"

אם נסתכל מסביב, 99% מהאנשים לרבות אנשיי פיננסים ונדל"ן, במידה והם החליטו להשקיע, לרוב מדובר במוצר צריכה בתחפושת, ולא באמת בדירה להשקעה. יותר מכך, כשסוף סוף צצה עסקה משובחת, על אף נסיונם הרחב של סוכניי הנדל"ן, מדהים להיווכח כי אינם יודעים לזהות עיסקה טובה.

רבים מכנים רכישת דירה שני חדרים ברמת גן בתשואה של שניי אחוז "השקעה סולידית". מה שהם רואים בעייני רוחם היא עליית ערך פוטנציאלית עוד כך וכך שנים. הם אינם מבינים כי התלות שהם יוצרים בכיוון השוק, היא ספקולציה, המשולה להשקעה בלתי מאוזנת במדדים בשוק ההון. האינדיקציה האישית לרמת הסכנה תלויה בתזרים שרכישה זו מייצרת עבור המשקיע. תזרים שלילי כיום או בהסתברות גבוהה בעתיד, יוצרת התחייבות ונטל כלכלי לכל דבר ועניין, ולא נכס כפי שרבים נוטים לחשוב.

אם אגדיר זאת באופן פוזיטיבי, הקודקוד הראשון למה שאני מכנה "משולש הזהב" לעסקת נדל"ן מוצלחת, הוא הכרות מעמיקה עם השוק, ומתייחס לכל סעיפיה התמחוריים המשפטיים והתכנוניים, של ההשקעה. נדבך זהמתנהג כמו הגדרתו של קרל פופר לתיאוריה מדעית- היא ניתנת להפרכה, ובכך יתרונה. לכן תמיד יש לערוך תוכנית עיסקית מפורטת לתרחישים שונים המסבירה בפשטות את כדאיותה, קודם כל לעצמינו ואחר כך לאנשיי אמונינו, כך תמיד נוכל להפריכה טרם הרכישה.

שני הקודקודים הבאים קובעים את היתכנותה של עיסקה מוצלחת, ביחס למשקיע עצמו (בניגוד לקודקוד הראשון, הנוגע לכדאיות ההשקעה) . האם עסקה איקס תשביח את תיק ההשקעות, על ציר הזמן. הקודקוד השני הוא מימון ההשקעה והשלישי הוא תיכנון מס. בכדיי לקבל החלטות בתחומים אלו צריך להתעדכן לגביי מדיניות הממשלה באופן שוטף, ולהתייעץ במומחים מבלי להתקמצן, כי עלותה של טעות בשני התחומים הללו יכולה להפוך עסקה מצוינת לעסקה כושלת. כאן אין מקום לשיקולים סולידיים, כשצריך יועץ, צריך לשלם כאילו זה מס.

משקיע בנדל"ן בעל נסיון, שואף לנתב את ההון העצמי באופן היעיל ביותר, על פי רמת הסיכון אותה בחר. ככל שההון העצמי יהיה בעסקה קטן יותר, כך שארית ההון תוכל להוות בסיס להשקעות נוספות וכך הכסף "יעבוד" עבורו באופן מיטבי. פשוט.

עם זאת מקסום המינוף יוצר מקסום סיכון ולכן חשוב ביותר לנהל את הסיכון בסרגל, בעדיפות גבוהה לשימוש ביועץ משכנתאות חוץ-בנקאי, על מנת שהבנק יעבוד בשבילנו בעיסקה ולא להיפך. בוודאות גבוהה למדיי אנו בתחתיתו של גרף ריבית עולה בפרספקטיבה רב שנתית של משכנתא. מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה (על כל תחפושותיה הבנקאיות) יתבטא בגרף החזרים, כשל סדרה הנדסית. מכיוון שהבנקים מודעים למצב העתידי הזה המחכה בפתח, הם יצרו קנסות גבוהים ביציאה, שיחסמו את אותם מסכנים שיחפצו להמלט מטבעת החנק שתכפה עליהם, כשהריבית תעלה. אסור להתרשם מגובה ההחזר החודשי הנמוך, חשוב לעבוד מול תוכנת אקסל היודעת להדגים תרחישי ריבית שונים ותמהיליי משכנתה שונים, לאורך שנים . מאידך, כדאי מאוד לנצל את יתרונות הריבית הנמוכה בקיבוע הריבית לאורך כל חיי המשכנתא, גם היא יקרה במקצת באופן נוכחי.

השלב הבא גם הוא יעשה טרם חתמנו על עיסקה הוא בדיקת הכדאיות המיסויית במסגרת תיק ההשקעות שלנו: מה יהיה מס רכישה, מיסוי ההכנסה משכ"ד, ומס השב"ח, במכירה. לדוגמה: תשלום מס רכישה של 8% (במקרה של דירה שניה) המתווספים לתשלומים הרגילים ( 2% פלוס מע"מ תיווך, 0.5% פלוס מע"מ עו"ד, יחד עם הוצאות שיפוץ אם ישנן) עלול לחסל לנו את היתרון היחסי שיש לרכישה על השוק. שכן ציינתי במאמריי הקודמים- אין טעם לרכוש נכס במחיר השוק אלא אם אחריי כל ההוצאות מייצר אפסייד של 20-30%....ושוב, כן זה כמעט בלתי אפשרי למצוא כזה נכס, לכן צריך בשוק הנוכחי המון המון סבלנות ואיפוק.

בנוסף קיימים מיסים נוספים שחשוב לבדוק את השפעתם על עיסקה, כגון היטל השבחה, ומיסים עתידיים שטרם אושרו , לדוגמה: אישור פוטנציאלי של מס כחלון בכנסת, הממסה בכבדות את שכ"ד עבוד דירה שלישית ומעלה, כיצד הוא ישפיע על השקעתנו?

הפלופלור שמטיס את משולש הזהב לעסקת נדל"ן מוצלחת לשחקים, הוא התעוזה של המשקיע לעוט על הטרף הנדל"ני, כאשר הוא סוף סוף מגיע. המשקיע צריך להיות מספיק בטוח בעצמו עם צוות מומחים לצידו, כדי לא למצמץ ולשים את הכסף ראשון על השולחן כשלפתע פתאום עסקת נדל"ן מוצלחת מונחת לה על אם הדרך. לזה יקרה "killer instinct" והוא נדיר, אם כי נרכש.

*כל הכתוב במאמר זה הוא פרי נסיוני ודעתי האישית, זהו אינו ייעוץ מכל סוג שהוא, ויתכנו בו אי דיוקים או טעויות.

 

[בת העמק]

טוב שחזרת לכתוב @סנופי
יש לי רק שאלה אחת לגבי

בוודאות גבוהה למדיי אנו בתחתיתו של גרף ריבית עולה בפרספקטיבה רב שנתית של משכנתא. מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה (על כל תחפושותיה הבנקאיות) יתבטא בגרף החזרים, כשל סדרה הנדסית. מכיוון שהבנקים מודעים למצב העתידי הזה המחכה בפתח, הם יצרו קנסות גבוהים ביציאה, שיחסמו את אותם מסכנים שיחפצו להמלט מטבעת החנק שתכפה עליהם, כשהריבית תעלה.

אם בזמן שנרצה לצאת מהלוואה בריבית משתנה, הריבית של הבנק תהיה גבוהה יותר מהריבית שבה אנחנו לקחנו את ההלוואה- זה לא אמור לגרום לכך שלא יהיה קנס? כי אני חשבתי שהקנס נדרש במצב ההפוך, ואז לכאורה הבנק מפסיד מויתור על הלוואה בריבית גבוהה.

 

[daat99]

טוב שחזרת לכתוב @סנופי

+1

 

[Fitch]

אם בזמן שנרצה לצאת מהלוואה בריבית משתנה, הריבית של הבנק תהיה גבוהה יותר מהריבית שבה אנחנו לקחנו את ההלוואה- זה לא אמור לגרום לכך שלא יהיה קנס? כי אני חשבתי שהקנס נדרש במצב ההפוך, ואז לכאורה הבנק מפסיד מויתור על הלוואה בריבית גבוהה.

בקצרה, כן. אם הריבית עולה מעכשיו. הסיכוי לקנס הולך ויורד, בטח במשכנתא צמודה (ק"צ או מ"צ).

 

[מתכנת]

טוב שחזרת לכתוב @סנופי
יש לי רק שאלה אחת לגבי

אם בזמן שנרצה לצאת מהלוואה בריבית משתנה, הריבית של הבנק תהיה גבוהה יותר מהריבית שבה אנחנו לקחנו את ההלוואה- זה לא אמור לגרום לכך שלא יהיה קנס? כי אני חשבתי שהקנס נדרש במצב ההפוך, ואז לכאורה הבנק מפסיד מויתור על הלוואה בריבית גבוהה.

עקרונית כן,
אחזור ואזכיר שכאשר לקחת את ההלוואה היא תומחרה לפי אורכה נניח 20 שנים
כאשר הגעת להחזיר ובודקים מה הריבית הממוצעת בודקים לפי התקופה שנותרה להלוואה, נניח 10 שנים, כך ייתכן שהריבית עלתה בממוצע אפילו ב 1% אבל עדיין תיקנסו כי הריבית שקיבלתם לפני 10 שנים להלוואה בת 20 שנים יקרה יותר מהריבית שמקבלים היום על הלוואה בת 10 שנים.
ברור?

 

[Fitch]

ועדיין, יש תאימות בין גובה הקנס ולבין כדאיות המחזור/הכנסת כסף חדש למשכנתא.
כלומר הקנס גבוה יותר, ככל שזה פחות משתלם לבנק.

כמו כן, מסלולים משתנים כל X שנים ניתן לפרוע/למחזר בתחנת ההשתנות ללא קנס בכלל. ולכן אפשר לקבל "יתרון" על הבנק באם פועלים נכון.

 

[הנועזת]

טוב שחזרת לכתוב @סנופי

תודה...
בסרט הקסום "בירדי" החבר של בירדי מגיע לבית משוגעים בנסיון לדובב אותו לדבר... ופתאום בירדי עונה לו בדרך אגב, אחריי ששתק עידנים. החבר ההמום שואל אותו, תגיד אז למה לא דיברת עד עכשיו? ואז הוא משיב, לא היה לי מה להגיד.

ולשאלתך מבלי להכנס לפרטים כפי שהחברים המלומדים ממני נכנסו, זה מאוד פשוט הבנק ימקסם רווח. הקנס יהיה גבוהה יותר ככל שכדאיות הבנק להשאיר אותך במסלול המשכנתא הנוכחי, גבוה יותר מבחינתו. טבעת חנק, כבר אמרנו.

 

[בת העמק]

ואז הוא משיב, לא היה לי מה להגיד.

אני חושבת שהקול שלך כאן הוא מאד חשוב ומקווה שזה לא היה חד פעמי.

 

[daat99]

אני חושבת שהקול שלך כאן הוא מאד חשוב ומקווה שזה לא היה חד פעמי.

+1