הגיע הזמן לשתף

[מישו2]

שלום לכולם.
אחרי שנים מהנות של קריאת הפוסטים והפורום, אשמח לשתף בסיפור שלי.
כמובן שחלק מהפרטים שונו.

אני בן 45. מתגורר בשפלה בצד הצפוני. נשוי פלוס 3. בהשכלתי מהנדס מחשבים. אחרי הצבא למדתי לתואר ולאחריו התחלתי לעבוד בהייטק עד עצם היום הזה.
בשנת 2009 חבר האיר את עיניי לכל הסיפורים על מרוץ העכברים, אבא עשיר אבא עני וכד'. בעקבות כך קראתי את הספר נדל"ן בג'ינס של חיים לוי.

בתקופה ההיא היה לי רק בית מגורים עם משכנתא. התחלתי לקנות דירות זולות בפריפריה בעזרת הון עצמי שלקחתי מקרנות השתלמות ופיצויים של מעבר עבודה ובהשלמה נדיבה של הבנק (משכנתאות).במשך השנים עליתי בשכר בצורה די רגילה (כיום אני מרוויח באזור 45,000 ש"ח ברוטו). אשתי לא עובדת בהייטק אבל די מהר התקדמה והתחילה להרוויח משכורת יפה (35,000 ש"ח ברוטו פלוס רכב).
עקב העליות היפות מכרתי חלק מהדירות בשנים 2010-2011.
בשנת 2011 הכרתי לראשונה מקרוב את הבורסה ולצערי כמו רבים לא הבנתי יותר מדיי והפסדתי שם כ-250,000 ש"ח.
במשך השנים נכנסו גם ירושות יפות (מדודים מבוגרים שהיו ללא ילדים...). סה"כ ירושות של כספים ונדל"ן בשווי של כמיליון וחצי ש"ח.
למזלי במשך השנים לא השארתי כסף נזיל אלא דחפתי אותו תמיד להשקעות נדל"ן נוספות - הפעם באזורים יותר מרכזיים.

לבורסה לא חזרתי מאז שנת 2011 ועד 2020.תמיד רציתי לחזור לבורסה ואמרתי לעצמי שאכנס רק אחרי נפילות גדולות.

בסוף 2017 נכנסתי כמו רבים באיחור לקריפטו. השקעתי כ-200,000 ש"ח ומאז כמעט ולא חיזקתי וגם לא מכרתי כלום. תיק הקריפטו בשיא (2021) היה כ-800,000 ש"ח.

בשנת 2020 באזור אפריל החלטתי להיכנס לבורסה ולקחתי הלוואות של כ-150,000 ש"ח ומכרתי דירה בשווי של כ-1.25 מיליון ש"ח. כלומר רוב הכסף נכנס לבורסה בחודשים מאי-יוני (סה"כ הכנסתי 1.4 מיליון)
באזור אפריל 2021 יצאתי מהבורסה עם כמיליון שח נטו (התיק הגיע ל2.7 מיליון) עקב אירוע נדלנ"י שהיה עליי להשיג מימון עבורו.
אגב התיק היה סופר מסוכן וממונף. לאחר שמכרתי המשכתי לעקב אחריו והוא היה בשיא 3.4 ברוטו ומאז החל בהתרסקות. אם הייתי מחזיק היום בתיק הוא היה שווה רק כ-2 מיליון ש"ח

באזור יוני 2022 חזרתי לבורסה אבל עם סכום יותר צנוע של כ-600,000 ש"ח.

מצבי היום:
נכסים:
שווי נדל"ן נטו (הנחת תשלום מס שבח על כול הנכסים חוץ מהיקר ביותר וגם עליו רק עד לתקרה) - כ-20 מיליון שח.
קרנות השתלמות + קופות כ-מיליון ש"ח (חלק נפדה לטובת נדל"ן)
תיק קריפטו כ-270,000 ש"ח.

התחייבויות:
משכנתאות והלוואות - 1.2 מיליון

שוטף חודשי:
נכנס:
שכירויות מנכסים - כ- 34,000 ש"ח בחודש.
משכורות נטו של שני בני הזוג כ-45,000 ש"ח
יוצא:
משכנתאות והלוואות - 15,000 ש"ח
הוצאות אחרות - 30,000 ש"ח.

 

[רוני]

נכסים:
שווי נדל"ן נטו (הנחת תשלום מס שבח על כול הנכסים חוץ מהיקר ביותר וגם עליו רק עד לתקרה) - כ-20 מיליון שח.
קרנות השתלמות + קופות כ-מיליון ש"ח (חלק נפדה לטובת נדל"ן)
תיק קריפטו כ-270,000 ש"ח.

התחייבויות:
משכנתאות והלוואות - 1.2 מיליון

שוטף חודשי:
נכנס:
שכירויות מנכסים - כ- 34,000 ש"ח בחודש.
משכורות נטו של שני בני הזוג כ-45,000 ש"ח
יוצא:
משכנתאות והלוואות - 15,000 ש"ח
הוצאות אחרות - 30,000 ש"ח.

נהדר, יפה מאוד.

 

[bengi]

סחתיין, אתה אדם עשיר

 

[ExeAction]

סחטיין.
אתה לא מעוניין בהורדת הילוך מההייטק, לעבור לחלקיות משרה?

כמה נכסים יש לך והאם אתה מנהל אותם בעצמך?

 

[minimizer]

האם כל הנדל"ן הוא למגורים?

 

[מישו2]

הי. אז כל השנים אני מפנטז להוריד הילוך ואף לקחתי בעבר הפסקה ארוכה אבל די מהר שעמם לי אז חזרתי לאותו סוג משרה.
כנראה כן מתאים לי להוריד הילוך, אבל זה לא תמיד דבר קל למצוא. למשל בהייטק רוצים אותך 100% כשכיר. נכון שאפשר להיות פרילנס וגם חשבתי על זה אבל צריך לבנות את זה ויש אתגרים אחרים. אולי בעתיד.

כל הנדל"ן הוא בארץ והוא למגורים. מעולם לא התעסקתי בחו"ל או במסחרי.
החלק הארי הם כמה וילות במרכז ויש גם כמה דירות בפריפריה.

 

[מישו2]

אגב הגבתי בגלובס בתאריכים יולי 2020 ועד היום.
הנה לינק לתגובה האחרונה שלי. אם תקליקו שם על השם (מישו2) תוכלו לקרוא את התגובות שלי בתוך אי הוודאות הגדולה של הקורונה, יום השפל בסוף אוקטובר 2020 שהתחלף בשמחה גדולה בנובמבר עם ההודעה על מציאת החיסון.

נעילה שלילית בוול סטריט; אלביט מערכות קפצה בכ-5%

www.globes.co.il

 

[Kipodi]

אפשר לשאול איך אתה מנהל את כל הדירות? שוכרים וכו׳... מתווכים? בעצמך?

 

[מישו2]

אז כן תמיד התנהלתי לבד מול השוכרים. גם בפריפריה (משם אגב הגעתי) וגם במרכז. יש לציין שדווקא ההתנהלות בפריפריה עם שוכר דירת שיכון קלה יותר בד״כ מזו עם משפחה מבוססת ששוכרת וילה במרכז.

 

[TheUndertaker]

אני במצד דיי דומה לשלך, ומסקרן אותי לדעת מה התוכנית המשך שלך, ניסחתי כמה שאלות רלבנטיות.
1. אתה לא מפחד שיום אחד מס הכנסה יגדיר את ההכנסות שלך מנדל"ן פרטי כעסק ויחייב אותך במס גבוה?
אני כרגע נמצא במסלול של 10% אבל חושש שיום אחד מס הכנסה יתהפך עלי, יש לי כארבעה נכסים, כולם בצנטרום של המדינה (באחד מהנכסים אני מתגורר).

2. מלבד פעם אחת, לא יצא לי להיכנס לבורסה, אני יכול לראות איך אני נכנס ללחץ כאשר ההשקעות שלי שם יורדות בעשרות אחוזים.
נדל"ן נותן לי יותר שקט וביטחון.

מכיוון שאני עשוי למצוא את עצמי משלם מס מיגיעה אישית על הכנסות מנדל"ן, מס רכישה הוא 8% והמחירים באמת הגיעו למספרים מטורפים בעיניי, אני לגמרי חושב לפזול לכיוונים של שוק ההון.

מה דעתך? האם היית שם את השקל הבא שלך בשוק ההון?

ד.א.
יצא לי כבר לפתוח חברה בע"מ להשקיע שם כספים בנדל"ן בחול וזה לגמרי העסקה הכלכלית הכי גרועה שעשיתי, לא מעוניין יותר לחוות את הסבל הזה.
רכשתי מספר קרקעות בידיעה שזה יקח שנים עד שיופשרו (הקרקעות נרכשו במקומות מרכזיים שהותמ"ל סימן).

 

[Kipodi]

אז כן תמיד התנהלתי לבד מול השוכרים. גם בפריפריה (משם אגב הגעתי) וגם במרכז. יש לציין שדווקא ההתנהלות בפריפריה עם שוכר דירת שיכון קלה יותר בד״כ מזו עם משפחה מבוססת ששוכרת וילה במרכז.

תודה על התשובה.
אז כל פעם שצריך למצוא שוכרים חדשים לדירה, אתה עושה כמה וכמה נסיעות להראות את הדירה לכל שוכר?

 

[מישו2]

זה קורה רק פעם אחת כשרוכשים מבעלים שגרים בנכס. אח״כ שוכרים מתחלפים מראים לחדשים. בכל מקרה אם צריך להראות לשוכרים אז קובעים יום בשבוע (בדכ שישי בוקר או צהריים) פעם בשבוע לכל היותר ומרכזים את כל מי שמתקשר ליום הזה. כשיש מספיק ביקוש וכשהשכירות הגיונית הרוב יתאמצו ויגיעו. אני אגב נוהג להזמין את כולם לחלון זמן של אותה שעה/שעתיים ולכן חלק פוגשים באחרים וזה לפעמים אפילו טוב מייצר תחושת לחץ כאילו צריך לסגור עם הבעלים אחרת יחטפו את הדירה.

 

[trhe]

האם אתה לא נחשב עסק כשיש 4-5 דירות? הכנסת בהוצאות 40,000 ש"ח מס בשנה על השכירות (במידה ואתה על המסלול של 10%)?

 

[מישו2]

אני לא יודע אם יש מבחן הכנסה מדוייק לכך. בכל מקרה תמיד שילמתי 10% מס וגם דיווחתי זאת בדו״ח השנתי ולכן שילמתי בנוסף מס יסף

 

[קפיצת הדרך]

מצבי היום:
נכסים:
שווי נדל"ן נטו (הנחת תשלום מס שבח על כול הנכסים חוץ מהיקר ביותר וגם עליו רק עד לתקרה) - כ-20 מיליון שח.
קרנות השתלמות + קופות כ-מיליון ש"ח (חלק נפדה לטובת נדל"ן)
תיק קריפטו כ-270,000 ש"ח.

התחייבויות:
משכנתאות והלוואות - 1.2 מיליון

שוטף חודשי:
נכנס:
שכירויות מנכסים - כ- 34,000 ש"ח בחודש.
משכורות נטו של שני בני הזוג כ-45,000 ש"ח
יוצא:
משכנתאות והלוואות - 15,000 ש"ח
הוצאות אחרות - 30,000 ש"ח.

וואו, הסכום שצברת בנדל"ן מאוד מאוד מרשים.
ונראה שאתה מאוד מתחבר לנושא וטוב בו.
יחד עם זאת השכירות מהנכסים מאפשרת לך בעצם הכנסה של כ- 2.1% (וגם זה לא ברור אם זה ברוטו או נטו).

לכאורה, אם היית מוכר את כל הנכסים (אני מבינה שהסכום הזה הוא אחרי מס שבח כך שמלבד הוצאות עסקה אני מבינה שזה סכום נטו) ומפקיד 50% (או יותר לבחירתך) במדד מנייתי רחב (נניח s&p500) והשאר באג"ח סולידי היית יכול למשוך "משיכה בטוחה" של 3.5%-3% וזה היה נותן לך מעל 50,000₪ לחודש... וזאת בלי להתעסק עם שוכרים.

לא "מדגדג" לך לממש חלק מהנדלן גם לטובת פיזור וגם להגדלת התקציב הפסיבי?

 

[Mitlabet]

אם היית מוכר את כל הנכסים (אני מבינה שהסכום הזה הוא אחרי מס שבח כך שמלבד הוצאות עסקה אני מבינה שזה סכום נטו) ומפקיד 50% (או יותר לבחירתך) במדד מנייתי רחב (נניח s&p500) ו

אם כבר הוא יכול לקחת הלוואה כנגד הנכסים אותה להשקיע כנל

 

[האזרח הקטן]

יחד עם זאת השכירות מהנכסים מאפשרת לך בעצם הכנסה של כ- 2.1% (וגם זה לא ברור אם זה ברוטו או נטו).

ובנוסף הוא נהנה מעליית ערך, שהיא כנראה משמעותית.

 

[מישו2]

אז כל מה שכתבתם נכון תאורטית. מעשית הנכסים במרכז, שהם העיקר עלו במחיר כ50% ב5-6 שנים האחרונות. השכירות גם עלתה אבל בפחות (גם ארצית וגם כי חוזי השכירות ממשיכים לפעמים שנים בסכומים ישנים וגם כי כששוכרים מאריכים את החוזה, קשה להקפיץ להם בהרבה). כלומר למעשה התשואה היתה כ3 אחוזים עד לפני אותן שנים.

אני חושב שאני גם לא טוב בהתמודדות עם הבורסה עם חלק ניכר מההון שלי. ב2011 הוכחתי זאת לעצמי. ב2020 לעומת זאת, לקחתי פחות מ10% מההון ונכנסתי לבורסה עם כל מניות הפנאי ו-etfs משולשים (בעיקר ראסל פי 3) מתוך ידיעה שהכל יכול להמחק. אני חושב שעמדתי במבחן כי התיק שירד עד מינוס 20 אחוז באוקטובר 2020 (הפסד על הנייר של 280 אלף שח), זינק ויצאתי ברווח (בעיקר בזכות המשולשים ואילו מניות הפנאי עלו יפה אבל אין מה להשוות)

אגב גם ביוני האחרון כמו שכתבתי כבר נכנסתי הפעם עם פחות (600,000 שח) אבל הכל על tqqq (נאסדק פי 3). זה כסף מת מבחינתי לנצח ואמכור את חלקו או כולו רק לפי צורך והזדמנות וכמובן רק ברווח מספיק גדול. (קניתי בממוצע לפי שער 29.3 דולר, אין מה לחשוב על להוציא לפני שיחזור לשיא מעל 91 דולר. זה לא כסף שאני צריך ויתכן שזה יקרה גם רק עוד 10 שנים אם בכלל).

 

[bengi]

ב2011 הוכחתי זאת לעצמי. ב2020 לעומת זאת, לקחתי פחות מ10% מההון ונכנסתי לבורסה עם כל מניות הפנאי ו-etfs משולשים (בעיקר ראסל פי 3) מתוך ידיעה שהכל יכול להמחק. אני חושב שעמדתי במבחן כי התיק שירד עד מינוס 20 אחוז באוקטובר 2020 (הפסד על הנייר של 280 אלף שח), זינק ויצאתי ברווח (בעיקר בזכות המשולשים ואילו מניות הפנאי עלו יפה אבל אין מה להשוות)

אגב גם ביוני האחרון כמו שכתבתי כבר נכנסתי הפעם עם פחות (600,000 שח) אבל הכל על tqqq (נאסדק פי 3). זה כסף מת מבחינתי לנצח ואמכור את חלקו או כולו רק לפי צורך והזדמנות וכמובן רק ברווח מספיק גדול. (קניתי בממוצע לפי שער 29.3 דולר, אין מה לחשוב על להוציא לפני שיחזור לשיא מעל 91 דולר. זה לא כסף שאני צריך ויתכן שזה יקרה גם רק עוד 10 שנים אם בכלל).

גם אם הרווחת פה ושם, אני חושב שההתנהלות הזאת היא גרועה.

אני חושב שאני גם לא טוב בהתמודדות עם הבורסה

אתה בעצמך אומר את זה.


אני מבין את הרצון להיחשף לבורסה, יש לך הרבה סיבות טובות לעשות את זה.
עוד נדל"ן זה עוד התעסקות ואתה כבר ברמות מיסוי מאוד גבוהות, ונדל"ן נוסף יכול להגדיר אותך כעסק.
אחןז סופר משמעותי מההון שלך מושקע במדינה קטנטנה במזרח התיכון. ההון לא נזיל, העדר פיזור, ועוד ועוד...


עצתי הצנועה, אילו הייתי אתה הייתי:
1. מתמקד בלסגור הלוואות ומשכנתאות
2. עושה את הדברים על אוטומט, הוראה בחשבון בנק שקונה באופן אוטומטי אחת לחודש קרן עוקבת מדד
3. הסעיף הקודם דורש משמעת, אם יש צורך הייתי אפילו משלם דמי ניהול צנועים למנהל השקעות כדי שיקנה במקומי קרן עוקבת מדד וימנע ממני לעשות שטויות בתיק.

 

[yik - financial planner]

אז כל מה שכתבתם נכון תאורטית. מעשית הנכסים במרכז, שהם העיקר עלו במחיר כ50% ב5-6 שנים האחרונות. השכירות גם עלתה אבל בפחות (גם ארצית וגם כי חוזי השכירות ממשיכים לפעמים שנים בסכומים ישנים וגם כי כששוכרים מאריכים את החוזה, קשה להקפיץ להם בהרבה). כלומר למעשה התשואה היתה כ3 אחוזים עד לפני אותן שנים.

אני חושב שאני גם לא טוב בהתמודדות עם הבורסה עם חלק ניכר מההון שלי. ב2011 הוכחתי זאת לעצמי. ב2020 לעומת זאת, לקחתי פחות מ10% מההון ונכנסתי לבורסה עם כל מניות הפנאי ו-etfs משולשים (בעיקר ראסל פי 3) מתוך ידיעה שהכל יכול להמחק. אני חושב שעמדתי במבחן כי התיק שירד עד מינוס 20 אחוז באוקטובר 2020 (הפסד על הנייר של 280 אלף שח), זינק ויצאתי ברווח (בעיקר בזכות המשולשים ואילו מניות הפנאי עלו יפה אבל אין מה להשוות)

אגב גם ביוני האחרון כמו שכתבתי כבר נכנסתי הפעם עם פחות (600,000 שח) אבל הכל על tqqq (נאסדק פי 3). זה כסף מת מבחינתי לנצח ואמכור את חלקו או כולו רק לפי צורך והזדמנות וכמובן רק ברווח מספיק גדול. (קניתי בממוצע לפי שער 29.3 דולר, אין מה לחשוב על להוציא לפני שיחזור לשיא מעל 91 דולר. זה לא כסף שאני צריך ויתכן שזה יקרה גם רק עוד 10 שנים אם בכלל).

ההתנהלות שלך ספקולטיבית...
אתה עושה את כל הטעויות הקלאסיות - תזמון שוק, בחירת מניות ספציפיות...
למה אתה צריך מינוף במצבך? מינוף פי 3 על מדד מניות קטנות, זה סופר ספקולטיבי....