לאחר 5 שנים - הגיע הזמן להעלות שכר דירה?

[בובין חוט-השני]

נתחיל עם הפרטים ה"יבשים":
* דירה של ההורים
* ממוקמת בקריות מרחק הליכה של בערך עשר דקות מתחנת רכבת
* נקנתה לפני כ-5 שנים
* מושכרת מאז שנקנתה ב-4.1K בחודש לאותה משפחה
* מעולם לא בוצעה העלאת מחיר השכירות (היה נסיון להעלות את המחיר שלא צלח)

השאלה לדיון : לאחר חמש שנים, הגיע הזמן לעלות את שכר הדירה? על פניו נראה שדירה כזאת אמורה להיות מושכרת היום בלפחות 4.5K, מנגד השוכרים טובים, משלמים חודש בחודשו ולא נרשמו בעיות מיוחדות. האם השקט שווה את המחיר?

 

[amit]

האם השקט שווה את המחיר?

כן

 

[חתול לילה]

כשהמדדים היו 1-2% אפשר היה לספוג את זה.
אם מעכשיו האינפלציה תהיה 5% ומעלה, בשלב כלשהו תצטרכו להעלות את המחיר למרות חוסר הנעימות.
עדיף כבר מעכשיו להבהיר שהשכירות צמודה למדד. זה הוגן, לא נצלני.

 

[האזרח הקטן]

אם ההפרש הוא 400 ש"ח, אולי השקט שווה את זה. אבל סביר להניח שאם המחיר לא עלה מזה 5 שנים, ההפרש צריך להיות לכיוון 600-700 ש"ח. הייתי מנסה להעלות במחצית מהפער, זה עדיין משתלם לשוכרים לעומת דירות אחרות.

 

[yossik]

אם ההפרש הוא 400 ש"ח, אולי השקט שווה את זה. אבל סביר להניח שאם המחיר לא עלה מזה 5 שנים, ההפרש צריך להיות לכיוון 600-700 ש"ח. הייתי מנסה להעלות במחצית מהפער, זה עדיין משתלם לשוכרים לעומת דירות אחרות.

+1
בשביל שקט תעשייתי להעלות ב 100-150 לחודש...

 

[פטל ואוכמניות]

האם השקט שווה את המחיר?

כרגע, כן. בחידוש החוזה בפעם הבאה יש מקום להצמדה למדד או מנגנון העלאה ידועה מהשנה השנייה ואילך. שוכרים טובים שווים יותר משוכרים שמשלמים יותר ומשגעים את בעל הבית על כל חיזוק בורג בידית.

 

[פסיוני]

כרגע, כן. בחידוש החוזה בפעם הבאה יש מקום להצמדה למדד או מנגנון העלאה ידועה מהשנה השנייה ואילך. שוכרים טובים שווים יותר משוכרים שמשלמים יותר ומשגעים את בעל הבית על כל חיזוק בורג בידית.

מסכים לחלוטין.
בשביל עד עשר אחוז- הייתי מוכן לספוג את זה

 

[משתמש 72]

נתחיל עם הפרטים ה"יבשים":
* דירה של ההורים
* ממוקמת בקריות מרחק הליכה של בערך עשר דקות מתחנת רכבת
* נקנתה לפני כ-5 שנים
* מושכרת מאז שנקנתה ב-4.1K בחודש לאותה משפחה
* מעולם לא בוצעה העלאת מחיר השכירות (היה נסיון להעלות את המחיר שלא צלח)

השאלה לדיון : לאחר חמש שנים, הגיע הזמן לעלות את שכר הדירה? על פניו נראה שדירה כזאת אמורה להיות מושכרת היום בלפחות 4.5K, מנגד השוכרים טובים, משלמים חודש בחודשו ולא נרשמו בעיות מיוחדות. האם השקט שווה את המחיר?

לא בהכרח הייתי מעלה.

 

[קפיצת הדרך]

יש מצב שלפני חמש שנים שכר הדירה הזה היה יחסית יקר לדירות שבסביבה?

לדעתי כדאי להעלות את שכר הדירה ב-5% (200₪) דווקא בשביל לשמר את הדיירים.
הרי אם תמשיכו לא להעלות את המחיר וההפרש יהיה כזה שכבר לא תוכלו לספוג (נניח 1000₪ לחודש) אז או שתאבדו את הדיירים או שלהם יהיה מאוד קשה לעשות קפיצה כזו גדולה.

 

[martymac]

מה זה אומר לא צלח?
אתה חושב שבשביל 200 שקל השוכרים יצאו? מסכים ששוכרים טובים שווים כסף, במיוחד אם זה כאלו שלא משגעים אותך על בעיות פשוטות, אבל אם השכירות 4500 והם משלמים 4100, יש מקום להעלאה של 200.

 

[Shaz]

נתחיל עם הפרטים ה"יבשים":
* דירה של ההורים
* ממוקמת בקריות מרחק הליכה של בערך עשר דקות מתחנת רכבת
* נקנתה לפני כ-5 שנים
* מושכרת מאז שנקנתה ב-4.1K בחודש לאותה משפחה
* מעולם לא בוצעה העלאת מחיר השכירות (היה נסיון להעלות את המחיר שלא צלח)

השאלה לדיון : לאחר חמש שנים, הגיע הזמן לעלות את שכר הדירה? על פניו נראה שדירה כזאת אמורה להיות מושכרת היום בלפחות 4.5K, מנגד השוכרים טובים, משלמים חודש בחודשו ולא נרשמו בעיות מיוחדות. האם השקט שווה את המחיר?

לדעתי השקט שווה את המחיר ואני נוהג באותו אופן עם דירה של אמא שלי בבאר שבע
ברור שכל מקרה לגופו ואולי אני חששן אבל אני רק נותן את דעתי לפי מה שאני עושה גם

 

[יזם]

הכל תלוי במחיר השכירות על דירות דומות באזור, אם הטופ הוא 4700 והזול הוא 4300, מעלים ל-4300,
רק לא להגיד "בגלל שבכל המדינה זה עולה אז גם אנחנו מעלים".

 

[בת העמק]

* נקנתה לפני כ-5 שנים
* מושכרת מאז שנקנתה ב-4.1K בחודש לאותה משפחה

איך מצב התזרים ביחס למשכנתא (אם יש)?

לאחר חמש שנים, הגיע הזמן לעלות את שכר הדירה? על פניו נראה שדירה כזאת אמורה להיות מושכרת היום בלפחות 4.5K, מנגד השוכרים טובים, משלמים חודש בחודשו ולא נרשמו בעיות מיוחדות. האם השקט שווה את המחיר?

שוכרים טובים זאת מתנה שלומדים להעריך אחרי שנתקלים לפחות פעם אחת בשוכרים גרועים.
שוכרים גרועים עלולים לא לשמור היטב על הדירה, לא לשלם קבוע, ליצור חובות מול גופים אחרים (מקווה שהחשבונות הועברו על שמם - חשמל, ארנונה וכד'), לנג'ס על כל תקלה הכי קטנה - כל אחד לחוד ובוודאי כשכל הדברים יחד.
מצד שני, קניתם דירה להשקעה, לא לתרומה, ואתם מצפים לתשואה סבירה.
אתה צריך לשקלל את הנתונים כדי להבין מה נכון יותר לכם.
*גילוי נאות - גרה באותו הבית 11 שנים ללא העלאת שכ"ד. בעלי הבית נהדרים וגם השוכרים מצויינים

 

[martymac]

איך מצב התזרים ביחס למשכנתא (אם יש)?

שוכרים טובים זאת מתנה שלומדים להעריך אחרי שנתקלים לפחות פעם אחת בשוכרים גרועים.
שוכרים גרועים עלולים לא לשמור היטב על הדירה, לא לשלם קבוע, ליצור חובות מול גופים אחרים (מקווה שהחשבונות הועברו על שמם - חשמל, ארנונה וכד'), לנג'ס על כל תקלה הכי קטנה - כל אחד לחוד ובוודאי כשכל הדברים יחד.
מצד שני, קניתם דירה להשקעה, לא לתרומה, ואתם מצפים לתשואה סבירה.
אתה צריך לשקלל את הנתונים כדי להבין מה נכון יותר לכם.
*גילוי נאות - גרה באותו הבית 11 שנים ללא העלאת שכ"ד. בעלי הבית נהדרים וגם השוכרים מצויינים

עושה לי בחילה קשה לחשוב על דירה שלי שהייתה מושכרת 11 שנה ללא העלאת שכר דירה.
שוכרים טובים זה אכן חשוב, וגם אני יכולתי לקבל קצת יותר על הדירות שלי, אבל בחייאת, יש שירותי ביטוח צ'קים כמו דיפרנט, שלוקחים 3-5 אחוז, אז בעיני זה האיזור שצריך להיות הבייסלין.

 

[בת העמק]

עושה לי בחילה קשה לחשוב על דירה שלי שהייתה מושכרת 11 שנה ללא העלאת שכר דירה.

זאת לא אותה סיטואציה.
מדובר בבית הישן של הסבא והסבתא שהוא חלק מהנחלה שקיבלו כממשיכים. בעלי הבית לא קנו את הקרקע ולא את הבית ויש להם מקורות הכנסה יפים. הם גם חוו דייר גרוע פעם, והיות והם גרים איתנו על אותה נחלה - חשוב להם מאד מי יהיו השותפים שלהם.
נ.ב. היום אנחנו נפגשים איתם לשיחת העלאת שכ"ד...פתחתי פה לשטן כאן

 

[קפיצת הדרך]

על מנת להימנע ממצבים כאלו אני לרוב מכניסה אופציה לשנה נוספת עם העלאה קטנה אבל מוגדרת ומוסכמת.
זה מונע אי נעימות וגם מגביר את הוודאות של שני הצדדים.
מכיוון שרק לדייר יש את האפשרות לבחור האם לממש את האופציה או לא, אז הנחת העבודה שלי היא שבמקרה שעליית המחיר לא תהיה סבירה (למשל תהיה ירידה במחירי השכירות כמו שהיה בקורונה) אז תמיד אפשר לעשות הסכם חדש עם מחיר מופחת (ובקורונה באמת הפחתתי את שכר הדירה עוד לפני שנגמר החוזה, בכדי לעזור לדייר).

אם מראש הסכום המבוקש הוא יחסית גבוה (נניח ברף העליון של טווח מחירי השכירות) אז שנת האופציה הראשונה היא ללא העלאת מחיר ורק שנת האופציה השנייה כוללת העלאה מתונה.

אחרי שנתיים שלוש כאלו מחדשים את החוזה. אם לא היו עליות יוצאות דופן באזור, אז שוב שנה ראשונה היא ללא העלאת מחיר ורק האופציה כוללת העלאה מתונה.
בצורה כזו יש לרוב שנה עם העלאת מחיר ושנה ללא העלאת מחיר לסירוגין.
בכל מקרה אני משתדלת שהעלאת שכר הדירה לדייר, שנשאר בדירה, תהיה תמיד מתונה והוגנת והדייר ידע עליה מראש (ויסכים לה) לפני חתימת החוזה.

 

[martymac]

זאת לא אותה סיטואציה.
מדובר בבית הישן של הסבא והסבתא שהוא חלק מהנחלה שקיבלו כממשיכים. בעלי הבית לא קנו את הקרקע ולא את הבית ויש להם מקורות הכנסה יפים. הם גם חוו דייר גרוע פעם, והיות והם גרים איתנו על אותה נחלה - חשוב להם מאד מי יהיו השותפים שלהם.
נ.ב. היום אנחנו נפגשים איתם לשיחת העלאת שכ"ד...פתחתי פה לשטן כאן

אני מבין את כל הסיבות רקע - ועדיין בעיני זה לא מוצדק. כן דיירים טובים זה חשוב, אבל אם זה לא עלה ככ הרבה זמן זה כנראה כל כך רחוק מהמחיר האמיתי.
כן חשוב להגיד שזה מאוד חשוב מי הבעל בית - אדם מבוגר שאין לו כח להתעסק עם בעיות זה דבר אחד, ומישהו כמוני - שרואה הכל כמספרים נטו - זה דבר אחר.
מבחינתי אם אני אכניס דייר שהוא פחות טוב, והוא קצת ישגע אותי, ואפילו, יודעת מה, זה יגיע לשנה שהוא לא ישלם שכירות - זה לא יפריע לי, אני עדיין אעמוד במשכנתא, ומבחינתי אני אומר הסיכוי הוא X, בתוחלת זה שווה Y, וזה מה שזה שווה מבחינתי, לא ארד מתחת למחיר מסוים עבור דייר טוב.

בהצלחה בשיחה

 

[בת העמק]

אבל אם זה לא עלה ככ הרבה זמן זה כנראה כל כך רחוק מהמחיר האמיתי.

אתה צודק, המחיר של בתים דומים כאן כבר בפער של כ-1000 ש"ח אבל נדמה לי שהוא לא מתכוון להעלות כל-כך הרבה.

אדם מבוגר שאין לו כח להתעסק עם בעיות זה דבר אחד, ומישהו כמוני - שרואה הכל כמספרים נטו - זה דבר אחר.

בעלי הבית לא מבוגרים, והם גם מתקנים כל מה שאנחנו מבקשים בלי בעיה בכלל (אנחנו לא מבקשים הרבה). אנחנו גם מתחזקים יפה את הבית, החצר והגינה ועוזרים להם בתחזוקה שלהם מדי פעם (והמחסן המזווד שלנו עומד לרשותם ככל שיחפצו).
אם אתה רואה רק מספרים נטו - אני אמנם מבינה לליבך, אבל כשוכרת הייתי מתרחקת מבעל בית בגישה כזאת. זה פשוט לא מתאים לי. אני תמיד יוצרת קשרי ידידות עם בעלי הבית שלנו

 

[martymac]

אתה צודק, המחיר של בתים דומים כאן כבר בפער של כ-1000 ש"ח אבל נדמה לי שהוא לא מתכוון להעלות כל-כך הרבה.

בעלי הבית לא מבוגרים, והם גם מתקנים כל מה שאנחנו מבקשים בלי בעיה בכלל (אנחנו לא מבקשים הרבה). אנחנו גם מתחזקים יפה את הבית, החצר והגינה ועוזרים להם בתחזוקה שלהם מדי פעם (והמחסן המזווד שלנו עומד לרשותם ככל שיחפצו).
אם אתה רואה רק מספרים נטו - אני אמנם מבינה לליבך, אבל כשוכרת הייתי מתרחקת מבעל בית בגישה כזאת. זה פשוט לא מתאים לי. אני תמיד יוצרת קשרי ידידות עם בעלי הבית שלנו

אני דווקא רוצה להגיד לך שאני חושב שאם תשאלי את השוכרים שלי כולם יגידו שאני אחלה בעל בית. אני מסתכל על זה בתור עסק : אני מצד אחד אתקן כל מה שצריך, עם יחס כמו שהייתי רוצה לקבל בעצמי, ומצד שני אני דורש שכירות שהיא מחיר שוק (ודייר טוב יכול להיות שישלם טיפה מתחת, אם השכירות 5000 אז אולי הוא ישלם 4700, תלוי איך הגענו למצב), דייר טוב שירצה להשאר בדירה 20 שנה, כל עוד הוא ימשיך לשלם מחיר שוק או קרוב לזה, מוזמן. מה רע?

 

[בובין חוט-השני]

לשם הסיכום אספר שהחזה חודש לאחרונה ומחיר שכר הדירה עלה מ-4.1 ל-4.4.

ההורים שלי עשו בדיקה והעריכו את שכר הדירה שנע בין 4.7 ל-5 דרשו 4.5 וסיכמו בסוף על 4.4. זה לא היה נוח או נעים - אבל אני חושב שזה היה מאוד הוגן עבור השוכר.

אני לא כל כך בטוח איך עובד המנגנון של הצמדה למדד ברמת החוזה. ההורים שלי בטח לא הכניסו את זה כסעיף. אבל הייתי שמח לשמוע עוד פרטים.

ככה או ככה - עזרתם לי מאוד ואני מודה לכם