דילמת רכישה בית בקיבוץ

[a beginner]

שלום לחברי הפורום,
הדילמה שלנו היא בנוגע לרכישת בית למגורים בהינתן הנתונים הבאים:
ברשותי דירת מחיר למשתכן שנוכל למכור בעוד כשנה (מרץ-25). המחירים לפי רשות המיסים הם באזור ה2-2.2 מליון לדירה דומה (5 חד, שנת בניה 2017 ומעלה). על הדירה נותרה לנו משכנתא של 200k.
הבית (בקיבוץ בצפון הארץ) עולה 2.7 מליון. התכנון הוא לעבור בעוד כשנה וחצי.
ההון העצמי שלנו נמוך 300k.
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא מקסימלית 1.95 מליון ועוד הלוואה לכל מטרה של 550k ל24 חודשים בהנחה ואני כמובן מוכר את הדירה בעוד כשנה וחצי פלוס מינוס.
מרגע לקיחת המשכנתא ההחזר החודשי הכולל של כל המשכנתאות הוא באיזור ה16,000 בחודש.
בשנה הקרובה תהיה לנו הכנסה משכירויות משני הנכסים של כ 10k מה שאומר שההפרש 6k.
מחישוב גס של ריבית ממוצעת 5.5% כפול הסכום ייצא לנו לשלם רק ריבית בשנה הקרובה 125k.
בנוסף כיום שוכרים דירה בכ7000₪.
נתון נוסף: הכנסות חודשיות נטו 35k. שני ילדים קטנים בגנים פרטיים.
שורה תחתונה בשנה-שנה וחצי הקרובות נשלם הוצאות דיור שממש ימתחו אותנו עד קצה גבול היכולת (עקב הוצאות שוטפות גדולות).
אם אני הייתי קורא את הפוסט הזה העצה שלי הייתה לא ללכת על המהלך.. מצד שני מרגיש שעכשיו זו ההזדמנות עם ירידת המחירים, כל עוד הילדים קטנים לעשות את המעבר הזה.
אשמח לתגובות/ עצות.

 

[Homer]

לגור בקיבוץ זו החלטה של אורח חיים (לייף סטייל), אם זה מאוד חשוב לך, לך על זה, יהיו שנה וחצי יותר "על הקשקש" אבל תמיד אפשר להצטמצם וגם נראה שתסתדרו בסופו של דבר.
בחירת מקום מגורים היא החלטה רגשית, לאו דווקא כלכלית.

 

[פטל ואוכמניות]

האם יש אפשרות לשכור בקיבוץ ולקנות/לבנות לאחר מכירת הדירה?

 

[a beginner]

לגור בקיבוץ זו החלטה של אורח חיים (לייף סטייל), אם זה מאוד חשוב לך, לך על זה, יהיו שנה וחצי יותר "על הקשקש" אבל תמיד אפשר להצטמצם וגם נראה שתסתדרו בסופו של דבר.
בחירת מקום מגורים היא החלטה רגשית, לאו דווקא כלכלית.

כן זו התחושה. תודה

 

[a beginner]

האם יש אפשרות לשכור בקיבוץ ולקנות/לבנות לאחר מכירת הדירה?

כרגע אין שטחים לקניה ולא ברור אם ומתי יהיו..

 

[שוורצע_חייה]

מוכרח להגיד שאינסטיקטיבית זה נשמע הימור מטורף שאישית לא הייתי לוקח. קח בחשבון גם את ההשלכות על מקום העבודה - האם תוכלו לשמור על מקום עבודתכם הנוכחי?

 

[a beginner]

מוכרח להגיד שאינסטיקטיבית זה נשמע הימור מטורף שאישית לא הייתי לוקח. קח בחשבון גם את ההשלכות על מקום העבודה - האם תוכלו לשמור על מקום עבודתכם הנוכחי?

אני אוכל לשמור על מקום העבודה ואשתי עובדת בחברה ממשלתית שתוכל למצוא לה משרה דומה בצפון.

 

[אייל ריטברג]

שלום למתחיל,
אני עונה כיועץ משכנתא.
אני שם בצד את השיקולים של איכות החיים במעבר לקיבוץ.
השיקולים הללו: רווחה, חיי שיתוף, בית צמוד קרקע, אוויר נקי [עד כדי צואת פרות], חינוך טובו וכ'ו - הם שיקולים כלכליים לחלוטין, אך נסתרים, במובן שאיננו יכולים בהכרח לכמת אותם בצורה מתמטית לכדי שורה בקובץ אקסל.

שלום לחברי הפורום,
הדילמה שלנו היא בנוגע לרכישת בית למגורים בהינתן הנתונים הבאים:
ברשותי דירת מחיר למשתכן שנוכל למכור בעוד כשנה (מרץ-25). המחירים לפי רשות המיסים הם באזור ה2-2.2 מליון לדירה דומה (5 חד, שנת בניה 2017 ומעלה). על הדירה נותרה לנו משכנתא של 200k.
הבית (בקיבוץ בצפון הארץ) עולה 2.7 מליון. התכנון הוא לעבור בעוד כשנה וחצי.
ההון העצמי שלנו נמוך 300k.
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא מקסימלית 1.95 מליון ועוד הלוואה לכל מטרה של 550k ל24 חודשים בהנחה ואני כמובן מוכר את הדירה בעוד כשנה וחצי פלוס מינוס.

בדומה למה שכתבתי לעיל, החל מהרגע שקיבלת את ההחלטה לעשות זאת, צריך לעשות את זה בדרך הבטוחה ביותר.

כאמור, אתה יכול לקבל 70% על נכס קיים, ועוד 50% על נכס נרכש בניכוי משכנתאות קיימות.
אינני יודע איך קיבלת אישור עקרוני למשכנתא, לאור היות הבית החדש שווה 2.7 מש"ח, מה שמאפשר לך לכאורה רק 1.89 מש"ח (ולא 1.95 מש"ח כפי שציינת). אבל כאמור אתה יכול לתכנן את העסקה באופן הבא:
1. הלוואת בלון (תחת הנחה שהבית שווה אכן 2.2 מש"ח) של 900 אש"ח - בהחזר של כ2500 שקלים בחודש.
2. הלוואת משכנתא של 70% - שהם 1.8 מש"ח על חשבון הנכס הנרכש. בהחזר של 9000 ש"ח בחודש.
3. לפרוס את המשכנתא הקיימת, כדי להקטין את ההחזר החודשי ככל הניתן. תוכל לעשות זאת ל1000 שקל בחודש. אני יודע שזה נשמע מאוד כואב ולא נעים, אבל אתה עושה את זה לשנה אחת בלבד. המהלך הזה מבוצע למטרת דבר אחד - להקנות לך אוויר לנשימה.

לאחר המכירה, אתה תסלק את הלוואת הבלון והמשכנתא על הנכס הקיים ואתה תישאר עם 1.1 מש"ח, שאיתם תוכל להקטין את המשכנתא הקיימת כמה שתרצה (עד כדי 700 אש"ח - שאינני ממליץ שתעשה את זה [מטעמים כלכליים])
שים לב שנגעת ממש במעט מההון העצמי שלך, שמהווה את החמצן שלך לביצוע העסקה הזו (כלומר אתה משלם לעצמך מהשוטף שלך)

מרגע לקיחת המשכנתא ההחזר החודשי הכולל של כל המשכנתאות הוא באיזור ה16,000 בחודש.
בשנה הקרובה תהיה לנו הכנסה משכירויות משני הנכסים של כ 10k מה שאומר שההפרש 6k.
מחישוב גס של ריבית ממוצעת 5.5% כפול הסכום ייצא לנו לשלם רק ריבית בשנה הקרובה 125k.
בנוסף כיום שוכרים דירה בכ7000₪.
נתון נוסף: הכנסות חודשיות נטו 35k. שני ילדים קטנים בגנים פרטיים.
שורה תחתונה בשנה-שנה וחצי הקרובות נשלם הוצאות דיור שממש ימתחו אותנו עד קצה גבול היכולת (עקב הוצאות שוטפות גדולות).
אם אני הייתי קורא את הפוסט הזה העצה שלי הייתה לא ללכת על המהלך.. מצד שני מרגיש שעכשיו זו ההזדמנות עם ירידת המחירים, כל עוד הילדים קטנים לעשות את המעבר הזה.
אשמח לתגובות/ עצות.

בהצלחה רבה,
אייל מFINWIZ!

 

[a beginner]

שלום למתחיל,
אני עונה כיועץ משכנתא.
אני שם בצד את השיקולים של איכות החיים במעבר לקיבוץ.
השיקולים הללו: רווחה, חיי שיתוף, בית צמוד קרקע, אוויר נקי [עד כדי צואת פרות], חינוך טובו וכ'ו - הם שיקולים כלכליים לחלוטין, אך נסתרים, במובן שאיננו יכולים בהכרח לכמת אותם בצורה מתמטית לכדי שורה בקובץ אקסל.



בדומה למה שכתבתי לעיל, החל מהרגע שקיבלת את ההחלטה לעשות זאת, צריך לעשות את זה בדרך הבטוחה ביותר.

כאמור, אתה יכול לקבל 70% על נכס קיים, ועוד 50% על נכס נרכש בניכוי משכנתאות קיימות.
אינני יודע איך קיבלת אישור עקרוני למשכנתא, לאור היות הבית החדש שווה 2.7 מש"ח, מה שמאפשר לך לכאורה רק 1.89 מש"ח (ולא 1.95 מש"ח כפי שציינת). אבל כאמור אתה יכול לתכנן את העסקה באופן הבא:
1. הלוואת בלון (תחת הנחה שהבית שווה אכן 2.2 מש"ח) של 900 אש"ח - בהחזר של כ2500 שקלים בחודש.
2. הלוואת משכנתא של 70% - שהם 1.8 מש"ח על חשבון הנכס הנרכש. בהחזר של 9000 ש"ח בחודש.
3. לפרוס את המשכנתא הקיימת, כדי להקטין את ההחזר החודשי ככל הניתן. תוכל לעשות זאת ל1000 שקל בחודש. אני יודע שזה נשמע מאוד כואב ולא נעים, אבל אתה עושה את זה לשנה אחת בלבד. המהלך הזה מבוצע למטרת דבר אחד - להקנות לך אוויר לנשימה.

לאחר המכירה, אתה תסלק את הלוואת הבלון והמשכנתא על הנכס הקיים ואתה תישאר עם 1.1 מש"ח, שאיתם תוכל להקטין את המשכנתא הקיימת כמה שתרצה (עד כדי 700 אש"ח - שאינני ממליץ שתעשה את זה [מטעמים כלכליים])
שים לב שנגעת ממש במעט מההון העצמי שלך, שמהווה את החמצן שלך לביצוע העסקה הזו (כלומר אתה משלם לעצמך מהשוטף שלך)


בהצלחה רבה,
אייל מFINWIZ!

היי אייל ותודה רבה על התגובה! אז ככה אחדד את הפרטים ואוסיף שאלה:
האישור העקרוני הוא על משכנתא בגובה 1.89מ' ל30 שנה. ההחזר החודשי שהציעו לי (כמובן לא סופי) הוא באזור ה10,900.
ההלוואת בלון היא ע"ס 580K למשך 24 חודשים בהחזר חודשי של 1,680.
לגבי המשכנתא הקיימת הבאת רעיון טוב ואבדוק את זה.
כמובן שאני לא מתכנן לסלק את כל המשכנתא..

שאלה - עד כמה אפשר לקבל "רביות טובות" מהבנק במצב כזה..?
תודה רבה שוב.

 

[אייל ריטברג]

היי אייל ותודה רבה על התגובה! אז ככה אחדד את הפרטים ואוסיף שאלה:
האישור העקרוני הוא על משכנתא בגובה 1.89מ' ל30 שנה. ההחזר החודשי שהציעו לי (כמובן לא סופי) הוא באזור ה10,900.
ההלוואת בלון היא ע"ס 580K למשך 24 חודשים בהחזר חודשי של 1,680.
לגבי המשכנתא הקיימת הבאת רעיון טוב ואבדוק את זה.
כמובן שאני לא מתכנן לסלק את כל המשכנתא..

שאלה - עד כמה אפשר לקבל "רביות טובות" מהבנק במצב כזה..?
תודה רבה שוב.

זו עסקה שגרתית לחלוטין, ואם אין בעיות בנכס עצמו (כלומר אתה נרשם כבעלים שלו) אין סיבה שלא תקבל ריביות טובות.
אייל