מס רכישה בדירה של בן זוג אחד עם הסכם ממון

[orcohensend]

יש לי דירה מלפני הנישואים וכך גם לאשתי.
לפני החתונה עשינו הסכם ממון שבו הוחרגו הדירות של שנינו והוכנס סעיף שבו רשום שאם ירצו להחריג נכסים בני הזוג נכסים בעתיד יכתבו זאת באופן מפורש בהסכם ממון.
כמו כן לכל אחד חשבון בנק נפרד בנוסף לחשבון המשותף ממנו יורדת המשכנתה ונכנסת השכירות.
אני מוכר כעת את הנכס שלי מתוך כוונה לרכוש אחד אחר במקומו.
להפתעתי, העו"ד המייצגת אותי במכירה אמרה שהיא "מקווה" שלא אצטרך לשלם מס רכישה בדירה הבאה שאקנה.
כשהתקשרתי לעו"ד שערכה לנו את ההסכם ממון היא אמרה שנצטרך בעת הרכישה החדשה לכתוב הסכם ממון חדש ושהיא גם "חושבת" שזה אמור לפטור ממס, אבל אולי מס הכנסה יחליט ללכת לדיון/לחייב במס רכישה.
מכיוון ומדובר על סכום של מעל מאה אלף שקל אני מנסה להבין...הגיוני שאני אמור לגלות אם אני חייב במס רכישה רק אחרי הקנייה ולקוות לטוב?
אין לי יכולת לקבל תשובה לפני הרכישה? מן הסתם התשובה תשפיע בכלל על ההחלטה שלי אם לקנות או לא...
נשמע לי הזוי שאני אמור להמר על כמה מאות אלפים.

 

[ירח אפל]

שאלה פשוטה, השכירות על הדירה נכנסה לחשבון משותף או לחשבון רק על שמך שנמצא בהפרדה מלאה?

 

[orcohensend]

שאלה פשוטה, השכירות על הדירה נכנסה לחשבון משותף או לחשבון רק על שמך שנמצא בהפרדה מלאה?

חשבון נפרד. מאז ומעולם.
גם השכירות וגם המשכנתה מהחשבון הפרטי על שמי. כמובן שגם לשם יכנסו כספי המכירה.

 

[ירח אפל]

חשבון נפרד. מאז ומעולם.
גם השכירות וגם המשכנתה מהחשבון הפרטי על שמי. כמובן שגם לשם יכנסו כספי המכירה.

שים לב חשבון פרטי בהפרדה מלאה, לדוגמא המשכורת השוטפת לא נכנסת אליו.
אם זה אכן ככה, אז כן בסבירות מאוד גבוהה שלא תצטרך לשלם מס רכישה, אבל אני לא איש מקצוע, בטח עורכי הדין יודעים יותר טוב, ואתה אומר שהם חלוקים.

 

[orcohensend]

שים לב חשבון פרטי בהפרדה מלאה, לדוגמא המשכורת השוטפת לא נכנסת אליו.
אם זה אכן ככה, אז כן בסבירות מאוד גבוהה שלא תצטרך לשלם מס רכישה, אבל אני לא איש מקצוע, בטח עורכי הדין יודעים יותר טוב, ואתה אומר שהם חלוקים.

משכורת נכנסת לחשבון המשותף.
זה מה שמוזר לי שעורכי הדין לא חלוקים, אלא פשוט לא יכולים לחתום בוודאות מה יקרה. נשמע שהם משערים או מניחים בסבירות מסוימת כמו שאתה אומר.
שזה הזייה בעיני, איך אין אפשרות לקבל תשובה חד משמעית לכאן או לכאן.
לקנות משהו בלי לדעת אם המחיר שלו הוא 200 אלף לכאן או לכאן זה ממש בדיחה.

 

[האזרח הקטן]

אני לא בטוח שיש סתירה בין השתיים.
הסכם הממון הקיים חל רק הנכסים שצויינו בו. אז אם תקנה דירה חדשה, עבורך זו דירה יחידה אבל עבור החצי של אשתך זו דירה שנייה, לכן אמור לחול מס רכישה לפי דירה נוספת, כפול חמישים אחוז.
אם תעשו הסכם ממון חדש אז לכאורה זה אמור להכשיר את הדירה הנוספת שתקנה.

אבל כמובן שהגורם להתייעץ איתו הם עורכי דין, ואם יש דעה חלוקה בין שתיהן, כדאי לנסות ולהבין מכל אחת מדוע יהיה או לא יהיה מיסוי, וגם להעלות בפניה את ההסבר של עורכת הדין השניה ולשאול לדעתה בנושא.
בכל מקרה הנושא הזו בעייתי כי הנושא של הסכמי ממון הפרדה רכושית לא הגיע מהמחוקק אלא מפסיקה, אז צריך להבין האם הפסיקה אכן עונה על המקרה הספציפי שלכם.

הערה: אל תקשיב לאנשים באינטרנט, ואין לי מושג על מה אני מדבר.

 

[orcohensend]

אני לא בטוח שיש סתירה בין השתיים.
הסכם הממון הקיים חל רק הנכסים שצויינו בו. אז אם תקנה דירה חדשה, עבורך זו דירה יחידה אבל עבור החצי של אשתך זו דירה שנייה, לכן אמור לחול מס רכישה לפי דירה נוספת, כפול חמישים אחוז.
אם תעשו הסכם ממון חדש אז לכאורה זה אמור להכשיר את הדירה הנוספת שתקנה.

אבל כמובן שהגורם להתייעץ איתו הם עורכי דין, ואם יש דעה חלוקה בין שתיהן, כדאי לנסות ולהבין מכל אחת מדוע יהיה או לא יהיה מיסוי, וגם להעלות בפניה את ההסבר של עורכת הדין השניה ולשאול לדעתה בנושא.
בכל מקרה הנושא הזו בעייתי כי הנושא של הסכמי ממון הפרדה רכושית לא הגיע מהמחוקק אלא מפסיקה, אז צריך להבין האם הפסיקה אכן עונה על המקרה הספציפי שלכם.

הערה: אל תקשיב לאנשים באינטרנט, ואין לי מושג על מה אני מדבר.

העורכי דין לא חלוקים אני רק מחדד...הם פשוט לא יודעים בוודאות לתת תשובה....
הם אומרים שכל מקרה לגופו ולכאורה אני מהמר פה. זה מה שמייאש אותי.
שניהם אגב חושבים שרוב הסיכויים שלא אשלם

 

[האזרח הקטן]

העורכי דין לא חלוקים אני רק מחדד...הם פשוט לא יודעים בוודאות לתת תשובה....
הם אומרים שכל מקרה לגופו ולכאורה אני מהמר פה. זה מה שמייאש אותי.
שניהם אגב חושבים שרוב הסיכויים שלא אשלם

אז זו התשובה, שאתה נופל על איזה תחום אפור שלא מוגדר היטב ולכן אי אפשר להתחייב מה יהיו התוצאות.

ובמאמר מוסגר, בעיניי היו צריכים לבטל את כל הקשקוש הזה של הפרדה ממונית וכו׳ לצרכי מיסוי, ולהסתכל על הדירות של זוג נשוי כיישות אחת.

 

[orcohensend]

אז זו התשובה, שאתה נופל על איזה תחום אפור שלא מוגדר היטב ולכן אי אפשר להתחייב מה יהיו התוצאות.

ובמאמר מוסגר, בעיניי היו צריכים לבטל את כל הקשקוש הזה של הפרדה ממונית וכו׳ לצרכי מיסוי, ולהסתכל על הדירות של זוג נשוי כיישות אחת.

הדירות היו לפני הנישואים...ובכל מקרה מבחינתי מה שמפריע זה לא שיש מיסוי או אין. מה שמפריע שאין לי וודאות.
אם היו אומרים לי זה החוק ואתה חייב במס, אז אחלה. אני לא אקנה, אשים את הכסף בשוק ההון וזהו. משגע אותי שאני צריך להמר ופשוט לקוות לזה שלא אקבל דרישה לתשלום.

 

[האזרח הקטן]

הדירות היו לפני הנישואים

אבל הסיפור זה לא על הדירות האלו אלא על דירה חדשה שאתה רוצה לרכוש.

 

[מאיר_]

הסכם ממון זה לא הסכם הפרדת רכוש.
מבחינת מס הכנסה זוג הם יחידה כלכלית אחת למעט אם יש הסכם הפרדת רכוש, וההתנהגות בפועל תואמת להסכם.
הסכם ממון מגדיר מי יקבל נכסים שהיו לפני החתונה. אם אין הסכם הפרדת רכוש, או שבפועל אתם מתנהגים כיחידה כלכלית אחת, אז גם יהיה לעניין מיסוי.
שים לב שזוג שהתחתן ללא הסכם הפרדת רכוש ורוצה להפריד רכוש צריך אישור של בית משפט.
אני לא עו"ד.

 

[orcohensend]

הסכם ממון זה לא הסכם הפרדת רכוש.
מבחינת מס הכנסה זוג הם יחידה כלכלית אחת למעט אם יש הסכם הפרדת רכוש, וההתנהגות בפועל תואמת להסכם.
הסכם ממון מגדיר מי יקבל נכסים שהיו לפני החתונה. אם אין הסכם הפרדת רכוש, או שבפועל אתם מתנהגים כיחידה כלכלית אחת, אז גם יהיה לעניין מיסוי.
שים לב שזוג שהתחתן ללא הסכם הפרדת רכוש ורוצה להפריד רכוש צריך אישור של בית משפט.
אני לא עו"ד.

יש הסכם הפרדת רכוש כחלק מהסכם ממון.
בגלל זה הכנסות השכ"ד נכנסו לחשבון בנק נפרד.
לפי מה שאומרת העו"ד גם על התיקון הזה של החלפת נכס בנכס בית משפט יזמן אותי לדיון.

 

[Michel]

נשמע לי הזוי שאני אמור להמר על כמה מאות אלפים.

ברוך הבא למדינת הישראל. ככה זה עובד כאן למרבה הצער ולא רק במס רכישה אלא גם במס שבח ובהיטלי השבחה.

העו"ד המייצגת אותי במכירה אמרה שהיא "מקווה" שלא אצטרך לשלם מס רכישה בדירה הבאה שאקנה.
כשהתקשרתי לעו"ד שערכה לנו את ההסכם ממון היא אמרה שנצטרך בעת הרכישה החדשה לכתוב הסכם ממון חדש ושהיא גם "חושבת" שזה אמור לפטור ממס, אבל אולי מס הכנסה יחליט ללכת לדיון/לחייב במס רכישה.

אני לא מבין מה יעזור לך הסכם ממון חדש. עצתי לך היא לא להסתמך על עורכי דין "רגילים" הדבר הנכון לעשות הוא לשלם בערך אלפיה וללכת לשעת יעוץ למשרד שמתמחה במיסוי (כגון מזרחי). לי זה חסך מאות אלפי שקלים במס שבח במקרה דומה של דירה לפני החתונה אבל עם נקודת פתיחה בעייתית מאוד.

אבל הסיפור זה לא על הדירות האלו אלא על דירה חדשה שאתה רוצה לרכוש.

מסכים. לדעתי (הלא מקצועית), תצטרך לשלם מס על החצי של אשתך (כלומר 50% ממס הרכישה). כל עניין ההפרדה לא תקף אחרי הנישואין, אתם נחשבים לתא משפחתי אחד ולאשתך זוהי דירה שניה.

אני מוכר כעת את הנכס שלי מתוך כוונה לרכוש אחד אחר במקומו.

בהנחה שאתה מוכר ברווח, שים לב קודם כל למשוכה של מס שבח ולכך שאתה מקבל פטור ממנו במכירה. גם שם תצטרך להראות את הסכם הממון וחשבון הבנק. תוודא שהעורכת דין מבינה מה היא עושה שם.

 

[orcohensend]

ברוך הבא למדינת הישראל. ככה זה עובד כאן למרבה הצער ולא רק במס רכישה אלא גם במס שבח ובהיטלי השבחה.

אני לא מבין מה יעזור לך הסכם ממון חדש. עצתי לך היא לא להסתמך על עורכי דין "רגילים" הדבר הנכון לעשות הוא לשלם בערך אלפיה וללכת לשעת יעוץ למשרד שמתמחה במיסוי (כגון מזרחי). לי זה חסך מאות אלפי שקלים במס שבח במקרה דומה של דירה לפני החתונה אבל עם נקודת פתיחה בעייתית מאוד.

מסכים. לדעתי (הלא מקצועית), תצטרך לשלם מס על הצד של אשתך. כל עניין ההפרדה לא תקף אחרי הנישואין ואתם נחשבים לתא משפחתי אחד.


בהנחה שאתה מוכר ברווח, שים לב קודם כל למשוכה של מס שבח ולכך שאתה מקבל פטור ממנו במכירה. גם שם תצטרך להראות את הסכם הממון וחשבון הבנק. תוודא שהעורכת דין מבינה מה היא עושה שם.

אשמח להמלצה על משרדי עו"ד כאלו. אם יש מניסיון, הכי טוב.

 

[Michel]

אשמח להמלצה על משרדי עו"ד כאלו. אם יש מניסיון, הכי טוב.

אני מעדיף להיות זהיר ולא להמליץ בפה מלא כי אין לי נסיון גדול מדי בתחום. יכול רק לספר את העובדה שאני אישית הלכתי למשרד עו"ד של מאיר מזרחי ונפגשתי עם עורכת דין בשם אפרת סולומון שנתנה לי עצת זהב שכאמור חסכה לי בהמשך מאות אלפים (והיא אפילו לא יודעת את זה). את החוק היבש אפשר להבין מהאינטרנט אבל את הפרקטיקה המעשית של התנהלות מול רשות המיסים ידעו להסביר לך רק אלו שמתעסקים בתחום ביום יום.

 

[orcohensend]

אני מעדיף להיות זהיר ולא להמליץ בפה מלא כי אין לי נסיון גדול מדי בתחום. יכול רק לספר את העובדה שאני אישית הלכתי למשרד עו"ד של מאיר מזרחי ונפגשתי עם עורכת דין בשם אפרת סולומון שנתנה לי עצת זהב שכאמור חסכה לי בהמשך מאות אלפים (והיא אפילו לא יודעת את זה). את החוק היבש אפשר להבין מהאינטרנט אבל את הפרקטיקה המעשית של התנהלות מול רשות המיסים ידעו להסביר לך רק אלו שמתעסקים בתחום ביום יום.

תודה רבה!

 

[half-solid]

יש לי דירה מלפני הנישואים וכך גם לאשתי.
לפני החתונה עשינו הסכם ממון שבו הוחרגו הדירות של שנינו והוכנס סעיף שבו רשום שאם ירצו להחריג נכסים בני הזוג נכסים בעתיד יכתבו זאת באופן מפורש בהסכם ממון.
כמו כן לכל אחד חשבון בנק נפרד בנוסף לחשבון המשותף ממנו יורדת המשכנתה ונכנסת השכירות.
אני מוכר כעת את הנכס שלי מתוך כוונה לרכוש אחד אחר במקומו.
להפתעתי, העו"ד המייצגת אותי במכירה אמרה שהיא "מקווה" שלא אצטרך לשלם מס רכישה בדירה הבאה שאקנה.
כשהתקשרתי לעו"ד שערכה לנו את ההסכם ממון היא אמרה שנצטרך בעת הרכישה החדשה לכתוב הסכם ממון חדש ושהיא גם "חושבת" שזה אמור לפטור ממס, אבל אולי מס הכנסה יחליט ללכת לדיון/לחייב במס רכישה.
מכיוון ומדובר על סכום של מעל מאה אלף שקל אני מנסה להבין...הגיוני שאני אמור לגלות אם אני חייב במס רכישה רק אחרי הקנייה ולקוות לטוב?
אין לי יכולת לקבל תשובה לפני הרכישה? מן הסתם התשובה תשפיע בכלל על ההחלטה שלי אם לקנות או לא...
נשמע לי הזוי שאני אמור להמר על כמה מאות אלפים.

אף עו"ד כנראה לא יוכל לחתום לך מראש על כלום.

רעיון קטן:
יש אפשרות לעשות פרה רולינג
כלומר לבקש מרשות המסים לדעת מראש מה יהיה המס על עסקה כזאת
אבל להבנתי זה דבר שעולה זמן וכסף (עו"ד מייצג)

גילוי נאות: לא עו"ד.

 

[orcohensend]

אף עו"ד כנראה לא יוכל לחתום לך מראש על כלום.

רעיון קטן:
יש אפשרות לעשות פרה רולינג
כלומר לבקש מרשות המסים לדעת מראש מה יהיה המס על עסקה כזאת
אבל להבנתי זה דבר שעולה זמן וכסף (עו"ד מייצג)

גילוי נאות: לא עו"ד.

יש לי חבר במס הכנסה, סיפר לי על הפרה רולינג. באותה נשימה ציין שזה משהו שעושים לתאגידים גדולים בעסקאות מורכבות ולא משהו שיעשו לאדם פרטי.

 

[Michel]

אני לא חושב שהמקרה שלך כל כך מסובך כמו שאתה חושב. בגלל שהקפדתם על הסכם ממון והפרדה רכושית אז יהיה לך יחסית פשוט לדעתי לקבל פטור על מס שבח במכירה ועל חצי ממס הרכישה בקניה. את מס הרכישה על החלק של אישתך תצטרך לשלם כי מה שאתה קונה אחרי החתונה נחשב של שניכם ולא משנה מה תעשו. אחרת כל זוג שרוצה לקנות שתי דירות היה קונה אחת על שם הבעל ושניה על שם האישה
תתנחם בכך שיש מקרים יותר מורכבים בהם הדברים הרבה יותר בתחום האפור ועם חוסר וודאות משמעותי. לפעמים זה פשוט נופל וקם על זהות הפקיד במיסוי מקרקעין שעושה לך את השומה, גם אם מדובר במאות אלפי שקלים.
עם זאת כמו שכתבתי למעלה, בגלל שמדובר בהרבה כסף, אז שווה ללכת לשעת ייעוץ ולהיות רגוע שאתה עושה את הדבר הנכון.

כמו כן אני מניח שאתה מוכר דירה פשוטה, ללא זכויות בניה נוספות, אחרת העניין מסתבך, כי על זכויות בניה בדרך כלל אין פטור ממס שבח (גם על דירה יחידה) ועלול להיות לך גם היטל השבחה.