בואו נדבר על תמהיל שלישים

[אשר]

בואו נדבר שנייה על תמהיל השלישים:

מחברות בפייסבוק בכמה קבוצות של יועצי משכנתאות, נראה שהיועצים משווקים את עצמם כמומחים בהתאמת תמהיל "מנצח". הם בדרך כלל משמיצים את תמהיל ה"שלישים" המוצע כברירת מחדל בבנק, וככלל ממליצים על קיצור תקופות במסלול של הקלצ עם הריבית הגבוהה (היום) ופריסה ארוכה יותר של הפריים (הריבית הנמוכה היום). ההיגיון שלהם הוא שעדיף "לנגוס" כמה שיותר בקרן של המסלול "היקר" כדי להקטין את ההחזר הכולל.
אבל האם זהו באמת המעשה החכם?
כשריבית הפריים תעלה, אדם שקיצר את קלצ והאריך את הפריים, ימצא את עצמו עם קרן במסלול הפריים שהוא בקושי "נגס" בה.. ויצטער על כך שלא השאיר לעצמו את המסלול היותר בטוח.
אקיצר - מנקודת מבט "סולידית", הדוגלת בפיזור מקסימלי, וכזו שמאמינה שהשוק די מתמחר את עצמו, האם לא נכון בדרך כלל פשוט לקחת "תמהיל שלישים" ולעשות איתו מכרז ריביות בבנק וזהו?

או במילים אחרות - האם חריגה מתמהיל השלישים אינו - ניסיון "להכות את השוק"?

(לצורך הדיון נוותר כרגע על שיקולים נוספים בתמהיל - כמו פירעון מוקדם)

 

[אורי ג.]

בדיוק ניהלתי על זה ויכוח ארוך באיזה קבוצה של בעלי אינטרס בפייסבוק, לא היה לאף אחד מהם טיעון ענייני, אפילו לא 1.

או במילים אחרות - האם חריגה מתמהיל השלישים אינו - ניסיון "להכות את השוק"?

לא תמיד, אפשר להתאים מסלולים קאסטום לאדם לפי צרכיו הספציפיים ולעשות עוד תרגילים נחמדים כמו מסלול פיתוי וכו'

בגדול: מסלול השלישים הוא מעולה.
בגדול2: זה לא ממש משנה איזה מסלולים תיקח, הכל כבר מתומחר שם ולכל היותר אפשר להמיר סיכון מסוים לסיכון אחר.

מחברות בפייסבוק בכמה קבוצות של יועצי משכנתאות, נראה שהיועצים משווקים את עצמם כמומחים בהתאמת תמהיל "מנצח".

א' ב' בשיווק זה לנסות ליצור בידול כי על מוצר שווה לא תוכל לקחת מחיר גבוה יותר וגם ככה למשוך אליך את הלקוח, הרי המסלולים שאתה בונה הם טובים יותר.
ברדיו למשל היה פרסומת של חברת "דלק" על הדלק שלהם בשם "דלק דרגון" שהוא כביכול טוב יותר, כמובן שכל חברות הדלק בארץ קונות את הדלק מאותם בתי הזיקוק.

 

[yahud]

חריגה מתמהיל שלישים יכולה להתאים לאדם/משפחה עם מצב כלכלי לא רגיל לדוגמה.. אחת שיכולה/לא להכיל את הסיכון שהפריים יעלה.
ייעוץ כזה כן יכול לעזור מאיש מקצוע.
כמובן שגם אפשר לשים את הנתונים באקסל לבד עם מספיק לימוד עצמי.

לא רואה פה שיווק שהוא לא בסדר

 

[אשר]

בדיוק ניהלתי על זה ויכוח ארוך באיזה קבוצה של בעלי אינטרס בפייסבוק, לא היה לאף אחד מהם טיעון ענייני, אפילו לא 1.

היי אורי, קוויתי שאתה תגיב, כי בעבר ראיתי שכמה פעמים הבעת את מורת רוחך מהשמצת תמהיל השלישים
תוכל לצרף לינק לויכוח בפייסבוק? אשמח לראות את הטיעונים

בגדול2: זה לא ממש משנה איזה מסלולים תיקח, הכל כבר מתומחר שם ולכל היותר אפשר להמיר סיכון מסוים לסיכון אחר.

נניח בצד תכנון פרעון מוקדם, ומסלול פיתוי. מעניין לחשוב (ואולי אפילו לסמלץ) איזה תמהיל מהווה פיזור סיכונים מקסימלי.
מסכים שבתוחלת כנראה הכל מתומחר, אבל בהינתן שאיננו יודעים מאיפה תבוא הסכנה - אינפלציה, שינוי ריבית, הון שלא צפינו לו שמכריח אותנו לשלם קנסות וכו'
איזה תמהיל יצמצם למנימום את סטיית התקן
תמהיל השלישים נראה שיחסית מאזן סיכונים

 

[אורי ג.]

תוכל לצרף לינק לויכוח בפייסבוק? אשמח לראות את הטיעונים

אין שם טיעונים, רק דמגוגיה ופופוליזם, אני לא יכול לצרף לינק לפוסט כי פייסבוק לא נותן אבל זה הקבוצה:

Log into Facebook

Log into Facebook to start sharing and connecting with your friends, family, and people you know.

www.facebook.com

פוסט של GUY GUY

מסכים שבתוחלת כנראה הכל מתומחר, אבל בהינתן שאיננו יודעים מאיפה תבוא הסכנה - אינפלציה, שינוי ריבית, הון שלא צפינו לא וכו' איזה תמהיל יצמצם למנימום את סטיית התקן

תמהיל שלישים סטנדרטיים יעשה את העבודה בצורה מעולה.
זה באמת תמהיל מעולה לרוב האנשים.

 

[mashkian]

תמהיל שלישים סטנדרטיים יעשה את העבודה בצורה מעולה.
זה באמת תמהיל מעולה לרוב האנשים.

אתה יכול לציין מקרים שהתמהיל לא יהיה טוב לאנשים?

 

[אורי ג.]

אתה יכול לציין מקרים שהתמהיל לא יהיה טוב לאנשים?

אולי מקרים של מסלול פיתוי לדוגמא, אולי מקרים שאתה רוצה להחזיר חלק גדול מהמשכנתא בפירעון מוקדם, אם יש לך פוביות מסיכונים שונים כמו העלאה בריבית, אינפלציה גבוהה וכו', אם יש לך כוונות למחזר בעתיד הנראה לעין, אם אין לך כוונה למשוך את המשכנתא ליותר מדי שנים.
גם אז זה לא שהוא "לא טוב" רק שפשר לעשות אופטימיזציות שהוא יהיה טוב יותר.

 

[dani91]

צודק, גם אני חושב שמעבר לשיקולים אקסוגנים כמו פרעון מוקדם, אין פה איזה תמהיל מנצח.
לקחתי יועצת רק בשביל הליווי הצמוד ולחסוך לי את הריצות וההתמקחות עם הבנקים.

 

[monkey22]

אולי מקרים של מסלול פיתוי לדוגמא, אולי מקרים שאתה רוצה להחזיר חלק גדול מהמשכנתא בפירעון מוקדם, אם יש לך פוביות מסיכונים שונים כמו העלאה בריבית, אינפלציה גבוהה וכו', אם יש לך כוונות למחזר בעתיד הנראה לעין, אם אין לך כוונה למשוך את המשכנתא ליותר מדי שנים.
גם אז זה לא שהוא "לא טוב" רק שפשר לעשות אופטימיזציות שהוא יהיה טוב יותר.

מסכים לחלוטין.
שלישים הוא מעולה, ואת זה למדתי בדרך הקשה... לקחתי מסלולים שונים עם יועץ בניסיון לצאת חכם, ובסוף יצא לי ממש גרוע בניסיון מחזור כאשר הריביות השתנו דרמטית בשנה שנתיים האחרונות.

כמו שאורי אמר, אם אתה יודע שאתה הולך למחזר/למכור בשנים הקרובות (עד 3-4) בוודאות, אם יש לך הכנסה חודשית גבוהה שיכולה לספוג עליות אפשריות בריבית או סיטואציות פיננסיות שונות, אז אפשר לשקול תמהילים אחרים. אחרת, לדעתי האישית בלבד ולא המלצה, לך על השלישים ותעשה מכרז בין הבנקים.

 

[לארוצה]

שואל כאן כי זה יותר מתאים, שאלתי גם בשרשור אחר: עכשיו שאין מגבלת פריים, יש טעם לקחת שליש משתנה צמודה במקום שני שליש פריים? הרי הריבית אמורה לעלות בתרחיש של אינפלציה אבל באיחור לעומת המדד.

 

[mashkian]

שואל כאן כי זה יותר מתאים, שאלתי גם בשרשור אחר: עכשיו שאין מגבלת פריים, יש טעם לקחת שליש משתנה צמודה במקום שני שליש פריים? הרי הריבית אמורה לעלות בתרחיש של אינפלציה אבל באיחור לעומת המדד.

מצטרף לשאלה.
אני בנוסף מתלבט האם כדאי ליצור תמהיל של חצי פריים חצי קל"צ.

 

[monkey22]

שואל כאן כי זה יותר מתאים, שאלתי גם בשרשור אחר: עכשיו שאין מגבלת פריים, יש טעם לקחת שליש משתנה צמודה במקום שני שליש פריים? הרי הריבית אמורה לעלות בתרחיש של אינפלציה אבל באיחור לעומת המדד.

תלוי בריביות שתצליח לקבל וביכולת הפיננסית שלך לספוג העלאה בהחזר החודשי.
תעשה סימולציה פשוטה מה קורה להחזר החודשי שלך אם ריבית הפריים תעלה ל2.5-3% (לא תרחיש מופרך, היא כבר הייתה 4%).

 

[לארוצה]

תלוי בריביות שתצליח לקבל וביכולת הפיננסית שלך לספוג העלאה בהחזר החודשי.
תעשה סימולציה פשוטה מה קורה להחזר החודשי שלך אם ריבית הפריים תעלה ל2.5-3% (לא תרחיש מופרך, היא כבר הייתה 4%).

זה יכול לקרות בלי שמדד המחירים לצרכן יעלה בשיעור דומה לכל הפחות?

 

[monkey22]

זה יכול לקרות בלי שמדד המחירים לצרכן יעלה בשיעור דומה לכל הפחות?

קודם כל כן, לפחות בהקשר של לוקח זמן לשניהם להתייצב.
דבר שני, השאלה איך המסלולים בנויים. בד"כ הבנקים ייתנו לך ריבית גבוהה יותר על הפריים אם תעבור שליש מכל המשכנתא.

 

[mashkian]

בד"כ הבנקים ייתנו לך ריבית גבוהה יותר על הפריים אם תעבור שליש מכל המשכנתא.

אבל מצד שני אולי תשלם פחות כי כבר לא תשלם את הריבית של המ"צ. לא?
שמעתי על אנשים שהשיגו ריבית פריים (1.6%) במסלול הפריים בתמהיל שיש בו 2 שליש פריים. לא שווה את הורדת המ"צ? שניהם חשופים לסכנות אינפלציה, ופריים עדיף במקרה הזה לא?

 

[naelad]

אז מה התמהיל המומלץ היום?

 

[Mitlabet]

אז מה התמהיל המומלץ היום?

בל הצמדה למדד.

 

[ירח אפל]

בל הצמדה למדד.

זה תלוי בהערכה שלך אם תהיה אינפלציה או לא.

 

[Shnizelia]

לא הייתי פוסל הצמדה למדד בשביל להוזיל את שאר המסלולים. בעשור הקודם היו שנים של מדד אפסי והיו שנים של מדד שלילי. בחצי השנה האחרונה יש מדד חריג ואנשים מתנהגים כאילו הסורים על הגדרות. כמובן אם מצפים ל-30 שנה של אינפלציה 5% תברחו מצמודי מדד.

אגב בקבוצות פייסבוק האלה לא משנה איזה תמהיל תביא תמיד יקפצו יועצי משכנתאות שיכתבו "תמהיל שלישים טוב לבנק רע לך תבוא אלי אסדר לך יותר טוב". יש שם מלא - מלא - מלא אינטרסנטים.

 

[האזרח הקטן]

לא הייתי פוסל הצמדה למדד בשביל להוזיל את שאר המסלולים. בעשור הקודם היו שנים של מדד אפסי והיו שנים של מדד שלילי. בחצי השנה האחרונה יש מדד חריג ואנשים מתנהגים כאילו הסורים על הגדרות. כמובן אם מצפים ל-30 שנה של אינפלציה 5% תברחו מצמודי מדד.

אגב בקבוצות פייסבוק האלה לא משנה איזה תמהיל תביא תמיד יקפצו יועצי משכנתאות שיכתבו "תמהיל שלישים טוב לבנק רע לך תבוא אלי אסדר לך יותר טוב". יש שם מלא - מלא - מלא אינטרסנטים.

הבעיה בצמוד מדד היא שאם פורסים אותו ליותר מדי שנים, בהסתברות טובה תמצא את עצמך בעוד עשור עם יתרת קרן די דומה לנקודת ההתחלה, ובמצבים מסוימים אפילו מעל גובה ההלוואה המקורי. לדעתי אם ההכנסה שלך מאפשרת זאת, עדיף במצב של אינפלציה ועליית ריבית לחטוף עלייה בהחזר החודשי כתוצאה מהתייקרות הפריים לעומת עליית מדד שכמעט ולא מגדילה את ההחזר החודשי (העלייה בקרן נפרסת על פני יתרת השנים שנותרו לך) אבל מותירה לך את החוב במקום לאחר כל תשלום.