תיווך בבילעדיות במכירת בית ממה להיזהר

[A42]

שלום לכולם,
אני מנסה כבר 3 חודשים לעזור לאמא שלי למכור את הבית שלה.
פרסמתי גם ביד 2 וגם שלט על הבית
נכון להיום היו לי מספר רב מאוד של פניות (מעל 300 שיחות ומעל 30 הגיעו פיסית לבית)
לא הצלחנו להגיע להסכמה על המחיר
ככל הנראה אנחנו מבקשים מחיר מעל שווי הבית וגם השכונה עברה יחסית מהפך והיום ברובה דתית-חרדית אז הבית לא בדיוק מותאם לקהל יעד.

אני שוקל להשתמש בעזרה של תיווך כי ככל נראה אולי אני לא הבן אדם הכי טוב בזה.

נפגשתי עם כמה ובכולם האחוזי תיווך מאוד גבוהים (1.75 - 2 אחוז פלוס מעמ).

הגעתי להסכמה עם משרד אחד יחסית גדול שהוא יקח 2 אחוז אבל הוא מוסיף את זה למחיר מינימום שאני רוצה (שהוא גבוה ב100k מכל הצעה שקיבלתי)
ובמידה והעסקה תיסגר במחיר המינימום או פחות הוא לא יקח ממני עמלת תיווך.

הוא רוצה ממני בלעדיות לחצי שנה

כמה שאלות;
1. האם כדאי ללכת בכלל על תיווך? (בעיקר פוחד שזה ירחיק לי קונים פוטנציאלים כי בגדול זה מעלה להם את המחיר משני הכיוונים באזור ה140k
2. האם עסקה כזאת עם מחיר מינימום חוקית בכלל. כלומר הוא הכניס סעיף כזה לחוזה. אבל האם יש אפשרות שאחרי שמכרנו במחיר נמוך מהמינימום נניח ביוזמתי הוא יוכל לדרוש דמי תיווך?
3. האם אפשרי לבקש בלעדיות לתקופה יותר קצרה? או האם ניתן לאחר חודש לבקש לסיים את הבלעדיות?
4. מה עוד אני מפספס או צריך לבדוק?

תודה רבה מראש על העזרה

 

[Roi]

דבר ראשון, שאלה. למה אתה חושב שתיווך יצליח למכור לך את הבית, גם במחיר גבוה מכל הצעה שקיבלת?
כמה המחיר שאתה מבקש גבוה ממחיר השוק? מהמחיר של ההצעה הכי גבוהה שקיבלת?

אני אישית לא בעד תיווך בבלעדיות, מהנסיון שלי זה לא כל כך עובד, אבל יש פה אנשים שאולי יעידו אחרת.

אין פה עניין של חוק, זה ההסכם שסגרת עם המתווך, מותר לך לסגור על איזה הסכם ומחיר שתרצה, זה לא אומר שזה מה שיהיה, אני מניח שכשהמתווך יקבל הצעה הוא ילחץ עליך להסכים לה.

2 אחוז זה ממש גבוה.
בהצלחה.

 

[A42]

דבר ראשון, שאלה. למה אתה חושב שתיווך יצליח למכור לך את הבית, גם במחיר גבוה מכל הצעה שקיבלת?
כמה המחיר שאתה מבקש גבוה ממחיר השוק? מהמחיר של ההצעה הכי גבוהה שקיבלת?

אני אישית לא בעד תיווך בבלעדיות, מהנסיון שלי זה לא כל כך עובד, אבל יש פה אנשים שאולי יעידו אחרת.

אין פה עניין של חוק, זה ההסכם שסגרת עם המתווך, מותר לך לסגור על איזה הסכם ומחיר שתרצה, זה לא אומר שזה מה שיהיה, אני מניח שכשהמתווך יקבל הצעה הוא ילחץ עליך להסכים לה.

2 אחוז זה ממש גבוה.
בהצלחה.

אני לא בטוח שתיווך יצליח למכור יותר טוב ממני. פשוט עם עוד 3 חודשים לדוגמא אני אראה שהמתווך לא מקבל הצעה יותר טובה ממה שאני קיבלתי אז ארד במחיר בראש שקט ואדע שעשיתי הכל בגבול הסביר ל כור במחיר הכי גבוה שאפשר.

הפער בין ההצעה הכי גבוה שקיבלתי למחיר שאני מבקש הוא סדר גודל של 100-150k
לגבי כמה זה גבוה ממחיר השוק אני לא באמת יודע. כי קשה מאוד לקבוע את מחיר השוק באמת. אני מניח היום שהפער הוא גם סביב אותו הסכום.

אני בעיקר רוצה לדעת אם יש בעיתיות עם התצורה של הבסכם עם המתווך
כי כמו שאני רואה את זה אני לא יכול להפסיד
אם המתווך מכר במחיר שביקשתי הרווחתי 100 אלף יותר ממה שהצלחתי להשיג לבד (ואני מעריך שאני גם לא ימצא יותר טוב מזה בעצמי)
אם המתווך ימכור ביותר נמוך מהסכום מנימום אז לא שילמתי תיווך גם ככה אז מבחינתי זה כמו המצב היום ולא הפסדתי
אם המתווך לא ימצא בכלל קונה ויעבור התקופת בלעדיות אז אני צריך לעשות חישוב מסלול מחדש על המחיר
נשמע טוב מידי. מה אני מפספס?

 

[בת העמק]

אני מנסה כבר 3 חודשים לעזור לאמא שלי למכור את הבית שלה.

זה ממש מעט זמן, ממוצע "זמן המדף" של דירה למכירה עומד על יותר משנה וחצי וכנראה שבתקופת הקורונה זה טס עוד יותר למעלה.

ככל הנראה אנחנו מבקשים מחיר מעל שווי הבית

אם הזמן הוא קריטי, תוריד מחיר. אם המחיר הוא קריטי - תתאזרו בסבלנות.

אני שוקל להשתמש בעזרה של תיווך כי ככל נראה אולי אני לא הבן אדם הכי טוב בזה.
נפגשתי עם כמה ובכולם האחוזי תיווך מאוד גבוהים (1.75 - 2 אחוז פלוס מעמ).

אלה האחוזים הנהוגים בישראל. זה לא גבוה, זה הסטנדרט.

הגעתי להסכמה עם משרד אחד יחסית גדול שהוא יקח 2 אחוז אבל הוא מוסיף את זה למחיר מינימום שאני רוצה (שהוא גבוה ב100k מכל הצעה שקיבלתי)
ובמידה והעסקה תיסגר במחיר המינימום או פחות הוא לא יקח ממני עמלת תיווך.

לא הבנתי, הוא מוכן לוותר על דמי תיווך? לא נשמע לי הגיוני במיוחד. או שהוא לחוץ מאד או שלא הבנת אותו עד הסוף. תעיין בחוזה בתשומת לב.

האם כדאי ללכת בכלל על תיווך?

אתה שואל על תיווך בכלל או על תיווך בבלעדיות? לכל דבר יש את היתרונות והחסרונות שלו אבל לדעתי זה או למכור לבד (במיוחד שאמא שלך גרה בנכס ותשמח להראות לכל מתעניין, להבדיל משוכר שזה מציק לו) או לעשות חוזה בבלעדיות לתקופה מוגבלת (3 חודשים זה בהחלט מקובל אבל גם חצי שנה) כדי שלא כל מתווך נודניק ידפוק לך בדלת עם מתעניינים בלי תיאום מראש (מניסיון אישי שלי).

מה עוד אני מפספס או צריך לבדוק?

בטוח יש עוד דברים, אבל נראה לי שכדאי שתבחן בשבע עיניים את החוזה לפני חתימה. היה לי מקרה עם מתווך ששניה לפני החתימה גיליתי שהוא הכניס סעיף שלא משנה מתי הדירה נמכרת (בתקופת הבלעדיות או אחריה) ולא משנה דרך מי הגיע הקונה - אהיה מחוייבת לשלם דמי תיווך. העפתי אותו מחיי באותו הרגע.

 

[בת העמק]

לגבי כמה זה גבוה ממחיר השוק אני לא באמת יודע.

למה אתה לא יודע? תיכנס ללוח המכירות ברשות המיסים, תחפש את השכונה שלכם ותבדוק בכמה נמכרו דירות בשנה-שנתיים האחרונות, במיוחד אלה שדומות לדירה שלכם והכי טוב אם ממש בבניין שלכם או בשכנות.

 

[Henchman34]

תראה זה לא "מדע טילים" יש לך במדל"ן מחירי עסקאות באזור הנכס שלך שנסגרו בשנים האחרונות שיכולות לשמש אותך כ-reference ממנו אתה יכול להתחיל. ה"מחיר שוק" הוא המקום שבו עקומת הביקוש והיצע נפגשים. אם אחרי 30 מבקרים בפרק זמן של 3 חודשים לא קיבלת את המחיר שאתה מבקש אז ככל הנראה המחיר שאתה מבקש מנותק מהמציאות.

 

[Redroze]

אחוזי תיווך קשורים גם למחיר הבית. כשמחיר הבית נמוך אין גמישות. כשמחיר הבית גבוה שמעתי שיורדים גם מ-1%.
מחזק את מה שרשמו לך לגבי הסבלנות.
כמות אנשים שעוברים בדירה לא רלוונטית, אתה צריך למצוא רק קונה אחד שיסכים לשלם את המחיר שאתה דורש.
קח בחשבון שישראלים לא מוכנים לשלם את המחיר המבוקש לכן אם אתה דורש X, אתה צריך לפרסם ב- X+100.

 

[אורי ג.]

בוא אעזור לך:

נכון להיום היו לי מספר רב מאוד של פניות (מעל 300 שיחות ומעל 30 הגיעו פיסית לבית)
לא הצלחנו להגיע להסכמה על המחיר

המחיר שאתה מתעקש עליו גבוה מדי.

הגעתי להסכמה עם משרד אחד יחסית גדול שהוא יקח 2 אחוז אבל הוא מוסיף את זה למחיר מינימום שאני רוצה (שהוא גבוה ב100k מכל הצעה שקיבלתי)
ובמידה והעסקה תיסגר במחיר המינימום או פחות הוא לא יקח ממני עמלת תיווך.

הוא לא מוסיף כלום וגם אתה לא, כנראה שעוד לא הבנת איך העסק הזה עובד, אתה בסך הכל מחליט אם למכור או שלא, אתה לא מחליט על המחיר, השוק מחליט עליו.
מחיר התיווך יגולם במחיר הנכס כלומר התמורה אותה תקבל היא פחותה.

ובמידה והעסקה תיסגר במחיר המינימום או פחות הוא לא יקח ממני עמלת תיווך.

מאידך גם לא מכרת את הדירה... המטרה אני מניח היא למכור את הדירה ולא "לא לשלם תיווך".

4. מה עוד אני מפספס או צריך לבדוק?

שאתה במצב מאד בעייתי, תבין כל הקונים הרציניים הפוטנציאליים כבר היו אצלך בדירה, לכולם הבהרת שאתה לא באמת מוכר/בשל למכירה.
חלקם בטח קנו כבר נכס אחר וכולם תייגו אותך בתור לא רציני, אתה בבעייה גדולה, הנכס שלך הוא מה שנקרה "שרוף".
אין לך הרבה ברירות פה חוץ מאשר להוריד את המחיר המבוקש והמחיר בו אתה מוכן למכור ובצורה משמעותית או לקחת מתווך שעוד יותר ידפוק אותך כי אדם שראה כבר את הדירה שלך ממש לא יסכים לחתום למתווך על דמי תיווך ואם כן אז המחיר שהוא ישלם לך יגלם את זה.

כמות אנשים שעוברים בדירה לא רלוונטית,

מאד רלוונטי, מי שבא לראות הוא רציני, הלא רציניים לא מגיעים.

 

[HHH]

למה זה ברור שמתווך לוקח עמלה גם מהמוכר?

 

[A42]

לא הבנתי, הוא מוכן לוותר על דמי תיווך? לא נשמע לי הגיוני במיוחד. או שהוא לחוץ מאד או שלא הבנת אותו עד הסוף. תעיין בחוזה בתשומת לב

הוא טוען/ חושב שהוא יוכל למכור את הבית במחיר יותר גבוה ממה שאני מבקש
אז מבחינתו הוא יקבל את עמלת תיווך
הוא לא יקבל תיווך רק אם העסקה תיסגר מתחת לסכום שסיכמנו

אתה שואל על תיווך בכלל או על תיווך בבלעדיות? לכל דבר יש את היתרונות והחסרונות שלו אבל לדעתי זה או למכור לבד (במיוחד שאמא שלך גרה בנכס ותשמח להראות לכל מתעניין

גם וגם. ואמא כבר לא גרה בבית והוא ריק. ובוא גם בעיר אחרת אז זה גם קצת מכביד הנסיעות...

למה אתה לא יודע? תיכנס ללוח המכירות ברשות המיסים, תחפש את השכונה שלכם ותבדוק בכמה נמכרו דירות בשנה-שנתיים האחרונות, במיוחד אלה שדומות לדירה שלכם והכי טוב אם ממש בבניין שלכם או בשכנות.

ניסיתי זה לא כל כך פשוט. זה בית פרטי בן 35 יחסית גדול (3 קומות עם מרתף וכו)
בשכונה שרוב הבתים הם או בתי סוכנות בני 50 פלוס או בתים חדשים יחסית
הבית בכללי קצת עוף מוזר בשכונה.

חשבתי לקחת שמאי. אבל זה נראה לי כמו בזבוז כסף כי לא משנה מה הוא יעריך (ואת המנעד של ה200-300k אני יודע כבר)
זה לא באמת יעזור לי לסכום שאוכל לקבל
(אולי רק במקרה הפחות טוב ידרבן אותי להוריד מחיר יותר מהר)

תודה רבה על התגובות!!

 

[yossik]

תיווך כן, בלעדיות לא, תנסה לסגור על 0.75%
בלעדיות ייבש אותך לתקופה ארוכה.
מנסיון - הייתי סוכן/יועץ נדלן במשרד מכובד בצפון.

המחיר שאתה מתעקש עליו גבוה מדי.

+1

נכון להיום היו לי מספר רב מאוד של פניות (מעל 300 שיחות ומעל 30 הגיעו פיסית לבית)

זה פסיכי, דירה נמכרת בדרך כלל לאחר 5-7 פניות/ביקורים בנכס - לא נמכר, המחיר גבוהה מדי, תתגמש ותמכור תוך חודשיים/שלושה.

 

[yossik]

שאתה במצב מאד בעייתי, תבין כל הקונים הרציניים הפוטנציאליים כבר היו אצלך בדירה, לכולם הבהרת שאתה לא באמת מוכר/בשל למכירה.
חלקם בטח קנו כבר נכס אחר וכולם תייגו אותך בתור לא רציני, אתה בבעייה גדולה, הנכס שלך הוא מה שנקרה "שרוף".

+1
כן, כנראה ׳נכס שרןף׳ וישאר על המדף עוד כ 6 חודשים.

 

[אורי ג.]

+1
כן, כנראה ׳נכס שרןף׳ וישאר על המדף עוד כ 6 חודשים.

יתכן בכלל ועדיף להוציא אותו מהשוק לכמה חודשים טובים ואז לפרסם אותו מחדש במחיר ריאלי, זה כבר כנראה יהיה גל חדש של קונים ואולי אם נשארו קונים מהפעם הראשונה אז הם יתפתו בגלל המחיר הנמוך יותר/ריאלי.
אתה היית מתווך אתה בטח מכיר איך זה עובד טוב מכולם.

 

[A42]

המחיר שאתה מתעקש עליו גבוה מדי.

את זה הבנתי. וגם עשיתי את זה במודע האמת (אולי טעות לפי מה שאתה כותב) כי אני עוד בתהליך העברת בעלות בטאבו והסתלקות מצו ירושה שלוקח זמן. אז מראש לא מהרתי (ועדין לא ממהר)

אתה לא מחליט על המחיר, השוק מחליט עליו.
מחיר התיווך יגולם במחיר הנכס כלומר התמורה אותה תקבל היא פחותה.

ברור לי ולכן אני די בטוח שבעוד כמה חודשים המתווך יגיד לי שצריך להוריד את המחיר. אבל אז לפי מה שאני מבין אני לא משלם לו עמלה (נכון הוא יקח עמלה מהקונה וזה יוריד מפוטנציאל הרווח שלי)
ואם אני מבין נכון את החוק אז אם קונה יפנה אלי ישירות כי כבר דיבר איתי או משהו כזה
ומכרתי לו בפחות מהמחיר שסיכמתי
אז גם המתווך לא מקבל שום תשלום כי מולי בחוזה הוא לא מקבל והקונה לא חתום מולו בכלל
אני טועה?

שאתה במצב מאד בעייתי, תבין כל הקונים הרציניים הפוטנציאליים כבר היו אצלך בדירה, לכולם הבהרת שאתה לא באמת מוכר/בשל למכירה.
חלקם בטח קנו כבר נכס אחר וכולם תייגו אותך בתור לא רציני, אתה בבעייה גדולה, הנכס שלך הוא מה שנקרה "שרוף".
אין לך הרבה ברירות פה חוץ מאשר להוריד את המחיר המבוקש והמחיר בו אתה מוכן למכור ובצורה משמעותית או לקחת מתווך שעוד יותר ידפוק אותך כי אדם שראה כבר את הדירה שלך ממש לא יסכים לחתום למתווך על דמי תיווך ואם כן אז המחיר שהוא ישלם לך יגלם את

זה הדבר הכי חשוב אולי (וחבל שלא התייעצתי קודם)
מה באמת הכי כדאי לעשות?
1. להמשיך עם מחיר גבוה עד שיעבור בטאבו ואז להוריד למחיר הכי גבוה שמישהו הסכים
2. להוריד עכשיו את המחיר למשהו יותר ראלי
3. להתקשר עם מתווך ואולי הוא ימצא את המכסה המתאים לסיר בסכום יותר גבוה ממני
כי כן אני מבין שאני כנראה מוכר לא טוב ועודה טעויות אולי...
4. משהו שלא חשבתי עליו...? תקופת צינון אולי...

תודה רבה על התגובה!!

 

[yossik]

יתכן בכלל ועדיף להוציא אותו מהשוק לכמה חודשים טובים ואז לפרסם אותו מחדש במחיר ריאלי, זה כבר כנראה יהיה גל חדש של קונים ואולי אם נשארו קונים מהפעם הראשונה אז הם יתפתו בגלל המחיר הנמוך יותר/ריאלי.
אתה היית מתווך אתה בטח מכיר איך זה עובד טוב מכולם.

כן, במקרים כאלו אכן הוצאתי את הנכס מה listing לתקופת צינון.

 

[A42]

כן, כנראה ׳נכס שרןף׳ וישאר על המדף עוד כ 6 חודשים

כנראה שאתה צודק.
(למרות שאני עדין יכול לחזור לאלה שרוצים את הבית סהכ אלה שכנים ומכרים פשוט אני לא מסכים עדין למחיר)

איך מהניסיון שלך אפשר למכור "נכס שרוף" הכי טוב
או מה אתה היית ממליץ לעשות?

 

[yossik]

ואם אני מבין נכון את החוק אז אם קונה יפנה אלי ישירות כי כבר דיבר איתי או משהו כזה
ומכרתי לו בפחות מהמחיר שסיכמתי
אז גם המתווך לא מקבל שום תשלום כי מולי בחוזה הוא לא מקבל והקונה לא חתום מולו בכלל
אני טועה?

אם הסוכן בבלעדיות אז אתה טועה.

 

[אורי ג.]

מה באמת הכי כדאי לעשות?

איך מהניסיון שלך אפשר למכור "נכס שרוף" הכי טוב

כן, במקרים כאלו אכן הוצאתי את הנכס מה listing לתקופת צינון.

(למרות שאני עדין יכול לחזור לאלה שרוצים את הבית סהכ אלה שכנים ומכרים פשוט אני לא מסכים עדין למחיר)

צור איתם קשר, תתחיל להראות נכונות למכור ולקבל מהם הצעות, תתקדם פנים מול פנים עם ה3 הגבוהים, תאמר להם שיש לך עוד הצעות, תדגיש שאתה בשל ושהבית הזה ימכר למרבה במחיר.
כל זה בהנחה שתקבל הצעות.

 

[Benjamin W]

לא עדיף לחכות שהקורונה תרגע?

 

[ארגמן]

תקופת צינון אולי...

+1