משכנתא לתקופה קצרה שנה עד מקסימום שנתיים.

[zetlaw]

אני מעוניין לקנות קרקע למגורים במחיר טוב, עלות הקרקע כ 1M
אני מעוניין במימון של 50 אחוז מהקרקע כמשכנתא,
ביקשתי הצעה מבנק לאומי, הציעו לי בולט של 24 חודשים ב 2 מסלולים.
ההצעה נראית לי מעט יקרה, אם אני משווה למשכנתא אחרת שלקחתי לפני כמה חודשים.
יש לי עוד אפשרות, לקחת משכנתא ארוכת טווח, ואז הבנק אולי יתן הנחה בגלל רווח מריבית להרבה יותר שנים, אבל אז אני מסתכן בעמלת פרעון מוקדם, אשמח לתובנות שלכם בנושא.

תודה.

 

[האזרח הקטן]

ראשית, לא צריך להיבהל מלשלם עמלת פירעון מוקדם, אם במצטבר היא חוסכת לך כסף בריבית.
שנית, העמלה העיקרית היא עמלת היוון, ותידרש לשלם אותה רק אם הריבית הממוצעת בעת הפירעון תהיה נמוכה יותר גם מהריבית שקיבלת וגם מהממוצע שבנק ישראל מפרסם בחודש בו לקחת את המשכנתא.

 

[zetlaw]

אתה צודק, התכוונתי לעמלת היוון או בשפה פשוטה, כמה הבנק יפסיד אם תבטל את המשכנתא.
בעצם מה שאני מעוניין לבדוק הוא ההבדל בין 2 תרחישים.
1. משכנתא לתקופה קצרה כמו שמופיע למעלה כאשר הפרעון הוא עד שנתיים.
2. משכנתא לתקופה של 30 שנה, הכולל בפנים מסלול "פיתוי" והחזרה של כל הסכום תוך שנתיים.

הייתי מעוניין פחות או יותר לנסות להבין כמה "יעלה" לי המסלול ל 30 שנה כאשר אנסה לסגור אותו תוך שנתיים.
האם יש דרך לחשב זאת ?

 

[האזרח הקטן]

הייתי מעוניין פחות או יותר לנסות להבין כמה "יעלה" לי המסלול ל 30 שנה כאשר אנסה לסגור אותו תוך שנתיים.
האם יש דרך לחשב זאת ?

יש נוסחה לחישוב עמלת ההיוון, בהתאם לסוג המסלול (צמוד/לא צמוד, קבוע/משתנה).
יש מסמך שבנק ישראל מפרסם מדי חודש של הריבית הממוצעת למשכנתאות לפי סוג הצמדה ולפי שנות ההלוואה. עמלת ההיוון היא ההפרש בין:
הנמוך מבין הריבית שקיבלת לריבית הממוצעת בחודש בו לקחת את ההלוואה.
לבין:
הריבית הממוצעת במועד ההחזרה.
כפול התקופה שנשארה עד מועד שינוי הריבית (או סיום ההלוואה, במסלול בריבית קבועה).

אם הריבית הממוצעת במועד הפירעון גבוהה יותר מאשר מה שלקחת, אז אין לך עמלת היוון.

 

[אורי ג.]

ההצעה נראית לי מעט יקרה, אם אני משווה למשכנתא אחרת שלקחתי לפני כמה חודשים.

היא בסדר גמור.

 

[קפיצת הדרך]

אתה צודק, התכוונתי לעמלת היוון או בשפה פשוטה, כמה הבנק יפסיד אם תבטל את המשכנתא.
בעצם מה שאני מעוניין לבדוק הוא ההבדל בין 2 תרחישים.
1. משכנתא לתקופה קצרה כמו שמופיע למעלה כאשר הפרעון הוא עד שנתיים.
2. משכנתא לתקופה של 30 שנה, הכולל בפנים מסלול "פיתוי" והחזרה של כל הסכום תוך שנתיים.

הייתי מעוניין פחות או יותר לנסות להבין כמה "יעלה" לי המסלול ל 30 שנה כאשר אנסה לסגור אותו תוך שנתיים.
האם יש דרך לחשב זאת ?

אם המסלול הזה הוא פריים זה לא יעלה לך כלום. אין עמלת פירעון מוקדם על מסלול פריים.
אם הריבית קופצת כשאתה לוקח 100% פריים אפשר לשקול להוסיף מסלול משתנה קבועה כל 5 ואז עמלת ההיוון (אם תהיה) היא רק על השלוש שנים הנותרות או לחילופין לקחת משכנתא גדולה יותר (אם אפשר) ולהכניס מסלול פיתוי ״אמיתי״ שאותו אתה מחזיר מיד ואז בוודאות אין עמלת פירעון מוקדם.

המשמעות היחידה היא שבשנתיים הללו ההחזר שלך יהיה גבוה יותר (יחסית להלוואת בוליט) כי תצטרך להחזיר גם (חלק) מהקרן.

 

[zetlaw]

היא בסדר גמור.

לקחתי משכנתא לפני כמה חודשים על נכס אחר, ל 25 שנה.
הריבית הממוצעת שם היתה 2.3.

 

[אורי ג.]

לקחתי משכנתא לפני כמה חודשים על נכס אחר, ל 25 שנה.
הריבית הממוצעת שם היתה 2.3.

במשכנתא ל25 שנים לבנק יש 25 שנים להרוויח עליך.
למשכנתא לשנתיים יש לבנק שנתיים להרוויח עליך.

 

[zetlaw]

במשכנתא ל25 שנים לבנק יש 25 שנים להרוויח עליך.
למשכנתא לשנתיים יש לבנק שנתיים להרוויח עליך.

זה בדיוק מה שאני מנסה להבין, אם "שווה" לי להגיד לבנק שאני מעוניין במשכנתא ל 25
שנה ולסגור אחרי שנתיים.
למעשה מדובר פה על %0.5-0.7 שנתי הפרש הריביות.

יש נוסחה לחישוב עמלת ההיוון, בהתאם לסוג המסלול (צמוד/לא צמוד, קבוע/משתנה).
יש מסמך שבנק ישראל מפרסם מדי חודש של הריבית הממוצעת למשכנתאות לפי סוג הצמדה ולפי שנות ההלוואה. עמלת ההיוון היא ההפרש בין:
הנמוך מבין הריבית שקיבלת לריבית הממוצעת בחודש בו לקחת את ההלוואה.
לבין:
הריבית הממוצעת במועד ההחזרה.
כפול התקופה שנשארה עד מועד שינוי הריבית (או סיום ההלוואה, במסלול בריבית קבועה).

אם הריבית הממוצעת במועד הפירעון גבוהה יותר מאשר מה שלקחת, אז אין לך עמלת היוון.

תודה רבה על ההסבר המפורט.
שאלה קצרה לגבי זה.
אם לקחתי מסלול קל"צ למשל ל 25 שנה.
עברו 5 שנים, ואני בודק כמה "יעלה" לי לסגור את המשכנתא, האם בטבלה של הריביות הממוצעות אני צריך להסתכל על קל"צ ל 25 שנה, או קל"צ ל 20 שנה[כי הרי עברו 5 שנים מאז שלקחתי את המסלול] ?

 

[אורי ג.]

זה בדיוק מה שאני מנסה להבין, אם "שווה" לי להגיד לבנק שאני מעוניין במשכנתא ל 25
שנה ולסגור אחרי שנתיים.
למעשה מדובר פה על %0.5-0.7 שנתי הפרש הריביות.

לדעתי כן, אבל לא בטוח שיתנו לך גרייס על כ"כ הרבה זמן.
בנוסף יתכנו הבדלים בריביות על דירה להשקעה ודירה למגורים.
ואגב להשוות ריביות אבל בתמהיל שונה זה חסר משמעות, תשווה תמהיל לתמהיל זהה.

 

[zetlaw]

לדעתי כן, אבל לא בטוח שיתנו לך גרייס על כ"כ הרבה זמן.
בנוסף יתכנו הבדלים בריביות על דירה להשקעה ודירה למגורים.
ואגב להשוות ריביות אבל בתמהיל שונה זה חסר משמעות, תשווה תמהיל לתמהיל זהה.

אני גם בסדר עם גרייס לשנה, מקווה למכור לפני, שנתיים זה מה שנקרא SAFE SIDE.
אני מבחינת הבנק משקיע בגלל ריבוי נכסים.
צודק, אדייק את התמהיל והשווה מול משכנתא קצרה אל מול משכנתא ארוכת טווח.

בנוסף, שמתי לב שאצלי כמעט ואין חיסרון בלקחת ק"צ, לפי הבנתי הרווח של הבנק גבוה על המסלול הזה, והוא מוכן להוריד ריביות במסלולים האחרים.
בנוסף היתרון הוא הנקודת יציאה כל 5 שנים, אז מקסימום אשלם היוון עד סוף הנקודת יציאה.
האם אני צודק ?

 

[אורי ג.]

האם אני צודק ?

לא, כי אינפלציה.

 

[האזרח הקטן]

שאלה קצרה לגבי זה.
אם לקחתי מסלול קל"צ למשל ל 25 שנה.
עברו 5 שנים, ואני בודק כמה "יעלה" לי לסגור את המשכנתא, האם בטבלה של הריביות הממוצעות אני צריך להסתכל על קל"צ ל 25 שנה, או קל"צ ל 20 שנה[כי הרי עברו 5 שנים מאז שלקחתי את המסלול] ?

ההשוואה היא מול הריבית הממוצעת לטווח שנותר (20 שנה בדוגמה שלך). עדיף לבצע את הפירעון המוקדם לפני שחוצים מדרגה של חמש שנים, כי כל ירידת תקופה מורידה את הריבית בכמה עשיריות אחוז, ומעלה את הסיכון לעמלת היוון.

 

[zetlaw]

תודה לכולם, הלכתי בסוף על מסלול סולידי. 2/3 פריים, 1/3 קל"צ ל 20 שנה.
ריבית ממוצעת 2.4%

 

[אורי ג.]

תודה לכולם, הלכתי בסוף על מסלול סולידי. 2/3 פריים, 1/3 קל"צ ל 20 שנה.
ריבית ממוצעת 2.4%

בולט לשנתיים או לטווח ארוך בסוף?

 

[zetlaw]

בולט לשנתיים או לטווח ארוך בסוף?

זה עוד במשא ומתן.
כרגע ההצעה היא על ריבית + קרן ל 20 שנה, אני מנסה לקבל את השנתיים הראשונות כגרייס.

 

[קפיצת הדרך]

1/3 קל"צ ל 20 שנה

על זה יכולה להיות לך עמלת פירעון מוקדם (על 18 השנה הנותרות). לקחת את זה בחשבון?

במקרה שלך נראה שעדיף לך לקחת מל"צ (משתנה כל חמש שנים לא צמודה).

 

[קפיצת הדרך]

רשמת ריבית ק"צ:

שמתי לב שאצלי כמעט ואין חיסרון בלקחת ק"צ,

ואז התייחסת לריבית משתנה כל חמש שנים:

היתרון הוא הנקודת יציאה כל 5 שנים, אז מקסימום אשלם היוון עד סוף הנקודת יציאה.

שים לב להבדל בהשפעה על הפירעון המוקדם בין מסלול של ריבית קבועה (ק"צ או קל"צ) לבין המסלולים של ריבית משתנה כל חמש שנים (מ"צ או מל"צ).

 

[האזרח הקטן]

במקרה שלך נראה שעדיף לך לקחת מל"צ (משתנה כל חמש שנים לא צמודה).

שליש משכנתא חייב להיות בריבית קבועה.