איך לבחור פרמטרים של משכנתא

[sagilevi]

היי,

רכישת דירה ראשונה, שווי הדירה לצורך הדוגמה - 4 מיליון
הון עצמי - נניח שיש 100% הון עצמי, כלומר 4 מיליון

כיוון שמדובר בדירה ראשונה, אפשר לקחת עד 75% משכנתא
במקרה הזה, 3 מיליון, מה שיחרוג מהמגבלה של הכנסה חודשית.

אפשרויות קצה:
1. ללא הלוואה - רכישה של הדירה ללא משכנתא
2. הלוואה מקסימלית - עד 75% משווי הנכס, לפרוס למקסימום (30 שנה), החזר חודשי הכי גבוה שהבנק יאשר, מוגבל ע"י הכנסה חודשית

אפשר להקטין את סכום ההלוואה (ואז יש מדרגות, נניח 45% מימון, ריבית אמורה להיות טובה יותר).
ואז גם צריך להחליט בין מספר השנים של ההלוואה אל מול החזר חודשי, כאשר אחד בא ע"ח השני, יחד עם סכום ההלוואה.

יש פה בעצם כמה פרמטרים, איך אפשר להחליט מה מביניהם עדיף?

לדוגמה משכנתא של 45% ל-25 שנה, החזר חודשי X
אל מול משכנתא של 45% ל-15 שנה, החזר חודשי Y

אותו דבר אם לוקחים 60% מימון, אפשר לפרוס ל-25 שנים, או 10 שנים.
ואז אפשר להשוות 60% מימון ל-25 שנה מול 45% מימון ל-15 שנה.

 

[Body Solid]

אפשר להקטין את סכום ההלוואה (ואז יש מדרגות, נניח 45% מימון, ריבית אמורה להיות טובה יותר).

עלתה פה טענה שזה כבר לא המצב כיום.

תזכור תמיד שככל שההלוואה ארוכה יותר, סך הריבית שתשלם לאורך חיי ההלוואה גדול הרבה יותר ובשנים הראשונות חלק קטן יותר מהתשלום החודשי ייכנס לקרן.
פתח מחשבון משכנתא שיש במלא אתרים ונסה לשחק עם המספרים עד שתגיע למשהו שמתאים לך.

 

[sagilevi]

עלתה פה טענה שזה כבר לא המצב כיום.

יכול להיות. וגם אם זה כן המצב, הריבית תהיה טובה נניח ב-0.1%, זה מרגיש קצת כמו למצוא קרן סל עם דמי ניהול של 0.1% לעומת 0.2% - לא יודע אם זה אמור לשנות את העקרונות והכללים הבסיסיים לפיהם בוחנים מה כדאי יותר.

תזכור תמיד שככל שההלוואה ארוכה יותר, סך הריבית שתשלם לאורך חיי ההלוואה גדול הרבה יותר ובשנים הראשונות חלק קטן יותר מהתשלום החודשי ייכנס לקרן.

אז אפשר לקצר את ההלוואה, בתמורה לכך שהיא תהיה קטנה יותר (45% מימון לעומת 60%) ו/או החזר חודשי גבוה יותר. מה עדיף?

פתח מחשבון משכנתא שיש במלא אתרים ונסה לשחק עם המספרים עד שתגיע למשהו שמתאים לך

השאלה מה הכוונה משהו שמתאים לך? אם יש מספיק הון עצמי, לא חייב משכנתא בכלל.
אפשר להחליט שעבורי ההחזר החודשי המקסימלי הוא X, לקחת אותו, אבל גם אז יש משחק של סכום ההלוואה אל מול מספר השנים.

להבנתי כדאי לקחת משכנתא רק בהנחה והריבית עליה נמוכה יותר מהתשואה בשוק ההון, לטווח ארוך.
זה לא מובן מאליו, גם בגלל עניין המיסים על הרווח, וגם הריביות הגבוהות שיש היום (וחלקן יקובעו לטווח ארוך).

 

[Body Solid]

יכול להיות. וגם אם זה כן המצב, הריבית תהיה טובה נניח ב-0.1%, זה מרגיש קצת כמו למצוא קרן סל עם דמי ניהול של 0.1% לעומת 0.2% - לא יודע אם זה אמור לשנות את העקרונות והכללים הבסיסיים לפיהם בוחנים מה כדאי יותר.


אז אפשר לקצר את ההלוואה, בתמורה לכך שהיא תהיה קטנה יותר (45% מימון לעומת 60%) ו/או החזר חודשי גבוה יותר. מה עדיף?


השאלה מה הכוונה משהו שמתאים לך? אם יש מספיק הון עצמי, לא חייב משכנתא בכלל.
אפשר להחליט שעבורי ההחזר החודשי המקסימלי הוא X, לקחת אותו, אבל גם אז יש משחק של סכום ההלוואה אל מול מספר השנים.

להבנתי כדאי לקחת משכנתא רק בהנחה והריבית עליה נמוכה יותר מהתשואה בשוק ההון, לטווח ארוך.
זה לא מובן מאליו, גם בגלל עניין המיסים על הרווח, וגם הריביות הגבוהות שיש היום (וחלקן יקובעו לטווח ארוך).

אכן הריביות הגבוהות היום מקשות על הכדאיות בלהשתמש בכסף שאינו שלך בזמן שאתה צובר תשואה בשוק ההון על הכסף שלך.
תנסה לבדוק בכמה בנקים מה הם מציעים. אולי תגלה שיציעו לך מסלול עם ריבית נמוכה יותר לתקופה ארוכה יותר ואז אפשר לפרוע חלק גדול ממנה תוך זמן קצר תוך קיצור תקופת ההלוואה ולחסוך המון תשלומי ריבית בזמן שנשארת עם הריבית הנמוכה יותר.

 

[האזרח הקטן]

נשמע קלאסי מסלול פיתוי.

 

[chen15]

אני יכולה להזדהות עם הבלבול
יש אינסוף אפשרויות
הידד לחובבי הקומבינטוריקה,
ואוף למי שצריך לקבל החלטות.

אנסה לפשט קצת, מנקודת מבטי:

1. גובה ההלוואה
גבול עליון - 75% מערך הנכס
גבול תחתון - שווי הנכס בניכוי הון עצמי (במקרה שלך אני מבינה ש-0).
רציונל - קל יחסית לקבל מימון לרכישת דירה, במחיר טוב. כפי שכבר נאמר לפניי, התמריץ לעשות זאת הוא רווחים על ההון בשיעור העולה על ריבית המשכנתא.
דעתי האישית - להישאר עם אחוז מימון שמרגישים איתו בנוח, זאת, גם ביחס לכלל תי ההשקעות שלכם, ובשים לב שזו החלטה שקל לשנות בעתיד לכיון אחד: הרבה יותר קל לסגור פלחים במשכנתא מאשר "לחלץ" כסף מהבלוקים.

2. גובה ההחזר
גבול עליון - 30% מההכנסה הפנויה (נטו, בניכוי החזרי הלוואות ככל ששינן)
גבול תחתון - כאמור לעיל 0
רציונל - אם שמים בצד תכנון של מסלול פיתוי זה צריך להיות סכום שתרגישו בנוח לשלם אותו באופן שוטף למשך תקופות ארוכות. אני חושבת שזו אחת הנקודות ששוה לשים לב אליה, כמשפחה, עם באפר כדי להתחשב בשינויי ריבית.
דעתי האישית - לנסות להגיע למצב בו העלות החודשית נמוכה או קרובה לשכירות באיזור.

3. משך ההלוואה
גבול עליון - 30 שנה
גבול תחתון - בעקרון זו תוצאה שמתקבלת כנגזרת של גובה ההלוואה וגובה ההחזר החודשי.
רציונל - חשוב לזכור את העניין של ההצמדות לטווחים ארוכים.
דעתי האישית - עד 20 שנה.
אפשר גם לשחק עם הפלחים. הידד לחובבי הקומבינטוריקה - כבר אמרנו?

4. תמהיל המשכנתא
גבול עליון של פריים - 2/3
רציונל - המטרה היא ליצור תמהיל מאוזן שיתאים לכם לאורך זמן. מסלול פיתוי זו לא מילה גסה.

אמל"ק:
- לא ממליצה ולא מייעצת
- רק אתם יודעים מה מתאים לכם
- המטרה היא לאו דווקא להרוויח הכי הרבה אלא לישון טוב בלילה
- כדי להשוות, רצוי "להינעל" על פרמטר אחד או שניים, ו"לשחק" עם היתר, כדי להשיג חלופה יחסית טובה יותר.

בהצלחה