צמצום משכנתא

[kiza]

שלום לכולם

מעוניין לעצתכם לגבי התלבטות שמעסיקה אותי מאז עליות הריבית והאינפלציה.

אשתי ואני (בני 40 + 2 ילדים) לקחנו משכנתא של 700,000 שח בשנת 2019 לטובת רכישת הבית שלנו.
התמהיל נראה כך:

מסלול	ריבית שנתית	סכום שנלקח	יתרת סכום	יתרת שנים	תשלום חודשי עדכני
זכאות 3% צמודה מדד	3.00%	86,760	88,190	26	410
ריבית קבועה לא צמודה שפיצר	3.41%	200,240	164,181	14	1266
ריבית עוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5 שנים שפיצר	2.45%	180,000	165,257	16	1053
ריבית פריים קרן שפיצר	5.70% - פריים מינוס 0.55%	233,000	203,590	21	1415

התשלום החודשי היה כ-3,400 שח בהתחלה אבל בשנה האחרונה הוא טיפס וכעת עומד על כ-4,100 שח וזה יחסית לרמת ההוצאות שלנו (שגם טיפסו עם התרחבות המשפחה) כבר מקשה להישאר על תזרים חיובי בכל חודש. באופן כללי אנחנו תמיד במעקב על ההוצאות ומשתדלים לצמצם איפה שאפשר, אבל בסוף החזר המשכנתא זה הרכיב הגדול ביותר.

מבחינת חסכונות והשקעות נזילים יש לנו:

• כ- 165,000 שח בקרן השתלמות נזילה
• כ- 58,000 שח בקופת גמל להשקעה
• כ- 244,000 שח בחשבון ני"ע
• כ- 20,000 שח בקרן כספית בבנק (לטובת נזילות חודשית, אין לנו בעו"ש סכומים גדולים)

בגדול אני מתלבט האם לסגור חלק מהמשכנתא בעזרת החסכונות כדי להקטין את ההחזר החודשי ואת ספיגת העליות בריבית והמדד או לבלוע את הצפרדע ולא לגעת בחסכונות..

למעשה ההתלבטות הזאת מובילה אותי לכמה שאלות:

• איזה מסלול/ים עדיף לסגור? לכאורה הצמודים.. מסלול הזכאות התייקר מאוד בגלל המדד אבל הוא יחסית קטן.. הבא בתור זה האג"ח צמוד לפי ההיגיון שלי
• מאיפה לקחת כדי לסגור מסלול? בחשבון ני"ע מעדיף לא לגעת בגלל מיסוי גבוה אז נשארו הקה"ש והגמל..
• האם כדאי לקחת הלוואה כנגד הקה"ש או פשוט למשוך את הכסף?

אשמח לשמוע את הדעות והשיקולים שלכם ואם צריך להוסיף פרטים כמובן..

תודה מראש לכל מי שמתאמץ להגיב!

 

[האזרח הקטן]

בקל"צ לא הייתי נוגע, וגם בפריים לדעתי עדיף שלא.
הייתי סוגר או מצמצם את המשתנה צמודה. את הזכאות לא הייתי סוגר לחלוטין כי היא מעניקה לך הנחה בעמלת היוון במקרה של פירעון עתידי - אם אתה פורע, הייתי משאיר חלק קטן מהיתרה שלה, כהקטנת החזר חודשי ולא קיצור תקופה, כדי שהיא תישאר בתוקף.

 

[FIYaacov]

וגם בפריים לדעתי עדיף שלא.

מדוע?

 

[האזרח הקטן]

מדוע?

אני תחת ההנחה שבטווח של עשרים שנה הריבית הממוצעת תהיה נמוכה יותר מהתשואה נטו שהוא יכול לעשות באפקי השקעה.

 

[אורי ג.]

בגדול אני מתלבט האם לסגור חלק מהמשכנתא בעזרת החסכונות כדי להקטין את ההחזר החודשי

לדעתי כן.

• איזה מסלול/ים עדיף לסגור? לכאורה הצמודים.. מסלול הזכאות התייקר מאוד בגלל המדד אבל הוא יחסית קטן.. הבא בתור זה האג"ח צמוד לפי ההיגיון שלי

הגיון בריא.

• מאיפה לקחת כדי לסגור מסלול? בחשבון ני"ע מעדיף לא לגעת בגלל מיסוי גבוה אז נשארו הקה"ש והגמל..

גם הגיון בריא.

• האם כדאי לקחת הלוואה כנגד הקה"ש או פשוט למשוך את הכסף?

לדעתי לא לקחת הלוואה.

 

[FIYaacov]

אני תחת ההנחה שבטווח של עשרים שנה הריבית הממוצעת תהיה נמוכה יותר מהתשואה נטו שהוא יכול לעשות באפקי השקעה.

חתיכת הימור

 

[האזרח הקטן]

חתיכת הימור

אולי. אני לא היחיד שלא רץ למשוך השקעות כדי לסגור את הפריים שלו.

 

[fliper]

וגם בפריים לדעתי עדיף שלא.

אשמח לדעות של חברים נוספים, לא רק בהקשר של התמהיל של פותח השירשור אלא כרעיון עקרוני לצמצום/אי צמצום הפלח.
@אורי ג.

 

[אורי ג.]

אשמח לדעות של חברים נוספים, לא רק בהקשר של התמהיל של פותח השירשור אלא כרעיון עקרוני לצמצום/אי צמצום הפלח.

שאלה טובה, אבל גם פה, תלוי בריבית שלך, בכמה דירות יש לך ובאלטרנטיבה שלך לכסף.
אישית? בגדול הייתי מחזיר כנראה אם זה לא היה גורר תשלום מס גדול.

 

[פטל ואוכמניות]

• האם כדאי לקחת הלוואה כנגד הקה"ש או פשוט למשוך את הכסף?

הריבית במקרה כזה תהיה לפחות הפריים, זה רק יעיק להגדיל הלוואות כשבכל מקרה רצית לצמצם... אז לא הייתי עושה את זה

 

[קפיצת הדרך]

מבחינת חסכונות והשקעות נזילים יש לנו:

• כ- 165,000 שח בקרן השתלמות נזילה
• כ- 58,000 שח בקופת גמל להשקעה

אישית הייתי מצמצמת את המשכנתא עם הכספים הללו. (בוודאי אם הם במסלול כללי אבל גם אם הם במסלולים מנייתיים).

עם קרן ההשתלמות אפשר לסגור לגמרי את המשתנה הצמודה, שתכף אמורה לקפוץ לכם. ועם הסכום שבקופת הגמל הייתי מצמצמת את החוב שבפריים אבל בלי לשנות את מספר השנים. זה יוריד את החוב וגם יקטין את ההחזר החודשי.

בכל מקרה (וזה אחד הדברים הכי חשובים בתהליך הזה לדעתי) במקביל לפעולות הללו הייתי לוקחת את הסכום החודשי שהופחת מהמשכנתא, עושה הוראת קבע של חיסכון חודשי ומשקיעה את החיסכון הזה בהתאם לסיבולת הסיכון שלך. אם סיבולת הסיכון שלך מאפשרת את זה, הייתי עושה את הוראת הקבע לחשבון הממוסה המנייתי ואם אין אפשרות להוראת קבע לחשבון הזה אז הייתי עושה כשלב ביניים הוראת קבע לאיזשהו פיקדון צמוד, וכל תקופה (נניח 3-4 חודשים) מפקידה לחשבון המניות.
אם סיבולת הסיכון שלך לא מאפשרת השקעה במניות, אז לאחר הצטברות כסף נוסף, הייתי מצמצמת שוב את המסלולים היקרים (ובמקביל מגדילה שוב את החיסכון בהוראת הקבע).

הדגש כאן זה להמשיך לחסוך *בצורה אוטומטית* את החיסכון שאתה רגיל לחסוך דרך המשכנתא ולא לרדת בחיסכון החודשי רק בגלל שצימצמת את המשכנתא. בשביל להקל טיפה אתה יכול טיפה להקטין את הסכום, אבל ממש רק בצורה סימלית (נניח תחסוך את ההפרש המתקבל ממשכנתא של 4000₪ במקום 4100₪).
לדעתי הוראת הקבע כאן היא קריטית. אם תסמוך על זה שאתה תחסוך ״את מה שנשאר״ בסוף החודש, לא יישאר כלום בסוף החודש (או שתתחיל להתחרבש עם מחשבות, אולי אני אצטרך את זה בחודש הבא, אולי לא כדאי להשקיע החודש כשהמניות יקרות וכו׳ וכו׳).

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אשמח לשמוע את הדעות והשיקולים שלכם ואם צריך להוסיף פרטים כמובן..

הקל"צ היא נכס, "לא לגעת"
הפריים ממוצע
הצמודות יקרות, בפרט העוגן אג"ח שכנראה תזנק בשנה הבאה (אם תוכל לכתוב מה העוגן המדוייק זה יכול לעזור)

אני הייתי סוגר עם הגמל שליש מהעוגן אג"ח
חד משמעית לסגור מסלולים אג"חיים (אם קיימים) בהשתלמות ותי"ק ני"ע לטובת פירעון משכנתא
לגבי מסלולים מנייתיים זו שאלה שכנראה אין עליה תשובה ברורה, ותלויה אינדיבידואלית בשנאת סיכון ובעיקר בשיקולי תזרים

 

[kiza]

הייתי סוגר או מצמצם את המשתנה צמודה. את הזכאות לא הייתי סוגר לחלוטין כי היא מעניקה לך הנחה בעמלת היוון במקרה של פירעון עתידי - אם אתה פורע, הייתי משאיר חלק קטן מהיתרה שלה, כהקטנת החזר חודשי ולא קיצור תקופה, כדי שהיא תישאר בתוקף.

נקודה טובה וחשובה, לא הייתי מודע אליה בכלל. ההנחה בעמלת היוון תקפה על כל המסלולים במשכנתא?

אני תחת ההנחה שבטווח של עשרים שנה הריבית הממוצעת תהיה נמוכה יותר מהתשואה נטו שהוא יכול לעשות באפקי השקעה.

אני גם שותף להנחה הזאת. מה גם שאישית יש לי רצון לפרוע גם את הפריים הרבה לפני טווח הזמן הזה (גג 10 שנים מהיום).

הדגש כאן זה להמשיך לחסוך *בצורה אוטומטית* את החיסכון שאתה רגיל לחסוך דרך המשכנתא ולא לרדת בחיסכון החודשי רק בגלל שצימצמת את המשכנתא. בשביל להקל טיפה אתה יכול טיפה להקטין את הסכום, אבל ממש רק בצורה סימלית (נניח תחסוך את ההפרש המתקבל ממשכנתא של 4000₪ במקום 4100₪).
לדעתי הוראת הקבע כאן היא קריטית. אם תסמוך על זה שאתה תחסוך ״את מה שנשאר״ בסוף החודש, לא יישאר כלום בסוף החודש (או שתתחיל להתחרבש עם מחשבות, אולי אני אצטרך את זה בחודש הבא, אולי לא כדאי להשקיע החודש כשהמניות יקרות וכו׳ וכו׳).

העניין שכרגע הצמצום של ההחזר החודשי לצורך הימנעות מתזרים שלילי מרגיש לי חשוב יותר מחיסכון. משהו נוגד את ההיגיון להכניס כסף לחסכון כל חודש רק כדי למשוך ממנו כדי לא להיות במינוס.
בכל אופן זה רעיון מצוין וכנראה שאבצע אותו בעתיד הלא רחוק, ברגע שהוצאה קבועה נוספת אמורה להסתיים ולאפשר לנו מרווח נשימה.

 

[kiza]

הצמודות יקרות, בפרט העוגן אג"ח שכנראה תזנק בשנה הבאה (אם תוכל לכתוב מה העוגן המדוייק זה יכול לעזור)

אני הייתי סוגר עם הגמל שליש מהעוגן אג"ח
חד משמעית לסגור מסלולים אג"חיים (אם קיימים) בהשתלמות ותי"ק ני"ע לטובת פירעון משכנתא

איפה רואים מה העוגן המדוייק?
מדוע לסגור רק שליש?

 

[fliper]

תלוי בריבית שלך, בכמה דירות יש לך ובאלטרנטיבה שלך לכסף.
אישית? בגדול הייתי מחזיר כנראה אם זה לא היה גורר תשלום מס גדול.

תודה על ההתייחסות.
הריבית היא פריים מינוס 0.3%
קרי השקעה אלטרנטיבית לחוב צריכה לייצר כיום כ 8% שזה יעד מתאגר שאני לא מזהה כרגע (חוץ ממניות בהשקעה לטווח ארוך).
לא הבנתי בהתייחסותך למה מספר הדירות רלוונטי?
ולמה תשלום מס רלוונטי להחזר פלח הפריים?
(האם התכוונת שההחזר יבוא ממכירת הדירה? , בכוונתי לממן את החזר/צמצום החוב ממקור אחר)
תודה

 

[אורי ג.]

לא הבנתי בהתייחסותך למה מספר הדירות רלוונטי?

כי בגדול בדירה יחידה אין מס ככה שהוצאת המימון היא לא הוצאה מוכרת, בדירה שנייה כן.

ולמה תשלום מס רלוונטי להחזר פלח הפריים?

שיקולי מס תמיד רלוונטיים, לא רק בפריים.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

איפה רואים מה העוגן המדוייק?

תוכל לראות בטפסים שחתמת עליהם כשלקחת משכנתא, ייתכן שאם תנבור באתר הבנק תחת לשונית "משכנתאות" תמצא גם כן.

מדוע לסגור רק שליש?

ה"גמל להשקעה" יספיק לסגור רק שליש מהמסלול הנ"ל

 

[kiza]

תוכל לראות בטפסים שחתמת עליהם כשלקחת משכנתא, ייתכן שאם תנבור באתר הבנק תחת לשונית "משכנתאות" תמצא גם כן.

העוגן הוא 0.4-
איך מעריכים לכמה זה יקפוץ במועד השינוי? לפי הריבית שנותנים במסלול זהה כיום?

 

[המהנדל]

איך מעריכים לכמה זה יקפוץ במועד השינוי?

החסם התחתון שלך הוא תשואת אג"ח ממשלתי צמוד ל5 שנים.
צפה זינוק של (לפחות) 2% בריבית במסלול זה.

 

[האזרח הקטן]

כי בגדול בדירה יחידה אין מס ככה שהוצאת המימון היא לא הוצאה מוכרת, בדירה שנייה כן.

למעט בשנים שבהן השכרת אותה.