שיקולי משכנתא

[roei217]

היי,
אז אני שוקל לקנות דירה ולקחת משכנתא, ישנה התלבטות בין 4 ל-5 חדרים מכמה בחינות, כרגע אין צורך ליותר מ-4 אבל "חושב על העתיד" (3 לא רלוונטי בגלל ההבדל הזעום במחיר מול 4).
המשכנתא תהייה בין 1.2m ל-1.6m כתלות בדירה וכו' (נוטה יותר לטווח 1.3-1.5) בהחזר ל-30 שנה.
חושב על לקחת שליש קבוע (4.75%+-) ושני שליש פריים מינוס חצי, נשמע טוב? הצעה אחרת?
הפריים נובע מכך שאני מתכנן לסגור אותו מהר יותר, כלומר התכנון הוא לסגור סביב ה200+ מהפריים כל שנה ככה שאחרי כשנתיים-3 אני נשאר עם החזר שדומה לשכירות ואותו כבר ככל הנראה אמשוך עד סוף המשכנתא (או אמחזר מי יודע).
אשמח לשמוע הצעות וגם אם בכללי כדאי ללכת על ה-5 חדרים לדעתכם או על ה-4 (התשלום החודשי המתווסף חוץ ממשכנתא זה 200שקל+- על ארנונה).

תודה.

 

[אורי ג.]

חושב על לקחת שליש קבוע (4.75%+-) ושני שליש פריים מינוס חצי, נשמע טוב? הצעה אחרת?

זה הצעה שנתנו לך או אלו ריביות שאתה מצפה להן?

 

[roei217]

זה הצעה שנתנו לך או אלו ריביות שאתה מצפה להן?

לא בטוח איך זה רלוונטי.

 

[c881]

אם נתנו לך את המספרים הללו ביד?
או שביום שתגיע לקחת משכנתה תגלה שמדובר ב- 5.2% ו-פריים?

 

[בדרך למינוס מיליון]

חסר המון פרטים בשביל לחוות דעה:
1. סטטוס משפחתי כולל גיל שלך של בן/בת הזוג , גילאי הילדים וכמות הילדים.
2. הכנסה משותפת נטו לאחר ניכוי הלוואות.
3. האם כרגע אתם מצליחים לחסוך וכמה.
4. אחוז מימון, כלומר מה השווי של הדירה.
5. מיקום הדירה, לא חייב עיר אבל לפחות אזור.
6. האם אתם עובדים במקומות עבודה יציבים או לחלופין האם תוכלו בקלות למצוא עבודה באותם תנאים במקרה של פיטורין.
7. האם יש חסכונות נוספים או שכל הכסף שלך ינוצל לטובת הון עצמי?
בטח יש עוד דברים אבל אני חושב שבשביל התחלה זה מספיק.

בנימה אישית, הדירה הראשונה והיחידה שבנתים רכשתי הייתה דירת 5 חדרים ישר אחרי שהתחתנתי עוד לפני שהיו לי ילדים ובדיעבד זה הייתה החלטה מעולה.

 

[c881]

ובדיעבד זה הייתה החלטה מעולה.

כמה זמן זה "בדיעבד"?
מה היה הסכום/ ריביות..?

 

[בדרך למינוס מיליון]

כמה זמן זה "בדיעבד"?
מה היה הסכום/ ריביות..?

רכשתי לפני כמעט עשור, תוספת של כ200 אלף ביחס לדירת 4 חדרים, בזמנו לקחתי משכנתא קל״צ 2.1 ופריים פחות 0.9

 

[roei217]

חסר המון פרטים בשביל לחוות דעה:
1. סטטוס משפחתי כולל גיל שלך של בן/בת הזוג , גילאי הילדים וכמות הילדים.
2. הכנסה משותפת נטו לאחר ניכוי הלוואות.
3. האם כרגע אתם מצליחים לחסוך וכמה.
4. אחוז מימון, כלומר מה השווי של הדירה.
5. מיקום הדירה, לא חייב עיר אבל לפחות אזור.
6. האם אתם עובדים במקומות עבודה יציבים או לחלופין האם תוכלו בקלות למצוא עבודה באותם תנאים במקרה של פיטורין.
7. האם יש חסכונות נוספים או שכל הכסף שלך ינוצל לטובת הון עצמי?
בטח יש עוד דברים אבל אני חושב שבשביל התחלה זה מספיק.

בנימה אישית, הדירה הראשונה והיחידה שבנתים רכשתי הייתה דירת 5 חדרים ישר אחרי שהתחתנתי עוד לפני שהיו לי ילדים ובדיעבד זה הייתה החלטה מעולה.

1. רווק גר אצל ההורים לשנתיים הקרובות.
2. 29-30
3. הכל פרט להוצאות בסיסיות, נגיד 1000-2000
4. 2.27, הון עצמי ברגע לקיחת המשכנתא כ-850K משוער.
5. ליד חדרה.
6. כן
7. הכל, יש קרנות השתלמות לא נזילות (75K) וגמל ישן נזיל (80K)

תודה.
וכן הריביות האלה זה מה שהציעו לי, ליתר דיוק 4.8 קבוע ופריים מינוס שלושה רבעים, מאמין שירד כי אמור לקחת משכנתא רק ביוני (הטבה של הקבלן).

 

[הורדוס]

וכן הריביות האלה זה מה שהציעו לי, ליתר דיוק 4.8 קבוע ופריים מינוס שלושה רבעים, מאמין שירד כי אמור לקחת משכנתא רק ביוני (הטבה של הקבלן).

אפשר להשיג ריביות הרב יותר טובות מזה היום, כבר התחלת להתנהל מול הבנקים?

ממליץ לא לגשת אל הבנקים יותר מחודש-חודשיים מראש, כדי שלא יתפסו אותך כלקוח לא רציני שרק מבזבז להם את הזמן.

 

[roei217]

אפשר להשיג ריביות הרב יותר טובות מזה היום, כבר התחלת להתנהל מול הבנקים?

ממליץ לא לגשת אל הבנקים יותר מחודש-חודשיים מראש, כדי שלא יתפסו אותך כלקוח לא רציני שרק מבזבז להם את הזמן.

התכנון היה עכשיו אבל הקבלן בא עם ההטבה...
כמה טובות אתה מכיר? כי מסקר לא מייצג שעשיתי בעבודה, חלק שלקחו גם יועץ קיבלו פחות אטרטיקיבי (וכן התמקחתי קצת אבל יש שם גם היכרות אישית).

 

[הורדוס]

התכנון היה עכשיו אבל הקבלן בא עם ההטבה...
כמה טובות אתה מכיר? כי מסקר לא מייצג שעשיתי בעבודה, חלק שלקחו גם יועץ קיבלו פחות אטרטיקיבי (וכן התמקחתי קצת אבל יש שם גם היכרות אישית).

אחלה הטבה, תחסוך כמה חודשים של ריבית, וגם הנה הריבית יורדת בינתיים.

לכמה בנקים הגשת? איזה?

אי אפשר לדעת איזה יועץ הם לקחו, יש יועצים שפונים רק לבנק אחד. כמובן שגם אי אפשר לדעת איזה בעיות היו בתיק שלהם. אני עוסק גם בייעוץ משכנתא אז נחשף גם לעבודה של אחרים.

בקבוע אפשר יותר נמוך, והייתי לוקח מלצ על חלק ולא הכל פריים, ואז הריבית נמוכה נמוכה היום ב1%, וגם אם תרד הריבית אז עוד 2/3 שנים גם הריבית שלך תתעדכן, ובינתיים את משלם פחות מהפריים. וגם תקבל מרווח יותר טוב בפריים, לקוחות טובים מגיעים למינוס 0.9, וראיתי גם כאלו מהזמן האחרון של מינוס 1.1 אבל זה ממש חריג.

 

[האזרח הקטן]

לקוחות טובים מגיעים למינוס 0.9, וראיתי גם כאלו מהזמן האחרון של מינוס 1.1 אבל זה ממש חריג.

כנראה נתחיל לראות העלאת מרווחים לצד הורדת הריבית.

 

[roei217]

אחלה הטבה, תחסוך כמה חודשים של ריבית, וגם הנה הריבית יורדת בינתיים.

לכמה בנקים הגשת? איזה?

אי אפשר לדעת איזה יועץ הם לקחו, יש יועצים שפונים רק לבנק אחד. כמובן שגם אי אפשר לדעת איזה בעיות היו בתיק שלהם. אני עוסק גם בייעוץ משכנתא אז נחשף גם לעבודה של אחרים.

בקבוע אפשר יותר נמוך, והייתי לוקח מלצ על חלק ולא הכל פריים, ואז הריבית נמוכה נמוכה היום ב1%, וגם אם תרד הריבית אז עוד 2/3 שנים גם הריבית שלך תתעדכן, ובינתיים את משלם פחות מהפריים. וגם תקבל מרווח יותר טוב בפריים, לקוחות טובים מגיעים למינוס 0.9, וראיתי גם כאלו מהזמן האחרון של מינוס 1.1 אבל זה ממש חריג.

פניתי עצמאית לכמה בנקים, סלח לי אבל מעדיף לעשות את העבודה בעצמי (:
הפריים נובע מהשיקול של ריבית גבוהה כרגע וגם אני רוצה אפשרות לסגור אותה מתי שבא לי (יסגר יחסית מהר לדעתי).
לגבי מלצ, למה בדיוק הכוונה? על בסיס אג"ח? כי אם כן או שלא הבנתי את המסלול או שזה לא אטרקטיבי בכלל.
על כמה קבוע אתה מדבר? יכול להיות שאפשר פחות, לא התעמקתי לרמה של סגירה כי כאמור נדחה ליוני.

 

[הורדוס]

פניתי עצמאית לכמה בנקים, סלח לי אבל מעדיף לעשות את העבודה בעצמי (:

הכל בסדר, חלק מהאנשים מסוגלים לעשות לבד עבודה טובה עבור רוב המקרים, הרוב לא.

הפריים נובע מהשיקול של ריבית גבוהה כרגע וגם אני רוצה אפשרות לסגור אותה מתי שבא לי (יסגר יחסית מהר לדעתי).

הריבית במסלול פריים יותר גבוה כרגע, אז לא מבין את הטיעון.
יכול להשאיר חלק בפריים שץסגור מתי שתרצה פשוט לא שני שליש כי לא סביר שתסגור שני שליש תוך פחות משנתיים או שלוש, שזאת יכולה להיות נק העדכון של המלצ.

לגבי מלצ, למה בדיוק הכוונה? על בסיס אג"ח? כי אם כן או שלא הבנתי את המסלול או שזה לא אטרקטיבי בכלל.

משתנה לא צמודה, ריבית מתעדכן כל מספר שנים לפי תשואות אגח, זה קורלטיבי לריבית, ואם יש עמלת היוון היא רק עד נק העדכון. מוזמן לחפש הסבר יותר ארוך בגוגל. כרגע אפשר לקבל בקצת מעל 4% ללקוחות טובים עם תמהיל הגיוני ומומ טוב.

 

[roei217]

הכל בסדר, חלק מהאנשים מסוגלים לעשות לבד עבודה טובה עבור רוב המקרים, הרוב לא.


הריבית במסלול פריים יותר גבוה כרגע, אז לא מבין את הטיעון.
יכול להשאיר חלק בפריים שץסגור מתי שתרצה פשוט לא שני שליש כי לא סביר שתסגור שני שליש תוך פחות משנתיים או שלוש, שזאת יכולה להיות נק העדכון של המלצ.


משתנה לא צמודה, ריבית מתעדכן כל מספר שנים לפי תשואות אגח, זה קורלטיבי לריבית, ואם יש עמלת היוון היא רק עד נק העדכון. מוזמן לחפש הסבר יותר ארוך בגוגל. כרגע אפשר לקבל בקצת מעל 4% ללקוחות טובים עם תמהיל הגיוני ומומ טוב.

כן כרגע גבוה אבל הצפי לירידה ואני רוצה לסגור לפני שיעברו 5 שנים שמתקשר לעצה בסוף.
לגבי האג"ח, בדקתי, הבנתי שיש צמוד למדד ולא צמוד למדד בנוסף, הצמוד הוא 2.5-3 + מדד והלא צמוד הוא 4.5 (אולי אפשר פחות), לזה הכוונה?

 

[הורדוס]

כן כרגע גבוה אבל הצפי לירידה ואני רוצה לסגור לפני שיעברו 5 שנים שמתקשר לעצה בסוף.
לגבי האג"ח, בדקתי, הבנתי שיש צמוד למדד ולא צמוד למדד בנוסף, הצמוד הוא 2.5-3 + מדד והלא צמוד הוא 4.5 (אולי אפשר פחות), לזה הכוונה?

את כל הסכום תסגור תוך פחות מ5 שנים? 800 אלף?

כן אפשר ריבית יותר נמוכה זה מה שכתבתי.

 

[roei217]

את כל הסכום תסגור תוך פחות מ5 שנים? 800 אלף?

כן אפשר ריבית יותר נמוכה זה מה שכתבתי.

סביב ה300+ (נוטה ל350) כל שנה לסגור (כמובן שעדיין יש ריבית).
משער שאגיע למאי ואראה איפה עומדות הריביות, ממש תודה!

 

[yahud]

את כל הסכום תסגור תוך פחות מ5 שנים? 800 אלף?

כן אפשר ריבית יותר נמוכה זה מה שכתבתי.

הוא חוסך 25אלף בחודש, או 300 בשנה. הוא יכול לסגור גם ב3 שנים.

 

[roei217]

הוא חוסך 25אלף בחודש, או 300 בשנה. הוא יכול לסגור גם ב3 שנים.

25+, יש גם בונוס (בתקווה גם מניות), העלאות שכר, כרגע אשכיר אז הכנסה משכירות (55K+) אז כן, למרות שכנראה ההוצאות יגדלו לפני כי אעבור לגור בה (עוד כשנתיים).

 

[הורדוס]

סביב ה300+ (נוטה ל350) כל שנה לסגור (כמובן שעדיין יש ריבית).
משער שאגיע למאי ואראה איפה עומדות הריביות, ממש תודה!

אז יכול לקחת מלצ כל 2 או 3 שנים.