דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא?

[פרגמטי]

זוג באמצע שנות ה-30 עם שני ילדים, לקראת בחירת דירה במחיר למשתכן (ראשל״צ - נוריות).

מחירי הדירות הגדולות שנוכל לבחור נעים בין 1.55-1.7 מיליון (לא כולל כ-50-100 אלף ש״ח כתוצאה מהצמדה).
המטרה היא מכירה ברגע שיהיה ניתן, 3 שנים מהיום (עברו כבר 4 שנים מאז הזכיה בהגרלה).

לרשותנו הון עצמי 2.6 מיליון (קרנות השתלמות עוד כ-300 אלף).
שני שליש מההון מושקעים בקרנות מחקות מדדים אמריקאים, שליש בקרן כספית שיקלית.
תזרים חודשי חיובי של כ-8-10 אלף בחודש.

האם בסביבת הריבית הנוכחית יש איזשהי סיבה לקחת משכנתא ולא לשלם הכל מההון העצמי?

 

[אורי ג.]

האם בסביבת הריבית הנוכחית יש איזשהי סיבה לקחת משכנתא ולא לשלם הכל מההון העצמי?

תלוי באלטרנטיבה שלך לכסף, בציפיות שלך מהאלטרנטיבה והציפיות שלך לריבית בשוק.
לדעתי בגדול עדיף הון עצמי.

 

[ווטרן-טירון]

מעבר לשאלה הפרקטית עצמה, ברמת המאקרו נראה לי שזה הימור לבנות על זה שדירת מחיר למשתכן תהיה אטרקטיבית בהינתן שכל השכנים שלך ירצו למכור את הדירות שלהן יחד איתך, ובעידן שבו המדינה תצטרך למצוא מקורות תקציביים להמון דברים ולכן לא יישאר כסף לרכוש דירות (או שהמדינה תידרש פשוט לשחרר את השוק כולל הנדל"ן, מה שאומר לדעתי, ירידות מחירים חדות בטווח הקצר).

לקחת קרנות השתלמות, חשבון השקעות ועוד מקורות שבהם ההון מפוזר, ולשים את כל הז'יטונים על דירה, בתנאי שוק נורמליים לדעתי זה היה נחשב מעשה טיפשי, אבל בישראל תנאי השוק מעוותים מאוד אז לכו תדעו מה יהיה פה בעוד 3 שנים מהיום.

 

[פרגמטי]

אני

מעבר לשאלה הפרקטית עצמה, ברמת המאקרו נראה לי שזה הימור לבנות על זה שדירת מחיר למשתכן תהיה אטרקטיבית בהינתן שכל השכנים שלך ירצו למכור את הדירות שלהן יחד איתך, ובעידן שבו המדינה תצטרך למצוא מקורות תקציביים להמון דברים ולכן לא יישאר כסף לרכוש דירות (או שהמדינה תידרש פשוט לשחרר את השוק כולל הנדל"ן, מה שאומר לדעתי, ירידות מחירים חדות בטווח הקצר).

לקחת קרנות השתלמות, חשבון השקעות ועוד מקורות שבהם ההון מפוזר, ולשים את כל הז'יטונים על דירה, בתנאי שוק נורמליים לדעתי זה היה נחשב מעשה טיפשי, אבל בישראל תנאי השוק מעוותים מאוד אז לכו תדעו מה יהיה פה בעוד 3 שנים מהיום.

1. נניח מצב קיצון בן כל זוכי מחיר למשתכן בפרויקט (139 דירות מחיר למשתכן שמהוות 80% מסך הדירות בפרויקט) מוכרים ביחד.
כמה ״הנחה״ כבר תהיה על דירת 6 חדרים שמתומחרת *היום* באיזור בראשל״צ בלפחות 3.2 מליון ש״ח? האם פרויקטים אחרים שכבר הופשרו למכירה במחיר למשתכן חוו נפילת מחירים? אני מכיר רק ההיפך (בגליל-ים, בגדרה וכד׳). האם, אחרי ההנחה, אתה מכיר השקעה אחרת שתניב לך תשואה כזו בשלוש שנים?
2. לא הבנתי מה הקשר בין הצורך של *המדינה* במקומות תקציביים לעומת הכסף לקנות דירות. האם אתה מתכוון לנטל מס על האזרחים שישאיר להם פחות כסף פנוי לקנות דירות? זה יכול להיות גורם אחד שעשוי להוריד את הביקוש לנדל״ן, אבל מאידך יש הרבה שיעלו (ירידה בהיצע בגלל בעיית כח אדם בהיעדר פועלים פלסטינים, דחיקה של תושבים מקו העימות למרכז וכו׳). אני מזכיר כי מספיקה הנחה שמרנית של הנחה של עשרות אחוזים בודדים בכדי שהרווח עדיין יגלם תשואה עדיפה על כל אפיק נגיש (שאני לפחות מכיר).
3. אני לא שם את כל הז׳יטונים על הדירה. גם במחיר הדירה הכי יקרה שאני יכול לבחור, וגם אם אחרי הצמדות, אני אישאר עם למעלה מ-1.2 מיליון ש״ח פנויים ללא צורך בפתיחת קרנות השתלמות. למעשה רק כ-60% מההון יופנה לדירה.

 

[Vivi1987]

הייתי קונה את הדירה ללא משכנתא בסביבת הריבית הנוכחית.
ציינת שאתה לקראת בחירת דירה, החוזה הוא 3 שנים, לרוב יש עיכובים במסירה/תקלות ועם המלחמה צריך להיות סבלני.
שים לב לכך שתצטרך לגור 18 חודשים (או להשכיר) כדי לחסוך את מס שבח כך שהייתי מכין עצמי ל-5-7 שנים מהיום.
בהצלחה

 

[Johnson]

הייתי בסיטואציה דומה לפני כשנתיים בסביבת ריבית הרבה יותר נמוכה והחלטתי ללכת על הון עצמי. בדיעבד ההימור הצליח. בכל מקרה גם אם הריבית לא הייתה עולה קשה לי עם הרעיון של למנף הון בכדי להשקיע במניות.

 

[stamEhad]

שני שליש מההון מושקעים בקרנות מחקות מדדים אמריקאים

אני חושב ששאלה חשובה היא כמה מתוך הקרנות הן רווחים? כי למכור עכשיו מאות אלפי שקלים ברווחים יגרור אירוע מס משמעותי מאד.

בנוסף, אני אישית חושב שכן עדיף לפזר סיכונים ואישית גם מעדיף מניות לטווח ארוך. מדבריך נשמע שבקרן כספית יש כ900k. אם מחיר הדירה הוא 1.7 אז בלי למכור מניות תצטרך משכנתא של כ 800k.
בהתאם להחזר חודשי שתוכלו ותרצו לעמוד בו, בהתאם לחישוב המס על מכירת מניות ובהתאם לאילוצים אילו ואחרים, תוכל לשחק עם ה800k האלו - למשל 400k למכור מהמניות ו400k משכנתא.

בגדול אני חושב שאפשר להגיד שתוחלת התשואה של מניות לטווח רחוק גדולה מהריבית על המשכנתא, אפילו בתנאים נוכחיים. כמובן שתמיד יהיה אפשר גם למחזר אם ומתי שהריביות ירדו. הלא כן?

אגב - המחיר 1.7 זה לדירתו 5 חדרים?
נניח אם הדירה 130 מטר זה 13k למטר. נשמע נמוך מאד אפילו במחיר למשתכן.

 

[האזרח הקטן]

כמובן שתמיד יהיה אפשר גם למחזר אם ומתי שהריביות ירדו. הלא כן?

בהתאם למסלולים שנבחרו, ירידת ריבית עשויה לגרור עמלת היוון במקרה של מיחזור.