1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

משכנתא לדירת מגורים או תיק השקעות

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י Nasrudin, ‏16/12/17.

  1. Nasrudin

    Nasrudin משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/9/17
    הודעות:
    6
    יש לי 400,000 שקל. אני שוקל אם:

    א. לקחת משכנתא ולרכוש דירת מגורים.
    ב. לגור בשכירות ולשים את הכסף בתיק השקעות.

    נניח שהדבר היחיד שמעניין אותי הוא שווי הנכס בעוד 20 שנה. ע"פ החישוב שעשיתי, נראה שדירת מגורים היא האפשרות העדיפה.

    בתרחיש א', אני אקח מיליון שקל משכנתא ל-20 שנה בריבית 2% ואקנה דירה בשווי 1,400,000 ש"ח. ההחזר החודשי יהיה 5,000 ש"ח בחודש. לאחר 20 שנה, יהיה לי נכס בשווי 1,400,000 ש"ח לפחות (ככל הנראה יותר, כי סביר מאוד להניח שהדירה תעלה בערכה).

    בתרחיש ב', אני אשים את כל ה-400,000 בתיק השקעות מגוון שצפוי להניב כ-6% בשנה (צפי התשואה העתידית משוק ההון הוא נמוך מבעבר). אני אשלם כ-5,000 ש"ח בחודש שכירות בשביל לגור פחות או יותר באותה דירה שהייתי קונה בתרחיש א', כך שעלות המגורים החודשית היא זהה לתרחיש א'. לאחר 20 שנה שווי התיק יהיה 1,282,000.

    כלומר את תרחיש א' אני אסיים עם נכס בשווי לפחות 1,400,000 ש"ח (ככל הנראה הרבה יותר, עקב עליית ערך הדירה), בעוד שבתרחיש ב' הנכס יהיה שווה רק 1,282,000 ש"ח (תחת ההנחה של 6%, שלדעתי היא סבירה).

    מהחישוב הנ"ל, נראה שאופציה א' עדיפה. מה אתם אומרים?
     
  2. Almas

    Almas משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/12/17
    הודעות:
    7
    אין סיכוי למשכנתא ב 2 אחוז.. יותר לכיוון 3.5-4
    ותוריד מס מהרווח במניות. אבל לדעתי ניתן להרוויח יותר בממוצע שנתי ל 20 שנה.

    לעלות הדירה שלך תוסיף תיקונים,שלא צריך לשלם בשכירות... מס רכישה, עורך דין, מתווך, וכו'.

    תחושה שלי, השקעה בשוק ההון יותר משתלמת, אבל אני בחרתי לרכוש בית משלי.
     
  3. FIYaacov

    FIYaacov משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    5,853
    מה זה משנה מה יקרה לערך הדירה במונחים נומינליים?
    בהנחה ועלויות העסקה הם 0, אז אחרי שתמכור את הדירה יהיה לך בדיוק סכום כסף לרכישת דירה זהה, כך שלא שיפרת במאומה את כושר הקנייה שלך.
    עכשיו תחסיר עלויות עסקה...

    תשחק קצת עם ההנחות שלך כדי לחוש את טווח השגיאה, 2% על משכנתא לא תקבל.
     
  4. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,089
    ישנה אופציה נוספת, להמשיך לחסוך תוך כדי המתנה, בינתיים להגדיל את ההון העצמי. מאחר ואתה מדבר על רכישת דירה בשווי של 1,400,000
    אני מעריך שמדובר במיקום רחוק מהמרכז, במיקומים אלו ירידת המחירים חזקה יותר.
    בדרך זו יתאפשר לך לרכוש עם מימון שני נכסים, ובמחזור עליית המחירים הבא, למכור את אחד הנכסים כדי לסלק את כל המימון בטווח זמן בינוני במקום למהתין לסילוק המשכנתא ב 20 או יותר שנים.
     
  5. FIYaacov

    FIYaacov משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    5,853
    הכי כיף לדעת מתי זה יהיה.
    האמת שלפי המורה שלי להיסטוריה מהתיכון, "ההיסטוריה בכלל לא חוזרת, היא מגמגמת"
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  6. ALEX47

    ALEX47 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/9/17
    הודעות:
    12
  7. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    1,719
    :lol:
    אבל להנזיל אותו יהפוך אותו ל 1,062,000 בלבד.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏17/12/17
    wa11a אוהב/ת את זה.
  8. chen15

    chen15 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏12/10/15
    הודעות:
    31
    כן?
    אני חושבת שנכון יותר לומר שלהנזיל אותו יהפוך אותו ל1,061,500
    איך חישבתי?
    1,282,000 שויי תיק
    בניכוי 400,000 השקעה ראשונית
    שווה 882,000 זה הרווח
    כפול 75% נקי ממס יוצא 661,500
    נוסיף את 400,000 של ההשקעה הראשונית
    ונקבל 1,061,500

    לא עקרוני לשירשור הזה, רק רוצה להבין האם אני מפספסת משהו...
    מס משלמים על הרווח, לא על ההון, האם אני טועה?
     
    naftul21, Fitch ו-עש לילה אוהבים את זה.
  9. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    1,719
    לא.
    ערכתי.
     
    chen15 אוהב/ת את זה.
  10. chen15

    chen15 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏12/10/15
    הודעות:
    31
    תודה
     
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,146
    הריבית שלך תהיה גבוהה יותר (משמעותית).
    לא חושב שיש תשואות כאלה במחירים האלה.
    חשבת לחשב CAPEX. ב20 שנים יהיו לך הרבה הוצאות על הנכס.
     
  12. Nasrudin

    Nasrudin משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/9/17
    הודעות:
    6
    ההבדל בין 2% ל-4% יוסיף עוד כמה מאות שקלים בחודש. נגיד 160,000 לכל התקופה. לגבי עלויות אחזקה - נגיד שמדובר ב-8,000 ש״ח לשנה בהגזמה, שזה 160,000 לכל התקופה. אז נחסיר 320,000 ש״ח - סביר להניח שהדירה תעלה בערכה ביותר מזה לאחר 20 שנה. בשורה התחתונה עדיין נראה שדירת מגורים עדיפה.
     
  13. Delver

    Delver משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/10/17
    הודעות:
    102
    הכנסתי את הנתונים שלך לסימולטור משכנתא (מיליון, 20 שנים) בריבית של 3.75% (יותר טוב מזה תתקשה לקבל היום) ויצא לי שההחזר החודשי שלך יהיה 5928 ש"ח כך שזה לא בדיוק מסתדר עם ההנחות שלך.

    דבר שני שלא מסתדר הוא שלא סביר שאתה תצטרך לשלם 5000 ש"ח שכירות עבור בית שווה ערך לבית חדש בסכום של 1.4 מיליון.
    אם נניח תשואה 3% על שכירות (הנחה סבירה לטעמי), אז דירה בשווי 1.4 מיליון שוות ערך לשכירות של 3500 ש"ח בחודש.

    בקיצור - תנסה לעשות חשבון עם הנחות שונות קצת, למשל:
    אופציה א - קניית בית בשווי 1.4 מיליון והחזר חודשי של 6000 ש"ח לאורך 20 שנים - אתה מקבל בית בשווי 1.4 מיליון, פלוס כמה שהוא עלה בערכו מינוס כמה שהיית צריך להשקיע בו.
    אופציה ב - השקעה של 400k בשוק ההון והפקדה שנתית של 30k לתיק שלך לאורך 20 שנים (זה ההפרש בין תשלום המשכנתא לשכירת דירה שוות ערך) - אתה מקבל יותר מ- 2 מיליון ש"ח (אחרי מס מלא במשיכה)
     
    נערך לאחרונה ב: ‏17/12/17
    meni, FIYaacov, naftul21 ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  14. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    6,146
    wa11a אוהב/ת את זה.
  15. FIYaacov

    FIYaacov משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    5,853
  16. i3arnon

    i3arnon משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/16
    הודעות:
    247
    640,000 כפול 75%. השאר 72% (3% מס לפיד)
    וזה בהנחה שאין שום הכנסות אחרות.

    [אם כבר מנטפקים...]
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
כדאיות משכנתא אופציונלית פינת המשקיעים ‏21/3/18
משכנתא ומינוף במניות פינת המשקיעים ‏14/3/18
נדלן באירופה- עם או בלי משכנתא? פינת המשקיעים ‏12/10/16
לסלק משכנתא או להשקיע בתיק? פינת המשקיעים ‏6/10/16
הגנה מירידה במחירי הדיור באמצעות משכנתא בריבית קבועה? פינת המשקיעים ‏23/9/16