וברכה,
רציתי לשאול היכן ניתן ללמוד בארצנו באופן רציני על השקעות נדל"ן בחו"ל, ולא בהכרח ארה"ב.
ישנם קורסים שונים אך רציתי לשמוע ממי שהתנסה, או באם ישנם רעיונות אחרים.
תודה מראש ההנהלה וצוות העובדים
לגבי לימודים בארץ לא אתייחס, אך יש כיום הרבה חומר בנושא, ספרים, אינטרנט, מועדוני משקיעים בחו"ל, קמפוסים לנדל"ן בחו"ל ללימודי און ליין, בלוגים של משקיעי נדל"ן בחו"ל המתארים את תהליך בניית פורטפוליו הנכסים שלהם, כל זאת בנוסף ללימוד מעשי תוך כדי תנועה. השקעה בנכסים מניבים גלובליים מאוד דומה להשקעה בשוק ההון כשבתיק ניירות הערך נהוג לתת משקל רב יותר לניירות זולים עם פוטנציאל השבחה ממיקומים גאוגרפיים שונים. בהשקעות נדל"ן גלובליות ישנם שני דברים שחייבים להתקיים, מיקום ההשקעה, והעיתוי. משקיע גלובלי יכול בכל נקודת זמן למצוא שוק שלאחר משבר, אטרקטיבי להשקעה עם פוטנציאל לעליית ערך משמעותית ותשואה יפה משכירות.
כדי להגיע לעצמאות כלכלית כמשקיע נדל"ן קלאסי המשקיע במדינה אחת בלבד (כמובן תלוי בנקודת הפתיחה האישית), יש צורך לפחות בשניים או שלושה מחזורי עליות מחירים, וטווח זמן זמן מספיק לסילוק המשכנתאות.
המחזוריות בנדל"ן של שוק עולה ויורד יחדיו היא בסביבות 15 עד 20 שנים , כך שזה מעט קשה יותר ולוקח זמן רב יותר באסטרטגיה זו בעיקר בישראל שבה חלק ממסלולי המימון הם צמודי מדד ולוח סילוקין הנפוץ ביותר הוא שפיצר, השכירויות נמוכות בהשוואה לשכירויות שניתן לקבל בחו"ל, ומחיר הנכסים ההתחלתי גבוהה. בחו"ל יצא לי להכיר משקיעים שבאמצעות אסטרטגיה זו הגיעו לעצמאות כלכלית תוך 20 שנים אך הם לקחו מימון וסיכון גבוהים יותר.
היתרון הבולט של משקיע נדל"ן גלובלי הוא ביכולת לקצר את זמן ההגעה לעצמאות, עבורי הליך זה נמשך 16 שנים, והבונוס הגדול הוא שלאחר ההגעה לעצמאות הזמן ממשיך לפעול לטובתי, מחירי הנכסים עולים לאורך השנים, השכירות עולה, אני ממשיך באותו דפוס ההתנהלות ומשקיע בנכסים נוספים המגדילים את ההון וההכנסות משכירות. יש הבדל מהותי בתוצאה הסופית כשפורטפוליו הנכסים מפוזר על פני מספר מיקומים, ההכנסות הם במטבעות שונים והניהול הישיר הוא באמצעות חברת ניהול מקומית.