לימוד השקעות נדל"ן חו"ל

[זלמן85]

וברכה,
רציתי לשאול היכן ניתן ללמוד בארצנו באופן רציני על השקעות נדל"ן בחו"ל, ולא בהכרח ארה"ב.
ישנם קורסים שונים אך רציתי לשמוע ממי שהתנסה, או באם ישנם רעיונות אחרים.
תודה מראש ההנהלה וצוות העובדים

 

[daat99]

@רוני צירף בזמנו קישורים לאתרים ופורומים שעוסקים בנדל"ן בחו"ל.
אני חושב שזו נקודת התחלה טובה (באופן כללי כדאי לך לקרוא את מה ש @רוני ו @אורי כותבים - הם עוסקים בנושא).

 

[זלמן85]

אמת קראתי את הדברים, אורי כתב שהוא למד את הנושא בארה"ב ושם הוא גם מתגורר, לא ראיתי לגבי קישורים של רוני.
מה שמעניין גם אצל רוני שאת ההשקעות שלו לפי הבנתי הוא עושה ממש בשלט רחוק.

 

[אורי]

אמת קראתי את הדברים, אורי כתב שהוא למד את הנושא בארה"ב ושם הוא גם מתגורר, לא ראיתי לגבי קישורים של רוני.
מה שמעניין גם אצל רוני שאת ההשקעות שלו לפי הבנתי הוא עושה ממש בשלט רחוק.

שלום. למדתי בלימוד עצמי מקריאת ספרים, השתתפות בפורומים, והאזנה לפודקאסטים. את כל אלו יכולתי לעשות גם מזימבבואה. השלב הבא הוא עשיה, ובעוד שאני שילמתי כרטיס טיסה פנימית ממקום מגורי לשוק בו אני משקיע של, נגיד, $300, ישראלי המתגורר בישראל יוציא, נגיד, $900. זה כל ההבדל. אה, אולי גם תצטרך לנהל שיחת טלפון בשעות מעט פחות נוחות לעתים בגלל הפרש השעות.

 

[זלמן85]

תודה, יש המלצות לספרים ופורומים ספציפים?

 

[רוני]

וברכה,
רציתי לשאול היכן ניתן ללמוד בארצנו באופן רציני על השקעות נדל"ן בחו"ל, ולא בהכרח ארה"ב.
ישנם קורסים שונים אך רציתי לשמוע ממי שהתנסה, או באם ישנם רעיונות אחרים.
תודה מראש ההנהלה וצוות העובדים

לגבי לימודים בארץ לא אתייחס, אך יש כיום הרבה חומר בנושא, ספרים, אינטרנט, מועדוני משקיעים בחו"ל, קמפוסים לנדל"ן בחו"ל ללימודי און ליין, בלוגים של משקיעי נדל"ן בחו"ל המתארים את תהליך בניית פורטפוליו הנכסים שלהם, כל זאת בנוסף ללימוד מעשי תוך כדי תנועה. השקעה בנכסים מניבים גלובליים מאוד דומה להשקעה בשוק ההון כשבתיק ניירות הערך נהוג לתת משקל רב יותר לניירות זולים עם פוטנציאל השבחה ממיקומים גאוגרפיים שונים. בהשקעות נדל"ן גלובליות ישנם שני דברים שחייבים להתקיים, מיקום ההשקעה, והעיתוי. משקיע גלובלי יכול בכל נקודת זמן למצוא שוק שלאחר משבר, אטרקטיבי להשקעה עם פוטנציאל לעליית ערך משמעותית ותשואה יפה משכירות.
כדי להגיע לעצמאות כלכלית כמשקיע נדל"ן קלאסי המשקיע במדינה אחת בלבד (כמובן תלוי בנקודת הפתיחה האישית), יש צורך לפחות בשניים או שלושה מחזורי עליות מחירים, וטווח זמן זמן מספיק לסילוק המשכנתאות.
המחזוריות בנדל"ן של שוק עולה ויורד יחדיו היא בסביבות 15 עד 20 שנים , כך שזה מעט קשה יותר ולוקח זמן רב יותר באסטרטגיה זו בעיקר בישראל שבה חלק ממסלולי המימון הם צמודי מדד ולוח סילוקין הנפוץ ביותר הוא שפיצר, השכירויות נמוכות בהשוואה לשכירויות שניתן לקבל בחו"ל, ומחיר הנכסים ההתחלתי גבוהה. בחו"ל יצא לי להכיר משקיעים שבאמצעות אסטרטגיה זו הגיעו לעצמאות כלכלית תוך 20 שנים אך הם לקחו מימון וסיכון גבוהים יותר.
היתרון הבולט של משקיע נדל"ן גלובלי הוא ביכולת לקצר את זמן ההגעה לעצמאות, עבורי הליך זה נמשך 16 שנים, והבונוס הגדול הוא שלאחר ההגעה לעצמאות הזמן ממשיך לפעול לטובתי, מחירי הנכסים עולים לאורך השנים, השכירות עולה, אני ממשיך באותו דפוס ההתנהלות ומשקיע בנכסים נוספים המגדילים את ההון וההכנסות משכירות. יש הבדל מהותי בתוצאה הסופית כשפורטפוליו הנכסים מפוזר על פני מספר מיקומים, ההכנסות הם במטבעות שונים והניהול הישיר הוא באמצעות חברת ניהול מקומית.

 

[זלמן85]

אורי ורוני תודה רבה על ההתיחסות,
ואם בכל זאת אולי תוכלו להפנות מניסיונכם לאתרים או לספרים שהינכם חושבים למומלצים אהיה אסיר תודה.

 

[אורי]

@זלמן85 , כאן כתבתי על פודקאסטים שעזרו לי. פורום מצויין למשקיעי נדל״ן בארה״ב הוא www.biggerpockets.com. לגבי ספרים ובכלל איך לגשת להשקעה בנדל״ן בחו״ל ראה כאן.

 

[זלמן85]

תודה על העזרה. תבורכו.

 

[amit]

@זלמן85 , כאן כתבתי על פודקאסטים שעזרו לי. פורום מצויין למשקיעי נדל״ן בארה״ב הוא www.biggerpockets.com. לגבי ספרים ובכלל איך לגשת להשקעה בנדל״ן בחו״ל ראה כאן.

שאלה לרוני ואורי:
בזמנו השקעתי בנדלן בעיירה קטנה בגרמניה, הבעיה העיקרית שראיתי היא שעקב המרחק קשה לפקח על חברת הניהול ועל הדיירים.
למשל - אב הבית מודיע לך שיש תקלה בחימום וצריך לתקן ב200 יורו. או שאחד הדיירים מעכב תשלום וכדי להוציא אותו יש לשלם לעורך דין סכום יפה.

כאילו כולם מנצלים את העובדה שאתה רחוק ומתקשה לפקח .

חוויתי את זה עם כמה חברות ניהול - ישראליות וגרמניות.

איך אתם מתמודדים עם זה?

 

[רוני]

שאלה לרוני ואורי:
בזמנו השקעתי בנדלן בעיירה קטנה בגרמניה, הבעיה העיקרית שראיתי היא שעקב המרחק קשה לפקח על חברת הניהול ועל הדיירים.
למשל - אב הבית מודיע לך שיש תקלה בחימום וצריך לתקן ב200 יורו. או שאחד הדיירים מעכב תשלום וכדי להוציא אותו יש לשלם לעורך דין סכום יפה.

כאילו כולם מנצלים את העובדה שאתה רחוק ומתקשה לפקח .

חוויתי את זה עם כמה חברות ניהול - ישראליות וגרמניות.

איך אתם מתמודדים עם זה?

המרחק הוא לא בהכרח רלוונטי, גם אם הייתה גר בקרבת הנכס יכולה להיות תקלה במערכת החימום, לגבי הניהול לא בהכרח שהייתה מנהל את הנכס טוב יותר ממנהל נכס מקצועי בעל יכולות מוכחות, ניסיון, ועבודה בתחום במשרה מלאה.
החשיבות של מנהל נכס טוב היא קריטית. ישנם מספר בדיקות שניתן לבצע כדי לבחור מנהל נכס מתאים, בראש וראשונה חשוב שמנהל הנכס ישתייך לאירגון מקומי של מנהלי נכסים, מומלץ חברת ניהול וותיקה בתחום, יש לדרוש לשוחח עם מספר לקוחות כדי ללמוד על התנהלות החברה, רצוי חברה שמנהלת נכסים עבור משקיעים מקומיים(מערים אחרות) ולא רק עבור משקיעים ישראלים, לבצע בדיקה על החברה באינטרנט, בדרך כלל כשיש בעיות עם התנהלות החברה ניתן לגלות זאת, להיעזר במועדוני משקיעים מקומיים כדי לקבל המלצות על חברות ניהול מקומיות, לוודא שמנהל הנכס אינו מפקיד ניהול של למעלה מ 40 נכסים לעובד אחד, לוודע שבעת תקלה מנהל הנכס ישלך לך תמונה של המוצר שהתקלקל לפני ואחרי התיקון בנוסף לחשבונית מפורטת מהטכנאי, עדיף שהטכנאי יהיה חיצוני ולא חלק מחברת הניהול, בתחילת הבדיקה של חברת הניהול חשוב לוודא שהם מגיבים מהר לשיחות טלפון, מיילים וניתן לתקשר גם בסקייפ, במידה והם לא מגיבים במהירות סבירה השרות עבורך ועבור השוכרים עלול להיות ירוד, לברר את דרכי ההתנהלות של חברת הניהול מול שוכרים בעיתיים בהתנהגות (מוזיקה רועשת), שוכר שלא משלם בזמן, ושוכר שיש לפנות, מה טווח הזמן בין קבלת השכירות להעברתה לחשבון הבנק שלך, טווח זמן קצר מראה על התנהלות אדמניסטרטיבית טובה. במדינות מפותחות ניתן לבדוק ביקורות על בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן לדוגמא באתרי הנדל"ן המובילים בארה"ב. ישנם עוד מספר בדיקות שניתן לבצע. בגדול יש להתייחס לחברת הניהול כאל עובד שלך וכאשר הם לא מספקים את הסחורה יש להחליף אותם בהקדם האפשרי בדיוק כמו שמחליפים עובד, מדובר פה בעסק ואחת לכמה זמן צריך לרענן את השורות.

 

[אורי]

התגובה של @רוני מצויינת ואני סומך עליה את שתי ידי. הייתי מוסיף שמנהל הנכס יתן לך סיור וידאו מוקלט בנכס כל פעם שמתחלף דייר. לא רק כי זו הזדמנות (כשיש דייר מגיעה לו פרטיות) אלא גם כי זו נקודת זמן של הוצאות תיקונים ושיפוצים. אם הוצאות תיקון נראות לך מוגזמות, דרך להתמודד עם זה היא לקבוע מראש שעד לסכום מסויים--נגיד 100 אירו--המנהל פשוט מתקן, ועל כל סכום למעלה מכך הוא צריך להביא שלוש הצעות מחיר, ואולי גם להתייעץ איתך: תלוי במידת השליטה שאתה רוצה.