האם במחזור משכנתא מעריכים את שווי הדירה מחדש?

[mikethe]

הי,
שאלה פשוטה: נניח אחרי כמה שנים אני ממחזר משכנתא - צברתי הון ורוצה לשים אותו במכה כדי להקטין משכנתא.
בינתיים שווי הדירה עלה - למשל עברה תמ"א 38.
זה חשוב כי אז אחוז המימון יורד ואיתו הריבית.
אז האם יש אפשרות לשלוח שוב שמאי מטעם הבנק שיקבע שווי חדש?
תודה,

 

[י.ג]

שיחה קצרה למוקד המשכתנאות של הבנק תעזור לך עם תשובה יחסית קונקרטית.
אני יודע שבחלוף זמן מסויים הם ידרשו על כל שינוי שמאות חדשה ואולי לפעמים יוותרו עליה.

 

[c881]

אם תבקש, ייתכן וכן.
אם לא תבקש, ייתכן שגם לא

 

[mikethe]

איך זה לא מצב סופר נפוץ? מלא פעמים לאורך חיי המשכנתא צוברים הון ורוצים להקטין בעזרתו גובה ההלוואה. ואחוז המימון הרי קובע באיזו מדרגת ריבית ההלוואה. למשל מעבר מקבוצת 45%-60% לקבוצה של מתחת ל- 45%. אז מספיק שלא החזרת שקל אבל הדירה עברה תמ"א והופ אתה יכול למצוא את עצמך יורד באחוזי המימון ומשפר תנאים.

 

[אורי ג.]

אז האם יש אפשרות לשלוח שוב שמאי מטעם הבנק שיקבע שווי חדש?

כן.

איך זה לא מצב סופר נפוץ? מלא פעמים לאורך חיי המשכנתא צוברים הון ורוצים להקטין בעזרתו גובה ההלוואה. ואחוז המימון הרי קובע באיזו מדרגת ריבית ההלוואה. למשל מעבר מקבוצת 45%-60% לקבוצה של מתחת ל- 45%. אז מספיק שלא החזרת שקל אבל הדירה עברה תמ"א והופ אתה יכול למצוא את עצמך יורד באחוזי המימון ומשפר תנאים.

זה נכון אבל לרוב האנשים אין מודעות פיננסית יותר מדי והם פשוט משלמים באוטומט בהוראת קבע.
בנוסף קח בחשבון שיתכנו קנסות פירעון מוקדם גבוהים.

 

[mikethe]

בנוסף קח בחשבון שתכנו קנסות פירעון מוקדם גבוהים.

צודק ואכן הם חלק אינטגרלי מהשיקלול.

 

[י.ג]

איך זה לא מצב סופר נפוץ? מלא פעמים לאורך חיי המשכנתא צוברים הון ורוצים להקטין בעזרתו גובה ההלוואה. ואחוז המימון הרי קובע באיזו מדרגת ריבית ההלוואה. למשל מעבר מקבוצת 45%-60% לקבוצה של מתחת ל- 45%. אז מספיק שלא החזרת שקל אבל הדירה עברה תמ"א והופ אתה יכול למצוא את עצמך יורד באחוזי המימון ומשפר תנאים.

הריבית של המשכנתא נגזרת מכמה וכמה פרמטרים, אחוז המימון הוא רק אחד מהם: הריבית הנהוגה במשק, יחס החזר-הכנסה, התמהיל, איתנות המחזיר, המבצע שהיה בבנק באותו רגע (וההספקים של הסניף באותה תקופה) וכמובן מו"מ. מניח שיש עוד הרבה הרבה.
בשביל זה יש מיחזור משכנתא בחיים.

 

[בת העמק]

נניח אחרי כמה שנים אני ממחזר משכנתא - צברתי הון ורוצה לשים אותו במכה כדי להקטין משכנתא.

אתה רוצה להקטין או למחזר? זה לא אותו הדבר.
בנוגע לשמאי, יכולה לספר שבזמנו ביקשנו תוספת משכנתא (לאחר שנישאר לנו סכום די קטן לסיום). השמאי שלהם בדק וקבע שערך הדירה קפץ מאז המשכנתא המקורית במאות אחוזים אז לא היתה להם שום בעיה לאשר אם כי הם דרשו שנגיד להם מה הסיבה (שהיתה צריכה להיות קשורה בדירה ולא בסבב קניות בכיכר המדינה) כי הבנק שלנו הוא הכי יקה פוץ מכולם.

 

[hatzadik]

הי,
שאלה פשוטה: נניח אחרי כמה שנים אני ממחזר משכנתא - צברתי הון ורוצה לשים אותו במכה כדי להקטין משכנתא.
בינתיים שווי הדירה עלה - למשל עברה תמ"א 38.
זה חשוב כי אז אחוז המימון יורד ואיתו הריבית.
אז האם יש אפשרות לשלוח שוב שמאי מטעם הבנק שיקבע שווי חדש?
תודה,

אתה יכול לבקש לעשות שמאות אך זה לא ישפיע על הריביות שתקבל מהבנק כיוון שמדובר במיחזור פנימי באותו בנק בו לקחת את המשכנתא אז הבנק כבר הקצה הון בפעם הראשונה שלקחת את הכסף וכעת הוא לא מקצה הון עוד פעם ועל כן שיעור המימון לא משנה.
אם תלך לבנק אחר מהבנק שבו לקחת את המשכנתא לראשונה אז כן יתחשבו בשיעור המימון.

 

[משקיעה1]

בנוסף קח בחשבון שיתכנו קנסות פירעון מוקדם גבוהים.

בד"כ מחלקים את המשכנתא לכמה חלקים , חלק אחד לפחות הוא ללא קנס פרעון , או קנס נמוך (60 שח)

 

[c881]

בד"כ מחלקים את המשכנתא לכמה חלקים , חלק אחד לפחות הוא ללא קנס פרעון , או קנס נמוך (60 שח)

* 60 שח בכל מקרה - עמלה תפעולית.
* אם מודיעים 10~30לפני הפרעון, אין עמלת אי הודעה מראש - 0.1% מהסכום
* מעבר לכך, לכל מסלול התנאי שלו לאי עמלת פרעון - ריבית לא קבועה/פחות משנה לנקודת יציאה וכו'

 

[אורי ג.]

בד"כ מחלקים את המשכנתא לכמה חלקים , חלק אחד לפחות הוא ללא קנס פרעון , או קנס נמוך (60 שח)

וזה בדיוק החלק אות את אינך רוצה להחזיר.

 

[mikethe]

אתה רוצה להקטין או למחזר? זה לא אותו הדבר.

אפשר פירוט למה הכוונה? בגדול התוכנית היא לצבור כל כמה שנים הון ובעזרתו להקטין משכנתא.

 

[mikethe]

אם תלך לבנק אחר מהבנק שבו לקחת את המשכנתא לראשונה אז כן יתחשבו בשיעור המימון.

תודה - זו נק' חשובה לזכור.

 

[בת העמק]

בגדול התוכנית היא לצבור כל כמה שנים הון ובעזרתו להקטין משכנתא.

אם זאת הכוונה שלך אז לבנק אין צורך בשמאות.
אני מניחה שיש לך כמה מסלולי ריבית במשכנתא ואם תרשום אותם אז כמה מהבקיאים כאן יוכלו להציע לך באיזה סדר לפרוע אותם.

אפשר פירוט למה הכוונה?

מיחזור זה לקחת את סכום המשכנתא הקיים עכשיו ולשנות לו מסלולי ריבית או לפרוס על יותר (או פחות) שנים ממה שעכשיו. גם לזה לא נדרשת שמאות.
רק במקרה שתבקש תוספת משכנתא יבקשו להעריך מחדש את ערך הנכס (אני חושבת... @אורי ג. ?)

 

[אורי ג.]

. גם לזה לא נדרשת שמאות.
רק במקרה שתבקש תוספת משכנתא יבקשו להעריך מחדש את ערך הנכס (אני חושבת... @אורי ג. ?)

תלוי בסכומים, אם תוספת קטנה ואין מניעה מבחינת האחוזים אז גם אז לא חייבים, אבל אפשר כן לבקש הערכה מחדש לנכס כדי לרדת באחוזי המימון וככה אולי לקבל ריבית טובה יותר.