הנועזת

[הנועזת]

ברשותך אחדד קצת את העובדות:
העסק הזה לא ממש סקלבילי מכמה סיבות:
1. הדוגמא שנתת אני מניח שלא מייצגת והיא על הצד הגבוה של הספקרום מבחינת תשואות.
2. כל החישוב שלך נעשה במס רכישה=0%, למשקיע רציני יותר או לאדם בעל דירת מגורים זה לא המצב, אז זה כבר 5% ומעלה מה שפוגע משמעותית בתשואה. דירה להשקעה כזו גם דה-פקטו מסנדלת אדם מלרכוש דירה למגורים עד שימכור דירה זו.
3. אותו הדבר אבל גם עם מס שבח, לא דירה יחידה=25% מס שבח.
4. אני מניח שקל הרבה יותר להגיע לתשואות גבוהות כאלה בסכומים קטנים יחסית, נניח משקיע "כבד יותר", עם הון עצמי של כמה מיליוני שקלים, יכול גם לצפות לתשואות כאלה? כנראה שלא.

לא טרחתי לחשב מה יהיה התשואה בהינתן דירה שנייה אבל ברור שזה יהיה משמעותית פחות מ68%

תראה אין ספק שהפריבילגיות של דירה יחידה בישראל משנה את רמת הכידאיות דרמטית ובדיוק משום כך לדעתי לא כדאי למהר ולקנות דירה נוספת אלא לעשות אקזיטים בטווח הבינוני במחיר כמה שיותר גבוה כדי להנות מהפטורים בכניסה וביציאה. אני מחריגה נכסים מסוימים שהם סוג של השקעות ערך בשחרור איטי אותם פשוט אסור למכור.
כל זה כמובן לא מתייחס לאיזור הספציפי.

זו לא תשואה ממוצעת לאיזור...זו אחת הסיבות שהעסקה הזו נבחרה זה כל הרעיון לא כל עסקה באיזור היא טובה או מתאימה לרוכש.
רשימת הנכסים שלא נרכשו היא חשובה לא פחות מהעסקה שנבחרה.

דווקא עסקאות גדולות יותר יש להן חסם כניסה גבוה יותר ופחות תחרות לכן ניתן להגיע לעסקאות סופר מעניינות עם הרבה בשר. לעיתים בגלל שמדובר בנכסים גדולים זכויות בנייה וכו...תהליך הצפת הערך לוקח לו זמן ארוך יותר.

 

[הנועזת]

גם כאן וגם בעסק המטרה הסופית היא להגדיל את ההון .
גם בעסק מודדים תשואה להון.

אם יש לך 100 , לקחת הלוואה של 500 וסיימת עם 700, הכפלת את ההון מ100 ל200 ,וזה מה שחשוב כאן.

יפה הסברת,
ניתן להוסיף כי ניתן לתפוס תשואה חודשית כרווח הון בתשלומים.
מנגנון התשואה דה פקטו הוא משכך פסיכולוגי של רמת הסיכון, זה סוג של טיפטוף מרגיע. לרוב אנו מעדיפים תזרים קבוע על תשלום בסוף תקופה.
העניין שהכל תעתועים, כסף זה כסף במיוחד לאלו שידם משגת.
והתוצאה בשטח של חזון התעתועים הזה בהכללה,
שהעניים הולכים על עסקאות תשואה רזות והעשירים על צ'אנקים בשרניים של רווח הון.
והופ הפערים רק הולכים וגדלים.

 

[בת העמק]

גם כאן וגם בעסק המטרה הסופית היא להגדיל את ההון .
גם בעסק מודדים תשואה להון.

אין ספק
ובכל זאת, יש לי הרהורים לגבי מדידת התשואה ע"י המושג הון עצמי, במיוחד כאשר החישוב הוא בתחילתה של הדרך ולא בסופה.

אם יש לך 100 , לקחת הלוואה של 500 וסיימת עם 700, הכפלת את ההון מ100 ל200 ,וזה מה שחשוב כאן.

זה נכון לגבי התשואה על עליית ערך (אם היא באמת התממשה בנקודת היציאה). לגבי תשואה משכירות, צריך לקחת בחשבון שכל חודש החלק שלך (ע"ע הון עצמי) בדירה גדל ולכן - בהנחה ששכר הדירה המבוקש לא משתנה בהתאם - אחוז התשואה על ההון העצמי יורד. ומה לגבי ההוצאות האחרות במהלך הבעלות על הבית? אתה מתאר כאן רק את החלק של ההלוואה שלקחת אבל לא את הריבית עליה ואת תחזוקת הבית. בטוח שנשארת עם רווח?

העניין שהכל תעתועים, כסף זה כסף במיוחד לאלו שידם משגת.

משפט יפה!

 

[אורי ג.]

ובכל זאת, יש לי הרהורים לגבי מדידת התשואה ע"י המושג הון עצמי, במיוחד כאשר החישוב הוא בתחילתה של הדרך ולא בסופה.

צודקת לחלוטין, אפשר לכל היותר לדבר על "תשואה צפויה", את הכסף ברור שסופרים במדרגות.

. לגבי תשואה משכירות, צריך לקחת בחשבון שכל חודש החלק שלך (ע"ע הון עצמי) בדירה גדל ולכן - בהנחה ששכר הדירה המבוקש לא משתנה בהתאם - אחוז התשואה על ההון העצמי יורד

לא רלוונטי, מה שחשוב הוא 2 פרמטרים:
א. כמה כסף יוצא לך מהכיס ומתי.
ב. כמה כסף חוזר לך לכיס ומתי.
את 2 הפרמטרים האלה שמים בנוסחה, מחשבים פונקציה בשם IRR וזה יתן לך את התשואה האמיתית שאותה תדעי רק בסוף העסקה, לגבי העתיד לכל היותר אפשר להניח הנחות שונות לגבי כמה כסף יחזור לכיס שלך ומתי ולחשב על פי זה.

אוסיף שגם הנתון הזה לכשעצמו לא מעיין, כי המטרה היא לא רק להרוויח תשואה גבוהה, המטרה היא להרוויח כסף.

 

[איש(3718)]

חישוב למטר ברכישה:830,000:36=23,000 ש"ח למטר
ההכפלה היא על ההון עצמי: 374,000 ש"ח
חישוב מחיר מכירה למטר משוער לאחר הסבת הדירה ל 2 חדרים+השכרה:1,200,000:36= 33,000 ש"ח למטר

אגב, מה המצב הרישומי של הדירה המדוברת? היא רשומה בטאבו ? איך היא רשומה? במושע ?

 

[איש(3718)]

צודקת לחלוטין, אפשר לכל היותר לדבר על "תשואה צפויה", את הכסף ברור שסופרים במדרגות.

לא רלוונטי, מה שחשוב הוא 2 פרמטרים:
א. כמה כסף יוצא לך מהכיס ומתי.
ב. כמה כסף חוזר לך לכיס ומתי.
את 2 הפרמטרים האלה שמים בנוסחה, מחשבים פונקציה בשם IRR וזה יתן לך את התשואה האמיתית שאותה תדעי רק בסוף העסקה, לגבי העתיד לכל היותר אפשר להניח הנחות שונות לגבי כמה כסף יחזור לכיס שלך ומתי ולחשב על פי זה.

אוסיף שגם הנתון הזה לכשעצמו לא מעיין, כי המטרה היא לא רק להרוויח תשואה גבוהה, המטרה היא להרוויח כסף.

ויש עוד פרמטר שלישי שמתעלמים ממנו וזה נושא הסיכון. מינוף גורר עימו הגדלת תשואה על ההון, אך גם הגדלת סיכון.
זה נושא שקשה מאד לתמחר, אך עלול לפגוע מאד בסיטואציות מסויימות. ע"ע נוחי דנקנר, פישמן, לב לבייב, בן דב, ועוד כמה בחורים טובים.

 

[amit]

ויש עוד פרמטר שלישי שמתעלמים ממנו וזה נושא הסיכון. מינוף גורר עימו הגדלת תשואה על ההון, אך גם הגדלת סיכון.
זה נושא שקשה מאד לתמחר, אך עלול לפגוע מאד בסיטואציות מסויימות. ע"ע נוחי דנקנר, פישמן, לב לבייב, בן דב, ועוד כמה בחורים טובים.

שים בצד את פישמן שלגביו אני לא בטוח.
דנקנר לבייב ובן דב עשו חגיגה שלמה ,הם לא נפלו בגלל סיכון מינוף וקשה לדעת אם נפלו בכלל.
מה שהם עשו כבר לא חוקי היום , הם יצרו פירמידות של חברות, שבראש יושבת חברה פרטית שלהם ובתחתית חברה ציבורית.
מבלי להכנס לחישובים ,שרשור כזה יוצר מצב שבו האדם שבראש הפירמידה שולט ב100% מההחלטות בחברות שבתחתית ,אבל מושקע בהן הונית בסכומים זניחים. פרקטית, זה אומר חגיגה של דמי ניהול ועסקאות פנימיות ששואבות את הערך מהחברה הציבורית ומעבירות אותו לפרטית.
בגלל זה החברות הציבוריות בתחתית קרסו.

 

[amit]

אין ספק
ובכל זאת, יש לי הרהורים לגבי מדידת התשואה ע"י המושג הון עצמי, במיוחד כאשר החישוב הוא בתחילתה של הדרך ולא בסופה.

תשואה מודדים בסוף. התחילת הדרך אפשר להעריך תשואה צפויה.

זה נכון לגבי התשואה על עליית ערך (אם היא באמת התממשה בנקודת היציאה). לגבי תשואה משכירות, צריך לקחת בחשבון שכל חודש החלק שלך (ע"ע הון עצמי) בדירה גדל ולכן - בהנחה ששכר הדירה המבוקש לא משתנה בהתאם - אחוז התשואה על ההון העצמי יורד. ומה לגבי ההוצאות האחרות במהלך הבעלות על הבית? אתה מתאר כאן רק את החלק של ההלוואה שלקחת אבל לא את הריבית עליה ואת

התשואה להון משתנה כל חודש אבל זה נתון זניח ,עדיף למדוד פעם בשנה.
אם תמדדי הון מול הון -זה יכלול את הכל כולל ריביות.
יש המון דרכים לחשב את ההתקדמות שעשית בשנה מסויימת . הדרך הקלה ביותר היא למדוד את ההון בתחילת השנה, ואת ההון בסופה. ההפרש הוא ההתקדמות, הרווח הנקי אחרי כל ההוצאות . זו הדרך עם הסבירות הכי נמוכה לטעויות.

 

[amit]

שאלה , 36 מטר זו דירה שלמה או חלק מדירה מחולקת? קיימות דירות חוקיות בגדלים כאלו?

 

[איש(3718)]

שרשור כזה יוצר מצב שבו האדם שבראש הפירמידה שולט ב100% מההחלטות בחברות שבתחתית ,אבל מושקע בהן הונית בסכומים זניחים.

גם פה מדובר במישהו ששם רק 40% מההון, אבל שולט ב 100% מההחלטות לגבי הדירה.

בכל מינוף יש סיכון. אפשר לטעון שהוא נמוך, אבל הוא עדיין קיים.

שאלה , 36 מטר זו דירה שלמה או חלק מדירה מחולקת? קיימות דירות חוקיות בגדלים כאלו?

בתקווה יש הרבה דירות כאלו.

 

[amit]

גם פה מדובר במישהו ששם רק 40% מההון, אבל שולט ב 100% מההחלטות לגבי הדירה.

זה שונה לגמרי.
כאן זה ששם 40% מההון נושא ב100% מההשלכות ואם הדירה תביא אותו להפסדים הוא יפשוט רגל.
שם, זה ששם 12% מההון ומקבל 100% מההחלטות לא נושא ביותר מ12% מהרווחים , כך בכל עסקה הפסדית מול החברה הפרטית הוא מפסיד 12% דרכה אבל מרוויח 100% דרך החברה הפרטית.

כששמעת שהחברה של בן דב מפסידה, מדובר בחברה האחרונה בפירמידה

 

[בת העמק]

לא רלוונטי, מה שחשוב הוא 2 פרמטרים:
א. כמה כסף יוצא לך מהכיס ומתי.
ב. כמה כסף חוזר לך לכיס ומתי.

נכון, ולכן לא ברור לי מה נותן חישוב/הערכה של תשואת ההון העצמי בתחילת הדרך.

יש המון דרכים לחשב את ההתקדמות שעשית בשנה מסויימת . הדרך הקלה ביותר היא למדוד את ההון בתחילת השנה, ואת ההון בסופה. ההפרש הוא ההתקדמות, הרווח הנקי אחרי כל ההוצאות . זו הדרך עם הסבירות הכי נמוכה לטעויות.

זה נשמע לי הגיוני לגמרי, השאלה היא אם אדם ממוצע שמשקיע בדירה אחת (ולא כעיסוק מרכזי כמו אצל רוני, סנופי ואורי) מחשב את כל ההוצאות ומוסיף אותן להון העצמי כל סוף שנה (כלומר, לעלות שהנכס עולה לו מכיסו הפרטי) או שהוא מתעלם מזה.

 

[אורי ג.]

נכון, ולכן לא ברור לי מה נותן חישוב/הערכה של תשואת ההון העצמי בתחילת הדרך.

על סמך זה מחליטים אם לעשות את העסקה או לא (בתלות בסיכון), בדיוק כמו בשוק ההון.

מחשב את כל ההוצאות ומוסיף אותן להון העצמי כל סוף שנה (כלומר, לעלות שהנכס עולה לו מכיסו הפרטי) או שהוא מתעלם מזה.

השאלה באיזה שלב הוא בתהליך, אם אחרי רכישת הדירה אז ממש לא צריך, מה זה יתן לו לדעת את התשואה החזויה שלו בזמן אמת?
אם לפני הרכישה אז בוואי שצריך לקחת בחשבון את כלל העלויות וההכנסות הצפויות.

 

[amit]

נכון, ולכן לא ברור לי מה נותן חישוב/הערכה של תשואת ההון העצמי בתחילת הדרך.

זה נשמע לי הגיוני לגמרי, השאלה היא אם אדם ממוצע שמשקיע בדירה אחת (ולא כעיסוק מרכזי כמו אצל רוני, סנופי ואורי) מחשב את כל ההוצאות ומוסיף אותן להון העצמי כל סוף שנה (כלומר, לעלות שהנכס עולה לו מכיסו הפרטי) או שהוא מתעלם מזה.

למה להוסיף הוצאות להון?
מחשבים הון לרגע נתון , כל הנכסים פחות כל ההתחייבויות . עושים את זה בתחילת ובסוף התקופה.

 

[בת העמק]

על סמך זה מחליטים אם לעשות את העסקה או לא (בתלות בסיכון), בדיוק כמו בשוק ההון.

בשוק ההון רוב האנשים הפשוטים לא ממנפים את השקעותיהם ולכן כל מה שהם מכניסים הוא ההון העצמי שלהם. בנדל"ן רוב האנשים הפשוטים כן ממנפים את ההשקעה אבל בסופו של דבר הם משלמים את כל ערך הבית+ריבית+שיפוצים ותיקונים.
ברור שמי שיודע להשתמש במינוף היטב גם מבין איך להרוויח מגילגול חוזר של ההלוואות כדי להשיג עוד ועוד נכסים, הבעיה שאני מעלה כאן זה שכל העניין לא קשור לאדם שקונה דירה אחת להשקעה, ועדיין כולם משתמשים בשיטת החישוב הזאת שנקראת "הון עצמי". לדעתי שווה לבדוק אם זאת הדרך הנכונה לחשב בשביל משקיעים כאלה.

למה להוסיף הוצאות להון?

השאלה שלי היא למה בכלל קוראים לזה הון עצמי. זה בסך הכל סוג של מקדמה מכסף שחסכת ואז תמשיך לשלם את החזר הקרן עד שסך התשלומים שלך ישתווה למחיר הבית. בנוסף תשלם גם ריבית ותיקונים ועו"ד וכל המסביב כך שבסוף בסוף - המחיר ששילמת על הדירה גבוה מהמחיר המוסכם שקנית אותה. קצת מזכיר ליסינג רכב רק שבדירה יש סיכוי גם לעליית ערך.
אז הוספת ההוצאות תפקידה להנכיח את כל עלות העסק הזה עד למכירתו כדי שחישוב התשואה הסופי יכלול במכנה את כל מה ששילמת עליו ולא רק את המקדמה בתחילת הדרך (והוצ' הקניה הראשוניות).

השאלה באיזה שלב הוא בתהליך, אם אחרי רכישת הדירה אז ממש לא צריך, מה זה יתן לו לדעת את התשואה החזויה שלו בזמן אמת?

אולי כדי להחליט אם הנכס ממשיך לתת תשואה הולמת או שכדאי לקצר את זמן החזקתו?
נניח שלפני הקניה, התשואה הצפויה משכירות היתה 4%, אבל בסוף שנה שלישית אני רואה רק 2% בגלל יותר מדי תיקונים או פחות מדי שכירות או עליית ערך חזקה (בודקת מכירות אחרונות בשכונה של דירות דומות)? השאלה היא אם אנשים ממשיכים למלא טבלת אקסל ולבדוק כל סוף שנה אם עדיין הנכס כדאי להם. ואני כמובן שואלת על משקיע קטן ולא סידרתי.

 

[אורי ג.]

בשוק ההון רוב האנשים הפשוטים לא ממנפים את השקעותיהם ולכן כל מה שהם מכניסים הוא ההון העצמי שלהם.

בשוק ההון כולם ממנפים את השקעותיהם כי החברות שהם משקיעות בהן ממונפות ברמת החברה, נכון שזה לא דומה למינוף ברמה האישית.

בנדל"ן רוב האנשים הפשוטים כן ממנפים את ההשקעה אבל בסופו של דבר הם משלמים את כל ערך הבית+ריבית+שיפוצים ותיקונים.

נכון, מאידך הם גורפים את כל התשואה מהנכס שהיא בדרך כלל גבוהה מעלות המינוף, שיפוצים ותיקונים.

, ועדיין כולם משתמשים בשיטת החישוב הזאת שנקראת "הון עצמי". לדעתי שווה לבדוק אם זאת הדרך הנכונה לחשב בשביל משקיעים כאלה.

לא, זה לא הדרך הנכונה את צודקת. הדרך הנכונה היא להסתכל גם על תשואה וגם על תשואה על ההון העצמי, כלומר תשואה לפני מינוף ואחריה.

אולי כדי להחליט אם הנכס ממשיך לתת תשואה הולמת או שכדאי לקצר את זמן החזקתו?

יש רק תשואת עבר, תשואה עתידית צפויה ואלטרנטיבות, העבר אינו רלוונטי, בדיוק כמו בשוק ההון.

השאלה היא אם אנשים ממשיכים למלא טבלת אקסל ולבדוק כל סוף שנה אם עדיין הנכס כדאי להם. ואני כמובן שואלת על משקיע קטן ולא סידרתי.

אין לי מושג מה הם עושים אבל בהחלט ראוי לעשות זאת רק לזכור שרוב התשואה בארץ ברוב המקומות מגיעה מעליית ערך ולא מתזרים/תשואה שוטפים, בנכסי מגורים לפחות.

בסוף בעולם של השקעות זה תמיד שאלה של אלטרנטיבות.

 

[בת העמק]

רק לזכור שרוב התשואה בארץ ברוב המקומות מגיעה מעליית ערך ולא מתזרים/תשואה שוטפים,

לא בכל המקומות ולא בכל התקופות. גם לת"א היו שנים ארוכות ללא עליית ערך (ואפילו ירידה).

בסוף בעולם של השקעות זה תמיד שאלה של אלטרנטיבות.

אין ספק, השאלה אם אנשים מחשבים נכון את האלטרנטיבות השונות. לדעתי, רובם כושלים בכך ומקווים לטוב.

 

[הנועזת]

בוקר טוב...
בימים האחרונים תירגלתי קצת ויפאסנה באופן כפוי,
לאחר שאיבדתי את קולי תוך כדי התקררות
רציתי להוסיף את המובן מאליו לדיון הארוך שהיה פה,
שעל אף שסיכון תיאורטי קיים,
לא רואה איך ברובע 9 כאיזור נחשל יחסית בו מתקיימת עשייה אינטנסיבית של פיתוח במסגרת תוכנית 5000, בלב תל אביב תיתכן ירידה משמעותית לאורך שנים.
כמובן שכל אחד צריך לעצמו לעשות את חישוביו.
מה שבטוח המנעות מהשקעות לא משנה איפה היא מסוכנת שלעצמה ומשמעותה תלות במדינה, בילדים, בחסדים....
ואם נפורר כל השקעה באשר היא לפרודות האטום כשמוחינו מפליא בכושר ניתוח נדיר, סביר שבסוף נשאר בסוף עם כלום.

 

[בת העמק]

לא רואה איך ברובע 9 כאיזור נחשל יחסית בו מתקיימת עשייה אינטנסיבית של פיתוח במסגרת תוכנית 5000, בלב תל אביב תיתכן ירידה משמעותית לאורך שנים.
כמובן שכל אחד צריך לעצמו לעשות איך חישוביו.

אני בטוחה שאת מבינה ויודעת מה שאת עושה, השאלה שלי היתה צדדית יותר - אם כדאי לייצר צורת חישוב מותאמת יותר למשקיע קטן שמשקיע בדירה אחת.

לכן אם נפורר כל השקעה באשר היא לפרודות האטום סביר שבסוף נשאר עם כלום.

את מתכוונת שאם אדם יטרח לרשום כל הוצאה שלו לאורך שנות בעלותו זה יוציא לו את הרוח מהמפרשים? למה בעצם?
אצלי זה עובד גם בבורסה וגם בעסק - אני כל הזמן (לא כל דקה, פעם בחצי שנה) בוחנת את מצב ההשקעה ואם נכון לי להישאר בה או לזוז ממנה או לשדרג אותה. מה שאורי קורא לו

בסוף בעולם של השקעות זה תמיד שאלה של אלטרנטיבות.

 

[הנועזת]

אני בטוחה שאת מבינה ויודעת מה שאת עושה, השאלה שלי היתה צדדית יותר - אם כדאי לייצר צורת חישוב מותאמת יותר למשקיע קטן שמשקיע בדירה אחת.

את מתכוונת שאם אדם יטרח לרשום כל הוצאה שלו לאורך שנות בעלותו זה יוציא לו את הרוח מהמפרשים? למה בעצם?
אצלי זה עובד גם בבורסה וגם בעסק - אני כל הזמן (לא כל דקה, פעם בחצי שנה) בוחנת את מצב ההשקעה ואם נכון לי להישאר בה או לזוז ממנה או לשדרג אותה. מה שאורי קורא לו

ברור שצריך לקיים מן דוח רווח והפסד אבל לאחר שקנית אין לו הרבה משמעות.
עליית הערך היא כל כך משמעותית במיוחד בהשקעות בסדריי גודל גדולים יותר שכל זה מתייתר.
ההחלטה מתקבלת ערב הרכישה.
אגב מהדיירים שלי אני גובה חודש בשנה במזומן כך שתזרימית יש לי באפר.

ההתייחסות שלי היתה כללית לנושא הסיכון.