הנועזת

[הנועזת]

האם הכוונה לפני שמבצעים השבחה כלשהי (כגון בניית 40 מטר על הגג)?
את יכולה לתת דוגמה מספרית (אופיינית) לנכס כזה לפני השבחה שלו? כגון - עלות הנכס, עלות שיפוץ אם חייבים לשפץ (לא השבחה), השכירות הצפויה.

ברור
בחור צעיר שליוויתי, ממש עכשיו קיבל את הדירה שלו בשכונת התקווה:
דירה 760 אש"ח (60% מימון)
הוצאות(שכ"ט עו"ד, שמאי, ליווי, תיווך, שונות) 70 אש"ח
סה"כ: 830 אש"ח 4.6%-4.3 תשואה.
הנכס במצב טוב ולכן יושכר כפי שהוא, ויושכר ב-3000/3200 ש"ח. בהמשך הכוונה היא לשפץ ולהפוך את הדירה מדירת סטודיו גדולה עם מרפסת, לסלון ומטבח +חדר שינה(כיום המטבח תופס חדר), שזה אומר עוד 200-300 ש"ח שכירות, אבל חשוב מזה יהיה לכך משמעות מבחינת עליית הערך בשלב האקזיט אותו הוא מתכנן עוד כשנה וחצי. גודל 36 מ"ר. לאחר השיפוץ כשהדירה מושכרת ומכיוון שרכש במחיר אטרקטיבי, בשלב המכירה ההון העצמי עתיד להכפיל את עצמו. זו היתה עיסקה המצויינת ונבעה בין השאר מהקורונה, כרגע אנחנו בשוק עולה וצריך להיותמעט יותר יצירתיים.

 

[אורי ג.]

בשלב המכירה ההון העצמי עתיד להכפיל את עצמו.

כלומר מכירה לפי מעל 34K למ"ר???
קנה לפי 21K למ"ר כלומר הצפי הוא למכירה תוך כשנתיים בעליית ערך של 62% (לפני מינוף!!)?!?
וואו תשמעי אם יש לך עוד דילים כאלה אני ועוד גדוד של אנשים באים לליווי.

 

[קפיצת הדרך]

ברור
בחור צעיר שליוויתי, ממש עכשיו קיבל את הדירה שלו בשכונת התקווה:
דירה 760 אש"ח (60% מימון)
הוצאות(שכ"ט עו"ד, שמאי, ליווי, תיווך, שונות) 70 אש"ח
סה"כ: 830 אש"ח 4.6%-4.3 תשואה.
הנכס במצב טוב ולכן יושכר כפי שהוא, ויושכר ב-3000/3200 ש"ח. בהמשך הכוונה היא לשפץ ולהפוך את הדירה מדירת סטודיו גדולה עם מרפסת, לסלון ומטבח +חדר שינה(כיום המטבח תופס חדר), שזה אומר עוד 200-300 ש"ח שכירות, אבל חשוב מזה יהיה לכך משמעות מבחינת עליית הערך בשלב האקזיט אותו הוא מתכנן עוד כשנה וחצי. גודל 36 מ"ר. לאחר השיפוץ כשהדירה מושכרת ומכיוון שרכש במחיר אטרקטיבי, בשלב המכירה ההון העצמי עתיד להכפיל את עצמו. זו היתה עיסקה המצויינת ונבעה בין השאר מהקורונה, כרגע אנחנו בשוק עולה וצריך להיותמעט יותר יצירתיים.

במקרה הזה זו הייתה דירה או בית?

 

[neoh]

אני מסכים שבעליית ערך אין ספק שערך הקרקע תמיד עולה הרבה יותר, אולי זה כוונתך. גישה מעניינת (שאף נקטתי בה בעצמי).

נקודה מעניינת שאני אשמח אם תוכל להרחיב עליה. קיימים נתונים היסטוריים במדינת ישראל שבתי קרקע עלו באחוזים לאורך השנים יותר מאשר דירות?

 

[אורי ג.]

נקודה מעניינת שאני אשמח אם תוכל להרחיב עליה. קיימים נתונים היסטוריים במדינת ישראל שבתי קרקע עלו באחוזים לאורך השנים יותר מאשר דירות?

לא צריך נתונים, זה חשבון פשוט.
דוגמא:
על קרקע ניתן לבנות 100 מ"ר
שווי מ"ר בנוי (נקרא מ"ר מבונה): 20K ש"ח. שווי בית: 2,000,000
שווי קרקע בהנחת 20% רווח יזמי ועלות בנייה של 7K למ"ר: 966K ש"ח.
עכשיו מחירי הדיור עלו ב20 אחוז, מה קרה?
שווי בית: 2,400,000, עלייה של 20%
שווי קרקע: 1,300,000, עלייה של 34.5%

 

[neoh]

לא צריך נתונים, זה חשבון פשוט.
דוגמא:
על קרקע ניתן לבנות 100 מ"ר
שווי מ"ר בנוי (נקרא מ"ר מבונה): 20K ש"ח. שווי בית: 2,000,000
שווי קרקע בהנחת 20% רווח יזמי ועלות בנייה של 7K למ"ר: 966K ש"ח.
עכשיו מחירי הדיור עלו ב20 אחוז, מה קרה?
שווי בית: 2,400,000, עלייה של 20%
שווי קרקע: 1,300,000, עלייה של 34.5%

תודה רבה אורי, אהבתי מאוד!
אם אני מבין נכון, זאת ממש הוכחה מתמטית שבהנתן שהתקציב מאפשר יש יתרון מובהק להשקעה בבתי קרקע על פני דירות רגילות.

כמובן שאם אתה "יודע" שהדירה שרכשת תעבור השבחה כלשהי בסגנון תמ"א / פינוי בינוי אז התמונה משתנה.

 

[אורי ג.]

אם אני מבין נכון, זאת ממש הוכחה מתמטית שבהנתן שהתקציב מאפשר יש יתרון מובהק להשקעה בבתי קרקע על פני דירות רגילות.

ממש ממש לא, המסקנה שלך מוטעית.
ערך הקרקע של דירה מול בית הם זהים, מה שכתבתי מתקיים אך ורק אם יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות או אם יש התכנות לפינוי בינוי.
לעיתים (כמו בשנים האחרונות) טעם הרוכשים דווקא מתהפך ומחירי צמודי הקרקע עלו הרבה פחות ממחירי הדירות.

 

[neoh]

ממש ממש לא, המסקנה שלך מוטעית.
ערך הקרקע של דירה מול בית הם זהים, מה שכתבתי מתקיים אך ורק אם יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות או אם יש התכנות לפינוי בינוי.
לעיתים (כמו בשנים האחרונות) טעם הרוכשים דווקא מתהפך ומחירי צמודי הקרקע עלו הרבה פחות ממחירי הדירות.

צודק, תודה על ההבהרה.

 

[cypriano de rore]

או אם יש התכנות לפינוי בינוי.

ברובע 9 למשל, צמודי הקרקע הם האחרונים בתור לפינוי בינוי.

 

[הנועזת]

כלומר מכירה לפי מעל 34K למ"ר???
קנה לפי 21K למ"ר כלומר הצפי הוא למכירה תוך כשנתיים בעליית ערך של 62% (לפני מינוף!!)?!?
וואו תשמעי אם יש לך עוד דילים כאלה אני ועוד גדוד של אנשים באים לליווי.

חישוב למטר ברכישה:830,000:36=23,000 ש"ח למטר
ההכפלה היא על ההון עצמי: 374,000 ש"ח
חישוב מחיר מכירה למטר משוער לאחר הסבת הדירה ל 2 חדרים+השכרה:1,200,000:36= 33,000 ש"ח למטר

במקרה הזה זו הייתה דירה או בית?

הלוואי ואלו היו מחיר בתי הקרקע, כאן ההתייחסות היא לדירה.

 

[קפיצת הדרך]

הלוואי ואלו היו מחיר בתי הקרקע, כאן ההתייחסות היא לדירה.

אהה... אני שאלתי/התכוונתי ספציפית לבית פרטי.

 

[הנועזת]

אהה... אני שאלתי/התכוונתי ספציפית לבית פרטי.

תלוי בתקציב, דברי איתי בפרטי.

 

[הנועזת]

חישוב למטר ברכישה:830,000:36=23,000 ש"ח למטר
ההכפלה היא על ההון עצמי: 374,000 ש"ח
חישוב מחיר מכירה למטר משוער לאחר הסבת הדירה ל 2 חדרים+השכרה:1,200,000:36= 33,000 ש"ח למטר

הלוואי ואלו היו מחיר בתי הקרקע, כאן ההתייחסות היא לדירה.

אתמול בערב ישבנו שוב על הנתונים והינה הנתונים הסופיים- אחריי כל מיני שינויים שהיו,
לאחר שהנכס כבר הושכר ב- 3,200 ש"ח לפני שיפוץ (לאחר יומיים), ומוערך לאחר העתקת המטבח בשכירות של 3,700:

מחיר כולל הוצאות רכישה : 915,000 ש"ח
גובה ההלוואה: 510,000 ש"ח בהלוואת סולו (30 שנה בפריים 15 שנה קבועה צמודה)
שיפוץ (הדירה משופצת, העתקת המטבח בלבד): 10,000ש"ח
הון עצמי(כולל הוצאות): 405,000 ש"ח
החזר חודשי על ההלוואה: 2,500 ש"ח (בהלוואת סולו אין לי שום קשר לזה, הוא האלוף)
חישוב מחיר רכישה למטר מרובע: 915,000:36=25,416 אש"ח למטר
תשואה רכישה על ההשקעה: 4.1%
תשואה רכישה על ההשקעה לאחר שיפוץ:4.8%
תשואת רכישה על ההון העצמי:% 9.5 (הושכר ב 3200 שח)
תשואה רכישה (לאחר שיפוץ) על ההון העצמי: 10.6%(אחריי שיפוץ בהמשך יושכר ב 3700 שח)
חישוב מחיר מכירה למטר מרובע: 1,200,000:36= 33,333 אש"ח (זה נשמע הרבה אבל מדובר על דירה קטנה לא מחולקת בתשואה גבוהה)
תשואה על ההשקעה במכירה, עבור הרוכש מאיתנו: % 3.7 ...שזה אחלה!
68% על הכסף.
פרסלציה והתפתחות עירונית הן ברקע להשבחה של הנכס והמחיר- לזה אני מתכוונת ב"רוח גבית".

 

[אורי ג.]

68% על הכסף.

קודם כל זה יפה מאד (באמת!).
שנית זה רחוק מאד מה100% על הכסף שאמרת.
שלישית יש גם הוצאות מכירה, זה אוכל עוד קצת מהתשואה.
רביעית ציינת שההלוואה היא סולו פה, האם זה נכס שניתן לקבל עליו משכנתא? כי אם לא הלוואות הסולו ניתנת לשימוש גם לכל דבר אחר, אולי גם בתשואות גבוהות יותר ואין לה קשר לתשואה מהנכס.
אם לדוגמא הייתי מצליח להביא 100% ממחיר הנכס בסולו, האם תשואתי הייתה אינסופית? כמובן שלא, כי אין קשר בין ההלוואה לנכס.

 

[הנועזת]

קודם כל זה יפה מאד (באמת!).
שנית זה רחוק מאד מה100% על הכסף שאמרת.
שלישית יש גם הוצאות מכירה, זה אוכל עוד קצת מהתשואה.
רביעית ציינת שההלוואה היא סולו פה, האם זה נכס שניתן לקבל עליו משכנתא? כי אם לא הלוואות הסולו ניתנת לשימוש גם לכל דבר אחר, אולי גם בתשואות גבוהות יותר ואין לה קשר לתשואה מהנכס.
אם לדוגמא הייתי מצליח להביא 100% ממחיר הנכס בסולו, האם תשואתי הייתה אינסופית? כמובן שלא, כי אין קשר בין ההלוואה לנכס.

גם אני חושבת...
מסכימה היו שינויים(מתווך רעב)ולכן היה לי חשוב לעדכן ולהצמד לעובדות,
נכון קיימת הוצאת מכירה לא משמעותית של עו"ד, מתווך כמו שיצא לי להכיר את הבחור אין סיכוי שהוא יקח על מנת למכור, אלא אם הוא יביא לו 1,300,000...
הסולו נבע מניצול הזדמנות בבנק של הלוואות זולות של סוף שנה.
הוא קיבל על הנכס אישור עקרוני ל 60% משכנתא.
משהו שקנה ממני לפניי כשנתים דירה(מעפנה במיוחד יש לציין) קיבל 75%.
לא קונים לפניי שמקבלים אישור עקרוני ולפעמים מערבים גם שמאי שעובד עם בנקים מטעמנו.
כמובן...לא טענתי.

 

[בת העמק]

הון עצמי(כולל הוצאות): 405,000 ש"ח

תעזרו לי קצת, סנופי ואורי.
החישוב על ההון העצמי תמיד בעייתי לי בהתחשב בעובדה שבסוף משתמשים בכסף מהבית (בהון העצמי שלך) גם לתשלום ההלוואה וגם לתשלום הריבית.
מדוע משתמשים בחישוב הזה?
ההסתכלות שלי (לגבי תשואה משכירות, לא מעליית ערך) היא כמו על עסק - בצד אחד ההשקעה (כולל הלוואה) וההוצאות (כולל ריבית, שיפוצים ותיקונים) ובצד השני ההכנסות.

 

[אורי ג.]

מסכימה היו שינויים(מתווך רעב)ולכן היה לי חשוב לעדכן ולהצמד לעובדות,

ברשותך אחדד קצת את העובדות:
העסק הזה לא ממש סקלבילי מכמה סיבות:
1. הדוגמא שנתת אני מניח שלא מייצגת והיא על הצד הגבוה של הספקרום מבחינת תשואות.
2. כל החישוב שלך נעשה במס רכישה=0%, למשקיע רציני יותר או לאדם בעל דירת מגורים זה לא המצב, אז זה כבר 5% ומעלה מה שפוגע משמעותית בתשואה. דירה להשקעה כזו גם דה-פקטו מסנדלת אדם מלרכוש דירה למגורים עד שימכור דירה זו.
3. אותו הדבר אבל גם עם מס שבח, לא דירה יחידה=25% מס שבח.
4. אני מניח שקל הרבה יותר להגיע לתשואות גבוהות כאלה בסכומים קטנים יחסית, נניח משקיע "כבד יותר", עם הון עצמי של כמה מיליוני שקלים, יכול גם לצפות לתשואות כאלה? כנראה שלא.

לא טרחתי לחשב מה יהיה התשואה בהינתן דירה שנייה אבל ברור שזה יהיה משמעותית פחות מ68%

 

[הנועזת]

תעזרו לי קצת, סנופי ואורי.
החישוב על ההון העצמי תמיד בעייתי לי בהתחשב בעובדה שבסוף משתמשים בכסף מהבית (בהון העצמי שלך) גם לתשלום ההלוואה וגם לתשלום הריבית.
מדוע משתמשים בחישוב הזה?
ההסתכלות שלי (לגבי תשואה משכירות, לא מעליית ערך) היא כמו על עסק - בצד אחד ההשקעה (כולל הלוואה) וההוצאות (כולל ריבית, שיפוצים ותיקונים) ובצד השני ההכנסות.

אהלן,
יש פה קצת בלבול...
הון עצמי הוא הכסף הראשוני לעיסקה, אותו אתה מביא מהבית ואשר מהווה תנאי לעיסקה, אם זו דירת מגורים ראשונה למשל צריך להביא 25% הון עצמי.
תזרים הנכס נובע מההפחתה של השכר דירה אותו משלם השוכר מההלוואה. התשואה נמדדת או על ההשקעה הכוללת כלומר מחיר הנכס או על ההון העצמי שהוא הכסף אותו תאכלס הבאת מהבית.
מקווה שעניתי לך...

 

[בת העמק]

יש פה קצת בלבול..

זה לא בילבול ממש, אני מבינה את החישוב, רק תוהה אם יש שיטות מוצלחות יותר כדי לקבל החלטות...עדיין מגלגלת בראש אפשרויות פחות מקובלות/ידועות

 

[amit]

תעזרו לי קצת, סנופי ואורי.
החישוב על ההון העצמי תמיד בעייתי לי בהתחשב בעובדה שבסוף משתמשים בכסף מהבית (בהון העצמי שלך) גם לתשלום ההלוואה וגם לתשלום הריבית.
מדוע משתמשים בחישוב הזה?
ההסתכלות שלי (לגבי תשואה משכירות, לא מעליית ערך) היא כמו על עסק - בצד אחד ההשקעה (כולל הלוואה) וההוצאות (כולל ריבית, שיפוצים ותיקונים) ובצד השני ההכנסות.

גם כאן וגם בעסק המטרה הסופית היא להגדיל את ההון .
גם בעסק מודדים תשואה להון.

אם יש לך 100 , לקחת הלוואה של 500 וסיימת עם 700, הכפלת את ההון מ100 ל200 ,וזה מה שחשוב כאן.