הנועזת

[הנועזת]

תרפיה בנדל"ן
זה אולי נשמע כמו אוקסימורון או בדיחה גרועה,
אבל עם הזמן שמתי לב שעצם העיסוק בנדל"ן וביזמות בכלל יש כח לשנות דרמטית את מהלך חייהם של אנשים
זה לא רק עניין של כסף והרחבת בסיס הביטחון בחיים
ראיתי איך הבחירה לצאת מהקופסא ולהפסיק להיות כבש,
לקחת החלטות אקטיביות ולשנות את מהלך החיים
במהלך שנראה לפעמים נועז , תמוה מוזר...
כמו לקנות בית קרקע "מכוער" ולהעדיף אותו על דירת 5 /4 חדרים בגדרה,
מקפיץ אנשים מנטלית בכמה רמות והופך אותם סקרניים יותר, כבויים פחות
מוליד בהם איזה ניצוץ ממזרי של מי שהבין משהו
על חבית הקונספציות הבלתי נראית.

אתמול התקשר אליי בחור צעיר וחריף יועץ השקעות שנעזרנו בו במבוך הכלים הפנסיוניים,
הוא אמר שהוא נכנס במקרה לקבוצת הפייסבוק
וגילה שם עולם של אנשים ורעיונות
שעד היום לא נחשף אליהם,
קצת דיברנו והוא שיתף אותי ברכישת הדירה היקרה שלהם כזוג צעיר באחת מערי המרכז
ושעכשיו דירה להשקעה היא בגדר חלום רחוק.
זה הדהים אותי,
איך יכול להיות שעם כל הידע שלו על עולם ההשקעות הוא נפל בפח הזה,
איך הוא קבר את עצמו ומשפחתו תחת חוב טיפש לשלושים שנה,
הוא שמייעץ לאנשים אחרים בעולם ההשקעות
לא יכול להשקיע בעצמו גם לא בשוק ההון בסכומים משמעותיים כי כל כולו מושקע
במטריקס

 

[הנועזת]

כשהשוק טס...
המעבר בין ימי הקורונה הקודרים לימי הפוסט קורונה, הבהירו לי שוב בפעם המליון
כמה הנדל"ן יכול להיות קופצני ואיך התנודתיות יכולה להיות מקפצה דיי מטורפת.
לא היה קל בקורונה בדרום תל אביב,
העובדים הזרים חלק גדול מהם לא עבד
ולרגע חלפה המחשבה שהכל מתפרק ובאמת המון השכרות ננטשו והופרו
היה בי פחד שיתחיל ואנדליזם
החוסן היחסי ביחידות שלי נבע משתי סיבות, בדיעבד:
1- מערכות יחסים טובות עם דיירים של שנים, שהצליחו להכיל וללבן בעיות מתוך תקשורת ואמון
2- שירות מצויין במחיר אטרקטיבי גם שירדו מחירי ההשכרות מסביב
ובתוך הנסיבות האלה התשואה אמנם ירדה ב-6 אחוז (ועדיין לא עלתה חזרה), אבל היתה עליית ערך של כמעט 25%! ...שזה דיי פסיכי בהפרשי זמן של פחות משנה.
ועכשיו ההצעות זורמות והפיתוי עולה.
זומזמתי אתמול עם אחד מהחברה שליוויתי שעוד הספיקו לקנות בקורונה, אתמול עשינו את החישוב הוא עשה כמעט 100% על הקש...
פתיח לא רע לבחור צעיר מאוד- הוא פתח טבלת ייאוש לקראת האקזיט הראשון הפטור ממס.
ניסינו לחשב מתי יגיע לבניין.

ועכשיו בעודי מחפשת לאחרים נכסים, עולה כל הזמן השאלה המחירים עולים, עדיין זה שווה?
ואני עונה כן, אילן מיכאלי המורה שלי לנדל"ן תמיד דיבר על סגירת פערים בין גאוגרפיות.
הוא חיפאי ואז הוא דיבר על הדלתא שבין חיפה ותל אביב.
אני מדברת על הדלתא הבלתי נתפסת בין דרום וצפון העיר, שהמחירים בדרום דומים יותר לדימונה מאשר לבן יהודה, תל אביב.

 

[אורי ג.]

אילן מיכאלי המורה שלי לנדל"ן תמיד דיבר על סגירת פערים בין גאוגרפיות.
הוא חיפאי ואז הוא דיבר על הדלתא שבין חיפה ותל אביב.

אני לא יודע על מה הוא דיבר בדיוק אבל ת"א טסה למעלה כבר שנים בעוד חיפה הכושלת מדשדשת.

אני מדברת על הדלתא הבלתי נתפסת בין דרום וצפון העיר

בדיוק הפוך! הדלתא היא נמוכה מאד דווקא, תסתכלי על כל עיר מרכזית אחרת בעולם ותראי הפרשים הרבה יותר גדולים בשכונות הטובות לנחשלות.
במנהטן לבד (שלא לדבר על העיר רבתי) ההפרשים במחירים יכולים להיות למעלה מפי 10 במחיר.

, שהמחירים בדרום דומים יותר לדימונה מאשר לבן יהודה

אפילו לא קרוב.

 

[הנועזת]

אני לא יודע על מה הוא דיבר בדיוק אבל ת"א טסה למעלה כבר שנים בעוד חיפה הכושלת מדשדשת.

על מנת לקיים שיח פורה, אם אתה טוען טענה תבסס אותה.

הנדל"ן בחיפה התייקר ב-34% בתוך 20 שנה

מי שרכש דירה בחיפה ב-1999, איבד יותר משליש מערכה בתוך פחות מעשור. לעומת זאת, משקיע שרכש דירה בעיר ב-2008, צוחק כיום כל הדרך אל הבנק, עם שבח ריאלי של 73%. ניתוח השינויים במחירי הנדל"ן בישראל בשני העשורים האחרונים - מאמר שלישי בסדרה

www.themarker.com

אני למדתי אצל אילן ב2006-2007 אז הוא ניתח את הפער שבא לידי ביטוי בקפיצת מחירים מ- 2008.

בנוגע לדרום תל אביב שם אני פועלת מ-2009, לא צריך לדבר סחור סחור, בתחילת הדרך המחיר למטר היה 8Kש"ח למטר, היום מדובר על 24K ש"ח למטר פי 3, ב11 שנים, תפרשן את זה איך שאתה מבין.
נכתב ע"י סנופי:

, שהמחירים בדרום דומים יותר לדימונה מאשר לבן יהודה

אפילו לא קרוב.

מחירים בדימונה 7000 שח למטר היום, ברחוב בן יהודה תל אביב 60-70 אש"ח למטר. בדרום, בשכונת התקווה 24 אש"ח למטר.

@אורי ג. מתי תבוא לפגוש את החברה על קפה בתקווה, נעשה סיור בניינים מכוערים...
כותבת את זה בחיוך ובלי טיפה של ציניות.

 

[אורי ג.]

בנוגע לדרום תל אביב שם אני פועלת מ-2009, לא צריך לדבר סחור סחור, בתחילת הדרך המחיר למטר היה 8Kש"ח למטר, היום מדובר על 24K ש"ח למטר פי 3, ב11 שנים, תפרשן את זה איך שאתה מבין.

מה הקשר למה שכתבת ועניתי? חיפה עיר פח מזה שנים:
כתבה מ2019:

מחירי הדירות עלו, בחיפה פחות; המחירים צפויים לעלות

הדירות בחיפה זולות משמעותית מהדירות במרכז - מה הסיבות, האם זה צפוי להשתנות ומדוע אני צופה תשואה גבוהה למשקיעים - משכר דירה ומהשבחה

www.bizportal.co.il

חם מהתנור:

המחירים בירידה והבנייה נעצרה: מה יעצור את ההידרדרות של חיפה

www.globes.co.il

הנה השוואה שנתית 10 שנים אחורה:

כך זינקו מחירי הדיור בעשור האחרון: איזו עיר בראש?

בדיקת שמאי בכיר עבור ynet מעלה כי מאז 2011 טיפס המחיר הממוצע של דירה בישראל ב-36%, חלק מהערים הציגו התייקרות של יותר מ-50%. איזו עלייה הייתה בעיר שלכם?

www.ynet.co.il

עובדתית על חיפה הוא טעה בענק.

מחירים בדימונה 7000 שח למטר היום, ברחוב בן יהודה תל אביב 60-70 אש"ח למטר. בדרום, בשכונת התקווה 24 אש"ח למטר.

1. המחירים בבן יהודה לא 60K ולא 70K למ"ר, ממש לא וגם לא קרוב.
24K למ"ר זה פי 3.4 מדימונה אבל כן, כנראה שאבסולוטית את צודקת.
אגב יש שכונות עוד יותר זולות מהתקווה בת"א...

@אורי ג. מתי תבוא לפגוש את החברה על קפה בתקווה, נעשה סיור בניינים מכוערים...
כותבת את זה בחיוך ובלי טיפה של ציניות.

מתי שתזמיני.

 

[dani91]

מחירים בדימונה 7000 שח למטר היום, ברחוב בן יהודה תל אביב 60-70 אש"ח למטר. בדרום, בשכונת התקווה 24 אש"ח למטר.

עזבי רגע את הצפון הישן. צפונית לירקון יש לך שכונות מטופחות עם מחירים של 30k-35k. עם איך שהדרום נראה היום את חושבת שהוא יסגור את הפער הזה?

 

[nicepo1]

ועכשיו בעודי מחפשת לאחרים נכסים, עולה כל הזמן השאלה המחירים עולים, עדיין זה שווה?
ואני עונה כן

במידה וכול ההון שלך מרוכז בנכסים באותו אזור+העבודה שלך תלויה ביזמות באותו אזור כן הייתי שוקל מימוש חלקי אחרי עליות חדות ואולי גם השקעה באפיקים אחרים.

 

[הנועזת]

אגב יש שכונות עוד יותר זולות מהתקווה בת"א...

אשמח לשמוע...
אגב זול זה רק אחד מהפרמטרים, כאן יש פרסלציה, מטרו+רכבת קלה, בתי קרקע עתירי זכויות בניה+אפשרות בחלק מן המקרים להוסיף דירות חוקיות.

במידה וכול ההון שלך מרוכז בנכסים באותו אזור+העבודה שלך תלויה ביזמות באותו אזור כן הייתי שוקל מימוש חלקי אחרי עליות חדות ואולי גם השקעה באפיקים אחרים.

great minds think alike

 

[הנועזת]

עזבי רגע את הצפון הישן. צפונית לירקון יש לך שכונות מטופחות עם מחירים של 30k-35k. עם איך שהדרום נראה היום את חושבת שהוא יסגור את הפער הזה?

אני לא יודעת בדיוק לאיזה איזורים אתה מכוון,
אבל המטמון נמצא בבתי קרקע יותר מאשר בדירות, וזאת הסיבה שאני מכוונת לרובע 9.

 

[cypriano de rore]

אבל המטמון נמצא בבתי קרקע יותר מאשר בדירות

ממש ממש לא רק. התחדשות עירונית בדירות היא מטמון בעבוע.

וזאת הסיבה שאני מכוונת לרובע 9.

ספציפית ברובע 9 פוטנציאל ההשבחה בדירות גבוה פי כמה מבצמודי קרקע.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע...

חסר?
יפו ג', יפו ד', שכונת הטייסים, עזרא, אולי כפר שלם, נווה עופר, נווה צהל, נווה כפיר.

אבל המטמון נמצא בבתי קרקע יותר מאשר בדירות,

אני לא מבין איך בדיוק מטמון? באמת ובתמים וממש לא בשביל להתריס, אשמח להבין. המוכר לא מתמחר את זכויות הבנייה? הוא לא יודע מהם?
מכל בדיקותי בשכונה לא רק שזה מתומחר אלא מתומחר ביתר, אא"כ את מדברת על איחוד מגרשים בשל התוספת זכויות שמקבלים שם ואז זה סיפור שונה וכמובן מורכב הרבה יותר.
אציין שרק דברים חוקיים (לכל היותר גבוליים) מעניינים אותי, אני מכיר את הקומבינות של התקווה שלוקחים בית ומפצלים אותו לאינסוף יח"ד להשכרה לעובדים זרים.

אבל תשמעי בואי אני איתך, תביאי דיל טוב עם בשר ובואי נכנס ביחד או תמורת קומיסיון יפה (או גם וגם), ואני זורם, הכל טוב לי: מוגנים, פולשים, עבריינים, נרקומנים.

 

[הנועזת]

ממש ממש לא רק. התחדשות עירונית בדירות היא מטמון בעבוע.


ספציפית ברובע 9 פוטנציאל ההשבחה בדירות גבוה פי כמה מבצמודי קרקע.

אם ככה, אין מה להוסיף

 

[cypriano de rore]

אם ככה, אין מה להוסיף

אכן. אלא אם כן את טוענת שמימדי ההשבחה בצמודי קרקע ברובע 9 עולים על מימדי ההשבחה בדירות (שלהבנתי זה בדיוק מה שטענת). האם את מתמצאת בהשבחה בבנייני דירות באזור או שסתם זרקת את דעתך?

 

[הנועזת]

אני לא מבין איך בדיוק מטמון? באמת ובתמים וממש לא בשביל להתריס, אשמח להבין. המוכר לא מתמחר את זכויות הבנייה? הוא לא יודע מהם?
מכל בדיקותי בשכונה לא רק שזה מתומחר אלא מתומחר ביתר, אא"כ את מדברת על איחוד מגרשים בשל התוספת זכויות שמקבלים שם ואז זה סיפור שונה וכמובן מורכב הרבה יותר.
אציין שרק דברים חוקיים (לכל היותר גבוליים) מעניינים אותי, אני מכיר את הקומבינות של התקווה שלוקחים בית ומפצלים אותו לאינסוף יח"ד להשכרה לעובדים זרים.

אבל תשמעי בואי אני איתך, תביאי דיל טוב עם בשר ובואי נכנס ביחד או תמורת קומיסיון יפה (או גם וגם), ואני זורם, הכל טוב לי: מוגנים, פולשים, עבריינים, נרקומנים.

תודה על השאלה, כשהיא כתובה ככה באופן מכבד אני יותר משמחה לענות.
חשוב לי לציין שזה נושא למאמר שהיה צריך להכתב מזמן, אתן פה את ראשי הפרקים אבל בהחלט ראוי לתת פה תשובה מעמיקה יותר יחד עם דוגמאות וזה לא יעשה כרגע.
לגביי סיור חברים אשמח לקיים אחד כזה אחריי פסח.
אז אנסה לתת את הסקיצה של החשיבה שלי בנושא.
1. בכלליות אני מעדיפה בתי קרקע ישנים לא משנה איפה על דירות בשל מרכיב הקרקע. דירות מתיישנות קרקע היא נצחית ומעלה ערך כמעט בכל מצב.
2. כאשר אנחנו מדברים על דירות ישנות, עליהן חלה תב"ע של התחדשות עירונית תמ"א או פינוי בינוי אנו נתונים לחסדיהן של הוועדות המקומיות והארציות המשנות את מדיניותן בהתאם להוראות הממשלה עיתות לבקרים ולעיתים גורמות נזקים אדירים ליזמים ואנשים פרטיים שקנו נכס לפניי קבלת היתר של תוכנית זו או אחרת המתומחרת בעיסקה, ונשארים עם ירידת ערך.
3. כחולת שליטה מוצהרת, אישית לא אוהבת להסתמך על מאמציו של יזם שהוא לא אני שישיג היתרים, מה גם שלעיתים קרובות מדובר בעסקאות מתגלגלות הנמכרות בין יזמים וקבלניי חתימות דיירים- אם התחלת עם אחד לא בהכרח תסיים איתו.
4. קבלת היתר להתחדשות עירונית לוקח כ 7 שנים ולעיתים קרובות יכול להגיע ל10 שנים ויותר- מדובר בתוכנית ארוכה מאוד. אישית לי זה לא מתאים ולדעתי בגילאים צעירים בגלל הפטור ממס רכישה ושבח לדירת מגורים יחידה, תוכנית ארוכה היא בזבוז הפטור שחל כל שנה וחצי. מעדיפה לגזור רווחים בפרקיי זמן בינוניים.
עד כאן בכלליות למה אני לא אוהבת דירות ישנות המסתמכות על התחדשות עירונית.
ברווח הבא של הזמן אתייחס ללמה אני חובבת בתי קרקע.

מצרפת צילום של אחד המשקיעים החביבים עליי שנדבק בחיידק המזהה את היופי בשכונה מתחת ללכלוך...וקנה ממש לאחרונה דירה בתקווה(לפעמים זו נגזרת של תקציב ועדיין מדובר בעיסקה מצויינת)

 

[אורי ג.]

תודה על השאלה, כשהיא כתובה ככה באופן מכבד אני יותר משמחה לענות.

תודה אבל עושה רושם שענין לDE RORE ולא לי.
אני מסכים שבעליית ערך אין ספק שערך הקרקע תמיד עולה הרבה יותר, אולי זה כוונתך. גישה מעניינת (שאף נקטתי בה בעצמי).
ה"בעיה" שלי שזה לא יזמי/ביזנז, כלומר להבנתי מדובר בקניית נכס עם ערך קרקע גבוה עם תחזית לעליית ערך רצינית, לדגור על הנכס ולמכור או לבצע מימון מחדש אחרי X זמן, לא שזה רע ואני עושה זאת בעצמי אבל זה שקול ללקנות מניה בזול (לדעתינו) ולקוות שערכה יעלה.
כל זאת בהנחה שעל זה את מדברת.
עוד בעיה היא שמנסיוני הכל מתומחר ואף ביתר.
בגדול אנחנו בשוק של מוכרים היום ומציאות קשה למצוא, אני לא אומר שלא קיים ואם את "חיה את השוק" ומכירה עסקאות OFF MARKET אולי זה יותר אפשרי אבל משיטוט ביד-2 לא תגיע הישועה.

מצרפת צילום של אחד המשקיעים החביבים עליי שנדבק בחיידק המזהה את היופי בשכונה מתחת ללכלוך...וקנה ממש לאחרונה דירה בתקווה(לפעמים זו נגזרת של תקציב ועדיין מדובר בעיסקה מצויינת)

לא צירפת.

2. כאשר אנחנו מדברים על דירות ישנות, עליהן חלה תב"ע של התחדשות עירונית תמ"א או פינוי בינוי אנו נתונים לחסדיהן של הוועדות המקומיות והארציות המשנות את מדיניותן בהתאם להוראות הממשלה עיתות לבקרים

בגדול צודקת אבל יש מקומות עם תב"ע סופית ותקיפה להתחדשות עירונית ואז אינך תלויה בחסדיהם של גורם כלשהי ולא ניתן לשנות את המדיניות. זה המצב כיום ברובע 3 כולל לב העיר, רובע 4, נווה שאנן ועוד.
ברובע 3 אין כלכליות בגדול אבל ברובע 4 כן וכולו נראה כמו אתר בנייה אחד גדול, שלא לדבר על כמות הביניינים בשלבי היתר.

חיידק המזהה את היופי בשכונה מתחת ללכלוך...וקנה ממש לאחרונה דירה בתקווה

אישית בתור משקיע לא מעניין אותי יופי או לא יופי, בשבילי יופי זה IRR גבוה באקסל, אני לא מבלבל בין נכס למגורים לבין נכס להשקעה.

 

[cypriano de rore]

2. כאשר אנחנו מדברים על דירות ישנות, עליהן חלה תב"ע של התחדשות עירונית תמ"א או פינוי בינוי אנו נתונים לחסדיהן של הוועדות המקומיות והארציות המשנות את מדיניותן בהתאם להוראות הממשלה עיתות לבקרים ולעיתים גורמות נזקים אדירים ליזמים ואנשים פרטיים שקנו נכס לפניי קבלת היתר של תוכנית זו או אחרת המתומחרת בעיסקה, ונשארים עם ירידת ערך.

לגיטימי. עם זאת, גם שינויים בצמוד קרקע נתונים לחסדיהם של ועדות מקומיות.

3. כחולת שליטה מוצהרת, אישית לא אוהבת להסתמך על מאמציו של יזם שהוא לא אני שישיג היתרים

גם כן לגיטמי. למרות שאם את עובדת מול יזם טוב ומנוסה אז יש סבירות גבוהה שיש לו יתרון על אדם פרטי (מנוסה ככל שיהיה).

מה גם שלעיתים קרובות מדובר בעסקאות מתגלגלות הנמכרות בין יזמים וקבלניי חתימות דיירים- אם התחלת עם אחד לא בהכרח תסיים איתו.

אם את מדברת על יזם שמסר את העיסקה ליזם אחר בתשלום זה לא חוקי. מבחינת היכולת הפיננסית של היזם להשלים את הפרויקט זה כמובן סיכון אבל אם את מיוצגת ע״י משרד עו״ד רציני את כנראה תקטיני את הסיכון הזה משמעותית.

קבלת היתר להתחדשות עירונית לוקח כ 7 שנים ולעיתים קרובות יכול להגיע ל10 שנים ויותר

פשוט לא נכון. תמ״א 1 לוקח הרבה הרבה הרבה פחות. היתר לפינוי בינוי אכן לוקח הרבה מאוד זמן אבל דברי הגודל שאת ציינת הם הסמן העליון.
* אני מדבר ספציפית על רובע 9. אני יודע שבאזורים ובערים אחרות הזמנים משתנים (אגב, יש מקומות שזה גם הרבה יותר מהיר).

הפטור ממס רכישה ושבח לדירת מגורים יחידה, תוכנית ארוכה היא בזבוז הפטור שחל כל שנה וחצי.

לא לשלם מס זו לא מטרה (אלא אם כן יש לך מטרה אידאולוגית כזו). המטרה היא להרוויח כמה שיותר כסף. אם אני מרוויח יותר כסף למרות ולאחר תשלום מסים אני שמח לשלם מסים והרבה מהם.

ברווח הבא של הזמן אתייחס ללמה אני חובבת בתי קרקע.

מחכה לקרוא.

 

[אורי ג.]

אם את מדברת על יזם שמסר את העיסקה ליזם אחר בתשלום זה לא חוקי

חוקי חוקי וקורה כל הזמן.

תמ״א 1 לוקח הרבה הרבה הרבה פחות.

התכוונת ל38 אני מניח ולא, זה לא לוקח הרבה פחות. לשכנע את כל הבניין+לריב איתם+בתי משפט/מפקח בתים משותפים+לבדוק יזמים שונים+מו"מ+לחתום איתם על הבתים זה 3-4 שנים כמו כלום, תוסיף עוד שנתיים היתרים והגעת בקלות ל7 שנים. עכשיו תוסיף עוד שנתיים בנייה.
האמת ש7 שנים זה אופטימי מאד...

 

[cypriano de rore]

חוקי חוקי וקורה כל הזמן.

להבנתי כל עו״ד סביר אמור מעגן את זה בחוזה (לא מדבר על מקרים שבהם אין ליזם אפשרות אמיתית להתקדם עם הפרויקט).

התכוונת ל38

ברור. פשוט התווכנתי ל38/1 ולא 2. 2 באמת לוקח הרבה יותר זמן.

לשכנע את כל הבניין+לריב איתם+בתי משפט/מפקח בתים משותפים+לבדוק יזמים שונים+מו"מ+לחתום איתם על הבתים זה 3-4 שנים כמו כלום

היא דיברה על קבלת היתר. אין ספק שכל התהליך יכול לקחת יותר.
אגב, אני עשיתי את התהליך בהרבה פחות. בדקתי עכשיו במייל והמייל הראשון ליזם שלי היה באוקטובר 2018. כיום אנחנו כבר עברנו את כל תנאי הסף והאישורים המקדימים בעירייה ועד אוגוסט מקבלים את חוות הדעת של מהנדס העיר. אני מאמין שסביר לצפות שבחצי הראשון של 2022 נקבל היתר.

בכל מקרה, אין ספק שזה גם יכול לקחת יותר זמן. ועדיין, עסקת תמ״א טובה באזור טוב שגם ככה זוכה לעליית ערך יפה מאוד ותשומת לב ייחודית מהעייריה זה אחלה דיל שגם אין לי בעיה לחכות בשבילו כמה שנים טובות עד למימוש. ואני גם מתכנן להמשיך בכיוון ולמכור את הדירה הנוכחית לאחר סיום השלד ולהחליפה בדירה דומה לזו שאני בה עכשיו ולהריץ שם גם פרויקט (זה אולי אפילו רעיון שאתה הצעת לי באחת השיחות שלנו בעבר - אז תודה!).

מה שכן חשוב לציין זה שהסיבה שהתקדם יפה אצלנו היא בעיקר בזכות העובדה שאני לקחתי את כל העסק על עצמי וזה באמת כאב ראש לא קטן והרבה נדנוד מצד הדיירים. - לא מתאים לכל אחד! אני מתמודד עם זה אחלה ופשוט מזכיר לעצמי שבתור מוזיקאי (וגם אם הייתי הייטקסיט) אין שום דרך להתקרב לשכר כזה לשעת עבודה

 

[הנועזת]

אני מסכים שבעליית ערך אין ספק שערך הקרקע תמיד עולה הרבה יותר, אולי זה כוונתך. גישה מעניינת (שאף נקטתי בה בעצמי).
ה"בעיה" שלי שזה לא יזמי/ביזנז, כלומר להבנתי מדובר בקניית נכס עם ערך קרקע גבוה עם תחזית לעליית ערך רצינית, לדגור על הנכס ולמכור או לבצע מימון מחדש אחרי X זמן, לא שזה רע ואני עושה זאת בעצמי אבל זה שקול ללקנות מניה בזול (לדעתינו) ולקוות שערכה יעלה.
כל זאת בהנחה שעל זה את מדברת.

מסכימה אבל זו רק חלק מהתמונה, כשאני ניגשת לרכישת נכס שהוא בית קרקע אני מחפשת כמה פרמטרים:
1. שטח בנוי משמעותי המשקף רמת תשואה השואפת ל4%, כך שתכסה משכנתא ועוד קצת כך שבמידה ולא אישרו לי התרים נניח יש לי תשואה
מינימלית בכיס.
2. תמחור הנכס אינו עולה על המחיר למטר באיזור (הכולל גם דירות) כך שמרכיב הפרטיות כפי שמכנים זאת השמאים אינו מייקר את הנכס משמעותית.
3. מצב רישום תקין עם אופק חיובי (פרסלציה לדוגמא)
4. מקדם שמרנות בינוני גבוה באשר לסיכונים רישומיים, פיזיים, חוקיים וכן הלאה (באיזור יש לא מעט כאלה)
5. התבע מאפשרת לכל הפחות הוספת זכויות בנייה המשלימים 40 מטר על הגג ו/או קומה נוספת ו/או יחידה או יחידות נוספות בהיתר.
6. עדיפות לנכסים במצב סביר שאינם דורשים רמות שיפוץ גבוהות.

כאשר מתקיימים תנאים אלה, אני לוקחת בחשבון ברמה האיזורית "רוח גבית" שתסייע לי למקסם את הנכס הספציפי בו בשקעתי, אני מתייחסת למשל ל:
1. תוכניות התחדשות עירונית (התמ"א בדרכה ככל הנראה להעלם מהעולם, לפיכך כרגע מדובר בפינוי בינוי)
2. תוכניות תחבורתיות עתידיות כגון: רכבת קלה, מטרו וכו'...
3. פרסלציה
4.במסגרת תוכנית 5000, רובע 9 עומד לעבור טרנספורמציה משמעותית שתכלול עירוב שימושים של מגורים+ איזורי מסחר ובילוי+שירותים.

מרכיב הזמן ואי התלות בתפיסה שלי הוא משמעותי ומכוון למיקסום הרווח במינימום זמן.
40 מטר על הגג לדוגמא הוא הליך מזורז ואינו דורש לרוב הגשה מורכבת של בקשה להיתר.
לעיתים השכרה יעילה רק היא שלעצמה יכולה לעלות ערך ויש עוד רשימה של אסטרטגיות.

 

[קפיצת הדרך]

המשקף רמת תשואה השואפת ל4%,

האם הכוונה לפני שמבצעים השבחה כלשהי (כגון בניית 40 מטר על הגג)?
את יכולה לתת דוגמה מספרית (אופיינית) לנכס כזה לפני השבחה שלו? כגון - עלות הנכס, עלות שיפוץ אם חייבים לשפץ (לא השבחה), השכירות הצפויה.