בית » חיים פשוטים » שכר דירה: כסף שנזרק לפח?

שכר דירה: כסף שנזרק לפח?

לפני כמה שבועות צוטט קרוב משפחתי, סטודנט רך בשנים, כאומר: “כשאני שוכר דירה אני זורק כסף לפח.”

אאוץ’. איפה טעינו. משפט כזה הולך בד בבד עם האמירה “חיים רק פעם אחת,” רגע לפני שהוא מבזבז את מענק השחרור שלו על קעקוע או טרקטורון או חצי שנה בבוליביה-פרו.

לפני שנתחיל: כידוע, אני לא כותבת כאן הרבה על נדל”ן. הדיור בישראל זו סוגייה טעונה שנוטה לעורר רגשות עזים בקרב כל ישראלי בר דעת:

  • כן, אנשים רוצים לקנות דירה ממגוון סיבות, לא רק כלכליות. בעלות על דירה עדיין נחשבת כסממן להצלחה בחיים.
  • כן, כשאתם שוכרים דירה במשך 25 שנה, בתום התקופה הדירה עדיין לא בבעלותם.
  • כן, מחירי הדיור בישראל עוד צפויים לעלות / לרדת / לרקוד סלסה.
  • כן, הריבית במשק עוד תעלה / תרד / תרקוד סלסה.
  • כן, בעלי דירות צריכים לשלם לא מעט כסף מדי שנה כדי לוודא שהדירה לא תתפורר.

כל אלה פחות חשובים לעניין הפוסט הנוכחי.

אני רוצה להתייחס לטיעון הנפוץ לפיו תשלום שכר דירה הוא בזבוז כסף, בעוד שנטילת משכנתא מהווה איכשהו חלופה “יצרנית”.

כשאתם שוכרים דירה, אתם משלמים תמורת ערך

כדי שאהיה ברורה: דמי שכירות אינם בזבוז כסף. אתם לא זורקים כסף לפח.

כשאתם זורקים כסף לפח, אתם לא מקבלים שום דבר בתמורה. זה מה שקורה, נניח, כשאתם תוקעים את הכסף מתחת לבלטות.

לעומת זאת, כשאתם משלמים שכר דירה לבעל הדירה, אתם מקבלים תמורתו מקום שבו אפשר לישון, לאכול ולכתוב פוסטים בבלוגים כלכליים.

הבה ניזכר בתאוריית הצרכים של אברהם מאסלו.

מאסלו

“מחסה”, בראייתו של מאסלו, הוא צורך פיזיולוגי בסיסי. ללא מחסה, בני אנוש נוטים לקפוא, להתייבש, להירקב או להיטרף על ידי בעלי חיים.

מאסלו טען שמחסה חשוב לקיום האנושי בדיוק כמו יחסי מין, מזון ואוויר לנשימה – אם כי לאו דווקא בסדר הזה.

דיור, אפוא, הוא צורך אנושי בסיסי. זה מה שאתם מקבלים בתמורה לדמי השכירות שאתם משלמים. מענה לצורך קיומי בסיסי. אולי בן משפחתי הסורר צריך לשלוח מכתב תודה לבעל הדירה שלו?

משכנתא היא תשלום שכר דירה … לבנק

תשלום דמי שכירות מספק מענה הולם לצורך בדיור, ולמרות זאת רוב הישראלים מעדיפים לוותר על כך ובמקום זה לקחת על עצמם הלוואת ענק – משכנתא – שתמורתה ישעבדו את זמנם ומרצם בעשורים הקרובים כעבדי משכורת מן המניין.

אני יכולה להבין את זה, עד גבול מסוים, מפני שאנשים שקונים דירה בדרך כלל עושים השקעה מצוינת.

יחד עם זאת – אין שום דבר קסום או מופלא במשכנתא, ומה שבטוח הוא שזה לא בחינם.

כשאתם נוטלים משכנתא כדי לקנות דירה, הבנק נותן לכם כסף. נניח מיליון ש”ח.

מיליון ש”ח! זמן לחגוג!

אלא שאחרי שמתמקמים בבית החדש והאופוריה הראשונית מתפוגגת, מתחיל המסלול הארוך, האיטי והמייגע בדרך להחזר ההלוואה הארורה. וכמובן – הבנק לא נתן לכם מיליון ש”ח בחינם. הוא רוצה משהו בתמורה. הוא דורש שתשלמו ריבית.

במילים אחרות: אתם שוכרים כסף מהבנק, ומשלמים ריבית תמורת האפשרות לשכור את הכסף הזה.

אם נניח נטלתם משכנתא של מיליון ש”ח לתקופה של 25 שנה בריבית של 4.5%, תידרשו לשלם ריבית בגובה 2,225 ש”ח לחודש בנוסף להחזר ההלוואה. אלו הם “דמי השכירות” על הכסף.

גם כשתשלמו את החזר הריבית, עדיין תצטרכו להחזיר את הקרן (מיליון ש”ח) עד תום ההלוואה. כך שמעשית, אתם פשוט קונים מהבנק מיליון ש”ח בתשלומים.

במשכנתא בריבית של 4.5% על פני 25 שנה, תידרשו לשלם 3,334 ש”ח נוספים מדי חודש כדי “לקנות” את מיליון השקלים מהבנק.

אפשר לחשוב על זה במונחים של חשבון בנק שמתחיל במינוס 1,000,000 ש”ח. בכל חודש אתם ממלאים את הבור ב-3,334 ש”ח פלוס ריבית. בתום 25 שנה, החשבון עומד על 0 ש”ח.

כיף חיים!

(הערה: אני מפשטת כאן את הדיון בכוונה. החזרי המשכנתא משתנים לאורך תקופת ההלוואה, ובדרך כלל לא כל המשכנתא היא בריבית קבועה. החזרי הקרן מהווים תחילה חלק קטן יותר מהתשלום הכולל, ועולים בהדרגה ככל שתשלום הריבית קטן).

חישוב עלויות

כשאדם קונה דירה, העלויות הנלוות הן: הון עצמי (מקדמה) + תשלומי ריבית + (בדרך כלל) תשלומי קרן + עלויות נלוות (הוצאות מתווך, עורך דין, מיסים, שיפוצים וכן הלאה) + עלייה או ירידה בערך הנכס.

בעלי דירות יכולים לקבל הכנסה שוטפת מדמי שכירות. אם אתם מתגוררים בדירה שבבעלותכם, השגתם עסקה מצוינת – אתם “משכירים” את הדירה לעצמכם בחינם. ציבור המשכירים לעומת זאת צריך להשכיר את הנכס לצד ג’ כלשהו (דייר), שעלול לא לשלם. בנוסף, המשכיר עלול להיות חייב במס על ההכנסה משכירות (מעל תקרה מסוימת).

לעומת זאת, כשאדם שוכר דירה, העלויות הנלוות הן: דמי שכירות חודשיים + חשבונות + ערבות בנקאית (בגובה 1-3 חודשי שכירות).

כשאדם משכיר דירה, העלויות הנלוות הן: (כל העלויות הנלוות לקניית דירה שתוארו לעיל) + סיכון לכך שהנכס יעמוד ריק + סיכון לכך שהדייר לא ישלם + מס הכנסה (מעבר לתקרה מסוימת).

בנוסף, בעל הדירה לוקח סיכונים בשם שוכריו  – הסיכון שתהיה מפולת במחירי הדיור, הסיכון שהריבית במשק תעלה וכן הלאה.

אמנם מחירי הדיור בישראל צפויים רק לעלות בעשורים הקרובים, ודמי השכירות יעלו יחד איתם. אבל אין לדעת באילו קבועי זמן.  איש אינו יכול לחזות את העתיד. יש כאן מימד של סיכון משמעותי – שהמשכיר נוטל בשם השוכר.

בשורה התחתונה, בעל הדירה שלכם מספק לכם צורך קיומי ונוטל עבורכם לא מעט סיכונים כלכליים מהותיים. לכן, תשלום שכר דירה זו עסקה לא רעה בכלל – ודאי שלא זריקת כסף לפח.

המטרה של הפוסט הזה היא לא לסייע לכם להחליט אם זה הזמן לקנות או לשכור דירה. יש טיעונים לכאן ולכאן. אינני עיוורת לעובדה שסביבת הריבית נמוכה מאוד ולכך שניתן היום לקחת משכנתא גדולה בריבית נמוכה באופן היסטורי. ה”קאץ'” הוא היא שכדי “לשכור כסף” מהבנק צריך לשלם כסף – ולא מעט.

ברמה האישית, אני סבורה שההחלטה אם לקנות או לשכור חשובה רק עד גבול מסוים. מה שחשוב באמת הוא גודל הנכס, מידת ההתאמה שלו לצרכים שלכם וקרבתו למוקדי החיים שלכם. ככל שהנכס גדול יותר, העלויות הנלוות גבוהות בהתאמה. ואם לא די בכך – לאנשים יש נטייה לא מוסברת למלא חללים מיותרים בחפצים מיותרים. לכך אני מתנגדת.



אזהרה: אני משקיעה חובבת. אינני בעלת רישיון ייעוץ השקעות או כל רישיון פיננסי אחר. התכנים באתר אינם מהווים ייעוץ מקצועי או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם. כל המסתמך על המידע באתר מבלי להיוועץ באיש מקצוע עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. אלא אם צוין אחרת, אני מחזיקה או עשויה להחזיק בניירות הערך הנדונים בפוסט. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת לתנאי השימוש.


רוצים לעזור?
אתם מוזמנים לשתף ולעקוב אחרי בטוויטר או בפייסבוק, או להירשם כדי לקבל את הפוסטים שלי ישירות למייל. בנוסף, תוכלו להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמזון, להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר. 

36 תגובות

  1. זו שאלה שתהיתי לגביה, אבל הרעיון שהריבית על המשכנתא משתווה לשכר דירה זו תשובה טובה.

  2. התרגיל הכי מוצלח מבחינה פיננסית הוא לקנות דירה קטנה ישנה וזולה במרכז עיר מרכזית אך לא אופנתית מידי (למשל פ”ת\רחובות\ראשל”צ) ולהשכיר אותה.

    ואז, להוסיף קצת לדמי השכירות ולשכור בית גדול יותר.

    היתרונות:
    1. גידור טבעי נגד עליית מחירי הדיור על ידי הדירה הזולה בבעלות
    2. מגורים באזור טוב יותר \ דירה יקרה יותר במחיר זול יחסית, כי דמי השכירות כאחוז ממחיר הדירה יורדים ככל שמחיר הדירה עולה. דירות יקרות עדיף לשכור.
    3. הפרדה בין שקולי ההשקעה ושקולי המגורים בהשקעה בנדלן (בדרך כלל לא רוצים לגור איפה שרצוי להשקיע).

    חסרונות:
    1. כאב ראש לנהל את העסק.
    2. אם שכר הדירה שאתה מקבל מעל 5000 שקל צריך לשלם מס ואין קיזוז עם שכר הדירה של הדירה ששוכרים. לכן ממוצך לקנות דירה זולה על שכ”ד עד 5000 לחודש.

    • איש שכחת רק להזכיר דבר “קטן” בתוכנית. שאת הדירה הקטנה והזולה שלך אתה רוכש באמצעות משכנתא ואתה צריך לשלם ב20-30 שנה הקרובות תשלומי ריבית והחזר משכנתא לבנק המממן.

    • תודה על השיתוף ברעיון שלך.
      נשמע מצויין.

      אכן, בעיית המיסים היא בעיה לא הוגנת. לדעתי, צריך להיות פטור ממס על דירה אחת, למי שלא גר בדירה בבעלותו

  3. הכסף שעלול להיזרק לפח זה הכסף שמגיע מההורים כגמול על צייתנות.
    גם לאלה ששפר עליהם המזל ונולדו להורים שיכולים ומוכנים לעזור בעת קניית הדירה ישנה דילמה שמחמת טאבואים לא מדברים עליה בדרך כלל. מה לעשות כשהעזרה הכלכלית תגיע רק כאשר הצאצא ינהג לפי נורמות מקובלות – יתחתן ויקנה דירה ולא יחליט למשל לצאת לפנסיה מוקדמת בגיל 30. מבלי להיכנס למספרים לצאצא כזה שאכן רוצה להתחתן יתכן שהכדאיות לקנות אפילו במחירים של היום היא כלכלית(מבלי להיכנס לעניינים מוסריים – נניח שהממשלה מסבסדת –(או ממשלה זרה למקפידים )). שהרי אם אין את האמון המלא – החוק הוא “כשנותנים לך תיקח וכשמרביצים לך תברח”…. הרי תוכלו בעתיד לשמוע את הטענה – “אתה לא רצית את העזרה כשהצענו – ועכשיו עזרנו ליוסי אחיך ולך לא נשאר” …..
    טוב פה כבר נכנסת תורת המשחקים וכלכלה בין דורית ואפשר לפתח סימפוזיון שלם.
    (נזכרתי ברוח הפורום שלא רוצים להיות חייבים ותלותיים אפילו בהורים … ומה אם גם להם עזרו?)

    • אוי אתה כל כך צודק.
      אני בדיוק סובלת מהתופעה הנ”ל. שבגלל שאני לא רוצה להתחתן או לקחת משכנתא – אני מופלית לרעה לעומת אלה שכן (אחים\בני דודים).
      מאוד מתסכל!

  4. היתרון היחיד לרכישת דירה, לאלו המתכננים ילדים, הוא שיוכלו להוריש לילדהם את הדירה.
    את עשית חכם שהחלטת לא להביא ילדים לעולם לכן לך רכישת דירה היא בזבוז מושלם.

    • זה תמיד שאלה של מחיר. אם אתה חי בירידת חדר ששכירות בה עולה18000 שקל בשנה. ואתה מצפה שהתיק הסולידי יניב לך 4 אחוזים לשנה אזי תהיה אדיש לקניית הדירה במחיר הנמוך מעט מ450000 שקל(מכפלה של 25). במחיר זה תהיה פטור מדאגה לתוצאות התיק בסכום המדובר אולם תשלם בניידות . במחיר נמוך מ400000 כבר קניית דירה תהיה השקעה לא רעה.

      • זאת הגישה שאני דוגל בה.

        דורין: לא ציינת עובדה חשובה: כשאר משיכים לשכור אז הקרן (צריך להביא לפחות 25% מממחיר הדירה) ממשיכה לעבוד ויש מצב טוב שכאעבור 30 שנה יהיה באותה קרן יותר כסף מאשר מחיר הדירה.

        בנוסף: קניית הדירה מכניסה אותך להרפתקה כלכלית לא פשוטה (לדעתי רוב אוכלוסיית קוני דירות היום מתאימה לדירוג BBB). לכן הכסף שלי בחלק מהתיק שנועד לשלם את השכירות מושקע באפיקים בעלי סיכון דומה לסיכון שהייתי נוטל אם הייתי קונה דירה.

        • תשואה באפיקים אלו גבוהה יותר (נכון גם תנודתיות גבוהה יותר, אבל אם דיווידנט\ריבית משולמים בזמן אז מה אכפת לך מהפסד על הנייר , גם מחירי הדירות זזים כל הזמן (ולא תמיד כלפי מעלה).

          • שוב זה תמיד שאלה של מחיר. אם הפורש לא לוקח הלוואה לצורך קניית הדירה המדוברת …..
            התשואה על הדירה במקרה שנידון היא 4.5 אחוזים צמודה מבחינת האינפלציה האישית(מודגש) של הפורש כי שירותי הדיור שלו מובטחים. אמנם יש פחת על הדירה אבל במסגרת ״כישורי החיים״ שהוא שואף לפתח – הוא יכול ללמוד מלאכות שיפוץ שונות – אזי אין עלויות כספיות( אני לא רואה איזה כישור חיים הוא יכול לפתח בשביל להעלות את תשואת האג״ח ) . כך שהתשואה הנומינלית במקרה שלנו כבר  שוות ערך ל 6.5 אחוזים (כולל אינפלציה בלי מס שיש על האג״ח). שיעורי הריבית על הנכסים הפיננסיים בתיק הסולדי היום אינם גבוהים   מק״מ פחות מאחוז נומינלי , אג״ח ממשלתי ממשלת ישראל ל 30 שנה 5 אחוז נומינלי כך שיש לצפות שהשוואת התשואה תגיע ממניות ( יותר מ 7-10 אחוזים נומינלי שהיו לאורך השנים) ומזהב שהוא ספקולטיבי בטבעו( מתאים יותר לתקופות משבר מאשר להגנה מאינפלציה לאורך זמן). משקיע כזה צריך להחליט אם הוא סולידי או ספקולנט. לגבי השוואה לדירוג bbb- אני ממליץ לבדוק עם חברות הדירוג אם אפשר לגור באג״חים המדוברים  במקרי קיצון … מאחר והם אלכימאים מקצועיים יתכן שתשובתם תהיה חיובית. 🙂

    • אורי, אתה צודק שאם יש ילדים – מורישים להם. אבל גם כשאין ילדים צריך את הדירה…
      בהנחה ואתה נגד התאבדויות זקנים, כשאין ילדים (וגם כשיש, האמת) הדרך הקלאסית לשלם לבית אבות היא באמצעות השכרת הבית, או אחוזים בדירה (ע”ע משכנתא הפוכה: http://www.advisor.org.il/%D7%90%D7%A4%D7%A9%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F.aspx)

      • Sro: אני רואה שאתה אוהב לשלם ריבית. בדוגמא שלך פעם אחת תשלם המון ריבית על המשכנתא ו אחר-כך תשלם ריבית עוד הפעם (משכתא הפוכה היא לא בחינם).

  5. שלום לכולם.
    אני כבר סבא ואני גר בשכירות. למה? כי חישוב כלכלי פשוט מראה שזה עדיף(כל עוד שלא לוקחים בחשבון שקולים רגשיים הקשורים לבעלות על דירה). תמיד קשה להסביר לאחרים למה שכירות עדיפה על בעלות אבל הפעם, בפוסט של דורין היא מצאה את הדרך היפה להסביר במילים פשוטות, שכל אחד יכול להבין, ולא במונחים של כלכלה למה עדיף לשכור ולא לקנות. כל הכבוד לך דורין.

  6. קצת שיכנוע עצמי בפוסט…ֿהחסרת לא מעט
    למשל:
    -גם שוכרים רוצים לשפץ … צבע, וילון, מדפים, ראש לאמבטיה, קיר גבס? מתקן תליה..
    -שוכרים לוקחים סיכון שהריהוט או מכשירי החשמל שירכשו לא יתאימו לדירה הבאה…
    -שוכר הרבה פעמים “נזרק” מדירה ומתפשר על דירה לא הכי מתאימה במחיר שכירות גבוה..
    אותי מעניין
    -להשוות תיק השקעות סולידי מול השקעה בדירה – להערכתי דירה עשתה יותר בעשרים שנה האחרונות
    -או איך מתייחסים לנדלן בתיק סולידי…

  7. רון, ממתי משווים השקעה סולידית מול משהו בסיכון? או שאתה לא חושב שדירה זה סיכון. אם ככה, צריך פוסט לחוד שמעלה כמה נושאים (ולא אמרתי מילה על מלחמה או על רעידת אדמה בישראל).

  8. א האיום

    היי שוב אני 🙂
    טוב, הכל נחמד ונעים (והגיוני) אבל, יש לי כמה תהיות:
    1. כמו שציינו לפניי, אם לבעל הדירה, נחמד ככל שיהיה, מתחשק להעיף אותך מהמקום שקיווית לקרוא לו “בית” – זה לא מרגיש נעים בכלל.
    2. גודל האוכלוסיה מול היצע הדירות: האוכלוסיה תמיד גדלה וכווווולם צריכים מקום לגור בו – מה שאומר שמחירי השכירות רק יעלו…
    3. מה שנקרא “Wild card ” או “Black Swan ” בשוק הדיור: דוגמה מחיי האישיים: רעידת אדמה של 7.1 בסולם ריכטר לפני שלוש שנים בכרייסטצ’רץ’. שוק הדיור נכנס למיתון – אנשים עוזבים את העיר… ארבעה חודשים לאחר מכן – רעידת אדמה של 6.3 שהחריבה לא מעט מהצד המזרחי של העיר. נוצר לחץ עצום על כל הנדל”ן בצד המערבי…מחירי השכירות קפצו השמיימה…לפחות לעשור הקרוב זה ז** די רציני להיות שוכר…
    ולאף גוף אין אינטרס לבנות “מהר” בצד המערבי – כי “צריך” למקסם רווחים…

    …אז מה עושים…?

  9. “אמנם מחירי הדיור בישראל צפויים רק לעלות בעשורים הקרובים” – מאיפה הביטחון הזה?

  10. זה בדיוק כמו לשאול את השאלה:האם לקנות רכב,או לנסוע במוניות כל החיים?…בדיוק אותו דבר,רק בקנה מידה כספי קטן יותר!…ברור שלנסוע במוניות כדאי יותר!…מבחינה כלכלית טהורה…אך היכן הפרטיות,היכן הנוחות?…היכן ההרגשה שזה שייך לך!…זה כל ההבדל!

    • חיימון

      אלון, אתה צודק דורין שכחה להראות את הצד השני של המטבע ואתה נתת דוגמא מצויינת למרות שגם אני מתנגד לרעיון של קניית דירה ומאמין שעדיף להישאר בשכירות. בכלל אני לא מבין את שיגעון המרוץ לדירה שהפך בשנים האחרונות לתחביב לאומי. נראה שלקנות דירה זה הדבר הכי חשוב בעולם היום.
      אני כן בעד ואפילו שוקל ברצינות לעבור לעבוד ולגור בצפון או בדרום ואולי לקנות דירה שם בסופו של דבר כאשר המחירים ירדו ויהיה לי חלק ניכר מהסכום לקניית דירה ואולי לבניה. אגב בניה זאת אופציה שכמעט ולא מדברים עליה…מסתבר שקניית קרקע בישובים קטנים ובניית בית פרטי יכולה להסתכם במחיר זול יותר מדירה בבית משותף מקבלן ואיכות חיים גבוהה בהרבה. אני לא מבין מדוע אנשים לא בוחרים דווקא באופציה הזאת ולמה לא מזכירים את האופציה הזאת בתקשורת.

  11. דורין,
    כבנקאי מנוסה, אני יכול בנקל להצביע על הכשל הלוגי שבתזה שלך.
    1. מי שזקוק לכסף, לכל מטרה שהיא, בין אם היא בת קיימא ובין אם היא מתכלה, יכול להשיג את הכסף בדרכים שונות, ולענייננו, הלוואה במוסד כספי, כמו בנק, נחשבת לדרך לגיטימית.
    2. אדם לווה מהבנק, וכמובן שיש מחיר להלוואה זו, והדברים מקובלים. במקרה שלנו, אותו אדם לוקח הלוואה ורוכש נכס בר קיימא, דירה או בית.
    3. מכאן ואילך מתרחשים מספר תהליכים בו זמניים: ההוצאות קטנות – הלווה מפסיק לשלם תשלומי שכ”ד, עלויות מעבר מדירה לדירה וכיוצא באלה, כלומר, חל גידול בעושר האישי. מנגד, ההוצאות גדלות – הלווה משלם החזרים לבנק, שמורכבים מקרן וריבית, משמע, חל קיטון מקביל בעושר האישי.
    4. הטעות הקלאסית כורכת קרן וריבית כמקשה אחת, ולא היא: הריבית, אין מחלוקת, היא מחיר עלות ההלוואה, וככל מוצר אחר, על הלווה לפעול לצמצומה ככל האפשר. לשון אחר, ההוצאה שפעם קראנו לה “שכ”ד”, נקראת כעת “ריבית לבנק”. הקרן, מאידך, היא חסכון טהור, כיוון שתשלומי הקרן פורעים את ההלוואה, ומשאירים את הלווה (לשעבר) ללא חוב, אבל עם נכס יקר, ובבעלותו.
    5. מכאן, שההלוואה הקרויה משכנתא היא בפועל תכנית חסכון, כיוון שהיא מותירה ללווה נכס רב ערך ובר מימוש. זאת ועוד, הלווה מנצל את פירות תכנית החיסכון לאלתר (עוד בטרם סיים לחסוך), כי הוא מתגורר “בתוך” תכנית החיסכון שלו. ונוסיף, שתכנית חסכון זו יכולה להתנהג באופן שאינו תואם את מהלכי הריבית הרגילים בשוק, ולהניב תשואות ענקיות, בשל עליית מחירי הדירות, שאינה פוסקת (וזה מוכח סטטיסטית).
    אם לשיטתך, כפי שהובעה בבלוג במקומות שונים, ל”חיסכון” יש ערך חשוב, אזי הנה, משכנתא היא תכנית חסכון.
    6. אבל לא רק על החישוב יבש חי האדם: ומה עם תחושת השייכות הביתית, חלקת אלוהים הקטנה, נוחות, שכנות טובה רבת שנים וכדומה? מובן, אלה הם תגמולים לא-חומריים, אך ערכם לא יסולא בפז.

  12. CLEMENT היקר,

    להגיד שהמשכנתא היא תכנית חסכון זה כמו להגיד שלקבל בעיטות בבטן זאת טכניקת הגנה, כי לפחות הבעיטות לא פוגעות בראש.
    אין שום סתירה בין מה שכתבת למה שדורין כתבה. אתה פשוט כתבת הרבה מאוד סילופים של המציאות בשפה מעורפלת בכוונה להטעות.
    אכן, כפי שציינת, עושה רושם שאתה בנקאי מנוסה.

  13. פריכיהו

    אין לי מושג בכלכלה, משכנתאות, ריביות וכו’ או אידיאולוגיה מוצקה בנושא, מבחינתי הנוסחה די פשוטה: אם סך כל הכסף ששילמת על הדירה במשך השנים קטן מסך תשלומי שכר הדירה שהיית משלם בשנים האלו + ערך הדירה, אז לגור בשכירות זה אכן בזבוז כי היית יכול לקבל יותר עבור אותו כסף.

    קלמנט דווקא קצת צודק, אולי משכנתא היא לא תוכנית החיסכון הטובה ביותר אבל יותר קל לשכנע ישראלים לקנות דירה ולהתחייב למשכנתא מאשר לחסוך את ההכנסה הפנויה שלהם. במובן הזה עדיף שהכסף ילך על ריביות ואחרי עשרים-שלושים שנה יישארו עם דירה ביד מאשר שסתם יתאדה על בזבוזים ומותרות מיותרים.

  14. סולידית יקרה,
    אני אוהב לקוא דברים לעניין, וזה היה ממש לעניין, תודה על אחלה פוסט מדוייק וממצה
    ממש סולידי 🙂
    אהבתי
    יריב

  15. כפי ש CLEMENT ציין בנק’ מס’ 5 – היתרון של משכנתא בקרב אוכלוסיה שאינה משכילה פיננסית הוא עצום:
    זה חסכון כפוי.
    אנשים נוטים לשלם (לחסוך) את המשכנתא שלהם תוך ויתור על רצונות אחרים שלהם.
    כמובן שלחסכון הכפוי הזה יש את מחירו של המתווך שעוזר לך בחסכון הכפוי הזה.

    אבל דווקא לאוכלוסיה הלא משכילה פיננסית שאינה יודעת להשקיע, לקחת משכנתא זה רעיון לא רע בכלל.
    האלטרנטיבה של זה היא שהם יפוצצו את הכסף כל חודש.

  16. שאלה לדורין:
    אני לאחרונה מנסה להבין האם מבחינת כלכלית נטו עדיף לשכור דירה מאשר לרכוש אותה, והפלא ופלא, לא משנה איך אני משחק עם הנתונים, יוצא שברכישת דירה שווי הנכסים בסוף תקופת המשכנתא (15 שנה) שווה משמעותית יותר מאשר בשכירת דירה+הפקדה לחסכון. (הנתונים אגב- הון עצמי – כ-400K. עלות הדירה – כמיליון. ריבית שנתית – 3.5%. עליית שווי הדירה שנתי 2%. שכר דירה – 2,800. תשואה על ההון – 7%).

    שאלתי אליך- האם אני מפספס פה משהו? שיחקתי עם הנתונים לפה ולשם ועדיין זה מראה שרכישת דירה כדאית כמעט בכל קומפוזיציה הגיונית של המספרים.

  17. דירה משלך זה איכות חיים והנאה מתמשכת שלא תשיגו בשום בילויים ובשום בזבוזים. אולי אולי שכירת דירה למשך החיים יותר זולה מאשר רכישה, אבל מה עם שלוות הנפש והרגשת הביטחון שנוסכת בך הבעלות על דירה משלך? אדם שברשותו דירה מתנהל בחיים בראש מורם, יש לו נכס שנותן לו הרגשה שהוא יכול להתמודד עם פיטורין, מחלות או צרות אחרות שלא יבואו.

    נכון שצריך לשלם עבור ההרגשה הזו כמה עשרות שנים, אבל זה משתלם וגם מחנך אותך להסתדר בחיים בצורה חסכנית. להציב מטרה ראויה ולהגיע אליה בסוף הדרך. מה שלא עושה דירה שכורה. עודף הכסף, אם נשאר כזה אחרי תשלום שכר הדירה, ילך לבזבוזים לא נחוצים ולא לחיסכון.

    בקיצור, סמנו לעצמכם מטרה ודיבקו בה. דירה היא מטרה מצויינת.

    • שוש, למי יש נכס?
      לבנק, או לנוטל משכנתה?
      ואם יש לך סכום ביד אז עדיף להשקיע אותו ולשכור מהתשואה שהכסף נותן…

  18. שכחת פרט אחד חשוב ומשמעותי:
    ערך הכסף נשחק בערך ב2.7% בשנה.
    אם תכניסי את זה לחישוב תראי שעדיף לקנות דירה כשערכה נשאר זהה לאחר ניקוי האינפלציה.
    מניות עושות נניח 8% בממוצע, תורידי עמלות ומיסים ואת הפרט שציינתי ותגיעי לכך שיותר משתלם לקנות דירה.
    השורה התחתונה:
    דירה-נניח 4% רווח משכירות(משתנה), 2.7% שמירה על ערך נומינלית(לאחר ניקוי האינפלציה) = 6.7% נטו.
    מניות והשקעות היו משתלמות יותר כשיעברו את זה אחרי ניקוי עמלות ומיסים = 10% בשנה.

    בשני האפיקים יש סיכון לירידת ערך ועליית ערך, ואת זה הקפאתי.
    דירות- 2008 עד היום עלו. 2004 עד 2008 ירדו.
    מניות- עכשיו עלו חזק ולפני שנתיים וחצי ירדו(על פי רוב).

    לדעתי אופציית הדירה עם בחירה במקומות כמו לוד או חדרה שבתנופת פיתוח תניב יותר, כי הערך יעלה יותר משמעותית בנוסף לדיבידנד.
    כול עוד המיסוי על שוק ההון גבוהה יותר עדיף נדלן. בראיה כלכלית נטו.

  19. כתבתי כבר לעיל שיתכן שמבחינה חשבונית גרידא עדיף לשכור דירה. אבל דירה משלך יש לה מעלות רבות לבריאות נפש והבטחון הכלכלי. מלבד שהיא מונעת ממך לבזבז בלי הכרה מפני ש-א. אתה חייב לשלם את המשכנתא החודשית. ו-ב. הדירה נותנת לך סיפוק נפשי שבלעדיו היית קונה וצורך שטויות שאין לך צורך בהם כדי לפצות את הנפש המורעבת והמסכנה…

  20. דורין, החשבון בסופו של יום ממש לא עומד על 0 ש”ח. כלומר, כן – החוב לבנק בסופו של דבר נפרע. אז מה? נשארנו בלי כלום? לא! מה לגבי העניין שנשארים עם דירה משלנו? אז בסופו של יום רכשנו נכס בעלות של 10% יותר ממחיר השוק שלו (ה-10% האלה כוללים את החזרי הריבית לבנק ששוים כ-4% ואז נוסיף את שאר הסיכונים שאמרת… ונניח הדירה עולה בסביבות המיליון וחצי, אש שילמנו עוד 150 אלף ש”ח).
    אבל נשארנו עם הנכס! אפשר להשכיר אותו, אפשר לגור בו, אפשר לתת לילדים לגור בו ולחסוך להם את שכה”ד שישלמו בדירה שכורה. הרי בואי נהיה כנים, כשאת שוכרת דירה – בעל הבית שהשכיר לך אותה דאג יפה מאוד שתשלומי השכ”ד שלך יכסו את החזר המשכנתא החודשיים שהוא משלם לבנק + הריבית. אז ככה או ככה מי שגר בשכירות משלם את המשכנתא לבנק. השאלה היא: האם הוא מממן את המשכנתא שלו או את המשכנתא של בעל הדירה? וזה הבדל קריטי.

    אז שילמנו לבנק דמי שכירות, והבנק סיפק לנו צרכי דיור בסיסיים (בדיוק כמו בעל הבית), ובסופו של יום, הדירה שלנו.

    אז לגור בשכירות – זה אכן לזרוק כסף לפח *בהשוואה ללקיחת משכנתא* (בהנחה שעושים את זה בצורה חכמה ודואגים שהבנק לא דופק אותנו עם הריבית).

    אני לא מבינה את ההתעלמות שלך מהעניין הכל כך קריטי הזה- שבסופו של יום נשארים עם דירה ביד.

    • תיקון: לא שילמנו 10% מסך השווי, כי יש גם מס רכישה וכו’… אז סבבה, לכמה זה יגיע? 20%? 25%? שאר הטענות עדיין תקפות.

  21. משכנתא היא תוכנית חיסכון עם ריבית של 4% בשנה
    ולמה אני אומר זאת
    דירה כמו שלך דורין אני מאמין ששוה כ 1,100,000 ש”ח
    כלומר בשביל לרכוש את הדירה את צריכה הון עצמי של 275,000 ש”ח
    נשאר לקחת משכנתא של 825,000 ש”ח
    בריבית של היום בתוכנית קבועה לא צמודה (הכי סולידית בעולם) החזר החודשי בריבית של 3% (גם כאן הגזמתי וניתן לקבל ריביות טובות יותר היום) יהיה 5,700
    אבל מה אין לך את הוצאת שכר דירה של 3,200 ש”ח לחודש
    כלומר בנטו ההוצאה שלך היא 2,500 לחודש כלומר בשנה 30,000 ש”ח תוסיפי לזה הפסד מריבית אבודה על ההון העצמי (נגיד 6%) 16,500. סה”כ 46,500 ש”ח לשנה

    אם תכניסי את הנתונים הנ”ל לתזרים מזומנים יהיה לך רווח של 4% בשנה (בערכים נומינלים)
    שלא לדבר על הרווח הריאלי שתעשי כי מחירי הדירות בעוד 15 שנה יהיו יותר גבוהים מהיום וגם מחירי השכר דירה.
    דבר שני ירידת מחירים אף פעם לא תיהיה דרסטית בנדל”ן

  22. האלמנט הכי הכי משמעותי פה חסר – הסיכון (או, חוסר הסיכון).
    אני לא אקח הלוואה של מליון שקל ואשקיע אותם במניות, מכיוון שזה סיכון אדיר. אם השוק מתרסק, אין לי כלום, ואני עדיין צריך להמשיך להחזיר את ההלוואה.

    לעומת זאת, אם אני לוקח משכנתא במליון שקל, ושוק הנדלן מתרסק, עדיין יש לי את מה ששילמתי עבורו – הדירה. לכן המינוף הוא אטרקטיבי בהרבה כאשר מדובר במשכנתא מאשר כאשר מדובר במניות, ולכן כל ההשוואה לא רלוונטית.

    בסופו של דבר, אם משווים משכנתא (מינוף) להשקעת ההון העצמי (הקטן) במניות, הרי המניות לא ישאו תשואה גבוהה במיוחד, כי אין לי סכום גדול שמושקע. זה פשוט בלתי אפשרי להשוות את זה ככה.

  23. למיטב הבנתי הסולידית לא יוצאת כאן בכלל נגד קניית דירה. הנה אני מצטט:
    “ברמה האישית, אני סבורה שההחלטה אם לקנות או לשכור חשובה רק עד גבול מסוים. מה שחשוב באמת הוא גודל הנכס, מידת ההתאמה שלו לצרכים שלכם וקרבתו למוקדי החיים שלכם”.

    אז לתשומת לבם של חלק מהמגיבים כאן…

    ובאותו הקשר, חלק מהמגיבים כאן לקחו את זה קצת אישית וקצת מכניסים אמוציות בדיון. הרגשות שלך כלפי הטענות זה לא משהו שיכול לשכנע, אלא רק הטענות שלך. לכן לדעתי אין צורך בכלל להגיב למה שהיא כתבה (במיוחד שהיא אפילו לא כתבה את זה) אלא להציג את הטענה שלך וזהו.

השאר תגובה