מינוף- נדלן vs שוק ההון

[אורי ג.]

אוקי, אני רוצה 1M שח הלוואה לכל מטרה, מוכן להתערב אתכם שאדם מן השורה לא יקבל בלי בטחונות גם אם ידבר עם האנשים הכי נכונים, גם לא בריביות של השוק האפור.

ואני רוצה להיות מלך אנגליה, מה זה רלוונטי מה אתה רוצה?

 

[liranviper]

@Ron B לעניות דעתי אתה מפספס את הטענה העיקרית של @מתכנת. הוא לא טוען שMC זה טוב. הוא טוען שזה שיש לך את הבחירה האם לצאת מהפוזיציה זה טוב.
בדוגמא של יפן עם עוד ירידה של 40% שמביאה אותך למינוס, אז במידה והיא קרתה- זה חסרון אם היו מכריחים אותך למכור אחרי שאתה במינוס ולהישאר עם חוב, במקום לאפשר לך להחזיר את החוב עם השכר שלך (כמו שהיה קורה בלי MC).

אז שוב- הייתרון הוא זה שאף אחד לא כופה עליך שום דבר ואתה יכול לקבל החלטה. זה הכל. אף אחד לא אמר שזה טוב להיות במצב שבו אתה במינוס בהתחייבויות

 

[Benjamin W]

ג"נ: לא ממונף.

אגב, תמהני, מאילו שיקולים?

 

[הנועזת]

מכבה? אז לא הבנת את מה שאמרתי. נתתי מספר דוגמאות לאנשים שהצליחו כמו גיל שוויד, אמנון שעשוע ועוד רבים וטובים והם לא הגיעו למאזן אישי שלילי. ממש לא מסכים שצריך מאזן אישי שלילי על מנת ליהיות איש עסקים. מי שעובד נכון ובחוכמה יכול ליהיות יזם מופלא בלי להכנס לאוברדרפט אישי.

לא מכירה את הסיפורים האישיים של השניים (אשמח אם תביא לינק המבסס את דבריך, לא מצאתי), אך אספר משהו על עצמי...עד היום אישית לא חרגתי מהמאזן האישי כפי שאתה מגדיר זאת. אבל ממש לאחרונה הבנתי שבמידה ואייני מעוניינת להיות תלויה במשקיעים חיצוניים (מה שקרה כנראה בצ'ק פוינט ובמובילאיי) ולהמשיך להיות אדון לעצמי, מינוף זו הדרך. כי אחרת קצב ההתקדמות מאט, וזמן הוא המשאב היקר ביותר. הבחירה היא תמיד בין אפשרויות.

 

[מתכנת]

ואני רוצה להיות מלך אנגליה, מה זה רלוונטי מה אתה רוצה?

אם היו אומרים לך ברצינות שאתה יכול להיות מלך אנגליה לא היית מברר כיצד למלא את שאיפותך?!
רון טען כאן שניתן לקבל הלוואה לקנית ני"ע ללא MC תוך שיעבוד השכר בלבד וטענתי שלא, אתה גם חיזקת את דברי, זה הכל.
אולי הרצף של הדיון התפזר אז זה לא היה ברור.

 

[אורי ג.]

רון טען כאן שניתן לקבל הלוואה לקנית ני"ע ללא MC תוך שיעבוד השכר בלבד וטענתי שלא, אתה גם חיזקת את דברי, זה הכל.

אחדד את דבריי:
אם יש לך שם טוב וקשרים טובים בבנק זה או אחר אתה יכול לקחת הלוואה ללא שיעבוד כלשהו (הלוואת סולו) ולהשקיע את הכספים בקניית ני"ע או אפילו לצריכה, כמובן שללא שום מנגנון MC.

 

[מתכנת]

אחדד את דבריי:
אם יש לך שם טוב וקשרים טובים בבנק זה או אחר אתה יכול לקחת הלוואה ללא שיעבוד כלשהו (הלוואת סולו) ולהשקיע את הכספים בקניית ני"ע או אפילו לצריכה, כמובן שללא שום מנגנון MC.

גם מיליון ש"ח או שניים?
ובריביות דומות לריביות המשכנתא למשל?

(הלוואת סולו)

הלוואת סולו כוונתך "הלוואה לכל מטרה"?

 

[אורי ג.]

גם מיליון ש"ח או שניים?

גם יותר, תלוי מי אתה, מה הקשרים שלך וכמה יש לך.

ובריביות דומות לריביות המשכנתא למשל?

זה אין סיכוי מהסיבה הפשוטה שהלוואות למשכנתא הם הלוואות מאד כדאיות לבנק מבחינת יכולת המינוף שלהם על הכסף, בהלוואת סולו הם חייבים להקצות הרבה יותר מההון העצמי שלהם בשביל ההלוואה, אבל בכל זאת אפשר להגיע לריביות טובות מאד.

הלוואת סולו כוונתך "הלוואה לכל מטרה"?

סולו = ללא בטחונות.

 

[קפה שחור]

הלוואת סולו כוונתך "הלוואה לכל מטרה"?

ללא ערבים (או בטחונות)

 

[katon]

אני מקווה שזה השרשור הנכון.
רציתי לשתף בהרגשה או דעה שלי ולקבל דעות אחרות.
אני משקיע במניות בודדות שמחלקות דיבידנדים יציבים. חשוב לי לבנות תיק ולקבל תזרים מזומנים עם עדיפות שיגדל עם הזמן. אני לא מתעלם מערך המניות אבל משתדל לא לבדוק את זה. אני לא בעל דירה למגורים או השקעה. הייתי כן רוצה מאוד לקנות בית רק למגורים, בעוד X שנים אבל לא יודע איפה ומתי.
אני מנסה להימנע מהשקעה בנדל''ן ישירות כי אני לא חושב שזה מספיק מפוזר ומסוכן (בשבילי).
הרבה מהחברים ומוכרים שלי משקיעים בדירה . בארץ אני מבין שיש עידוד מאוד גדול למנף את ההשקעה ולקנות נדלן (משכנתא) ובנוסף יש פטור ממיסים!!!
אני לא מצליח להבין את ההגיון של הדבר הבא:
אני יכול לקבל מינוף לקנית בית, להשכיר אותו ולקבל אלפי שקלים בחודש מזומן ללא תשלום מיסים.
מצד שני אם אני משקיע בשוק ההון אני לא יכול לקבל "משכנתא" מה בנק ואם אני רוצה לקבל "תזרים מזומן" חודשי, אני משלם בדרך כלל 25% מיסים מהדיבידנדים.

אני משקיע מאוד זהיר וייתכן שאצטרך חלק מהכסף המושקע לקנית בית למגורים בעוד X שנים, בינתיים אני מנסה לקבל תזרים מזומנים כאילו היה לי בית להשקעה דרך הדיבינדים. ברור לי שלא אוכל לקבל 3000 שקל בחודש בדרך הזאתי אם אני לא ממונף (אין לי כל כך הרבה כסף). לעומת זאת אם הייתי לוקח את הכסף שיש לי בתיק וקונה נכס אז "בקלות" נראה שאפשר לקבל את זה....
אני פשוט קצת מבולבל.

 

[אורי ג.]

מצד שני אם אני משקיע בשוק ההון אני לא יכול לקבל "משכנתא" מה בנק ואם אני רוצה לקבל "תזרים מזומן" חודשי,

יכול גם יכול, קראת את השרשור?

אני משלם בדרך כלל 25% מיסים מהדיבידנדים.

עם זה אין מה לעשות.

לעומת זאת אם הייתי לוקח את הכסף שיש לי בתיק וקונה נכס אז "בקלות" נראה שאפשר לקבל את זה....

לא ממש, בגלל המינוף סביר להניח שהתזרים החודשי שלך היה סביב ה0 ואפילו שלילי.

 

[katon]

הצלחה/אי הצלחה בנסוי, זו היא דוגמה לשאלות אי וודאות בתחום שוק ההון (מניות ביומד), שהוא אינסופי באפשרויות שלו.
השליטה בתזרים היא לרוב גבוהה יותר בנדלן לדעתי.
מניות דיבידנד וריט זוהי הדרך הקרובה ביותר לחקות שכר דירה. העניין שמניות דיבידנד טובות לרוב אחריי מס לא משאירות תשואה אטרקטיבית, ואם מדובר על מינוף אז לא בטוחה שנשאר ביד משהו.
שאלת שאלה מאוד רחבה, לכן גם תשובה כללית מאוד.
האם העלויות מצליחות להביא תועלת מספקת, בימינו בעוד השוק גבוה להחריד, צריך לעשות הרבה שעוריי בית ולקחת סיכונים מבוקרים, ע"מ להגיע לידי עסקה משתלמת.

אני מנסה לחקות שכר דירה בצורה שאתה מתאר דרך REIT ו- דיבידנדים . הבעיה זה המיסוי כאן לעומת שכר דירה אמיתי של נדלן. אני לא מבין למה בכלל זה ככה לפי החוק... מה היגיון מאחורי זה..
אולי שאנשים שלא מבינים ילכו וישקיעו במניות דיבידנדים ואז יפסידו הרבה כסף?
הרי אפשר להפסיד הרבה גם בעיסקות נדלן ומינוף.

 

[katon]

יכול גם יכול, קראת את השרשור?

עם זה אין מה לעשות.

לא ממש, בגלל המינוף סביר להניח שהתזרים החודשי שלך היה סביב ה0 ואפילו שלילי.

קראתי ..עכשיו מצאתי עוד כמה הודעות מעניינות..

 

[אורי ג.]

לפי החוק... מה היגיון מאחורי זה.

אין שום הגיון אז אל תחפש אותו, תעשה מה שטוב לך וקבל את המצב החוקי הנוכחי בתור נתון.

אולי שאנשים שלא מבינים ילכו וישקיעו במניות דיבידנדים ואז יפסידו הרבה כסף?

אם באמת מעניין אותך זה נעשה במקור בתקופת העלייה הגדולה מרוסיה כדי לעודד רכישת דירות להשקעה ולהשכירם ונשאר מאז.

 

[katon]

אין שום הגיון אז אל תחפש אותו, תעשה מה שטוב לך וקבל את המצב החוקי הנוכחי בתור נתון.

אם באמת מעניין אותך זה נעשה במקור בתקופת העלייה הגדולה מרוסיה כדי לעודד רכישת דירות להשקעה ולהשכירם ונשאר מאז.

בהחלט מעניין. אולי צריכים לעדכן את החוק

 

[אורי ג.]

בהחלט מעניין. אולי צריכים לעדכן את החוק

יש לנו ליצן בתור שר אוצר, אין סיכוי לצערי.

 

[אנון נימוס]

ימות המשיח, חברי הפורום בעד הטלת מיסים

 

[katon]

ימות המשיח, חברי הפורום בעד הטלת מיסים

אני בהחלט בעד הטלת מיסים על שכר דירה לפחות כמו על שוק ההון. ואז ניראה מניות דיבידנדים ישרלאיות גם...מעבר לטבע שגם ככה הפסיקה אותו.
גם הבנקים יחגגו טיפה פחות עם כל הריביות ומשכנתאות...
טוב זה סתם חלום כלכלי ...זהו התעוררתי..

 

[אורי ג.]

ימות המשיח, חברי הפורום בעד הטלת מיסים

רק רוצה להשוות תנאים לשוק ההון, יש לי אינטרס...

 

[tom_r]

קראתי את הדיון. לדעתי יש להוסיף נק' חשבוה אחת על ההבדלים בין מינוף נדל"ן להשקעה ומינוף ני"ע:

1. רוב ניע ממונפים גם ככה. רוב החברות מחזיקות חוב וההון שהמשקיע קונה כבר ממונף. לכן יש כאן מינוף על מינוף ולכן התנודתיות של שווי האקווטי גדול יותר (דוגמאת התונדתיות של הכסף המושקע במניית טבע החצי שנה האחרונה - כמה גדולה יותר הייתה בחשבון MC).
2. בנדל"ן יש הוצאות לא תזרימיות שבעצם עוזרות למשקיע לא לשלם מיסים עד אשר התשואה על ההון המושקע היא לפחות (בישראל) 10% ~ לשנה... אז.. יש פה יתרון מאוד גדול מבחינת מיסוי ואני בהחלט ממליץ.
3. בארה"ב זה ידוע שאנשים עשירים עם הכנסה גבוה חייבים להשקיע בנדל"ן בשביל הפחת, ע"מ להקטין את המס השולי שלהם. יש דרכים לעשות זאת לאמריקאיים. לישראלים פחות.

בנוסף מינוף, ההגדרה, היא פשוט ההון העצמי שיש לגוף המחזיק את הערך הכלכלי של הנכס לעומת התחייבויות. זה הכל. לכן, בארה"ב, ת]יסת העולם היא שנדל"ן למגורים מחזיקים עם חוב צמית.

קיצר... מינוף זה לא טוב ולא רע. זה ממש תלוי איך מנהלים אותו.