מינוף- נדלן vs שוק ההון

[TunaGolem]

אני רוצה מקסימום מינוף בלי סיכון MC.

רון טוען שMC הוא לא סיכון אלא מגן מפני סיכון. הסיכון האמיתי הוא להיות עם התחייבות גדולה מכמות הנכסים, מה שיכול לקרות (וקורה) במשכנתא.

ההסתכלות שלי פחות קיצונית, אבל אני לא רואה בMC חסרון משמעותי, משום שבכל מקרה כנראה שתרצה להקטין את המינוף אחרי נפילת שוק, כדי להקטין את הסיכון שבמינוף גדול מדי, כמו כל איזון. זכור: השוק איננו מחזורי, ואחרי נפילות תמיד יכולות לבוא נפילות נוספות.

ג"נ: לא ממונף.

 

[Ron B]

התשובה ממש טריוויאלית, אתה שואל ברצינות?
אני רוצה מקסימום מינוף בלי סיכון MC.

אהה. אז למה אתה לא הולך לבנק ומבקש הלוואה לקניית אינדקס מניות ללא MC, מול השכר שלך?
אני בטוח שיסכימו לזה בדיוק כפי שמסכימים לתת משכנתא. כמובן שצריך להתאים את המינוף להסתברות לירידה של האינדקס, כפי שעושים במשכנתא, אבל לא נראה לי סיפור.

בכל מקרה, נראה שהטענה שלכם היא כזאת: "המינוף בשוק המניות מנדל"ן יותר טוב כי הוא יותר זול משמעותית והתשואה בשוק המניות יותר גבוהה.
הבעייה היא שבשוק המניות יש MC ובנדל"ן אין, מה שגורם שבנדל"ן אפשר להגיע למינוף כך שסך נכסים שלך שלילי. זה נפלא. זה גורם לכך שמינוף נדל"ן עדיף על מינוף מניות."
אז לי זה נשמע טיעון מופרך ולא הגיוני וניסיתי לנמק לעיל מדוע.

 

[Benjamin W]

בהבנה של מה זה טוב ומה זה רע

תראה... זאת אמירה כללית של אלוה, על ברואיו. אולי התפוח מפסיק להשפיע. או שמא יצר האדם רע מנעוריו, ומיינקותו סוחר באופציות.

הדיל שאתה מציע, הוא בעצם: קח מיליון שקל, שלם 4% , ותבנה את עתידך הכלכלי. אם הולך טוב, אפשר להגיע לעצמאות כלכלית, ולצאת לחירות, מאוד מהר. אם הולך רע, אפשר להסתבך. אם כי, פשיטת רגל לא תביא אותך לרחוב.

האמת שמאות ואלפי בעלי עסקים לוקחים סיכונים כאלה באופן תדיר. ו 4% זה גבוה. ובוא נזכור שמתחילת ההיסטוריה של הסנופי הימור כזה היה מסתיים טוב, למרות השחיקה של הריבית, ברוב רובם המוחלט של המקרים.

מצד שני, אני דווקא מאוד מסמפט את המנגנון של ה MC...

 

[אורי ג.]

אהה. אז למה אתה לא הולך לבנק ומבקש הלוואה לקניית אינדקס מניות ללא MC

כי הריבית שהוא יקבל תהיה הרבה יותר גבוהה מאשר ריבית משכנתא ואף קטנה יותר מתוחלת התשואה של אינדקס המניות.

אני בטוח שיסכימו לזה בדיוק כפי שמסכימים לתת משכנתא

בטח שיסכימו, רק יסווגו את זה בתור "הלוואה לכל מטרה".

"המינוף בשוק המניות מנדל"ן יותר טוב כי הוא יותר זול משמעותית והתשואה בשוק המניות יותר גבוהה.

אין טענה כזו, לא שלי לפחות.

מה שגורם שבנדל"ן אפשר להגיע למינוף כך שסך נכסים שלך שלילי. זה נפלא. זה גורם לכך שמינוף נדל"ן עדיף על מינוף מניות."

לאו דווקא עדיף אבל זה בהחלט יתרון גדול של מינוף בנדל"ן.

ו 4% זה גבוה.

זול מאד למען האמת.

 

[Benjamin W]

זול מאד למען האמת.

אני מסתכל על זה מהצד השני... כמה ROI אני אדע להחזיר על ההלוואה... ואיזה תנודה צריך בשביל לגמור את החגיגה.

 

[Ron B]

תראה... זאת אמירה כללית של אלוה, על ברואיו. אולי התפוח מפסיק להשפיע.

ברצוני להתייחס למשפט שלך, למרות שהוא לא קשור לדיון.
אז כן, אני חושב שרוב רובם של האנשים מחליטים החלטות שגויות עבור עצמם. האם צריך להתערב עם חוקים על מנת לתקן את הנזק שאנשים עושים לעצמם? לא יודע, אבל צריך ליהיות מודע לזה. זאת גישה מאד פטרנליסטית והיא נוגדת את הרוח של כל אדם יחליט למען עצמו, אבל עדיין אני מאמין שזה נכון. מה נכון? נכון שאנשים מחליטים החלטות שגויות עבור עצמם. שגויות זה אומר שהם עצמם יגידו עוד 20 שנה שההחלטה היתה שגוייה. יש כאלו שאומרים שצריך לכתוב על זה בלוג (כלומר להביא למודעות), ויש כאלו שיגידו שצריך לחוקק חוקים על מנת למנוע את הטעויות האלו, אבל שתי הגישות אומרות דבר זהה: "ראו הוזהרתם. אתם טועים. אני יודע יותר טוב מכם."
דוגמאות שהם בקונצנזוס:
1. עישון.
2. אכילת יתר של מזון מעובד (סוכר, שמן וכו').
3. אי השקעה בשוק ההון חסכונות כאשר אתה צעיר.
אני לא אומר שיש לי זכות חוקית למנוע מאנשים לעשן, אבל להביא את חסרונות העישון לאנשים שלא מודעים לזה לא אומר שאני רואה עצמי כאל מול בוראיו.

 

[Benjamin W]

ברצוני להתייחס למשפט שלך, למרות שהוא לא קשור לדיון.
אז כן, אני חושב שרוב רובם של האנשים מחליטים החלטות שגויות עבור עצמם. האם צריך להתערב עם חוקים על מנת לתקן את הנזק שאנשים עושים לעצמם? לא יודע, אבל צריך ליהיות מודע לזה. זאת גישה מאד פטרנליסטית והיא נוגדת את הרוח של כל אדם יחליט למען עצמו, אבל עדיין אני מאמין שזה נכון. מה נכון? נכון שאנשים מחליטים החלטות שגויות עבור עצמם. שגויות זה אומר שהם עצמם יגידו עוד 20 שנה שההחלטה היתה שגוייה. יש כאלו שאומרים שצריך לכתוב על זה בלוג (כלומר להביא למודעות), ויש כאלו שיגידו שצריך לחוקק חוקים על מנת למנוע את הטעויות האלו, אבל שתי הגישות אומרות דבר זהה: "ראו הוזהרתם. אתם טועים. אני יודע יותר טוב מכם."
דוגמאות שהם בקונצנזוס:
1. עישון.
2. אכילת יתר של מזון מעובד (סוכר, שמן וכו').
3. אי השקעה בשוק ההון חסכונות כאשר אתה צעיר.
אני לא אומר שיש לי זכות חוקית למנוע מאנשים לעשן, אבל להביא את חסרונות העישון לאנשים שלא מודעים לזה לא אומר שאני רואה עצמי כאל מול בוראיו.

לא התכוונתי שאתה מתנשא, למרות שקצת, אלא שאתה חוזר על אמירה שהמספר התנ"כי אומר על בני האדם.

בכל מקרה, אנחנו מדברים פה על סיכוי - סיכון. אתה טוען שנטילת סיכון, לצורך רווח, כשהסטטיסטיקה נמצאת בצד שלך, שקולה לעישון?

 

[FIYaacov]

@Ron B מה עם הלוואות לצורך עסק?
הרי כל התשואה הפוטנציאלית היא רק עתידית, וישר אתה כבר במינוס בגלל שהעסק שלך שווה פחות מההלוואה.
האם בגלל זה תמליץ לכולם לא לקחת הלוואות לעסקים?
אני גם לא רואה פה הבדל בין חוב פרטי לעסקי. גם אם ההלוואה רשומה על שם העסק, העסק על שמך אז בנטו אתה במינוס.

 

[Ron B]

מה עם הלוואות לצורך עסק?
הרי כל התשואה הפוטנציאלית היא רק עתידית, וישר אתה כבר במינוס בגלל שהעסק שלך שווה פחות מההלוואה.
האם בגלל זה תמליץ לכולם לא לקחת הלוואות לעסקים?

ברור שהלוואה לצורך עסק היא דבר הכרחי וזה מה שמניע את העולם שלנו, מאז המהפכה החקלאית.
אבל מסתבר שאנשים חשבו על הבעייה הזאת כבר במאה ה-15. זה נקרא חברה בע"מ.
הרעיון הוא פשוט: בדיוק כדי שאנשים לא יפחדו להקים עסקים וחברות, מקימים ישות משפטית נפרדת שהיא החברה.
הבעלים של החברה שולט עליה ולוקח רווחים (ע"י דיבידנדים למשל) אבל גם אם החברה נמצאת במאזן שלילי, הוא לא מחוייב להשלים את החוב.
זה הבסיס לעולם הקפיטליסטי וכמו שציינתי הבעייה והפתרון הם עתיקי יומין.
זה ממש ממש לא זהה ללקחת הלוואה אישית, לקנות הון (מניות או נדל"ן) להכנס למאזן שלילי ולקוות לטוב.
אני לא אומר שאנשים מפורסמים לא עושים את זה. למשל, ענבל אור, דנקנר, אבל זאת לא דרך הכרחית להצליח בעסקים.

 

[Ron B]

בכל מקרה, אנחנו מדברים פה על סיכוי - סיכון. אתה טוען שנטילת סיכון, לצורך רווח, כשהסטטיסטיקה נמצאת בצד שלך, שקולה לעישון?

אני טוען שלהכנס למאזן אישי שלילי (לא חברה בע"מ) לצורך קניית הון כלשהו (נדל"ן, מניות) שקולה לעישון.

 

[Benjamin W]

@Ron B
אם תבוא לבנק, ותבקש לקחת הלוואה לצורך הקמת עסק, על שמה של חברה בע"מ שהקמת, כמה אתה חושב שיתנו לך, ללא ערבות אישית?

 

[אורי ג.]

אם תבוא לבנק, ותבקש לקחת הלוואה לצורך הקמת עסק, על שמה של חברה בע"מ שהקמת, כמה אתה חושב שיתנו לך, ללא ערבות אישית?

ללא ערבות אישית בכלל לא יפתחו לך חשבון, ללא בטחונות קשיחים+ערבות אישית גם לא יתנו לך אגורה שחוקה.

 

[קפה שחור]

גם לא יתנו לך אגורה שחוקה.

ללא בטחונות, יתנו, אבל שחיקת האגורה תהיה מואצת
עם בנק ניתן גם לעבוד עם "מתווך" - יועץ פיננסי שיודע לקשר בין סניפי בנק למלווה וגוזר קופון מגובה האשראי הניתן מהמלווה
זה בכלל שוחק אגורות
היום גם נותנים (והרבה לוקחים) הלוואות תמורת סגירת 25% מהאשראי שנתקבל כבטחון
שוב, בלי בטחונות סביר להניח שהריבית עם כל עמלות הקצאה ותווך למיניהם יגיעו לריבית דו ספרתית

 

[Benjamin W]

ללא ערבות אישית בכלל לא יפתחו לך חשבון, ללא בטחונות קשיחים+ערבות אישית גם לא יתנו לך אגורה שחוקה.

מה? למה שלא יפתחו לך חשבון?
הם לוקחים עמלות מחשבונות עסקיים כאילו היו פיארטים בים הקאריבי ועכשיו המאה ה17 ! מה אכפת להם לפתוח חשבון ולקוות לטוב?

לגבי האגורה השחוקה. אני מאמין שאתה טועה. אם תבוא עם הצעה רצינית לעסק, אני בטוח שמנהל הסניף יתן לך 5 שקל בתור תרומה לקהילה.

 

[Ron B]

אם תבוא לבנק, ותבקש לקחת הלוואה לצורך הקמת עסק, על שמה של חברה בע"מ שהקמת, כמה אתה חושב שיתנו לך, ללא ערבות אישית?

תלוי על מה מדובר. גם לא אמרתי ללכת לבנק.
תראו למשל את תחום הסטרטאפ בהייטק: אנשים מקימים סטרטפים ע"י שימוש בחממות, גיוס ממשקיעים פרטיים. אנשים מגייסים כספים גם ללא ערבות אישית. בד"כ זה בתמורה לאחוזים בחברה. רוב מקרי ההצלחה שאני מכיר בהקמת עסקים לא לוו בשום שלב בכניסה למינוס אישי. אני מודה שאני מוטה לתחום ההיטק.
דרך אגב, גם אם עבור עסקים מסויימים נדרשת ערבות אישית, עדיין המאזן של פותח העסק הוא 0 ולא שלילי. זה הבדל גדול.

 

[Benjamin W]

הלוואות תמורת סגירת 25% מהאשראי שנתקבל כבטחון

מה?

כאילו קח 10K אבל אתה חייב לסגור 2.5K כבטחון ולשלם עליהם ריבית?

 

[קפה שחור]

מה?

כאילו קח 10K אבל אתה חייב לסגור 2.5K כבטחון ולשלם עליהם ריבית?

יותר בכוון של, קח 200, תסגור 50 ותשלם על 200 ריבית, אבל....ברגע שישאר 100 תוכל להוציא 25... תענוג

 

[Benjamin W]

חממות, גיוס ממשקיעים פרטיים

כן.... עסקה מצויינת...

אתה תשקיע את הנשמה בלבנות עסק, אנחנו ניתן לך 200K שח , שולחן לעבוד בו, והרצאות של אנשים שמחפשים לקדם את עצמם, ובתמורה כל מה שתבנה, חצי ממנו יהיה שייך לנו. ובינתיים תעבוד במשכורת שנעה בין 0 למינימום.

אין ספק, דיל מעולה. בכלל לא עדיף פשוט לקחת הלוואה מהבנק, שאפשר לסגור ב3-5 שנים בהייטק.

 

[קפה שחור]

בכלל לא עדיף פשוט לקחת הלוואה מהבנק

שים לב שמדובר על לקיחת הלוואה ללא בטחונות ושים לב שהקמת עסק זאת לא בדיוק משכורת יציבה שהבנק מחפש כדי "לבטוח" בך
לכן אם יש לך בטחונות ואתה מציג מספיק ניירת לבנק הריבית לא תעלה על 5%
בכל מקרה צריך ממש לבטוח בעצמך כדי להקים עסק מאפס ולקחת התחייבות כזאת בלי קשר לבטחונות
אני הקמתי ללא אשראי אבל לא יכולתי לגדול ללא מינוף, כשגדלתי צימצמתי אותו וכך בהדרגה, לכן זה מינוס שהוא פלוס

 

[Ron B]

אתה תשקיע את הנשמה בלבנות עסק, אנחנו ניתן לך 200K שח , שולחן לעבוד בו, והרצאות של אנשים שמחפשים לקדם את עצמם, ובתמורה כל מה שתבנה, חצי ממנו יהיה שייך לנו. ובינתיים תעבוד במשכורת שנעה בין 0 למינימום.

טוב אנחנו חורגים פה לדיון אחר: "למה כולם מנסים לעקוץ אותי" ו"ניהול משא ומתן בהקמת חברה". לא נראה לי שמה שאתה מתאר קרה לאמנון שעשוע, אבל שוב: זה נושא אחר (מעניין אמנם).
בסך הכל, התכוונתי לומר שהגעה למאזן אישי שלילית היא תופעה שלילית, ואין לה דבר עם פתיחת עסק או חברה.
לכן, היתרון שאין MC במשכנתא על נדל"ן היא לא באמת יתרון.