מינוף- נדלן vs שוק ההון

[Honey jar]

אין שום הגיון שאדם בעל נכסים, יקבל הכנסות שכירות הפטורות ממס, ואדם ללא נכסים אשר יש לו הוצאות שכירות, לא יקבל כל ניכוי או זיכוי.
חוסר הסימטריה צורם בעיני.

 

[אורי ג.]

1. רוב ניע ממונפים גם ככה. רוב החברות מחזיקות חוב וההון שהמשקיע קונה כבר ממונף. לכן יש כאן מינוף על מינוף ולכן התנודתיות של שווי האקווטי גדול יותר (דוגמאת התונדתיות של הכסף המושקע במניית טבע החצי שנה האחרונה - כמה גדולה יותר הייתה בחשבון MC).

אוסיף: יש גם ת"ס ממונפות שמחזיקות מניות ממונפות וגם את הת"ס ההאלה ניתן לרכוש במינוף, אני מחזיק את BDCL לדוגמא, התשואה שלי היא פסיכית והסיכון בהתאם (לא ממליץ!).

2. בנדל"ן יש הוצאות לא תזרימיות שבעצם עוזרות למשקיע לא לשלם מיסים עד אשר התשואה על ההון המושקע היא לפחות (בישראל) 10% ~ לשנה... אז.. יש פה יתרון מאוד גדול מבחינת מיסוי ואני בהחלט ממליץ.

ישלם גם ישלם, רק ידחה אותם למימוש.

3. בארה"ב זה ידוע שאנשים עשירים עם הכנסה גבוה חייבים להשקיע בנדל"ן בשביל הפחת, ע"מ להקטין את המס השולי שלהם. יש דרכים לעשות זאת לאמריקאיים. לישראלים פחות.

לאמריקאים יש חוקי מס שונים מאד מפה, כמו DISTRIBUTIONS שלא ממוסים, 1031 EXCHANGE וREFINANCE שגם זה לא ממוסה. קטונתי מלהבין את כל המכניקה של זה.

 

[tom_r]

אני רק אחדד את משמעות המיסוי בישראל - מס השבח הוא 25% ומס על שכר דירה הוא בגובה המס השולי.

קל מאוד להוריד את המס על שכר הדירה לאפס בעזרת פחת --- 4% בשנה בישראל על דירה של מיליון ש"ח זה 40,000 ש"ח הוצאה לא תזרימית. לכן, בטח עם מינוף של 60% על מיליון ש"ח ותשואה של 10% על ההון, שכ"ד של 40,000 ש"ח על כל מיליון שווי דירה, אין מס על שכ"ד.

במועד המימוש יש תשלום מס של 25% על הרווח הריאלי ( ההפרש בין השווי המופחת צמוד לאינפלציה, למחיר המכירה). לכן כדאי לדווח וכדאי לבחור במסלול המכיר בפחת כהוצאה לצרכי מס (לא המסלול של 10%). לצערנו לא מכירים בישראל בריבית על המשכנתא לצרכי מס (כאדם פרטי) אך אם כן היו מכירים המס האפקטיבי היה נמוך יותר.

אינני יודע אם בישראל אדם פרטי יכול להעביר את הפחת בין דירות שונות ובכך לצמצם את המס מעוד השקעות.

אבל, 25% מס זה משמעותית נמוך יותר מהמס השולי למרבית המשקיעים בנדל"ן. לא שווה לעבוד בישראל.
מ.ש.ל.

 

[אנון נימוס]

אין שום הגיון שאדם בעל נכסים, יקבל הכנסות שכירות הפטורות ממס, ואדם ללא נכסים אשר יש לו הוצאות שכירות, לא יקבל כל ניכוי או זיכוי.
חוסר הסימטריה צורם בעיני.

אוקי ובמה זה שונה מלהגיד שמיסוי פרוגרסיבי ללא תקרה הוא צודק ?

אני מבין שרצוי להשוות את כל האפיקים אבל 'צורם' זה סוג של קנאה ולא אגנדה

 

[Honey jar]

אוקי ובמה זה שונה מלהגיד שמיסוי פרוגרסיבי ללא תקרה הוא צודק ?

אני מבין שרצוי להשוות את כל האפיקים אבל 'צורם' זה סוג של קנאה ולא אגנדה

זה שונה מאיזה אמירה כללית על מיסוי פרוגרסיבי (לא הבנתי מדוע הוא לא צודק, אבל נזרום) מכיוון שמדובר כאן בעיוות מאוד נקודתי וצר ומאוד צר בנושא חשוב במעלה, בעל חשיבות לאומית. לא מדובר בדיון כללי על מדיניות מס כזו או אחרת ועל חסרונות השיטה. וגם אילו לא היינו מצויים בעידן הנדל"ן הנוכחי, היית שומע ממני את אותם הדברים- אין שום סיבה שאני אהיה פטור ממס על שכירות שאתה תשלם לי, ואתה לא תהיה זכאי לניכוי.
בקשר להערה על "קנאה", אתה פשוט טועה.

 

[אורי ג.]

לצערנו לא מכירים בישראל בריבית על המשכנתא לצרכי מס (כאדם פרטי) אך אם כן היו מכירים המס האפקטיבי היה נמוך יותר.

אם אתה במסלול המס השולי מכירים גם מכירים!!

אינני יודע אם בישראל אדם פרטי יכול להעביר את הפחת בין דירות שונות ובכך לצמצם את המס מעוד השקעות.

לא חושב, כמעט בטוח שלא.

4% בשנה בישראל על דירה של מיליון ש"ח זה 40,000 ש"ח הוצאה לא תזרימית

שלילי. הפחת הוא על מרכיב המבנה בלבד ולא על מרכיב הקרקע כלומר 4% כפול 2/3 כפול מיליון = 26,666 ש"ח.

 

[כימאי]

לכן, בארה"ב, ת]יסת העולם היא שנדל"ן למגורים מחזיקים עם חוב צמית.

תוכל להסביר את זה יותר?

 

[TunaGolem]

יש גם ת"ס ממונפות שמחזיקות מניות ממונפות וגם את הת"ס ההאלה ניתן לרכוש במינוף, אני מחזיק את BDCL

האם היא פוגעת במינוף בPM?

 

[katon]

אין שום הגיון שאדם בעל נכסים, יקבל הכנסות שכירות הפטורות ממס, ואדם ללא נכסים אשר יש לו הוצאות שכירות, לא יקבל כל ניכוי או זיכוי.
חוסר הסימטריה צורם בעיני.

BRAVO

 

[tom_r]

@אורי ג. תודה על התיקונים!

@כימאי -- הכוונה היא שבישראל, מהכרות קלה עם האוכלסיה, כולם מדברים על זה שיש להם משכנתא והם יסיימו לשלם אותה, ואז ישארו עם הבית... בארה"ב יש תפיסה שאומרת שמשכנתא זה לא רע ולא משהו שבהכרח יש להיפטר ממנו. זה נובע בעיקר מתמרצי מס, אני חושב. למשל האפשרות לקזז הוצאות ריבית ממס הכנסה על בית מגורים משלך, האפשרות להשתמש בפחת על הבית הפרטי כדי לקזז הכנסות אחרות. בארה"ב בעלי הבתים נהנים ממגן מס יפה בזכות השימוש במשכנתא - אז אין בהכרח מוטיווציה לשלם את המשכנתא מהר. להיפך יכול להיות להם תמריצי מס למחזר אותה.

 

[FIYaacov]

האפשרות להשתמש בפחת על הבית הפרטי כדי לקזז הכנסות אחרות

מאיפה זה הגיע? זה אולי נכון על דירות להשכרה.

בארה"ב בעלי הבתים נהנים ממגן מס יפה בזכות השימוש במשכנתא - אז אין בהכרח מוטיווציה לשלם את המשכנתא מהר. להיפך יכול להיות להם תמריצי מס למחזר אותה.

זו טעות נפוצה. הטבת המס לעולם תהיה קטנה מהריבית המשולמת.
החישוב של כדאיות המינוף לא תשתנה בהרבה אם תקבל עליה הנחה של 25% מהמדינה (אולי בסביבת ריבית גבוהה כן).

בכל מקרה שמעתי יותר מדי אנשים עובדים על עצמם שלא כדאי להם לשלם מהר את המשכנתא בגלל הטבת המס (זה לא שהם התכוונו להתמנף, פשוט חשבו שהם באמת חוסכים ככה יותר כסף)

 

[אורי ג.]

האם היא פוגעת במינוף בPM?

לא הבנתי את השאלה אבל השווי שלה לבטחונות היא 50% בניגוד לתעודות סל "רגילות" שהם 85% ומעלה.

החישוב של כדאיות המינוף לא תשתנה בהרבה אם תקבל עליה הנחה של 25% מהמדינה (אולי בסביבת ריבית גבוהה כן).

למה לא? זה הרבה כסף! ולא לשכוח שמס בארה"ב יכול להיות הרבה יותר מ25%, יש מס פדראלי, מס מדינה ומס עירוני.

בכל מקרה שמעתי יותר מדי אנשים עובדים על עצמם שלא כדאי להם לשלם מהר את המשכנתא בגלל הטבת המס (זה לא שהם התכוונו להתמנף, פשוט חשבו שהם באמת חוסכים ככה יותר כסף)

מאד נפוץ בארה"ב, במיוחד בקרב משקיעים.

 

[FIYaacov]

למה לא? זה הרבה כסף! ולא לשכוח שמס בארה"ב יכול להיות הרבה יותר מ25%, יש מס פדראלי, מס מדינה ומס עירוני.

אני מניח שיש עסקאות שאחרי הנחה מסוימת בריבית הן יראו אטרקטיביות למרות שבריבית המקורית הן לא. צריך רק לוודא cashflow כי את החזר המס מקבלים בסוף השנה (או לשלם פחות ב-estimated tax ולקחת סיכון שלא נהיה יותר מדי בחסר).


כיוונתי בעיקר לאלה שמעדיפים לא לשלם יותר על המשכנתא כדי לשמר את הטבת המס ואז במקרה הטוב שמים את הכסף ב-savings ובמקרה הרע מגדילים את הצריכה, מבלי להבין שהם מבזבזים הרבה יותר על הריבית עצמה.

 

[David]

אין שום הגיון שאדם בעל נכסים, יקבל הכנסות שכירות הפטורות ממס, ואדם ללא נכסים אשר יש לו הוצאות שכירות, לא יקבל כל ניכוי או זיכוי.
חוסר הסימטריה צורם בעיני.

גם השוכרים מרוויחים יפה מהפטור ממס. אם היו מטילים מס, זה בוודאי היה מעלה את דמי השכירות. לפי ניתוח כלכלי קלסי עלות המס מתחלקת בין צד ההיצע וצד הביקוש לפי הגמישויות שלהם.
אם כבר מה שלא הוגן זה דווקא כשיש מס על שכירות, ואז מי שגר בבעלות ולמעשה משכיר לעצמו פטור ממס, אבל אילו היה משכיר את הדירה שלו ושוכר לעצמו דירה אחרת, היה פתאום חייב במס.

 

[Honey jar]

גם השוכרים מרוויחים יפה מהפטור ממס. אם היו מטילים מס, זה בוודאי היה מעלה את דמי השכירות.

לא אני ולא אתה יכולים לדעת מה היה קורה אילו. אפשר לשער בערבון מוגבל.
מה שאנחנו כן יכולים לדעת זה מה צודק ומה לא צודק. זה לא צודק לתת מתנות למי שיש לו, על חשבון מי שאין לו.
השוכרים "מרוויחים יפה" מהפטור ממס? הצחקת את השוכרים. השוכרים נאלצים להתמודד ביחסי כוחות לא סימטריים ובתנאי אי וודאות שבהן קשה לנהל חיים יציבים אלא אם אתה סטודנט או זוג צעיר ללא ילדים. וכל זה למה? כי הנדל"ן אטרקטיבי מידי.
השוכרים "ירוויחו יפה" אם הנדלן יהיה פחות אטרקטיבי ולא יותר אטרקטיבי.

אם כבר מה שלא הוגן זה דווקא כשיש מס על שכירות, ואז מי שגר בבעלות ולמעשה משכיר לעצמו פטור ממס, אבל אילו היה משכיר את הדירה שלו ושוכר לעצמו דירה אחרת, היה פתאום חייב במס.

אתה טועה מכיוון שחבות המס של מי שמשכיר ושוכר בעצמו, תהיה אפס (הכנסה מצד אחד והוצאה מצד שני) בדומה למי שגר בדירה בבעלותו.

 

[אנון נימוס]

אז נסכם
צריך להטיל מס מהדירה הראשונה כדי שלא ירוויחו בעלי דירה שמשכירים לעצמם
וצריך לחייב במס שכד בגובה של 25% לפחות
וגם לבטל פטור מתקרת מס ביטוח לאומי כי זה גם לא צודק,


האם שלי יחימוביץ בפורום ? (@הסולידית)

 

[Honey jar]

אז נסכם
צריך להטיל מס מהדירה הראשונה כדי שלא ירוויחו בעלי דירה שמשכירים לעצמם
וצריך לחייב במס שכד בגובה של 25% לפחות
וגם לבטל פטור מתקרת מס ביטוח לאומי כי זה גם לא צודק,

האם שלי יחימוביץ בפורום ? (@הסולידית)

לא ברור מה רשמת. מה זה אומר "צריך להטיל מס מהדירה הראשונה כדי שלא ירוויחו בעלי דירה שמשכירים לעצמם"?

צריך להטיל מס על הכנסות שכ"ד מכיוון שאין הצדקה לפטור אותן ממס. זה הכל.

בעל דירה ש"משכיר לעצמו" לא מרויח.
בעל דירה שמשכיר ושוכר לעצמו,לא מרויח.
בעל דירות שגר באחת ומשכיר את השניה, כן מרויח. הרוויח? לבריאות.
מדוע שיהיה פטור ממס?

 

[אורי ג.]

וגם לבטל פטור מתקרת מס ביטוח לאומי כי זה גם לא צודק,

אין קשר לצדק, ההפך, הסוציאליסט יבקש דווקא כן להחיל את הפטורים הנ"ל. יש קשר לעיוות מקורות ושימושים של כלל המשק הכלכלי, זה מטה בצורה מעוותת לחלוטין אנשים להשקיע בדירות להשקעה במקום בבורסה או בהשקעות אחרות שיכולות לשפר את הכלכלה.

 

[אנון נימוס]

לא ברור מה רשמת. מה זה אומר "צריך להטיל מס מהדירה הראשונה כדי שלא ירוויחו בעלי דירה שמשכירים לעצמם"?

צריך להטיל מס על הכנסות שכ"ד מכיוון שאין הצדקה לפטור אותן ממס. זה הכל.

בעל דירה ש"משכיר לעצמו" לא מרויח.
בעל דירה שמשכיר ושוכר לעצמו,לא מרויח.
בעל דירות שגר באחת ומשכיר את השניה, כן מרויח. הרוויח? לבריאות.
מדוע שיהיה פטור ממס?

בפעם האחרונה שניסו לעשות "צדק" (מחאת הדיור) העלו את המס על רווחי ההון וחנקו עוד יותר את הבורסה המקומית
השאלה האמיתית היא האם מיסוי שכד ישפר משהוא לשוכרים וככל הנראה באזורי הביקוש לא ובאזורי היצע זה כנראה יוריד מחירי דירות (ולדעתי יצור בפועל הגירה מוגברת לאזורי הביקוש)

מערכת המיסוי בישראל מסורבלת ולא יעילה
ואם כבר צריך להפחית מיסוי ולמסות בצורה אחידה את כל ההכנסות ולא להסתכל על פטור מסויים
למה יש פטור מקרנות השתלמות ? פנסיות ?
קופות גמל ? נקודות זיכוי ? למה יש מס פרוגרסיבי ? למה יש תקרה לביטוח לאומי ?
למה יש מעמ ? הפטור משכד הוא באמת הבעיה הקטנה של המדינה מבחינת מיסוי.

 

[אנון נימוס]

אין קשר לצדק, ההפך, הסוציאליסט יבקש דווקא כן להחיל את הפטורים הנ"ל. יש קשר לעיוות מקורות ושימושים של כלל המשק הכלכלי, זה מטה בצורה מעוותת לחלוטין אנשים להשקיע בדירות להשקעה במקום בבורסה או בהשקעות אחרות שיכולות לשפר את הכלכלה.

אני מסכים שאין צדק, צדק is in the eye of the beholder
מי שכתבו בעד מיסוי שכד טענו שזה "לא צודק"
וזה מזכיר לי טיעונים סוציאליסטים ...