1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מינוף- נדלן vs שוק ההון

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אנא-אל, ‏7/4/17.

  1. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    אני מנסה להבין אם יש תועלת להתחיל ללמוד לעומק על נדלן, ואחת התהיות העיקריות שלי הן לגבי המינוף.

    אני יודעת ששלושת הנושאים ניטחנו בפני עצמם אבל לא מצאתי השוואה של יתרונות וחסרונות של מינוף נדלן לעומת מינוף בשוק ההון, כאשר הסיכון שבמינוף אינו הנושא (ואם היה אשמח להפניה).

    בעצם השאלה היא לגבי בטחון ויציבות vs עלויות וסיבוך:
    האם זו קביעה נכונה שבנדלן יש פחות תנודתיות משוק ההון?
    בהנחה שכן, אז הבטחון להחזיר את ההלוואה עולה.
    מנגד, מינוף בשוק ההון תנודתי יותר אך זול יותר. העלויות הנלוות בעסקת נדלן הן גבוהות, (אני לא מתייחסת לסיבוך וידע מקדים הדרוש).
    אבל במינוף דרך מארג'ין, התנודתיות יכולה לכפות הפסד, כך שהסיכון להפסיד עולה ואי אפשר להחזיק את המינוף לטווח ארוך (האם זה נכון?)

    תודה וחג חירות שמח
     
    youngpanther ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  2. חלכאי

    חלכאי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/2/15
    הודעות:
    462
    ההבדל המשמעותי שבנדל'ן כל עוד את עומדת בתשלומים, לבנק לא ממש אכפת מה שווי השוק הנכס (הוא משפיע רק במעמד אישור המימון). במינון ני'ע הברוקר בוחן כל הזמן את שווי הבטחונות ובמיד ושווי הבטחונות יורד מתחת לסף שקבע, יכול לדרוש להוסיף בטחונות ו/ או לסגור לך את הפוזיציה בכפייה.
     
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,279
    מה זה נדל"ן? דירה בת"א? דירת בפלורידה? או נכס מסחרי בהונג קונג? מה זה שוק ההון? מניות? אופציות? אג"ח ממשלתי?
    לא ניתן לענות.
    לא נכון.
    לא בהכרח, תלוי בכמה ממנפים, באם יש לנו קווי אשראי נוספים ואם מגדרים או לא.
    לא נכון, אפשר להחזיק את המינוף עד קץ הימים.

    לא ממליץ על מינוף בשוק ההון.
     
  4. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    למה? אלא אם התייחסת לזה בשרשור אחר
    לא זול יותר לא תנודתי יותר או שניהם?
    איך מגדרים מינוף?
    תודה על התשובה
     
  5. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    @חלכאי בגלל זה הסתכלתי על מינוף נדלן כיותר בטוח מבחינת החזר לעומת בשוק ההון דרך ברוקר, מצד שני העלויות והתמקצעות
     
  6. nicepo1

    nicepo1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/1/16
    הודעות:
    784
    @אנא-אל, שימי לב שמדובר בסוגי מימון שונים מבחינה טכנית, מארג,ין זה הלוואת בלון(רק ריבית) ומשכנתא זה תשלומים קבועים של הקרן והריבית, הסכנות שונות, לדוגמא במשכנתא יש סכנה יותר גדולה שלא תעמדי בתשלום החודשי אבל פחות סכנה שירידה פתאומית בערך הדירה יפגע בך.

    במקרים מסוימים תוכלי לקחת מימון שעובד כמו משכנתא דווקא לשוק ההון או הפוך הלוואת בלון לקנית נדל"ן ויש שימושים אחרים כמובן אז חשוב להבין את ההבדלים.
     
    אנא-אל אוהב/ת את זה.
  7. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    551
    כולנו יודעים, ובכל זאת:
    עסקת מינוף= סיכון+סיכוי> עסקה רגילה.
    משום כך, התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר, בהתאם לזאת ההגעה לחדלות פרעון ואי עמידה בתשלומים גבוהה בהתאם.
    ניהול הסיכון=לניהול הפרמטרים של אי הוודאות,
    כלומר לדוגמה: קצב עליית הריבית, בשוק ההון חברות מתחרות, הצלחה בנסוי וכן הלאה ועוד מליון פרמטרים אחרים.
    נדלן, תלוי בקצב עליית ריבית, ויכולת השכרה של הנכס. אם מדברים על נכס למגורים באיזורי ביקוש, התנודתיות יכולה להיות חזויה פחות או יותר.
    לכן תוכנית עסקית טובה, ועמידה בתוכנית (money follows management) בכלליות רבה, יותר נשלטת מעסקאות בשוק ההון, בהן אין לנו שליטה כלל.
     
    אורי, DorA, רוני ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,279
    כי זה מחייב אותך להעלות את רמת הסיכון שלך בכמה דרגות למעלה, אם את לא יודעת מה את עושה ואין לך עצבי ברזל יש לך סיכוי טוב להפסיד הרבה כסף.
    לא בהכרח תנודתי יותר ולא בהכרח זול יותר, כל מקרה לגופו.
    אופציות לדוגמא.
     
    אנא-אל אוהב/ת את זה.
  9. Ron B

    Ron B משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/2/15
    הודעות:
    904
    להלן דעותי בנושא:

    לא משמעותית. שוק הנדל״ן פחות יעיל ולכן מגיב יותר לאט, אבל בטווח הרחוק לא פחות מסוכן. בטווחים של 5 שנים אפשר לראות נפילות בנדל״ן באותם סדרי גודל של מניות. מכיוון שזה שוק פחות יעיל, יש אשליה שהוא יותר בטוח כי סטיית התקן החודשית יותר נמוכה.

    ברור שכן. עלות מינוף בשוק ההון מאד נמוכה: חוזה עתידי או תעודת סל ממונפת (בארה״ב כמובן, לא בארץ) גובים משמעותית פחות ממה שגובים בנק למשכנתאות בארץ. במקום 1% שנה גובים 4% בשנה. הבדל עצום. לא בקטנה.

    לא נכון.
     
    DorA ו-D.Aristocrats אוהבים את זה.
  10. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    לא נכון שבמינוף מארג'ין אי אפשר להחזיק לטווח ארוך, או שהסיכון עולה בגלל התנודתיות?
    איפה אפשר למצוא דוגמא?
    אפשר דוגמא לפחות תנודתי ויותר יקר ממשכנתא?
    ומינוף על נדלן לא מעלה את רמת הסיכון?
    לאיזה סיכון אתה מתכוון, תנודתיות, אי יכולת להחזיר, למכור בפאניקה?
    מה הכוונה הצלחה בניסוי?
    אז את חושבת שבגלל שהשליטה על התזרים גבוהה יותר בנדלן זה שווה את העלויות?
    תודה על החידוד
     
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,279
    עוד הפעם, "משכנתא" זו מילה שכל הפירוש שלה היא קבלת הלוואה כנגד שיעבוד נכס מקרקעין, אפשר לקבל משכנתא בריבית של 1% ואפשר גם ב20%, זה תלוי מה ממשכנים, איפה, מי את ועוד ועוד.
    מעלה אבל לא כמו בשוק ההון כיוון שאין מנגנון של MARGIN CALL, כל עוד את עומדת בתשלומים לא יעקלו לך דבר, גם אם ההון העצמי נהיה שלילי.
    גם וגם וגם.
     
    אנא-אל אוהב/ת את זה.
  12. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    551
    הצלחה/אי הצלחה בנסוי, זו היא דוגמה לשאלות אי וודאות בתחום שוק ההון (מניות ביומד), שהוא אינסופי באפשרויות שלו.
    השליטה בתזרים היא לרוב גבוהה יותר בנדלן לדעתי.
    מניות דיבידנד וריט זוהי הדרך הקרובה ביותר לחקות שכר דירה. העניין שמניות דיבידנד טובות לרוב אחריי מס לא משאירות תשואה אטרקטיבית, ואם מדובר על מינוף אז לא בטוחה שנשאר ביד משהו.
    שאלת שאלה מאוד רחבה, לכן גם תשובה כללית מאוד.
    האם העלויות מצליחות להביא תועלת מספקת, בימינו בעוד השוק גבוה להחריד, צריך לעשות הרבה שעוריי בית ולקחת סיכונים מבוקרים, ע"מ להגיע לידי עסקה משתלמת.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏8/4/17
    katon, DorA, אורי ג. ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  13. גרהם

    גרהם משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    3,142
    יש אפשרות למשכן נדלן גם בהלוואה לצורך השקעה בשוק ההון. יקר יותר ממשכנתה רגילה למיטב ידיעתי.
     
  14. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    910
    המימון בנדל"ן למגורים אינו מושפע מתנודות השוק (בניגוד למימון מסחרי), בכל זאת צריך לדעת כיצד להתנהל בעת לקיחת מימון כדי להקטין את הסיכון,
    יש להגביל את גובה המימון בכל השקעה ולא לקחת את המימון הגבוהה ביותר שניתן, לשים לב למסלולי המימון, טווח הזמן של המשכנתא, הצמדה למדד, ריבית משתנה, בחו"ל יש השפעה לשינוי בשער החליפין, לוודא שהתשואה משכירות גבוהה מריבית המימון עד כמה שניתן בעיקר בבניית פורטפוליו (לעיתים זה לא ניתן, יש לקחת זאת בחשבון), למחזר את המימון במידה וכדאי.

    התמקדות במיקומים בעלי דרישה גבוהה לנכסים להשכרה תוך זמן קצר יחסית, פיזור פיזי של ההשקעות על פני מספר שווקים שאין בניהם קורלציה (במשבר האחרון בארה"ב, זמן מציאת שוכר התארך, והשכירות החודשית ירדה). הכנה של קרן חירום יכולה בהחלט לעזור להרוויח זמן כדי לפתור בעיות כאשר יופיעו.

    שימוש אחראי במימון בהשקעות הנדל"ן מאפשר לקנות נכסים מניבים בהנחה (באמצעות הון עצמי) כאשר את יתרת עלות הרכישה משלימים באמצעות מימון, אותו משלם השוכר.
    הרעיון של ליצור הון והכנסות פסיביות תוך כדי היעזרות במימון והכנסה משכירות זה הליבה של השקעות הנדל"ן.
     
    katon, אורי ו-סנופי אוהבים את זה.
  15. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    האם זו הצדקה להעדיף השקעה דרך מינוף בנדלן למרות שעלויות המינוף גבוהות יותר? (בהנחה שאני לא לקוחה מועדפת או יכולה להשיג תנאים טובים מהממוצע או ממנפת באחוז קטן מאד)
     
  16. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,279
    הוא כן בתלות באיזה מסלול אתה לוקח, אם אתה לוקח צמוד מדד, צמוד פריים, צמוד מט"ח לדוגמא אז אתה כן נתון לתנודות השוק.
    העלויות לא בהכרח גבוהות יותר.
    ואפשר גם ההפך :)
     
    סנופי ו-רוני אוהבים את זה.
  17. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    איך אפשר לקבל מימון ב2-2.5% ריבית על 70% של דירת מגורים להשקעה?
     
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,279
    אפשר חלק במסלול פריים בריבית נמוכה יותר וחלק בריבית קבועה או צמודת מדד לטווח קצר יחסית, אפשר לשלב עם גרייס על הקרן.
     
  19. אנא-אל

    אנא-אל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    1,551
    @אורי ג. כלומר בתנאי שהריבית במשק אפסית וההלוואה לטווח קצר.
    הריבית בחשבון מארג'ין נגיד באינטרקטיב גם תלויה בריבית המשק?
     
  20. nick

    nick משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/12/16
    הודעות:
    977
    אשמח אם תוכל להסביר את הנקודה הזו
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
נדלן בגרמניה בעד או נגד לעומת מקומות אחרים בעולם פינת המשקיעים ‏14/10/17
נדלן בחו"ל פינת המשקיעים ‏2/5/17
מינוף נדלן להשקעה פינת המשקיעים ‏17/11/16
realextate - השקעות בנדלן בחול ביחידות השקעה נמוכות- מה דעתכם? פינת המשקיעים ‏9/11/16
נדלן באירופה- עם או בלי משכנתא? פינת המשקיעים ‏12/10/16

שתפו: