מינוף לרכישת דירה

[Ofek2105]

שלום,
יש בבעלותי שני נכסים, דירה וקרקע:
- דירה בשווי של בערך 1,150,000 שח ויש עליו היום משכנתה של 334,000 שח
- קרקע פרטית בטבו בשווי של בערך 600,000 שח ללא משכנתה (יש עליה הלוואה שעל קרן השתלמות)
בנוסף יש אצלי במשפחה דירות נוספות ללא משכנתה או הלוואה בכלל, אני מעדיף לא לגעת, אבל אשמח לדעת מה האופציות איתם.

הייתי מעוניין לבצע מינוף לרכישת דירה נוספת להשקעה ולא יודע כל כך איפה להתחיל.
רציתי לדעת מה האופציות שלי מבחינת מינוף, כלומר על כמה אחוזים משווי הנכס ניתן לקבל הלוואה, אין קוראים להלוואה, הבדל הין דירה לקרקע וכו'.

חשבתי לנסות לגייס כ 700,000 שח בהלוואות ולנסות לקנות דירה שהשכירות תכסה את ההלוואה.

 

[fongeme]

גם אם תקח את כל ההלוואות בריבית פריים אתה תצטרך למצוא דירה שמשיאה 6% תשואה משכירות בשביל לכסות את ההלוואה

כלומר שכר דירה של 3500 שקל לא כולל ביטוח/בלתמים/…

 

[אחד שמבין]

שלום,
יש בבעלותי שני נכסים, דירה וקרקע:
- דירה בשווי של בערך 1,150,000 שח ויש עליו היום משכנתה של 334,000 שח
- קרקע פרטית בטבו בשווי של בערך 600,000 שח ללא משכנתה (יש עליה הלוואה שעל קרן השתלמות)
בנוסף יש אצלי במשפחה דירות נוספות ללא משכנתה או הלוואה בכלל, אני מעדיף לא לגעת, אבל אשמח לדעת מה האופציות איתם.

הייתי מעוניין לבצע מינוף לרכישת דירה נוספת להשקעה ולא יודע כל כך איפה להתחיל.
רציתי לדעת מה האופציות שלי מבחינת מינוף, כלומר על כמה אחוזים משווי הנכס ניתן לקבל הלוואה, אין קוראים להלוואה, הבדל הין דירה לקרקע וכו'.

חשבתי לנסות לגייס כ 700,000 שח בהלוואות ולנסות לקנות דירה שהשכירות תכסה את ההלוואה.

בשביל מה לקנות דירה להשקעה
עם התשואה כ״כ נמוכה

 

[wa11a]

היום מאז עליות הריבית אין שום סיכוי שתמצא דירה שבה השכירות שתכסה לך את ההלוואה ברמות המימון שאתה מדבר עליהן. אפילו לא קרוב לזה.

 

[Ofek2105]

תודה לכולם על הייעוץ על מה לעשות(או לא לעשות במקרה הזה).
אשמח לקבל תשובה לשאלה, כמה כסף נכון לעכשיו אני יכול למנף.
בנוסף איך קוראים להלוואות האלו, האם זה רק לדירה או למטרות אחרות?

כשיהיה לי את הידע הזה אוכל להעריך יותר טוב אם אני רואה עסקה אפשרית ואו כדאית.
בנוסף חשוב שאדע מה אני מסוגל לעשות בכל רגע נתון.

 

[אורי ג.]

בנוסף איך קוראים להלוואות האלו, האם זה רק לדירה או למטרות אחרות?

אפשר הלוואה לכל מטרה בבנק שבו יש משכנתא כיום, עד 50% מערך הדירה אבל צריך סיבה טובה.
אפשר למחזר בחוץ בנקאי ואז לקבל בערך 70% מערך הדירה שלך כיום.

דירה חדשה אפשר 50% מערך הדירה בבנק, 70% בחוץ בנקאי או אם קונים על הנייר אז מימון קבלן של בערך 80% עד המסירה.

לא לשכוח הוצאות רכישה ומס רכישה מוגדל, תזרים יהיה שלילי עמוק בכל מקרה.

 

[הורדוס]

חשבתי לנסות לגייס כ 700,000 שח בהלוואות ולנסות לקנות דירה שהשכירות תכסה את ההלוואה.

זה אפשרי רק בדירות מחולקות עם הריביות של היום.

אם תשקיע במקומות כמו חיפה/באר שבע שאפשר לקבל שכירות של 4-5% ממחיר הנכס אז יהיה תזרים שלילי קטן של אלף עד אלפיים שקלים בחודש.

 

[Ofek2105]

אז להבנתי אני יכול לקחת כ 50% על הקרקע וכ 50% על הדירה(מינוס משכנתא) דרך הבנק עם ריביות סבבה של כ p + 3 בערך.
ודרך חוץ בנקאי על 70% עם רביות יותר גבוהות.
השאלה עכשיו היא האם אני חייב לציין עבור מה אני צריך את הכסף? אני יכול להשקיע בחו"ל? או מניות? או שרק דירה בארץ?

 

[אורי ג.]

אז להבנתי אני יכול לקחת כ 50% על הקרקע וכ 50% על הדירה(מינוס משכנתא) דרך הבנק עם ריביות סבבה של כ p + 3 בערך.

על הקרקע בספק שתקבל אשראי.

השאלה עכשיו היא האם אני חייב לציין עבור מה אני צריך את הכסף? אני יכול להשקיע בחו"ל? או מניות? או שרק דירה בארץ?

חייב. אם תציין שזה עבור דירה אז לדעתי אסור להם לתת לך, יש איזה תקנה חדשה בנושא. למניות גם לא יתנו לך.