השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[רובי1]

תארתי לעצמי שאתה ממנף(ובגדול)....אני מנחשת שהתשואה שלך יושבת על 5-6% ברוטו, במספרי ריבית קצת שונים אתה על הקשקש.

אז כך, אני ממנף עד 50% - 60%. (זה מה שהבנקים נותנים אבל גם בלעדיהם כנראה לא הייתי לוקח יותר)
התשואה שלי בשנים האחרונות די קרובה ל20%. אבל זה בשנים האחרונות ולא אומר כלום על ההמשך. הצפי שלי - לעומת זאת - הוא לאזור ה10% נומינלי. ולא, לא ברוטו - נטו.
מספרי ריבית שונים לא מפחידים אותי, כי רוב גדול מאוד של המינוף שלי הוא בריבית קבועה. (מה שכן עלול לקרות, זה ירידת מחירי הדירות בעקבות העלאת הריבית. אבל זה אמור להזיק לך. לא לי, כפי שכבר ציינתי, כל זמן שהדירה מספקת תזרים לא איכפת לי מה שוויה).
בהצלחה גם לך כמובן. ולכולם.
** עריכה**
כתבתי על צפי של 10% תשואה. זה נכון, כיון שקניתי את הדירה בלי מס רכישה. לפי החוק היום של 8% מס, זה אפשרי למי שזוהי דירתו היחידה אבל קשה קצת למי שמשקיע בדירה שניה.

 

[ע.מדי]

@סנופי
הטענה ששוק הנדלן אינו קורלטיבי לשוק ההון אינה מדוייקת
משבר המשכנתאות בארהב מדגים שאין מצב של שני שווקים בלי קורלציה אלא יש השפעה והשפעה חוזרת
הארוע אינו סינגולרי
מיתון מתבטא בהפסדים בבורסה והאבטלה שני אלו הם פקטור לא זניח בשווי דירות ובשכר הדירה

 

[הנועזת]

אני 7 שנים בתחום, עשיתי הרבה מעבר ל-20% על הכסף, ויותר מכך השכירות מהווה חלק חשוב בתזרים שלי.
אבל כמו בשוק ההון, תשקיע את כל הכסף באופציות וביומד, תעשה הון עתק, אבל פתאום איזה ברבור שחור יתקוף, וכל הכסף שעשית תקופה ארוכה ימחק ויותר...

 

[רובי1]

משבר המשכנתאות בארהב מדגים שאין מצב של שני שווקים בלי קורלציה אלא יש השפעה והשפעה חוזרת

כן, אבל המצב בארץ מדגים את ההפך. ב2007 התחיל משבר בשוק ההון, ובמקביל אליו התחילו עליות חזקות בנדל"ן שנמשכות עד היום.
אתה צודק כמובן, שמיתון ישפיע על שני השווקים. אבל יש עוד סיבות למשבר, שיכולות להשפיע רק על אחד מהם.

 

[ע.מדי]

@רובי1 אבל ירידה בשכירות כן עלולה לפגוע בריווחיות כאן אני יכול להבין את הרצון לקנות מתחת לשוק , רק שלרוע המזל מי שקנה בשיא ב2008 30% מתחת לשווי השוק בפועל הפסיד הרבה

 

[doc29]

התשואה שלי בשנים האחרונות די קרובה ל20%. אבל זה בשנים האחרונות ולא אומר כלום על ההמשך. הצפי שלי - לעומת זאת - הוא לאזור ה10% נומינלי. ולא, לא ברוטו - נטו.

אני כנראה אצא קצת טמבל אבל לא איכפת לי, זה שכר לימוד ראוי בעיניי
כשאתה אומר 20% תשואה- זאת אומרת שסכום שכ"ד+עליית הערך במהלך השנה האחרונה (בהפחתת בלאי) חלקי ערך הדירה בתחילת השנה- היה 20%?
ולגבי תשואה 10% בהמשך- הכוונה שבהנחה והמחירים לא יעלו עוד- סכום שכ"ד במשך השנה פחות בלאי, חלקי ערך הדירה- יתן 10%?

כי אני התרשמתי שאם מסתמכים על שכר דירה בלבד בלי צפי לעליית ערך הדירה (אולי עלייה ריאלית קלה)- אפשר לקבל תשואות של סביב 3% במרכז וסביב 5% בפריפריה, ואם מוצאים מציאה אז אולי 6-8%.

 

[ע.מדי]

@doc29
יש אתר של רשות המיסים שנציג עסקאות באזורים לפי כל מני חתכים זה כלי אובייקטיבי שיכול לתת לך מושג לגבי שינויי המחירים באזור עניין בדירות מסוג רלבנטי למשך תקופה
אני השתמשתי בו כשקניתי/מכרתי את הדירה הקודמת/נוכחית

 

[אורי]

אני מסתייג מכל האמירות לעיל על ״שוק הנדל״ן״. לטעמי אין חיה כזו.
ראשית, יש בעיה עם המושג ״שוק״. נדל״ן הוא מקומי. כל עיר או איזור מושפעים אחרת מהכלכלה, יש להם חוקים מקומיים שונים, מיסוי שונה ועוד. במשבר הגדול של 2008 היו שווקים שירדו ואחרים שעלו. בתוך שווקים שירדו היו שכונות שירדו יותר מאחרות, וליהפך. וגם בתוך שוק עם התנהגות מסויימת אפשר למצוא נכסים או תתי אזורים עם התנהגויות הפוכות. מדדי נדל״ן רחבים כמו קייס-שילר (20 ערים גדולות בארה״ב) לא אומרים כלום על ההשקעה שלך במקום אחר. גם רווחי החברות הקבלניות אינם משפיעים ישירות על הנכסים שבבעלותך. נכון שישראל קטנה יותר ומגוונת פחות, אבל זה נכון גם כאן. האם דירות בירוחם, בצפון תל אביב, בנהריה ובלוד כולן על אותו טרנד עם אותם מאפיינים?
שנית, יש בעיה עם המושג ״נדל״ן״. מוצרי נדל״ן שונים מגיבים אחרת לשינויים דמוגרפיים וכלכליים. לא אותם מגזרים קונים ומתגוררים בבתים פרטיים שעולים $50,000 כמו באלו שעולים $350,000. מי ששוכר דירה בקומפלקס ברמה A שונה ברמתו הסוציו אקונומית ממי שמתגורר בקומפלקס D+. שטח עירוני צפוף מתאפיין בדיירים ובעלי מקצוע שונים מפארק של מבנים יבילים מחוץ לעיר. ובכלל לא דיברנו על נדל״ן שאיננו למגורים, כמו משרדים, מבני תעשיה ואחסנה, אדמה חקלאית, מינרלים ועוד. ב-2008 כשהמועמד הבינוני נפגע הרבה בעלי בתים איבדו את בתיהם ותחום זה נפגע (ערך ירד, אבל הזדמנויות נהדרות למשקיעים), אבל בגלל זה עלה הביקוש לדירות לשכירות וערך הקומפלקסים נסק.
לגבי דוגמאות שביקשת @doc29 , אוסיף מאוחר יותר ולא מהזיכרון.

 

[ע.מדי]

איפה שיש קונים ומוכרים למוצר יש ״שוק״ ובמובן הזה המסחר בנדלן או זכויות שימוש בנדלן זה שוק
מי שהחל להשקיע בנדלן למכירה למעמד הביניים הפסיד ב 2008 הפסיד כנראה הרבה
מי שהיה מושקע בדירות להשכרה למעוטי יכולת לפני 2008 כנראה לא הרוויח
מי שהיה לו חוש או מזל להיפטר מנכסי מגורים לטובת השכרת דירות היכה את השוק
בן אדם כזה הוא כישרוני בצורה יוצאת דופן או שהיה לו מזל

 

[רובי1]

כאן אני יכול להבין את הרצון לקנות מתחת לשוק ,

מה פירוש?! הלוואי הייתי קונה מתחת למחיר השוק. רק אני עצלן (רוצה להיות משקיע פסיבי ככל היותר) ולכן אני מסתפק במחיר השוק.

כשאתה אומר 20% תשואה- זאת אומרת שסכום שכ"ד+עליית הערך במהלך השנה האחרונה (בהפחתת בלאי) חלקי ערך הדירה בתחילת השנה- היה 20%?

כן, וזה אחרי עלויות של אחזקת הדירה, ריבית המשכנתא, וכו'

ולגבי תשואה 10% בהמשך- הכוונה שבהנחה והמחירים לא יעלו עוד- סכום שכ"ד במשך השנה פחות בלאי, חלקי ערך הדירה- יתן 10%?

בהנחה וערך הדירה יעלה בהתאם למדד + 2.1% שזוהי העלייה ההיסטורית של מחירי הנדל"ן בארץ. וכמובן בניכוי כל ההוצאות. זה כמובן לא צפי לשנה הקרובה כי אינני יודע מה יקרה עם מחירי הדירות בשנה הקרובה אבל זה מה שאני צופה לטווח ארוך.
יש כאלו שטוענים, שאין כזה דבר עליה ראלית של מחירי הדירות. ומה שהיה כאן ב50 שנה האחרונות לא באמת משקף את העתיד. יתכן שהם צודקים. אינני יודע. אבל אני בכל זאת צופה עליה של 2.1% ראלית כי הדירות שלי נמצאות באזור שמתפתח. (באופן כללי, הפריפריה במדינת ישראל היא מקום מתפתח, מי שנסע לפני שנתיים - שלוש מהמרכז לצפון הארץ או לדרומה וייסע היום שוב - יראה את זה בעיניים. אבל אני מתכוון ליותר מזה).

כי אני התרשמתי שאם מסתמכים על שכר דירה בלבד בלי צפי לעליית ערך הדירה (אולי עלייה ריאלית קלה)- אפשר לקבל תשואות של סביב 3% במרכז וסביב 5% בפריפריה, ואם מוצאים מציאה אז אולי 6-8%.

לא יודע מה זה "עליה ראלית קלה" אבל זוהי בערך התשואה משכירות. אני אישית מכוון לתשואה משכירות של 5.5% (ברוטו, בניכוי הוצאות זה פחות) מעבר לזה, זה בדרך כלל בשכונות מצוקה שם אני לא יכול להיות רגוע שאני יצליח להשכיר את הדירה בקלות.

 

[daat99]

ואולם, לנדל"ן מאפיינים שונים משוק ההון. דירה לא יכולה להיות שווה 0, בניגוד לחברה שיכולה כמובן לפשוט רגל. כל זמן שאני משכיר את הדירה ונהנה מתזרים מזומנים, לא איכפת לי כמה היא שווה. לטווח הארוך המחיר כנראה יצמד לאינפלציה.
הבעיה שלי תתחיל רק אם וכאשר לא אצליח להשכיר את הדירה. בשביל זה, אני , בניגוד אלייך (שאת חושבת יותר על עליית ערך) לא אקנה לעולם דירה ישנה מידי הזקוקה לשיפוץ או דירה לא יפה, גם אם היא תימכר נמוך ממחיר השוק. תמיד אקנה רק בית שאני עצמי הייתי מוכן לגור בו. תמיד במקום מרכזי ומבוקש.
מלבד זאת, כאשר אני קונה דירה באזור מתפתח + אני לא קונה דירות יקרות במרכז אלא דירות זולות, בפריפריה. (שם העליות לא היו חדות מאוד בשנים האחרונות ולכן גם פוטנציאל הירידה) אני לא חושב שקריסה קיצונית צפויה לקרות. (כמובן שיכולה להיות ירידה של 20%)

דיבי דיבי דיבידנד אני לא יכול להתאפק וחייב לתרגם:

ואולם, לתיק מניות דיבידנד מאפיינים שונים משוק ההון. תיק של 50 מניות דיבידנד לא יכול להיות שווה 0, בניגוד לחברה אחת שיכולה כמובן לפשוט רגל. כל זמן שאני ... נהנה מתזרים מזומנים, לא איכפת לי כמה התיק שווה. לטווח הארוך המחיר כנראה יצמד למדד המניות.
הבעיה שלי תתחיל רק אם וכאשר הדיבינד יפגע. בשביל זה, אני , ... לא אקנה לעולם מדד מניות, גם אם הוא ימכר במכירת חיסול. תמיד אקנה רק מניות דיבידנד שאני עצמי הייתי מוכן להיות הבעלים שלהן. תמיד חברות ענק בינלאומיות.
מלבד זאת, כאשר אני קונה מנית דיבידנד אני לא קונה מניות יקרות במחיר מופקע אלא מניות זולות במחיר זול יחסית למחיר ההיסטורי שלה. (שם העליות לא היו חדות מאוד בשנים האחרונות ולכן גם פוטנציאל הירידה) אני לא חושב שהקטנת הדיבידנדים של כל המניות התיק צפויה לקרות. (כמובן שיכולה להיות פגיעה בדיבידנדים של כמה חברות בודדות מתוך התיק).


ואחרי שבידרתי את עצמי אנא חזרו לדיון המאוד מעניין על נדל"ן

 

[ע.מדי]

@רובי1 פעם פרסמת ניתוח של נכס שהשכרת אתה יכול לשלוח לינק השרשור אני חושב שזה יועיל ל@doc29

 

[ע.מדי]

כן, אבל המצב בארץ מדגים את ההפך. ב2007 התחיל משבר בשוק ההון, ובמקביל אליו התחילו עליות חזקות בנדל"ן שנמשכות עד היום.
אתה צודק כמובן, שמיתון ישפיע על שני השווקים. אבל יש עוד סיבות למשבר, שיכולות להשפיע רק על אחד מהם.

בהחלט אבל זה גם מדגים ששוק הנדלן אינו אי בפני עצמו, מצב הריבית במשק אלטרנטיבות ההשקעה מצב התעסוקה והעדפות ההשקעה של המשקיעים משפיע על הרכישות וערכן

 

[רובי1]

[URL="http://www.hasolidit.com/kehila/threads/%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%90%D7%95-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90.1363/#post-21484"]שכירות או משכנתא?[/URL]
הנה. זה לא בדיוק נכס שלי, אבל די דומה.

 

[קפבלנקה]

קשה לי לשים את האצבע בדיוק על למה ומדוע, אבל משהו בת'רד הזה נהיה כבר מביך.

 

[רובי1]

@ע.מדי נכון, זה לא כמו זהב. גם לא כמו אג"ח. בין היתר זוהי הסיבה שאני נסמך בעיקר על השכירות, הרי הזמן משבר אנשים לא יתחילו לחיות ברחוב. כך שהמחיר (של השכירות) מן הסתם ירד קצת במשבר אבל לא מאוד הרבה.

 

[ע.מדי]

קשה לי לשים את האצבע בדיוק על למה ומדוע, אבל משהו בת'רד הזה נהיה כבר מביך.

אפשר לגלות אורך רוח גם למי שטועה
אבל יכל להיות שחלק מהדיון יכול לעבור לתרד אחר לאור השם (השקעה בבורסה ולא בנדלן)

 

[רובי1]

אבל יכל להיות שחלק מהדיון יכול לעבור לתרד אחר לאור השם (השקעה בבורסה ולא בנדלן)

אבל כך היא דרכם של בני האדם, בעת שהם דנים לעומקם של דברים. הם גולשים לעיתים לנושאים קרובים שאינם בהכרח הנושא המקורי.
כל פעם שישנה היסחפות בדיון, נאמר "רגע, רגע, הבה נעבור לנושא אחר - בעל שם מדויק"?!

 

[אורי ג.]

רכישת נכס נדל"ני במחיר שוק מסוכנת נקודה גם בזמן רגיל, כשאיין גאות.
קרנות ריט, לא שוללת, אבל נותנת למומחים לעשות בשבילי את האיתור המאוד ספציפי, זו לא המומחיות שלי.
לדוגמה, ככל הנראה אתחיל בקרוב לקנות קרנות ריט קנדיות, המחזיקות נכסים נדל"ן אמריקאיים, במחירים נמוכים בהרבה מקרנות ריט אמריקאיות, המתייחסות לסוג זהה של נכסים. זה סוג של כשל שוק שהוא מעניין ספציפית.

נשמע מעניין, יש לך דוגמאות לקרנות כאלה?

 

[כסף_כסף]

קשה לי לשים את האצבע בדיוק על למה ומדוע, אבל משהו בת'רד הזה נהיה כבר מביך.

אני אנסה לשים על זה את האצבע
אנשים פה כותבים "אני קונה ומוכר דירות" ב present simple כאילו מדובר בפעולה שחוזרת על עצמה לפחות פעם בשבוע כמו הליכה לסופר
אני פתאום מתחיל להרגיש מטומטם שאני גם לא עושה את זה לפחות פעם בחודש
מלבד אורי ורוני, שנראה לי אצלם אכן מדובר במשהו שקרוב לעסק של ממש על כל המשתמע מכך כולל פעילות השקעה תכופה, האם יוכלו יתר החברים המכובדים לענות כאן על שאלה פשוטה - כמה נכסים קניתם/מכרתם במצטבר בעשור האחרון, למטרת השקעה? שלא נגלה שכל הניסיון הוא בקניית דירה להשקעה בבאר שבע והשכרתה לזוג סטודנטים מסכנים (בלי לזלזל).
ככה סתם שנדע את מידת הרצינות של הנפשות הפועלות.

אני זוכר ששאלתי שאלה דומה בדיון של השקעות בבורסה, אחרי שנכתבו שם תיאוריות השקעה והסברים מלומדים על כך שהשיטה שלהם עובדת בהתבסס על ניסיון של לפחות 500 שנה במצטבר, והסתבר בפועל שהניסיון הממוצע של המשקיעים יותר באיזור השנה-שנתיים..