1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אורן סולטן, ‏24/8/15.

  1. אורן סולטן

    אורן סולטן משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/8/15
    הודעות:
    7
    היי,
    מישהו יכול להסביר לי מדוע לא להשקיע בנדל"ן שמניב תשואות יפות (גם בארץ לאורך המון שנים) וכן להשקיע בבורסה?
     
  2. הסולידית

    הסולידית מנהל מייסדת הנהלה

    הצטרף ב:
    ‏23/1/15
    הודעות:
    774
    * חשיפה גבוהה לגורלה של דירה אחת בבניין אחד בשכונה אחת בעיר אחת במדינה אחת באזור בעייתי במיוחד (פוליטית, גאו-טקטונית)
    * חשיפה לסיכון רגולטורי מצד שר אוצר שרואה במשקיעי הנדל"ן אויבי העם ושמודד את הצלחתו במידת היכולת שלו להוזיל את הנכס שבו אתה רוצה להשקיע (כלומר האינטרס שלו הפוך לשלך)
    * חשיפה לסיכון רגולטורי מצד גווארדיה של חברי כנסת צעירים שסבורים שמשכירי דירות הם פושעים חברתיים
    * חשיפה לסיכון של שוכרים בעייתיים, שכנים בעייתיים, עיריות בעייתיות, תביעות משפטיות וכן הלאה
    * חשיפה לסיכון שוק הנובע ממינוף היסטרי-שנעשה-נורמטיבי (פועל יוצא של ריבית נמוכה ותפיסת נדל"ן כסמל סטאטוס). מינוף כזה בארה"ב טבע את מטבע הלשון "נדל"ן תמיד עולה עד שהוא לא עולה".

    אם התשואה שאתה מקבל מההשקעה בנדל"ן מצדיקה את כל הסיכונים הללו - אשריך. אני מכירה אנשים שעשו הרבה מאוד כסף מהשקעות נדל"ן יפות מאוד.

    אישית, אני מעדיפה להשקיע בבורסה בעיקר משיקולים פרסונאליים -- אני לא כל כך אוהבת להיות באינטרקציה גבוהה עם אנשים :)
     
  3. Edward

    Edward משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/4/15
    הודעות:
    984
    נדל"ן זה נכס שקל מאוד להטיל עליו מיסים ולהחרים אותו (חוק הגנת הדייר בישראל כדוגמא לכך).

    התשואות של השכירות בישראל נמוכות מאוד היום.

    היחס בין השכר הממוצע לעלות דירה גבוה מאוד, היסטורית ובהשוואה למדינות אחרות.

    עליית ריבית של כמה אחוזים תמחק חצי מערך הדירות פחות או יותר.

    קשה למכור חלק מדירה אבל אפשר בקלות לממש חלק מתיק השקעות.

    לקיחת משכנתא על דירה חושפת את המשקיע להפסד מעל סכום ההשקעה, לעומת תיק ההשקעות שבו לא ניתן להפסיד מעל מה שהושקע.

    רמת ההתעסקות בנדל"ן גבוהה יותר מאשר בתיק השקעות פאסיבי.
     
    מוריה, Izik, wa11a ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  4. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    אני רק רוצה להוסיף, מהידע הקטן שלי, שהתשובות שקיבלת הן רק ללמה לא להשקיע בנדל"ן. יש גם תשובות ללמה כן להשקיע בנדל"ן (שוק הרבה פחות יעיל, תזרים מזומנים קבוע ויציב בסבירות לא רעה, תנודות איטיות יותר וכו'), ויותר מזה- למה להשקיע בשניהם.
     
    ohadbx, wa11a ו-אורי אוהבים את זה.
  5. daat99

    daat99 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,333
    אבל זה בדיוק מה שהוא שאל:
    המקרה הפרטי שלי סוטר את נכונות הטענה הזו.
    תזריםן המזומנים שקיבלתי מהדירה שברשותי רחוק מאוד מלהיות יציב ואפילו התכווץ ביותר מ-10%!
     
    wa11a אוהב/ת את זה.
  6. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    כן אני יודע, אבל היה לי חשוב להדגיש שיש גם יתרונות, אולי גם למי שיתקל בפוסט הזה.
    אז או שאתה המשלים של "בסבירות גבוהה", או שאתה מייצג את מירב המקרים. אני לא מתיימר לדעת, הרושם שקיבלתי הוא שבנוגע לתזרים מזומנים, דירה מדורגת גבוה בין הנכסים שמספקים את זה.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  7. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    4,299
    בתור אחד שמשקיע בשניהם עוד כמה דברים שלא ציינו:
    1. הני"ע שלי אף פעם לא התקשרו אלי כדי שאטפל בדוד/מזגן/אמבטיה מקולקלת.
    2. עלויות כניסה ויציאה מעסקה גבוהים מאד יחסית.
    2. זמני קנייה/מכירה גבוהים.
    3. דירה יכולה לעמוד ריקה ואז לא רק שלא תקבל תשואה שוטפת גם תאלץ לשלם ועד בית, חשמל וארנונה.
    4. אני ממש שונא לצאת מהבית ושיש לך דירה אתה צריך לעשות זאת לפעמים.
    5. בדירה יש פחת, בני"ע אין.
    6. יתכן וישתכנו לך דיירים שלא ישלמו או יעשו נזקים.

    כמובן שישנם גם יתרונות רבים...
     
  8. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    954
    אתה צודק, אבל מנגד אתה מקבל תזרים מזומנים של 5%+ (באזורים מסוימים, בחו"ל אפילו יותר) ולא 3%. אני רק מציין עובדה.
    ככל הידוע לי, וכדאי לבדוק את זה, יש לך אפשרות להצהיר על דירה ריקה ולהיפטר מתשלום ארנונה. לא בדקתי אישית.
    בתיאוריה זה אכן כך. בפועל, אני מכיר המון דירות ישנות מאוד, שערכן רק עולה עם השנים. נכון, נדרש שיפוץ מידי פעם אבל ערכם עולה עוד יותר. אני מדבר לטווח ארוך, בלי קשר לעליות בשנים האחרונות.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  9. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    4,299
    רובי:
    על דירה ריקה אפשר לקבל פטור רק פעם אחת לכל בעלים וגם זה למשך עד חצי שנה. בת"א הם גם אוהבים לבוא ולמדוד לך את הדירה בתור תנאי לכך והופ גם הארנונה קופצת לך בכמה עשרות אחוזים.
    דיברתי על פחת, אתה מדבר על עליית ערך. דירה צריך לתחזק ופעם בX שנים גם לתחזק באופן רציני יותר.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  10. daat99

    daat99 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,333
    אני יכול להעיד מניסיון אישי על 6 מתוך 6 :(

    הלוואי...
    תמיד יש מציאות אבל בוא ונשים את הקלפים על השולחן.
    כמה אנשים שבאים לפורום השקעות ושואלים מה לעשות אתה חושב שבאמת יוצאים לרחוב ובודקים כל דבר לעומק בשביל למצוא את המציאה עם התשואה הטובה ביותר לעומת כמה שפשוט יחפשו דירה כמה חודשים ואז יקנו "סתם דירה" שמצאה חן בעיניהם בלי באמת לדעת מה התשואה הריאלית שלהם צריכה להיות?
    (תשים לב שאני לא אומר שאין אנשים שיעבדו, אני שואל אם הם הרוב או המיעוט לדעתך)

    פעם אחת בלבד לכל דירה מוגבל ל-6 חודשים.
    כמו כן אתה צריך להצהיר על זה מראש ולא בדיעבד (השיעור הזה עלה לי בעיקול חשבון בנק...).
    איך אני אמור לדעת מראש שהדירה תהיה ריקה חצי שנה אם אני מחפש שוכרים?
     
    שלי אוהב/ת את זה.
  11. אורי

    אורי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לטעמי ניסוח השאלה השגוי הוביל לציור תמונה שגויה. התוצאה היא רשימת התלונות הקבועה של משקיעי שוק ההון על סוג נכס שרובם לא באמת משקיעים בו, בעיקר לא ברצינות (דירה אחת להשקעה זו התחלה נהדרת, אבל זו לא ממש מייצגת את הספקטרום הרחב והמגוון שנופל תחת הכותרת של השקעה בנדל״ן). אם תשאל משקיעי נדל״ן למה לא להשקיע בשוק ההון תקבל גם כן רשימה ארוכה של סיכונים ובעיות והתמונה תהייה שחורה משחור (אני מוכן לתרום קצת לשחור הזה).

    לכן מועיל היה לשאול מה הסיכונים ודרכי ההתמודדות איתם בכל סוג נכס, או להשוות מאפיינים ביניהם. ביקשת רשימה של בעיות וקיבלת אותן. לא יודע איך זה עוזר למישהו.
     
  12. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    אני אשמח לרשימה כזו.
     
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    4,299
    דוק:
    1. יכולות מינוף מאד מוגבלות ובדרך כלל יקרות.
    2. מצריך ידע לא מבוטל.
    3. מיסוי גבוה למדי.
    4. תנודתיות שיכולה להיות גבוהה.
    5. נזילות גבוהה (יכול בהחלט להיות חסרון).
    6. מנגנון MARK TO MARKET שבו בכל זמן נתון אתה יכול לראות כמה התיק שלך שווה.
    7. תזרים חיובי משמעותי ללא פגיעה בקרן יאלץ אותך לקחת סיכונים לא מבוטלים.
    8. אין שום דרך "לחייב" אותך לחסוך כסף בשוק ההון, אם אתה רוכש דירה עם משכנתא אז המשכנתא כן מחייבת אותך.
    9. מחייב משמעת עצמית גבוהה הרבה יותר.
    10. אם sh*t HITS THE FAN בדירה אתה תמיד תוכל לגור, בני"ע לא.
     
  14. ע.מדי

    ע.מדי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    2,806
    בתחום הנדלן יש הבדל בין ישראל ארה"ב ( מיסוי ,תשואות, ריבית משכנתא, יכולת מינוף וסיכוני מינוף)
    ויש הבדל במידת הזמן הפנוי של המשקיע בייחוד אם הנכס נמצא רחוק ממנו
    בסיכומו של דבר ישראלי יכול להשקיע 30 אלף ש"ח מתוך 100K בשוק ההון, אבל אפילו דירה סופר זולה בישראל שנותנת תשואה של 8% (לדעתי לא ראלי) לשכ"ד של 3000 ש"ח מייצרת עלות של 375K ש"ח,
    השקעה כזו (ואני מכליל את המינוף) מייצרת התמקדות במקור הכנסה בודד שסובל מחוסר פיזור וסכום גבוהה , שמצריך מעורבות והבנה מקצועית במו"מ (קניה/מכירה/השכרה וניהול נכסים :אחזקה ושיפוץ) ,
    זה לא סתם שבארץ שוק השכרת דירות "נשלט" על ידי פנסיונרים או אנשים לקראת פרישה, בחו"ל לא גרתי אבל גם שם מי שגר בניו יורק ומשכיר נכסים על פני ארה"ב כנראה שזמנו בידו( אינו עובד או עבודתו גמישה).
    יכול להיות שאם יש לך 1.6 מליון ש"ח להשקעה אז לסכן 400K מתוכם (כולל המינוף) זה לא מסוכן מדי, אבל זה הרף שלי שההשקעה בנדלן לא תעבור את ה 25%
    ביחוד אם מדובר בנכס בודד.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  15. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    954
    מעבר למה שכבר נאמר, מה שהכי מפריע לי אישית, זו התחושה שהצלחה או הכישלון של ההשקעה שלי תלויה בפסיכולוגיה.
    אם השקעתי במדד ת"א 100, אני מצפה שאם 100 החברות הללו ירוויחו גם אני ירוויח. בפועל, יתכן מאוד שהחברות הללו באמת ירוויחו כסף, אבל הרבה מאוד משקיעים ימשכו את כספם בגלל שככה כתוב בכלכליסט שכדאי לעשות. או בגלל אלף סיבות אחרות, ואני דווקא יפסיד כסף ולא ירוויח.
    אולי זוהי טענה קצת לא כלכלית, עבור אדם שמשקיע לטווח ארוך, אבל זה מפריע לי.
    אין כל ספק שאתה צודק, נדל"ן סבל מחוסר פיזור. אבל אני רוצה להעיר, שהתחושה שאם אתה קונה s&p500 אז אתה מפוזר, כי השקעת ב500 חברות, היא גם לא כל כך נכונה. כי בדרך כלל כשיש מפולת רצינית היא סוחפת את כולם יחד. וכל המדד נופל. מפולות כאלה לא נדירות כלל, רק ב15 שנה האחרונות היה לנו שתיים כאלה.
     
    Izik ו-daat99 אוהבים את זה.
  16. Royalties Man

    Royalties Man משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    272
    אני היתי מסווג נדלן כהשקעה חצי אקטיבית, אלא אם כן אתה קונה לתוך קרן השקעות בנדלן מכל סוג שהיא שבו המאמץ שלך הוא אפס אז זו השקעה דיי אקטיבית ולכן היא גם לא מתאימה לאנשים שרוצים to set it and forget it. נדלן זה עסק כמו כל עסק אחר, פשוט עסק שלא מצריך איזו המצאה/זכינות/תכנית עסקית גאונית ולכן הוא זמין לכלל האוכלוסיה ובדיוק בגלל הסיבה הזאת, לעסק הזה המרווחים נמוכים מאשר לעסק שנשען על שירות/מוצר כזה או אחר. יש אנשים שעושים המון כסף מנדלן אבל אלו בדרך כלל לא האנשים הפרטיים שקונים דירה או 2 להשקעה, אלו חברות עם תכנית עסקית, הרבה קפיטל והרבה קשרים כמו כל עסק אחר.
     
    wa11a, daat99 ו-ע.מדי אוהבים את זה.
  17. אורי

    אורי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    הרשה לי שלא להסכים בלמ״ד רבתי. ראשית קרן השקעות הנדל״ן איננה השקעה הנדל״ן אלא בנגזרת שלו בשוק ההון המתאפיינת במאפיינים של שוק ההון ולא של נדל״ן. שנית, קשה מאוד להכליל על השקעה הנדל״ן באופן בו הצעת לעיל. אם אתה קונה בית משופץ עם דייר ועם מנהל טוב במקום אז אין לך מה לעשות עם הנכס חוץ מלקבל את הצ׳ק החודשי. זה פחות עבודה מלאזן תיק השקעות פעם ברבעון. אם אתה קונה mobile home park בו כל המשטחים מאוכלסים בבתים בבעלות הדיירים וחיבורי המים והחשמל הם פרטיים, אז גם אין לך כמעט מה לעשות. אם קנית משכנתא שהבעלים משלם אותה והפקדת אותה אצל servicer אז חוץ מלא סוף את הצ׳ק החופשי עדיין אין לך מה לעשות. כל הדברים הללו זמינים לאנשים מהיישוב. הרווחים יכולים להיות דו ספרתיים ואפילו בעשירונים השני והשלישי, שזה בכלל לא נמוך יותר מעסק שגם, ואולי בעיקר, אתה בעליו, אז אתה משועבד אליו. בקיצור, נדל״ן זה הרבה יותר מדירה בירוחם וההכללות עליו אינן משקפות את המציאות כלל.
     
    סנופי, Roi ו-daat99 אוהבים את זה.
  18. ע.מדי

    ע.מדי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    2,806
    הדוגמאות על פארק בתים וקניית משכנתאות מדגימות את ההבדל בין שוק הנדלן בארהב לארץ.

    בנוסף קראתי באיזה אתר שהתשואה הגבוהה השכירות בארהב היא תולדה של משבר המשכנתאות שהגדיל את הסיכון מבחינת משכנתאות לרוכשים (אובדן ערך , פיטורים) להגדיל את הניידות של העובד האמריקאי (פוטר בדטרויט מוצא עבודה בפורטלנד, דוגמא להמחשה)
    הטענה היתה שכעת יש עליה בקניית בתים על חשבון ההשכרה מה שישפיע על התקבולים מהשכירות וגם על שווי הדירות להשכרה שאינן (בממוצע) מאותו פלח של דירות למגורים.
     
  19. Royalties Man

    Royalties Man משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    272
    האמת שהתכוונתי יותר לקרנות שלא נסחרות בבורסה, אולי היתי צריך להוסיף את זה, כי קרנות ריט באמת מתנהגות לרוב כמו מניות רגילות. בנוגע לנכסים מנוהלים שהם hands off, אז כן הם לא זקוקים ממך לניהול פעיל אבל הם עדיין דורשים ממך לשים כסף מידי פעם על שיפוץ או איזו תקלה שלא תיהיה לעומת מניות שבהם זה לא הולך לקרות ככה שעדיין זה זקוק לאיזו שהיא התערבות ממך, זה לא פסיבי לחלוטין. כל הדברים שדיברת עליהם הם עסק לכל דבר, אם אני רוצה לקנות מובייל הום פארק בארצות הברית, אני צריך להגיש דוח הכנסות והוצאות שנתי ל IRS בארצות הברית דרך רו"ח מקומי (אמריקאי), זו לא התעסקות?

    לגבי עסק (פרטי, לא ציבורי) הרווחים יכולים להגיע למאות אחוזים על ההון המושקע, אני בספק אם יש נדל"ן שנקנה בצורה פרטית שעושה את זה, אגב, לא צריך להיות משועבד לעסק. אם יש לך עסק מצליח אתה יכול להביא מנכ"ל שינהל אותו, ואתה לא צריך להיות משעובד אליו, מה שאתה מדבר עליו זה עצמאי, שזה מקרה אחר לחלוטין.

    אני לא נגד נדל"ן בכלל, רק ציינתי שזו השקעה אקטיבית הרבה יותר משהיא פסיבית.
     
    אורי, daat99 ו-ע.מדי אוהבים את זה.
  20. ע.מדי

    ע.מדי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    2,806
    הבעיה בקרנות כמו יוזמה זה שזה די "סמוך עלינו",
    שים 100k וסע לשלום, השקעה כזו בעיני היא בסיכון (אפשרי, לא מאשים בנוכלות או יודע על בעיות) אם היה לי 10 מליון שח הייתי מנסה את זה
    אני עדיין עובד על זה :)
     
    c881 ו-daat99 אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
השקעה בבורסה השוויצרית פינת המשקיעים ‏23/6/16
השקעה בבורסה במצב של היום פינת המשקיעים ‏29/3/16
מכירה של השקעה בקומודיטי שאינה נסחרת בבורסה פינת המשקיעים ‏25/7/15
התייעצות לגבי השקעה בבורסה פינת המשקיעים ‏22/6/15
פיזור השקעה על פני מספר תיקים? ושאלות נוספות.. פינת המשקיעים ‏אתמול ב- 16:52

שתפו: