השקעה בבורסה למול דירה להשקעה

[Deleted member 12189]

אהלן, אני מתלבט בשני עניינים שהם אחד:
1. חסכון אגרסיבי והשקעה בבורסה כדי לקנות דירה להשקעה בלי משכנתא כלל (או משכנתא מזערית)
2. השקעת חסכונות בבורסה למול לקיחת משכנתא (נניח 75%) לדירה להשקעה.

השאלה שלי היא כזו: האם כדאי לי להשקיע בבורסה, כך שאין הלוואה וחובות, אך מצד שני הסכומים קטנים יותר, לעומת לקיחת משכנתא שהיא חוב, אך יש כאן פוטנציאל רווח מספרית גדול יותר. ועל אותו עיקרון, אם כבר החלטתי לקנות דירה להשקעה, האם עדיף למרכז את החסכונות כך שהמשכנתא תהיה מזערית עד אפסית או שכן כדאי למנף ע"י משכנתא גדולה, ואת שאר החסכונות להמשיך להשקיע בבורסה?

נ.ב.
קראתי את הפוסטים של הסולידית שעוסקים בנושא, ועדיין לא קיבלתי מענה.
אני בחור צעיר עם בסיס כלכלי טוב, שיכול לסבול

 

[פטל ואוכמניות]

אם תוסיף קצת נתונים זה יעזור לקדם את הדיון:
- מהו גובה החיסכון החודשי
- מהי עלות הדירה
- מהו ההון הנוכחי שברשותך
- האם תישן בלילה בשקט כשתראה הפסדים משמעותיים של תיק ההשקעות, על הנייר

 

[אורי ג.]

אהלן, אני מתלבט בשני עניינים שהם אחד:

דעתי, בהנחה ומדובר על דירה יחידה:
שילוב של ה2.
רכישת דירה אבל עם משכנתא קטנה יותר או לחלופין דירה טובה יותר עם משכנתא גדולה יותר.

 

[רוני]

אהלן, אני מתלבט בשני עניינים שהם אחד:
1. חסכון אגרסיבי והשקעה בבורסה כדי לקנות דירה להשקעה בלי משכנתא כלל (או משכנתא מזערית)
2. השקעת חסכונות בבורסה למול לקיחת משכנתא (נניח 75%) לדירה להשקעה.

השאלה שלי היא כזו: האם כדאי לי להשקיע בבורסה, כך שאין הלוואה וחובות, אך מצד שני הסכומים קטנים יותר, לעומת לקיחת משכנתא שהיא חוב, אך יש כאן פוטנציאל רווח מספרית גדול יותר. ועל אותו עיקרון, אם כבר החלטתי לקנות דירה להשקעה, האם עדיף למרכז את החסכונות כך שהמשכנתא תהיה מזערית עד אפסית או שכן כדאי למנף ע"י משכנתא גדולה, ואת שאר החסכונות להמשיך להשקיע בבורסה?

נ.ב.
קראתי את הפוסטים של הסולידית שעוסקים בנושא, ועדיין לא קיבלתי מענה.
אני בחור צעיר עם בסיס כלכלי טוב, שיכול לסבול

הי
מדובר בשני סוגים שונים של השקעה, השקעה בשוק ההון היא נגישה יותר, אין חובה להתמקצע,
השקעה בנדל"ן מניב היא בעיקר השקעה המשלמת מדי חודש ויש צורך להתמקצע בתחום כולל בנושא המימון
כדי למצות את הפוטנציאל של אסטרטגיה זו, לדעתי מי שבוחר בהשקעות נדל"ן צריך לצאת מאזור הנוחות ולהתאמץ יותר משום
שיש צורך להשיג סכומי כסף גדולים, ולהתאמץ כלכלית זה נהדר.

כל אחד יכול לבחור למה הוא מתחבר, אפשר לשלב בין שני האסטרטגיות.

אני בחרתי בנדל"ן מניב, לפני 24 שנים, תיק הנכסים האישי שלי ושל החברה בבעלותי מייצר כיום הכנסות
נטו בניכוי מס, פי שתיים וחצי מעלויות המחיה המוגזמות שלי ללא חשבון בתל אביב, אני ממשיך להשקיע מתוך הנאה, בחירה
ורצון לתמוך ולעודד את הבנים במסע המשותף שלהם כמשקיעי נדל"ן, הם צרכים להתמקצע בתחום כדי להכיל את הירושה בהמשך

 

[בת העמק]

מדובר בשני סוגים שונים של השקעה, השקעה בשוק ההון היא נגישה יותר, אין חובה להתמקצע,
השקעה בנדל"ן מניב היא בעיקר השקעה המשלמת מדי חודש ויש צורך להתמקצע בתחום כולל בנושא המימון

+1

 

[Deleted member 12189]

אם תוסיף קצת נתונים זה יעזור לקדם את הדיון:
- מהו גובה החיסכון החודשי
- מהי עלות הדירה
- מהו ההון הנוכחי שברשותך
- האם תישן בלילה בשקט כשתראה הפסדים משמעותיים של תיק ההשקעות, על הנייר

דעתי, בהנחה ומדובר על דירה יחידה:
שילוב של ה2.
רכישת דירה אבל עם משכנתא קטנה יותר או לחלופין דירה טובה יותר עם משכנתא גדולה יותר.

הי
מדובר בשני סוגים שונים של השקעה, השקעה בשוק ההון היא נגישה יותר, אין חובה להתמקצע,
השקעה בנדל"ן מניב היא בעיקר השקעה המשלמת מדי חודש ויש צורך להתמקצע בתחום כולל בנושא המימון
כדי למצות את הפוטנציאל של אסטרטגיה זו, לדעתי מי שבוחר בהשקעות נדל"ן צריך לצאת מאזור הנוחות ולהתאמץ יותר משום
שיש צורך להשיג סכומי כסף גדולים, ולהתאמץ כלכלית זה נהדר.

כל אחד יכול לבחור למה הוא מתחבר, אפשר לשלב בין שני האסטרטגיות.

אני בחרתי בנדל"ן מניב, לפני 24 שנים, תיק הנכסים האישי שלי ושל החברה בבעלותי מייצר כיום הכנסות
נטו בניכוי מס, פי שתיים וחצי מעלויות המחיה המוגזמות שלי ללא חשבון בתל אביב, אני ממשיך להשקיע מתוך הנאה, בחירה
ורצון לתמוך ולעודד את הבנים במסע המשותף שלהם כמשקיעי נדל"ן, הם צרכים להתמקצע בתחום כדי להכיל את הירושה בהמשך

תודה לכם.
אני אחדד את כוונתי. השאלה שלי היא נטו מספרית (בהערכה כמובן)
כמו שכתבתי, במשכנתא אני משחק עם כסף גדול יותר, אך גם צריך לשלם יותר עליו, לאורך זמן. לעומת בורסה שזה כסף קטן יותר (כי אין הלוואה), אך אין חובות ותשלום ריבית על הכסף.

אני מסוגל לשרוד מפולות בשוק ההון, גם מנטלית וגם כלכלית.

אשמח לדעת אלו חישובים עומדים מאחורי התשובה שלכם.

שאלה נוספת כאגב, הסולידית כתבה באחד הפוסטים על עדיפות של לשכור או לקנות, והחישוב היה לפי יחס שכירות/מחיר קנייה - אם גדול מ21 או קטן מ16. למישהו יש מושג איך היא הגיעה לחישוב הזה?

 

[אורי ג.]

אשמח לדעת אלו חישובים עומדים מאחורי התשובה שלכם.

אין חישובים כי העתיד לא ידוע, הצפי שלך סביר להניח ששונה מהצפי שלי ומין הסתם חישוב לדירה בב"ש יהיה שונה מדירה לתמ"א בבת ים.
מה שכן ידוע הוא כמה מס תשלם בכל אחת מהאופציות (נכון להיום), כמה אפשר להתמנף על זה וכמה מסוכן או סולידי כל אחת מהאופציות השונות (וגם זה סובייקטיבי).

 

[Deleted member 12189]

אין חישובים כי העתיד לא ידוע, הצפי שלך סביר להניח ששונה מהצפי שלי ומין הסתם חישוב לדירה בב"ש יהיה שונה מדירה לתמ"א בבת ים.
מה שכן ידוע הוא כמה מס תשלם בכל אחת מהאופציות (נכון להיום), כמה אפשר להתמנף על זה וכמה מסוכן או סולידי כל אחת מהאופציות השונות (וגם זה סובייקטיבי).

אני רוצה תשובה תיאורטית. ברור שבמציאות יש הבדלים
לדוג׳ אני רוצה לקנות דירה של 1M, יש אופציה של הון עצמי 250K, ומשכנתא של 750K, או לחסוך עד למצב של 750K הון עצמי ו250K משכנתא או לשים 250K בבורסה, בלי הלוואות ומשם לצמוח

מצליח להבין לאן אני מכוון?

בנוסף, אשמח אם תענה על השאלה של לקנות או לשכור

תודה!

 

[drx]

אני רוצה תשובה תיאורטית. ברור שבמציאות יש הבדלים
לדוג׳ אני רוצה לקנות דירה של 1M, יש אופציה של הון עצמי 250K, ומשכנתא של 750K, או לחסוך עד למצב של 750K הון עצמי ו250K משכנתא או לשים 250K בבורסה, בלי הלוואות ומשם לצמוח

מצליח להבין לאן אני מכוון?

בנוסף, אשמח אם תענה על השאלה של לקנות או לשכור

תודה!

נראה לי שאתה רוצה שיתנו לך תשובה מעשית דווקא. שלא לומר יעוץ מקצועי.

 

[Deleted member 12189]

אתן דוגמה מעצמי ותאמרו לי אם הכיוון נכון, בהערכה.
על משכנתא של 750K, והון עצמי של 250K, למשך 20 שנה, בריבית של 5%, שפיצר, קבועה לא צמודה ההחזר הוא 4950 (מחשבון של משכנתאמן). ההחזר הכולל יהיה 1,190,000

בבורסה, השקעה התחלתית של 250K עם הפקדה חודשים של 4950, למשך 20 שנה, תשואה ממוצעת 7%, השווי הסופי יהיה 3,550,000 (לפני מס)

 

[אורי ג.]

מצליח להבין לאן אני מכוון?

כן, אני מציע שתשים את הנתונים שאתה רוצה באקסל ותבדוק תרחישים שונים.

בנוסף, אשמח אם תענה על השאלה של לקנות או לשכור

אפשר לקנות ולשכור או לקנות ולגור, כלכלית זה לא ממש משנה.

 

[Deleted member 12189]

אפשר לקנות ולשכור או לקנות ולגור, כלכלית זה לא ממש משנה.

התכוונתי למאמר של הסולידית שבו היא כותבת שאם היחס בין שכירות שנתית לשווי הדירה הוא גדול מ21 עדיף לשכור ואם הוא קטן מ16 עדיף לקנות. היא לא פירטה איך עשתה את החישוב, אתה יודע אולי?

 

[אליהו]

אתן דוגמה מעצמי ותאמרו לי אם הכיוון נכון, בהערכה.
על משכנתא של 750K, והון עצמי של 250K, למשך 20 שנה, בריבית של 5%, שפיצר, קבועה לא צמודה ההחזר הוא 4950 (מחשבון של משכנתאמן). ההחזר הכולל יהיה 1,190,000

בבורסה, השקעה התחלתית של 250K עם הפקדה חודשים של 4950, למשך 20 שנה, תשואה ממוצעת 7%, השווי הסופי יהיה 3,550,000 (לפני מס)

לא חישבת את השכירות שאתה מקבל במשך השנים האלו.

בכל מקרה חשוב לדעת שבדירה ראשונה, יש מעלות גדולות של מיסוי, שזה אומר שאין מס על קנייה של דירה בסכומים שדיברת עליהם, ואין מס במכירה, וזה חשוב מאוד, אבל בדירות יש חסרונות גדולים בטווח הארוך, לדוגמא דירה בתל אביב שהיום עולה 4 מיליון בהחלט קשה להאמין שעוד 20 שנה הדירה תהיה שווה 16 מיליון... ובעוד 40 שנה 64 מיליון... אלא אם יהיה אינפלציה הזויה, שאז זה כבר לא באמת תשואה....
לכן אם באמת אתה הולך להשקיע לטווח ארוך, לדעתי יותר אנשים שבקיאים בנתונים יגידו לך שעדיף שוק ההון, אבל יחד עם זה אתה לא חייב להחליט שההשקעה היא לטווח ארוך, אתה יכול להחליט שאתה קונה דירה, וברגע שהאחוז מינוף יורד ב20% (שזה מגיע מעליית ערך הדירה ותשלומי המשכנתא ששילמת במשך השנים) אתה מוכר וקונה אחרת, ואז אתה גורם שהמינוף של המשכנתא נשאר באחוזים גבוהים... שזה בעצם עיקר המנוע צמיחה הכלכלי בדירות... ואז זה כבר נשמע הרבה יותר הגיוני השקעה בדירה יחידה.

בכל מקרה כמה שהשאלה שלך נשמעת בסך הכול פשוטה היא באמת ממש מורכבת ותלויה בהרבה פרטים כדי שתקבל את התשובה הנכונה.

 

[Deleted member 12189]

לא חישבת את השכירות שאתה מקבל במשך השנים האלו.

בכל מקרה חשוב לדעת שבדירה ראשונה, יש מעלות גדולות של מיסוי, שזה אומר שאין מס על קנייה של דירה בסכומים שדיברת עליהם, ואין מס במכירה, וזה חשוב מאוד, אבל בדירות יש חסרונות גדולים בטווח הארוך, לדוגמא דירה בתל אביב שהיום עולה 4 מיליון בהחלט קשה להאמין שעוד 20 שנה הדירה תהיה שווה 16 מיליון... ובעוד 40 שנה 64 מיליון... אלא אם יהיה אינפלציה הזויה, שאז זה כבר לא באמת תשואה....
לכן אם באמת אתה הולך להשקיע לטווח ארוך, לדעתי יותר אנשים שבקיאים בנתונים יגידו לך שעדיף שוק ההון, אבל יחד עם זה אתה לא חייב להחליט שההשקעה היא לטווח ארוך, אתה יכול להחליט שאתה קונה דירה, וברגע שהאחוז מינוף יורד ב20% (שזה מגיע מעליית ערך הדירה ותשלומי המשכנתא ששילמת במשך השנים) אתה מוכר וקונה אחרת, ואז אתה גורם שהמינוף של המשכנתא נשאר באחוזים גבוהים... שזה בעצם עיקר המנוע צמיחה הכלכלי בדירות... ואז זה כבר נשמע הרבה יותר הגיוני השקעה בדירה יחידה.

בכל מקרה כמה שהשאלה שלך נשמעת בסך הכול פשוטה היא באמת ממש מורכבת ותלויה בהרבה פרטים כדי שתקבל את התשובה הנכונה.

לא כתבתי נכון אבל כן התייחסתי לזה כשחשבתי על זה בעצמי. יש דרך להעריך כמה שווי דירה יכול לצמוח ב20 שנה? נניח לא באזור נידח מידי ולא באזור מפותח מידי. או איפב אני יכול למצוא טבלה שמראה את אחוזי הצמיחה ב20 שנה האחרונות

אשמח שתפרט על אחוזי המינוף שדיברת עליהם, לא מכיר את המושג וארצה לדעת עוד

 

[אורי ג.]

התכוונתי למאמר של הסולידית שבו היא כותבת שאם היחס בין שכירות שנתית לשווי הדירה הוא גדול מ21 עדיף לשכור ואם הוא קטן מ16 עדיף לקנות. היא לא פירטה איך עשתה את החישוב, אתה יודע אולי?

אין לי מושג, גם לא מכיר את המאמר ובכל מקרה לא מסכים עם כל מה שהיא אומרת.

לדוגמא דירה בתל אביב שהיום עולה 4 מיליון בהחלט קשה להאמין שעוד 20 שנה הדירה תהיה שווה 16 מיליון.

זה בדיוק מה שאמרתי לפני כ15-16 שנים. מאז עלה סדר גודל של פי 4 נומינלית.

לכן אם באמת אתה הולך להשקיע לטווח ארוך, לדעתי יותר אנשים שבקיאים בנתונים יגידו לך שעדיף שוק ההון,

אני לא אחד מהם.

יש דרך להעריך כמה שווי דירה יכול לצמוח ב20 שנה? נניח לא באזור נידח מידי ולא באזור מפותח מידי

לא ממש, הכל הערכות.

 

[Deleted member 12189]

אין לי מושג, גם לא מכיר את המאמר ובכל מקרה לא מסכים עם כל מה שהיא אומרת.

זה בדיוק מה שאמרתי לפני כ15-16 שנים. מאז עלה סדר גודל של פי 4 נומינלית.

אני לא אחד מהם.

לא ממש, הכל הערכות.

תודה על העזרה עד כה
זה המאמר https://www.hasolidit.com/ההשקעה-הגרועה-ביותר-שניתן-להעלות-על-הד
מובא בסוף

 

[אורי ג.]

מובא בסוף

תודה על ההפניה, אין לי כוונה לקרוא אותו אבל הבט נא על התאריך:

אני חושב שמבט לאחור ניתן לקבוע די בוודאות שהכותרת של המאמר מוטעית, הייתה לפחות:

 

[אליהו]

לא כתבתי נכון אבל כן התייחסתי לזה כשחשבתי על זה בעצמי. יש דרך להעריך כמה שווי דירה יכול לצמוח ב20 שנה? נניח לא באזור נידח מידי ולא באזור מפותח מידי. או איפב אני יכול למצוא טבלה שמראה את אחוזי הצמיחה ב20 שנה האחרונות

זה בדיוק מה שאמרתי לפני כ15-16 שנים. מאז עלה סדר גודל של פי 4 נומינלית.

הכול יכול להיות בעתיד, אבל בסוף יש הסתברויות, ועל זה אני הולך לכתוב.

נניח שדירה בתל אביב עלתה לפני 15 שנה מיליון והיום היא שווה 4 מיליון, אז כדי שיהיה שווה לי להשקיע 4 מיליון אני צריך לשאול את עצמי מה אני מצפה שיהיו אחוזי התשואה על השנים הבאות, ואם יגידו לי שסביר שבעוד 15 שנה הדירה תהיה שווה 8 מיליון, אז אני מצטער אבל אני כבר לא בטוח שהייתי הולך על זה... ואם יגידו לי שיש את אותה הסתברות שמה שקרה 15 שנה האחרונות יקרה שוב, שזה אומר שהדירה בעוד 15 שנה תהיה שווה 16 מיליון, אז אני יענה להם שזה שטות מוחלטת כי מדינת ישראל ב15 שנה האחרונות זינקה בשכר ונהפכה למדינה מפותחת, והריבית בשנים האלו ירדה ל0 וממילא בדיוק כמו שוק ההון המכפיל ירד... וממילא המחיר זינק, אבל שב15 שנה הקרובות זה שוב יקרה, צריך להניח שהשכר במדינת ישראל ימשיך לזנק... ולא רחוק לפי התוכנית הזאת, שאנחנו נהיה המעצמה העולמית הכלכלית....

אשמח שתפרט על אחוזי המינוף שדיברת עליהם, לא מכיר את המושג וארצה לדעת עוד

אם קנית דירה במיליון שח, והבאת מהבית 250 אלף, ולקחת משכנתא של 750 אלף.
אחרי שנה מחיר הדירה עלה ב10% למיליון מאה, כרגע הרווח שלך בייחס לסכום ההשקעה, (בלי לחשב את השכירות והריביות) הוא 40% שזה תשואה מדהימה... ונניח שאתה ממשיך עם הדירה הזאת, ואחרי שנה שוב הייתה עלייה למיליון מאתיים ועשר, שזה אומר שוב עלייה של 10%, כרגע הרווח שלך בשנה השנייה ביחס להון שלך, הוא 31%, כי כרגע יש לך לפחות 350 אלף בגלל העלייה של שנה שעברה, וזה עוד לפני שחשיבתי את תשלומי המשכנתא, שהם גם הוסיפו להון העצמי... בקיצור כמה שתמשיך התשואה בייחס להון תרד.
וכל זה קורה רק בגלל שבהתחלה הייתה עם הון עצמי של רבע בכל העסקה, ובמשך הזמן זה עולה ועולה, וממילא האחוז תשואה, שזה הנקודה הקריטית... יורד ויורד.

 

[Deleted member 12189]

תודה על ההפניה, אין לי כוונה לקרוא אותו אבל הבט נא על התאריך:
צפה בקובץ המצורף 2215
אני חושב שמבט לאחור ניתן לקבוע די בוודאות שהכותרת של המאמר מוטעית, הייתה לפחות:

צפה בקובץ המצורף 2216

חחחח זה בדיוק מה שאני מנסה לברר

 

[Deleted member 12189]

אם קנית דירה במיליון שח, והבאת מהבית 250 אלף, ולקחת משכנתא של 750 אלף.
אחרי שנה מחיר הדירה עלה ב10% למיליון מאה, כרגע הרווח שלך בייחס לסכום ההשקעה, (בלי לחשב את השכירות והריביות) הוא 40% שזה תשואה מדהימה... ונניח שאתה ממשיך עם הדירה הזאת, ואחרי שנה שוב הייתה עלייה למיליון מאתיים ועשר, שזה אומר שוב עלייה של 10%, כרגע הרווח שלך בשנה השנייה ביחס להון שלך, הוא 31%, כי כרגע יש לך לפחות 350 אלף בגלל העלייה של שנה שעברה, וזה עוד לפני שחשיבתי את תשלומי המשכנתא, שהם גם הוסיפו להון העצמי... בקיצור כמה שתמשיך התשואה בייחס להון תרד.
וכל זה קורה רק בגלל שבהתחלה הייתה עם הון עצמי של רבע בכל העסקה, ובמשך הזמן זה עולה ועולה, וממילא האחוז תשואה, שזה הנקודה הקריטית... יורד ויורד.

אז אתה יכול לתת לי דוג׳ מוחשית למתי למכור אם לדוג׳ אני קונה דירה 1.750M, משכנתא 1312500 והון עצמי 437500