השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[רוני]

היי,
מישהו יכול להסביר לי מדוע לא להשקיע בנדל"ן שמניב תשואות יפות (גם בארץ לאורך המון שנים) וכן להשקיע בבורסה?

כמו כל תחום אחר השקעה בנדל"ן מצריכה מחקר, למידה והתמקצעות, חייבים לפעול לפי אסטרטגיה לטווח ארוך כדי לצמצם סיכונים. התנהלות נכונה וסולידית מביאה לתוצאות(מעולות). כל אחד צריך להתאים את ההשקעה לאופי שלו, משקיע נדל"ן צריך להיות טיפוס של אנשים, להתנהל מול מוכרים, קונים, שוכרים, שותפים ליזמות, בנקים למשכנתאות, רשויות המס, בארץ ובחו"ל,בעל הבנה במיקרו ומקרו כלכלה. מי שאין לו את התכונות הללו שלא יתקרב לנדל"ן.מי שיש לו את התכונות המתאימות ומוכן ללמוד, הדרך ארוכה רצופה באתגרים,מכשולים, השמיים הם הגבול.
נ.ב בהשקעה בשוק ההון כשמגיעים לעצמאות כלכלית ופורשים מעבודה, חיים מהריבית שהיא הכנסה קבועה פחות או יותר. כשיש פורטפוליו של נכסים מניבים ביכולתנו להגדיל ערך הנכסים וההכנסה משכירות ללא צורך בעבודה מיוחדת אלא רק על ידי התאמות, לדוגמא יש ברשותי נכס במזרח לונדון שבמידה ואני מוכר אותו ורוכש נכס שונה במקצת בצפון מערב אנגליה אני מכפיל את ההכנסה החודשית משכירות וכל זה ללא צורך בשימוש במימון, כמו כן מאחר ולונדון הקדימה את הצפון בעליות מחירי הנכסים אני נכנס בעיתוי טוב מבחינת פוטנציאל עליית הערך להשקעה בצפון.

 

[ע.מדי]

גרף מעניין של איכלוס בתים בארה"ב (אם אני מתרגם נכון)
http://www.macrotrends.net/1314/housing-starts-historical-chart

 

[Edward]

לדעתי בסופו של דבר אין הבדל גדול מאוד בין דירה לתיק השקעות מנייתי ברמת התכלס כשמסתכלים על זה בדיעבד אחרי 20 שנה. בהתנהלות היומיומית יש הרבה ניואנסים שונים, זה מרגיש שונה, עלויות עיסקה שונות, אבל בסוף אתה נשאר עם הכמה אחוזים + מדד בשנה בממוצע שלך, כל אחד על פי מזלו וכשרונו.

נניח, אם אמצא לי השקעה נדל"נית שמניבה 8% נטו, בהחלט אשקול זאת ברצינות למרות הנטיה האישית שלי. כרגע כמובן אין כל כך דברים כאלה, לפחות לא בנוחות פה בארץ.

 

[doc29]

2. מצריך ידע לא מבוטל.

מבין ומקבל את כל הסיבות. אבל לגבי ידע, הרושם שקיבלתי שדווקא שוק ההון באופן יחסי מצריך פחות ידע. למשל בשביל לבנות תיק עצל טוב. לא ככה?

 

[ע.מדי]

מבין ומקבל את כל הסיבות. אבל לגבי ידע, הרושם שקיבלתי שדווקא שוק ההון באופן יחסי מצריך פחות ידע. למשל בשביל לבנות תיק עצל טוב. לא ככה?

זה גלישת גלים רק בלי מיומנות מוטורית אבל עם אופי וסבלנות
צריך להבין את שוק ההון והכלים שעומדים לרשותך, אבל זה לא מתקרב ל השקעה (מקצועית) בנדל"ן, מסחר באופציות או השקעת ערך
להערכתי הלא מלומדת

 

[אורי ג.]

DOC: אתה בא ממקום של ידע, בתור אחד שבונה תיקים לאנשים חסרי ידע לחלוטין האמן לי שזה לא כזה פשוט.
אנשים שאינם יודעים לחשב ריבית, אין להם מושג מה זה מניה, לא אג"ח, לא אינפלציה, לא סטיית תקן ולא כלום, מבחינתם בורסה זה קזינו.
לקנות דירה במחיר X ולקבל Y שכ"ד בחודש זה כל הדיוט יכול להבין.

 

[daat99]

מבין ומקבל את כל הסיבות. אבל לגבי ידע, הרושם שקיבלתי שדווקא שוק ההון באופן יחסי מצריך פחות ידע. למשל בשביל לבנות תיק עצל טוב. לא ככה?

בגדול אני מאוד מסכים איתך:

בשביל להיצמד לשוק לא צריך להיות גאון גדול אלא רק להבין את הכלים הבסיסיים - השקעה של שבוע/שבועיים בלמידה וסיימת.

בשביל השקעה במניות דיבידנד צריך להבין יותר את הסיבות של למה ההשקעה הזו עובדת ומה גורם לדיבידנד להיות יציב וגדל מול איזה סימנים מחשידים יש שהדיבידנד עלול להיפגע.
צריך כאן מעט השקעה אבל אתה עדיין אמור לשים בערך 2% מהסכום בכל חברה אז גם אם עשית כמה טעויות אתה כנראה לא תפשוט את הרגל - השקעה של בערך חודש/חודשיים (בשעות הערב כמובן) ויש לך את כל הידע הבסיסי שאתה צריך.

בדירה אתה כמובן צריך לעבוד וללמוד הרבה יותר רק בגלל שאתה משקיע סכום כל כך גדול במקום אחד וברוב המקרים חלק יותר גדול מהסכום הזה הוא של הבנק בכלל.
כאן אתה צריך לחרוש את הרחובות/שכונות/ערים ולמצוא את הדירה המתאימה עם הסיכונים המתאימים.
אחר כך אתה צריך לחרוש על "למצוא את המשכנתא המתאימה" (מי שלא יודע לחשב ריבית לא ידע למצוא את המשכנתא המתאימה כך שגם השקעה זו הופכת להיות יותר הימור מהשקעה עם הבנה).

 

[doc29]

DOC: אתה בא ממקום של ידע, בתור אחד שבונה תיקים לאנשים חסרי ידע לחלוטין האמן לי שזה לא כזה פשוט.
אנשים שאינם יודעים לחשב ריבית, אין להם מושג מה זה מניה, לא אג"ח, לא אינפלציה, לא סטיית תקן ולא כלום, מבחינתם בורסה זה קזינו.
לקנות דירה במחיר X ולקבל Y שכ"ד בחודש זה כל הדיוט יכול להבין.

תראה אני עד למרץ השנה לא ידעתי גם כן מה זה אינפלציה בערך... מי שלא רוצה ללמוד לא ידע שום דבר בשום תחום. אבל עבור הדיוטה- נראה לי שתחום הנדל"ן סבוך וטומן בחובו הרבה יותר ניואנסים שההשפעה שלהם על התמונה הגדולה מאוד משמעותית. מצד שני אין לי הרבה ניסיון אז יכול להיות שאני טועה.

 

[רוני]

תראה אני עד למרץ השנה לא ידעתי גם כן מה זה אינפלציה בערך... מי שלא רוצה ללמוד לא ידע שום דבר בשום תחום. אבל עבור הדיוטה- נראה לי שתחום הנדל"ן סבוך וטומן בחובו הרבה יותר ניואנסים שההשפעה שלהם על התמונה הגדולה מאוד משמעותית. מצד שני אין לי הרבה ניסיון אז יכול להיות שאני טועה.

יש הבדל בין משקיעי הנדל"ן, ישנם כאלה שהתפנה להם כסף מחיסכון,קרן השתלמות, ירושה והם מחליטים לקנות נכס שיניב להם הכנסה משכירות להם אני קורא משקיעים חובבנים וזה לא מסובך לביצוע למרות הטרדות שיש בזה כמו מציאת הנכס המתאים, שיפוץ, השכרה, ניהול, דיווח לרשויות המס מעל סכום מסויים.
לעומתם יש משקיעים מקצועיים שלא משקיעים בכל מחיר אלא רק עם העיתוי והמיקום מתאימים, משקיעים אלו מחפשים את העסקאות הטובות ביותר עם התשואה הגבוה יותר תוך נטילת סיכון בהתאם. להיות משקיעים מקצועיים זו עבודה כמעט במשרה מלאה כל הזמן לומדים את השווקים מחפשים את המקום הבא להשקיע, ונעזרים לשם כך במימון,
הגבולות הפיזיים מתשתשים אין להם כל משמעות, מה שקובע זה כדאיות ההשקעה והסיכון. מבחינת הקושי אין פה קושי מיוחד זה רק שאלה של רצון, התאמה, למידה והתמקצעות.

 

[daat99]

ש הבדל בין משקיעי הנדל"ן, ישנם כאלה שהתפנה להם כסף מחיסכון,קרן השתלמות, ירושה והם מחליטים לקנות נכס שיניב להם הכנסה משכירות להם אני קורא משקיעים חובבנים וזה לא מסובך לביצוע למרות הטרדות שיש בזה כמו מציאת הנכס המתאים, שיפוץ, השכרה, ניהול, דיווח לרשויות המס מעל סכום מסויים.

וזו בדיוק הנקודה.
רוב האנשים שבאים ושואלים בפורום "במה להשקיע" נכנסים לקטגוריה של משקיעים חובבנים ולא המקצועיים כפי שאתה תיארת אותם.
משקיעים אלו לא עושים חקר שוק מספק ורוכשים דירות במחירים גבוהים שלא בהכרח מצדיקים את תזרים המזומנים הצפוי ולא בהכרח יניבו הגדלת ערך (בם פשוט לא עשו את עבודת השטח המתבקשת שאתה ומקצוענים דומים לך עושים).
תוסיף לכך את העובדה שההשקעה החובבנית רחוקה מלהיות פסיבית (משקיע חובב לרוב לא יחפש מנהל נכסים לדירה בארץ ולכן יצטרך למצוא שוכרים ולדאוג לתיקון בעיות בדירה).
התמונה המצטיירת היא שמשקיעי הנדל"ן החובבנים (שזה רוב שואלי השאלות בפורום זה - אני מכליל את עצמי ככזה במובן מסויים אם כי עשיתי הרבה יותר הכנת שטח לפני רכישת הדירה להשקעה שלי) שמים המון כסף בעיסקה אחת עם סיכון הרבה יותר גבוה ממה שהם חושבים רק בגלל ש"נדל"ן תמיד עולה ותמיד יש שוכרים".

אם מישהו רוצה להפוך את הנדל"ן לפרנסה אז הוא בהחלט יכול לקחת סיכונים מחושבים כי הוא משקיע את הזמן הדרוש בשביל להכיר את הסיכונים האמיתיים בהשקעות ובשביל למצוא מציאות.
אבל אני לא חושב שאלו האנשים שבאים להתייעץ מה לעשות עם הכסף בפורום הזה.

 

[אורי]

וזו בדיוק הנקודה.
רוב האנשים שבאים ושואלים בפורום "במה להשקיע" נכנסים לקטגוריה של משקיעים חובבנים ולא המקצועיים כפי שאתה תיארת אותם.
משקיעים אלו לא עושים חקר שוק מספק ורוכשים דירות במחירים גבוהים שלא בהכרח מצדיקים את תזרים המזומנים הצפוי ולא בהכרח יניבו הגדלת ערך (בם פשוט לא עשו את עבודת השטח המתבקשת שאתה ומקצוענים דומים לך עושים).
תוסיף לכך את העובדה שההשקעה החובבנית רחוקה מלהיות פסיבית (משקיע חובב לרוב לא יחפש מנהל נכסים לדירה בארץ ולכן יצטרך למצוא שוכרים ולדאוג לתיקון בעיות בדירה).
התמונה המצטיירת היא שמשקיעי הנדל"ן החובבנים (שזה רוב שואלי השאלות בפורום זה - אני מכליל את עצמי ככזה במובן מסויים אם כי עשיתי הרבה יותר הכנת שטח לפני רכישת הדירה להשקעה שלי) שמים המון כסף בעיסקה אחת עם סיכון הרבה יותר גבוה ממה שהם חושבים רק בגלל ש"נדל"ן תמיד עולה ותמיד יש שוכרים".

אם מישהו רוצה להפוך את הנדל"ן לפרנסה אז הוא בהחלט יכול לקחת סיכונים מחושבים כי הוא משקיע את הזמן הדרוש בשביל להכיר את הסיכונים האמיתיים בהשקעות ובשביל למצוא מציאות.
אבל אני לא חושב שאלו האנשים שבאים להתייעץ מה לעשות עם הכסף בפורום הזה.

יפה אמרת. יש האומרים שכלבים דומים לבעליהם. כך גם כסף דומה לבעליו. מי שבוחר להשקיע כחובבן צריך לצפות לתוצאות של חובבן. מי שלא מוכן להתאמץ קצת בשביל הכסף שלו, שלא יצפה שהכסף יעבוד קשה בשבילו. רק שהתובנה הזו נוגעת למשקיע, ולא להשקעה.

 

[daat99]

התובנה הזו נוגעת למשקיע, ולא להשקעה.

+1

ואחרי שהסכמנו עם התובנה.
איפה לדעתך צריך להשקיע פחות זמן/מאמץ בשביל להגיע למצב שאתה יכול להשקיע בצורה סבירה בלי להיות חובבן מוחלט:
* נדל"ן
* מדד מניות
* מניות ספציפיות

 

[רוני]

לדעתי בהת

+1

ואחרי שהסכמנו עם התובנה.
איפה לדעתך צריך להשקיע פחות זמן/מאמץ בשביל להגיע למצב שאתה יכול להשקיע בצורה סבירה בלי להיות חובבן מוחלט:
* נדל"ן
* מדד מניות
* מניות ספציפיות

לדעתי בהתנהלות סולידית בשוק ההון, אבל מה החשש מלהתאמץ ולהתמקצע, למה לחפש את הדרך הקלה? עם קצת יותר מאמץ התוצאות יהיו בהתאם.

 

[daat99]

מה החשש מלהתאמץ ולהתמקצע, למה לחפש את הדרך הקלה?

אני לא בא להציג חשש אלא את הדעה שלי שרוב האנשים יבחרו בקיצורי דרך.
ואם מישהו מתעקש על קיצורי דרך אז אני לא חושב שקיצור דרך בהשקעה בנדל"ן זה צעד יותר חכם מקיצור דרך של "לבחור את הקרן המחכה שהיא לא הטובה ביותר".
לעניות דעתי, פוטנציאל הנזק ברכישת הדירה הלא נכונה, במקום הלא נכון ובמחיר הלא נכון (ועם מינוף של יותר מ-100%) הרבה יותר גדול מפוטנציאל הנזק ברכישת קרן מחכה מדד שגובה 0.5% דמי ניהול במקום 0.2%.

אני כן חושב שמי שמוכן להתמקצע יכול להשקיע בחוכמה ולהרויח יפה מאוד בכל האפיקים.
אני פשוט חושב שמי שמוכן להתמקצע בדרך כלל לא ישאל שאלות על נדל"ן בפורום שמעודד השקעה פסיבית וצמצום הוצאות (הרי אם הוא היה משקיע טיפה מאמץ הוא היה שואל את השאלה בפורום שעוסק בנדל"ן).

 

[אורי]

אני לא בא להציג חשש אלא את הדעה שלי שרוב האנשים יבחרו בקיצורי דרך.
ואם מישהו מתעקש על קיצורי דרך אז אני לא חושב שקיצור דרך בהשקעה בנדל"ן זה צעד יותר חכם מקיצור דרך של "לבחור את הקרן המחכה שהיא לא הטובה ביותר".
לעניות דעתי, פוטנציאל הנזק ברכישת הדירה הלא נכונה, במקום הלא נכון ובמחיר הלא נכון (ועם מינוף של יותר מ-100%) הרבה יותר גדול מפוטנציאל הנזק ברכישת קרן מחכה מדד שגובה 0.5% דמי ניהול במקום 0.2%.

אני כן חושב שמי שמוכן להתמקצע יכול להשקיע בחוכמה ולהרויח יפה מאוד בכל האפיקים.
אני פשוט חושב שמי שמוכן להתמקצע בדרך כלל לא ישאל שאלות על נדל"ן בפורום שמעודד השקעה פסיבית וצמצום הוצאות (הרי אם הוא היה משקיע טיפה מאמץ הוא היה שואל את השאלה בפורום שעוסק בנדל"ן).

אני קורא את הבלוג ואת הפורום כמסע בדרך לחירות כלכלית, ולא כמתכון יחיד סר טעם ומוגבל לאסטרטגיה ספציפית. לטעמי אם התשובה האוטומטית לכל מי ששואל איך להשקיע היא להגיש לו את מנת הבית, איך הוא בכלל ידע שיש מנות אחרות בתפריט?
אם זו הגישה אז לא רק שאנחנו נותנים לאותם מקשי קושיות חיבוק דב, אנחנו גם נותנים להם עצה גרועה כי היא עצה גנרית.
אישית, אני גם חושב שזו עצה גרועה כי היא מתבססת על חשש מהפסד ולא על ניסיון לייצר רווח, לפחות לא כזה שעולה על האינפלציה, אבל זה סיפור אחר.
לכן על אף גישה זו ועל אפם וחמתם של אלו שמנסים לדחוק את המתעניינים בנדל״ן אל מחוץ לפורום, בנתיים זה עוד לא קורה. אולי יקרה בעתיד.

 

[אורי]

+1

ואחרי שהסכמנו עם התובנה.
איפה לדעתך צריך להשקיע פחות זמן/מאמץ בשביל להגיע למצב שאתה יכול להשקיע בצורה סבירה בלי להיות חובבן מוחלט:
* נדל"ן
* מדד מניות
* מניות ספציפיות

התשובה האישית שלי היא נדל״ן. לדעתי אי אפשר להגיע לתוצאה סבירה בהשקעה במדדים, וכדי להגיע לתוצאות סבירות ועקביות במניות, צריך מאמץ רב (והרבה יותר מזל).

 

[daat99]

לטעמי אם התשובה האוטומטית לכל מי ששואל איך להשקיע היא להגיש לו את מנת הבית, איך הוא בכלל ידע שיש מנות אחרות בתפריט?

אני לא יודע אם שמת לב אבל התשובה האוטומטית שלי היא זאת:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/החופש-קרב.1610/#post-27174

נראה לך ששכחתי משהו בתשובה האוטומטית?

 

[אורי]

אני לא יודע אם שמת לב אבל התשובה האוטומטית שלי היא זאת:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/החופש-קרב.1610/#post-27174

נראה לך ששכחתי משהו בתשובה האוטומטית?

תודה. ראיתי את התשובה הזו בעבר. אני מתחבר מאוד להצהרות הפתיחה והסיום. הרבה פחות לאפיון הסובייקטיבי שביניהן. אין לי ספק שזו החוויה שלך והתובנות שלך מניסיונך האישי, אבל אני כן חושב שזה לא נכון לאפיין את סוגי השקעות אלו בהתבסס על ניסיון זה. למען האמת (שאלת את דעתי בין חברים) אני חושב שהתשובה שלך היא פחות פריסת אפשרויות אובייקטיבית ככל שניתן ויותר מסלול מחשבתי שסופו ידוע מראש. זה היה המסלול שלך, אבל לא בהכרח של מבקש העצה.
במעלה שרשור זה ואחרים תמצא המלצות גנריות מהן אני מסתייג ולהן כיוונתי.

 

[ע.מדי]

אני לא יודע אם שמת לב אבל התשובה האוטומטית שלי היא זאת:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/החופש-קרב.1610/#post-27174

נראה לך ששכחתי משהו בתשובה האוטומטית?

אפשר לצרף את התשובה של @הסולידית http://www.hasolidit.com/kehila/threads/השקעה-בבורסה-ולא-בנדל-ן.1672/reply?quote=28782

בהנחה שמותר לה להביע דעה נגד השקעות נדלן בפורום שלה

 

[doc29]

לדעתי אי אפשר להגיע לתוצאה סבירה בהשקעה במדדים

תוכל לנמק- רוב מוחץ של המידע שקראתי ורוב האנשים פה בפורום, להבנתי, יחשבו שזו אמירה שגויה.