Home inspection לנכס בארה"ב

[משתמש מחוק2]

אני לא מצליח להעלות צילום מסך מtrulia- נכסים בסביבת מחירים של $50k בטולדו, אוהיו נמצאים בשכונות עם רמת הפשיעה הגבוהה ביותר.
מעניין תוך כמה זמן תחזרי לפה עם שאלה איך מפנים דייר, כמה עולה לשפץ נזקים ואם למישהו יש המלצה לחברת ניהול שלא ממציאה תקלות.
מי המליץ לך לקנות בתים במחירים ובשכונות פשע כאלה?

 

[יהונתן ב.]

אני לא מצליח להעלות צילום מסך מtrulia- נכסים בסביבת מחירים של $50k בטולדו, אוהיו נמצאים בשכונות עם רמת הפשיעה הגבוהה ביותר.
מעניין תוך כמה זמן תחזרי לפה עם שאלה איך מפנים דייר, כמה עולה לשפץ נזקים ואם למישהו יש המלצה לחברת ניהול שלא ממציאה תקלות.
מי המליץ לך לקנות בתים במחירים ובשכונות פשע כאלה?

לא מכיר את השוק - אך יודע שבMIDWEST לא כל נכס זול נמצא בשכונות פשע..
אם אתה מסתמך על טרוליה לקבלת החלטות - תדע שזה רחוק מלהיות אמין...

 

[משתמש מחוק2]

ממה שאני רואה טרוליה לוקחים את המידע מcrimereports.com, בנוסף הצלבתי את זה עם neighborhoodscout.com, והבתים הנ״ל אכן ממוקמים בסביבת פשע

 

[רוני]

הנכס באתרים היא 34,000$, סוכן הנדל"ן רוצה כעת 55,000$). האם זהו הפרש הגיוני?

היי
זה טבעי לברר אם מחיר הרכישה זהה למחיר השוק, אך יש כאן נקודה נוספת שאת לא מתייחסת אליה,
מחיר הנכס, מיקום הנכס, סוג הנכס, השכירות הצפויה, כל אלו יקבעו את קהל היעד של שוכרים פוטנציאליים,
ולהם יש השפעה על רמת הסיכון של ההשקעה,
אני מציע לך להבין יותר לעומק את ההשקעה, והאם את יכולה להכיל אותה.

בהצלחה !

 

[doc29]

ממה שאני רואה טרוליה לוקחים את המידע מcrimereports.com, בנוסף הצלבתי את זה עם neighborhoodscout.com, והבתים הנ״ל אכן ממוקמים בסביבת פשע

על פי המחיר יש לי הרגשה שאתה צודק אבל אני חושב שבאמת צריך מישהו שחי את השוק המקומי כדי לדעת. באיזורים שאני חיפשתי, הבדל של רחוב או שניים יכול היה לעשות הבדל מאוד גדול, וזה משהו שקשה להבין אונליין.

 

[Sabina]

לא מכיר את השוק - אך יודע שבMIDWEST לא כל נכס זול נמצא בשכונות פשע..
אם אתה מסתמך על טרוליה לקבלת החלטות - תדע שזה רחוק מלהיות אמין...

הנכס נמצא ברחוב Airline Ave.

 

[יהונתן ב.]

הנכס נמצא ברחוב Airline Ave.

כמה חדרים / שירותים / SQF / שנת בנייה / סוג בנייה (בטון / עץ?)

 

[Sabina]

כמה חדרים / שירותים / SQF / שנת בנייה / סוג בנייה (בטון / עץ?)

3 חדרי שינה וחדר נוסף צמוד למטבח שמוביל לחצר, בסך הכל 5 חדרים
גודל בסביבות 900 sq ft
גודל מגרש בסביבות 4,000 sq ft
שרותים אחד
שנת בניה: 1930
מעטפת: siding & brick
גג רעפים
מרתף
חניה עם שני מקומות - מבנה נפרד מהבית
סוג בניה - יסודות בטון. מבנה עץ וגבס

כפי שכתבתי בהודעה שהתחילה את השרשור - עבר שיפוץ בתחילת השנה.
שכ"ד (כבר יש שוכרים): 750$

 

[יהונתן ב.]

3 חדרי שינה וחדר נוסף צמוד למטבח שמוביל לחצר, בסך הכל 5 חדרים
גודל בסביבות 900 sq ft
גודל מגרש בסביבות 4,000 sq
שרותים אחד
שנת בניה: 1930
מעטפת: siding & brick
גג רעפים
מרתף
חניה עם שני מקומות - מבנה נפרד מהבית
סוג בניה - יסודות בטון. מבנה עץ וגבס

כפי שכתבתי בהודעה שהתחילה את השרשור - עבר שיפוץ בתחילת השנה.

כמה דברים:
מצאתי רק 2 comps לא חזקים במיוחד בטווח מחירים של 60-70 - אבל! ויש אבל...
הרחוב שאת מתכננת לקנות הוא עם הגב לתחנת רכבת רצינית - זה פוגע משמעותית בערך הנכס במידה ותרצי למכור אותו ללקוח קצה.
לכן אני טוען שזה לא COMPS חזקים - הם נמצאים הרחק מפסי הרכבת.

לרוב בטווחי מחירים כאלו אין לך מה לצפות לרווח מעליית ערך ממילא.. לכן זה הכרחי לקנות נכון(מתחת למחיר שוק) כדי שתוכלי לצאת עם מה השקעת בכיס + רווחי שכירות.
5 חדרים על 850SQF זה לא ייתכן, אלא אם כן אנשים גרים בתוך הארון.
טווחי שכירות של 600-700$ לחודש..
זו עסקה ממוצעת ומטה, חושב שיש דברים טובים יותר בחוץ להשקיע עליהם 55

 

[Sabina]

5 חדרים על 850SQF זה לא ייתכן,

תיקנתי אחר כך ל-900 sq ft. זה משנה משהו?

 

[יהונתן ב.]

תיקנתי אחר כך ל-900 sq ft. זה משנה משהו?

לא ממש..
זה נכס לשכירות וזהו, נכסים כאלה צריך לקנות נכון - במקרה של זה מוכר לך את זה בערך ב20-30..
אין בעיה לקנות ולשבת על זה, אך סביר שאת overpaying מיד ברכישה.. אני לא אוהב את זה שאין לך קצת ריפוד/הון ברכישה

 

[Sabina]

לא ממש..
זה נכס לשכירות וזהו, נכסים כאלה צריך לקנות נכון - במקרה של זה מוכר לך את זה בערך ב20-30..
אין בעיה לקנות ולשבת על זה, אך סביר שאת overpaying מיד ברכישה.. אני לא אוהב את זה שאין לך קצת ריפוד/הון ברכישה

אין לי מילים להודות לך. אתה ממש גורם לי לחשוב שוב אם לקנות את הנכס אחרי שכבר הייתי לקראת סגירה.
עניין תחנת הרכבת חמק ממני לגמרי.

 

[Sabina]

במקרה של זה מוכר לך את זה בערך ב20-30..

לא הבנתי את כוונתך במשפט הזה. תוכל להבהיר בבקשה?

 

[יהונתן ב.]

אין לי מילים להודות לך. אתה ממש גורם לי לחשוב שוב אם לקנות את הנכס אחרי שכבר הייתי לקראת סגירה.
עניין תחנת הרכבת חמק ממני לגמרי.

לחלק זה לא יפריע.. אך האמת היא שכל שעה תעבור שם רכבת משא..
רכבות ותחנות כיבוי אש גדולות באיכות חיים וזה שיקול לקונה קצה

 

[יהונתן ב.]

לא הבנתי את כוונתך במשפט הזה. תוכל להבהיר בבקשה?

היזם קנה נכון (20-30) , וכעת הוא מוכר לך תשואה משכירות.. אך ללא שום הון בעסקה.. לפעמים גם הון שלילי

 

[Sabina]

היזם קנה נכון (20-30) , וכעת הוא מוכר לך תשואה משכירות.. אך ללא שום הון בעסקה.. לפעמים גם הון שלילי

הבנתי.

אני מוסיפה שעכשיו ישבתי על ה-COMPS שהוא נתן לי בהקשר של הנכס הזה.
מיקמתי את כל הנכסים המופיעים במסמך על המפה וכולם אכן רחוקים יותר מתחנת הרכבת לעומת הנכס המדובר. אין ספק שלמדתי פה הרבה, בעיקר בזכותך.

תודה רבה לכל מי שענה והתייחס! אני יורדת מהעיסקה.

 

[adamshalev]

אני יורדת מהעיסקה

לדעתי זה נכון, אבל השאלה מה למדת מזה. בנכס הבא שתסתכלי לא תהיה רכבת ליד הבית, אולי תהיה בעיה אחרת שאת לא רואה.
לדעתי הדבר הראשון לקחת מזה זה שלא קונים עם ניגוד אינטרסים. את צריכה מישהו בצד שלך שעובד בשבילך (קרי את משלמת לו) ומוצא בשבילך נכסים מתאימים, והוא לא קשור בשום אופן למוכר. תמצאי לך סוכן נדל״ן מקומי שיעשה עבודה טובה. גם לו יש אינטרס ״למכור״, אבל הוא לא נשוי לאף נכס ספציפי, ובמידת מה יש לו אינטרס לשרת היטב את הלקוחות שלו.

 

[נעם בלה בלה]

על פי המחיר יש לי הרגשה שאתה צודק אבל אני חושב שבאמת צריך מישהו שחי את השוק המקומי כדי לדעת. באיזורים שאני חיפשתי, הבדל של רחוב או שניים יכול היה לעשות הבדל מאוד גדול, וזה משהו שקשה להבין אונליין.

לא צריך ללכת רחוק. יש שכונות בבאר שבע שרחוב אחד סטודנטים ושוקק חיים וברחוב המקביל יהיה לך מאוד קשה להשכיר.

מאוד מסכים איתך שכדאי להיוועץ במקומי, בעידן האינטרנט זה גם מאוד קל.

 

[רוני]

אבל הוא לא נשוי לאף נכס ספציפי

בהחלט נכון

 

[Sabina]

מצאתי רק 2 comps לא חזקים במיוחד בטווח מחירים של 60-70 -

איך מוצאים COMPS? האם זהו מידע זמין לכולם ורק צריך לדעת איך לחפש? או האם יש מאגרים מסויימים שזמינים רק לעוסקים בתחום?