Home inspection לנכס בארה"ב

[Sabina]

לפני קניית נכס להשקעה בארה"ב (טולדו, אוהיו).
כמה שאלות:

1 - home inspection:
עד כמה חשוב להזמין בדק בית (home inspection) לפני ביצוע העיסקה?
מלבד האפשרות לסגת מהעיסקה אם משהו לא יהיה בסדר, מה עוד הבדיקה הזו יכולה לתת?
האם הגיוני לתת לסוכן הנדל"ן להזמין את הבדיקה בשבילי או שעליי למצוא לבד מישהו? (אין לי קשרים. זה יהיה רק דרך חיפוש באינטרנט).

1 - מחיר הנכס:
בכל אתרי הנדל"ן אני רואה שהנכס נמכר בפברואר 2019 בסכום שנמוך ב-20,000$ ממחיר הנכס כעת. זאת, לאחר שיפוץ מקיף שעשתה חברת הנדל"ן? (עלות הנכס באתרים היא 34,000$, סוכן הנדל"ן רוצה כעת 55,000$). האם זהו הפרש הגיוני?

[השיפוץ כלל בין השאר (לדבריו):
New Furnace, New Hot Water Tank, New PEX Plumbing, New Kitchen Cabinets, New Sinks (kitchen and bathroom), New Faucets, Finished Dormer (Full second floor room) ,including new closet and new base-board heating ,Repaired drywall and Fresh Paint throughout
Repair any loose siding, New Gutters with extended downspouts, Bathroom: replace flooring with high-grade bath vinyl, remove caulking around tub, and replace tub faucet, replaced toilet, power wash surround tiles, Refinished Hardwood floors in the living, dining, and bedrooms, New rear Slider Door
New Garage Door (backordered), Fresh Paint throughout the basement, New Flooring in the enclosed front porch, 3 New Window Panes, Upgrade electric. All outlets. Upgrade central circuit box to code,
New lighting throughout, Remove all debree and clean-up]

תודה רבה!

 

[adamshalev]

השיפוצים שעשה הגיוני שיעלו את הערך בכ-20,000, וכמובן שזה נושא גם רווח עבורו.
תבקש שיתן לך קבלות של כל מה שעשה, ותמונות לפני ואחרי.
לעשות אינספקשיין חובה וזה גם לא עולה הרבה, כמה מאות דולרים. את הסוכן נדלן עובד עבורך ולא עבור שני הצדדים אז אין מניעה לדעתי שתתן לו לבחור את השמאי.
הבדיקה תעלה פגמים שעליהם אתה יכול להתמקח במחיר. בייחוד שהמוכר עשה את כל השיפוצים הללו, לא אמורים להיות פגמים לכן על מה שכן יהיה עוד יותר הגיוני שתתמקח.

 

[doc29]

הייתי מתחיל בלמצוא מישהו שאתה סומך עליו יחסית באיזור. זה אומר או לשאול בפורום נדלן ארהב בתפוז או בפורום של האיזור בbigger pockets, ולקבל דעות מכמה אנשים לגבי שתי השאלות:

כמה חשוב להזמין בדק בית (home inspection) לפני ביצוע העיסקה?

חשוב מאוד.
אני כן הייתי לוקח מישהו שלא מקושר ישירות למתווך וכאמור מקבל המלצה ממישהו לא תלוי.

האם זהו הפרש הגיוני?

כנל הייתי מתייעץ עם מישהו מקומי דרך הפורומים.

 

[adamshalev]

@Sabina
כן, תמצאי שמאי עצמאי
זה שהסוכן נדלן הוא המוכר, זה ממש דגל אדום.
אישית לא הייתי עושה שום עסקה עם ניגוד אינטרסים כזה ברור.

 

[Sabina]

תודה רבה!
מכיוון שאין לי הרבה זמן לפני סגירת החוזה, האם הגיוני למצוא בודק דרך האינטרנט?

 

[יהונתן ב.]

לפני קניית נכס להשקעה בארה"ב (טולדו, אוהיו).
כמה שאלות:

1 - home inspection:
עד כמה חשוב להזמין בדק בית (home inspection) לפני ביצוע העיסקה?
מלבד האפשרות לסגת מהעיסקה אם משהו לא יהיה בסדר, מה עוד הבדיקה הזו יכולה לתת?
האם הגיוני לתת לסוכן הנדל"ן להזמין את הבדיקה בשבילי או שעליי למצוא לבד מישהו? (אין לי קשרים. זה יהיה רק דרך חיפוש באינטרנט).

1 - מחיר הנכס:
בכל אתרי הנדל"ן אני רואה שהנכס נמכר בפברואר 2019 בסכום שנמוך ב-20,000$ ממחיר הנכס כעת. זאת, לאחר שיפוץ מקיף שעשתה חברת הנדל"ן? (עלות הנכס באתרים היא 34,000$, סוכן הנדל"ן רוצה כעת 55,000$). האם זהו הפרש הגיוני?

[השיפוץ כלל בין השאר (לדבריו):
New Furnace, New Hot Water Tank, New PEX Plumbing, New Kitchen Cabinets, New Sinks (kitchen and bathroom), New Faucets, Finished Dormer (Full second floor room) ,including new closet and new base-board heating ,Repaired drywall and Fresh Paint throughout
Repair any loose siding, New Gutters with extended downspouts, Bathroom: replace flooring with high-grade bath vinyl, remove caulking around tub, and replace tub faucet, replaced toilet, power wash surround tiles, Refinished Hardwood floors in the living, dining, and bedrooms, New rear Slider Door
New Garage Door (backordered), Fresh Paint throughout the basement, New Flooring in the enclosed front porch, 3 New Window Panes, Upgrade electric. All outlets. Upgrade central circuit box to code,
New lighting throughout, Remove all debree and clean-up]

תודה רבה!

יכול מאוד להיות שהסוכן מייצג את שניכם,
אל תתן לסוכן נדלן להביא אינספקשן, תביא אחד בעצמך לבד.

לגבי השיפוץ , עלות השיפוץ לא משקפת כמה עולה הנכס.. את זה רק השוק קובע.
אם אני משפץ בית של 100 ב20 אלף מכיסי, לא אומר שהוא שווה 120 כעת.. יכול להיות יותר יכול להיות פחות.

אתה צריך לדעת לקרוא comps כדי לדעת כמה נכסים זהים בsquare footage , שנת בנייה ורמת שיפוץ בסביבת הנכס שלך נמכרו בשנה האחרונה.
אוכל לעזור לך עם זה

 

[יהונתן ב.]

@Sabina
כן, תמצאי שמאי עצמאי
זה שהסוכן נדלן הוא המוכר, זה ממש דגל אדום.
אישית לא הייתי עושה שום עסקה עם ניגוד אינטרסים כזה ברור.

אין כאן בעיה..
תפקידו לעשות בדיקה על כל הממצאים בעצמו,
טבעי שהמוכר ירצה לקבל כמה שיותר כסף.

 

[Sabina]

יכול מאוד להיות שהסוכן מייצג את שניכם,
אל תתן לסוכן נדלן להביא אינספקשן, תביא אחד בעצמך לבד.

לגבי השיפוץ , עלות השיפוץ לא משקפת כמה עולה הנכס.. את זה רק השוק קובע.
אם אני משפץ בית של 100 ב20 אלף מכיסי, לא אומר שהוא שווה 120 כעת.. יכול להיות יותר יכול להיות פחות.

אתה צריך לדעת לקרוא comps כדי לדעת כמה נכסים זהים בsquare footage , שנת בנייה ורמת שיפוץ בסביבת הנכס שלך נמכרו בשנה האחרונה.
אוכל לעזור לך עם זה

תודה. יש לי את ה-comps של הנכס שסיפק לי סוכן הנדל"ן / מוכר של הנכס. לפי זה המחיר של הנכס לאחר השיפוץ הוא הוגן. יש דברים ספציפיים שאני צריכה להסתכל עליהם במסמך?

אני רוצה להוסיף שהגענו למתווך המדובר דרך איש מקצוע אחר מתחום הנדל"ן שאנחנו סומכים עליו.

 

[יהודה ישראל]

בלת"ק, יש קבוצות בפייסבוק שעוסקות בזה, עם אנשים שחיים את התחום.

 

[adamshalev]

יכול מאוד להיות שהסוכן מייצג את שניכם,

אין כאן בעיה..

יהונתן, יש הודעה של Sabina שנעלמה משום מה שבה היא רשמה שהמוכר זה הסוכן.

מההודעה למטה ובכלל מהעסקה אני מקבל את הרושם שמדובר בחברה שהעסק שלה זה לקנות נכסים ״רעים״, לשפץ ולמכור, וכל ההתעסקות של Sabina היא מול אותה החברה ישירות, בלי שום גוף עצמאי בדרך, על כן יש פה ניגוד אינטרסים וסיכון אקסטרה בעסקה.

לאחר שיפוץ מקיף שעשתה חברת הנדל"ן

 

[יהונתן ב.]

תודה. יש לי את ה-comps של הנכס שסיפק לי סוכן הנדל"ן / מוכר של הנכס. לפי זה המחיר של הנכס לאחר השיפוץ הוא הוגן. יש דברים ספציפיים שאני צריכה להסתכל עליהם במסמך?

אני רוצה להוסיף שהגענו למתווך המדובר דרך איש מקצוע אחר מתחום הנדל"ן שאנחנו סומכים עליו.

לא מציע לך להתסמך על COMPS שנתן לך אותו הבנאדם שמוכר לך את הנכס.. כלל
תשתפי את כתובת הנכס ואעזור לך להעריך אותו אם תרצי

 

[Sabina]

מההודעה למטה ובכלל מהעסקה אני מקבל את הרושם שמדובר בחברה שהעסק שלה זה לקנות נכסים ״רעים״, לשפץ ולמכור, וכל ההתעסקות של Sabina היא מול אותה החברה ישירות, בלי שום גוף עצמאי בדרך.

הבנת נכון.

 

[Sabina]

לא מציע לך להתסמך על COMPS שנתן לך אותו הבנאדם שמוכר לך את הנכס.. כלל
תשתפי את כתובת הנכס ואעזור לך להעריך אותו אם תרצי

מעדיפה לא לשתף בפורום פרטים כאלו. תודה בכל אופן.

 

[doc29]

מעדיפה לא לשתף בפורום פרטים כאלו

חבל, בדיוק זו הדרך להחליט על עסקה, יש לך אופציה לקבל דעה לא משוחדת ממישהו תותח בתחום.

 

[adamshalev]

חבל, בדיוק זו הדרך להחליט על עסקה, יש לך אופציה לקבל דעה לא משוחדת ממישהו תותח בתחום.

רק שמהכתובת אתה מגיע לשם הבעלים ב׳טאבו׳, אז היא צודקת לא לשתף.

 

[Sabina]

תשתפי את כתובת הנכס ואעזור לך להעריך אותו אם תרצי

אל תחשוב שאני לא מעריכה את ההצעה. אם הייתי יכולה לשלוח את הפרטים באופן פרטי בהחלט הייתי עושה זאת.
הרצון לעזור אינו מובן מאליו. תודה רבה.

 

[אורי ג.]

את צריכה שמאי+INSPECTOR מטמך בלבד.
כל שקל שתחסכי בשלב הזה יעלה לך פי 3 בהמשך.

 

[cypriano de rore]

אם הייתי יכולה לשלוח את הפרטים באופן פרטי

את יכולה לבקש מ @יהונתן ב. שישלח לך הודעה פרטית ואז תוכלי להגיב לו באופן פרטי.

 

[Sabina]

את יכולה לבקש מ @יהונתן ב. שישלח לך הודעה פרטית ואז תוכלי להגיב לו באופן פרטי.

תודה, לא ידעתי שקיימת אפשרות כזו.

@יהונתן ב.
אשמח לקבל ממך הודעה בפרטי כדי להגיב באופן פרטי.

 

[cypriano de rore]

תודה, לא ידעתי שקיימת אפשרות כזו.

זה חסום למשתמשים חדשים. לא יודע בדיוק לאחר כמה זמן (או מינון פעילות מסוים) האפשרות נפתחת אבל ודאי לא יותר מדי