אם אפשרי אשמח לשמוע בפרטי עוד פרטים. מי הפמילי אופיס ומה העמלה
אני פחות חושב שזה נכון לחשוף עסקים ספציפיים...יותר היה בשביל לתת לך עוד כוון לסוג התקשרות עם פמילי אופיס בהנחה ואתה מעוניין בעצם רק בעסקאות לא סחירות.
מכוון שהם גם ככה עושים את "המחקר" ...הם כמובן יעדיפו לקבל פשוט ריטיינר מההון לאורך זמן...אבל אם האלטרנטיבה היא שתעזוב...ותציע להם במקום זאת לעבוד לפי עסקה...יש סיכוי שהם יעדיפו עדיין לעשות ביזנס...
אין בעיה לשלם ולשלם יפה על עסקאות
שאתה חושב שהפוטנציאל שלהם הוא גבוה.
זה באמת סוגיה מעניינת שאין לי מושג לגביה. אני נפגשתי עם המון פמילי אופיסס וביקשתי לראות את התיק הלא סחיר שלהם. לרוב זה הרגיש שונה ויותר מזה רוב הפמילי אופיסס היו מוכוונים שוק ההון שזה ממש לא מה שאני חיפשתי. אז מעניין שאתה אומר שאתה מכיר את רוב ההשקעות
שוב אומר, רוב הפמילי אופיס שאני מכיר, הם יותר אנשי מכירות...
וזו תעשיה שלמה שניזונה מאנשים בעלי הון גבוה וחוסר רצון/עניין להתעסק בניהול ההון...זה בא עם מחיר...ובעיני קשה מאד(ושבעתיים קשה יותר למי שלא מתעניין/מבין בהשקעות) למצוא פמילי אופיס שבאמת מוסיף ערך ולא פשוט בעצמו(יחד עם אחרים) הופך להיות מישהו שגובה ממך "מס" על ההון שלך.
לא אומר שהרצון לא להתעסק הוא לא לגיטמי...פשוט שזו בעיה שקשה למצוא לה פתרון קל שאינו עולה לך בטווח הקצר והארוך בהרבה כסף.
אפשר גם להגיד את זה על השקעות ישירות (שאתה יותר מחבב) לא כך?
בהינתן שאני סומך על מישהו אחר להשקיע את הכסף שלי יותר טוב ממני אני לא רואה סיבה לא להיכנס לקרן. קרן הרי זה מספר השקעות ישירות לאורך מספר שנים.
אני מאמין בכך שיש הזדמנויות מידי פעם ששווה לנצל ושעם יזמים טובים, אפשר לעשות אחלה תשואה... בוודאי ככל שאתה מגיע לשווקים פחות תחרותיים או הזדמנויות מיוחדות.
ואני רוצה להיות זה שחושב שההזדמנות הספציפית היא מעניינית מספיק על מנת לסכן את ההון...
כשאתה אומר שאתה סומך על מישהו שינהל את הכסף יותר טוב ממך...השאלה היא למה...כמה אתה יכול להעריך באמת את היכולת שלו לייצר תשואה עודפת ביחס לסיכון שהוא לוקח? אני חושב שברוב המקרים קשה לדעת...ואז זה די מסוכן להעביר הון לניהול חיצוני.
כשאתה משקיע ברוב ההשקעות האלו אתה תראה ש:
1. אחוז ההון שהיזמים/בעלי הקרן שמים לצידך הוא נמוך(אם זו כזו הזדמנות למה אתם לא 20% מהקרן? 30%? 50%?).
2. הם מושכים דמי ניהול מהקרן, במקרה של נדל"ן חלק מהמקרים חברת האחזקות היא שלהם והיא מקבלת גם עמלה, דמי יזום, דמי סגירה, משכורות וכו וכו...וכל זה עם חלק ענק מהרווחים של העסקה בעת מכירה.
מה שנוצר כאן זה על מנת לספק "שקט" לבעלי הון, מפזרים כסף בין המון עסקאות כאלו של אנשים שמכירים את כל הפמילי אופיס האלו, היזמים לא מסכנים כמעט כלום מבחינת הון עצמי, מקבלים שכר שוטף ודמי ניהול...ובמידה ומצליחים, מקבלים אחוז נכבד מהרווחים.(וזה בניטרול של העובדה שאולי הפמילי אופיס מקבל עמלות על כל כסף שנכנס...שזה אם קורה אתה חייב לעזוב את אותו פמילי אופיס).
עכשיו אני כולי בעד שמישהו שעושה תוצאה יפה יתוגמל יפה מאד...אבל הגרידיות שקיימת ברוב העסקאות האלו שבה היזמים/קרנות מרוויחים מכל הכיוונים ואת ההפסדים(כן זה גם קורה בעסקאות לא סחירות) רק המשקיעים יאוכלו.
זה יוצר מצבים מאד אסימטריים...הסיכון עליך כמשקיע...לא מתחלקים ב downside ומצד שני מתחלקים לגמרי ב upside...אני לא אוהב עסקאות כאלו.
זה למה אני בהשקעות כאלו, רוצה , במינימום : 1) האם קונים ב CAP rate גבוה(הזדמנות מיוחדת?) 2) רוצה לראות את היזמים באחוז גבוה לצידי(אם אתם לא מאמינים בזה, למה שאני אשקיע...לא קונה שום תירוץ על נזילות...אם זה באמת כזה טוב תמצאו את הכסף) 3) עלויות שכמה שיותר מבוססות על הצלחה ולאחר hurdle משמעותי.
כשאתה משקיע באופן כללי, רצוי שתמיד יהיה לך איזשהו בנצמארק שאליו תשווה כל השקעה בסיכון/סיכוי...נגיד הסנופי...בוא נניח שאפשר לאורך תקופה ארוכה בסיכון מוגדר לעשות שם 5%-7% לשנה עם סיכון אובדן הון תמידי לאורך זמן די נמוך... אם אתה לוקח סיכון יותר גבוה וגם לא סחיר...נגיד השקעה בmulti family ספציפי , עם יזם ספציפי במקום מסויים וכו...אתה צריך לצפות לתשואה משמעותית יותר גבוהה מהסנופי נגיד...לגמרי אפשרי...אבל צריך להיות כמה שיותר בטוח שזה מה שאתה מקבל.
ומה שאנחנו אומרים כאן , בהכרות עם יותר מכמה עסקות וקרנות כאלו, ברוב המקרים אתה לוקח יותר סיכון, משלם הרבה יותר וממש לא בטוח מקבל פוטנציאל תשואה גבוה יותר...
אבל...לפמילי אופיס יש עבודה(צריך לנהל את כל העסקאות האלו ולשלוח לך חדשות...תראה איזה הזדמנויות מצאנו), ליזמים יש עבודה והון..ולך יש שקט שיש לך כסף במלא מקומות...ואת התוצאות תידע רק עוד שנים...ועד אז....
אני לא בעד...אבל מצד שני יש לי הרבה חברים חכמים מאד שנוקטים באותה גישה כמוך, יש להם פמילי אופיס, הם יודעים שהם לא מרוויחים את המקסימום ומודעים לחסרונות ולבעיות...אבל...
סרטון לפי דעתי חובה של באפט על קרנות גידור...אותו מוטיב:
Buffet on Hedge funds
כן בשביל להימנע מהתנודתיות. מה לעשות. בכל מקרה לא מחפש להנזיל.
מחירי הנדל״ן בארץ רק עלו בשנים האחרונות נכון? תראה את קרנות הריט במשבר הקורונה בתור דוגמא אחת מיני רבות.
בסופו של דבר הספרות מראה שאנשים קונים ומוכרים בנקודות הכי לא נכונות וגם עם הידע הזה אם הייתי רואה תיק של בוכטות יורד ב-60% זה היה מלחיץ מאוד מאוד.
החזקתי השקעות נדל"ן בזמן שכל העולם ניסגר בקורונה, משרדים, multi family ליד קמפוס(כשכולם עברו לremote), נדל"ן עם מסעדות(שעד היום לא גבו את השכירות מכמה שוכרים)....אתה לא ראית את האדום בחשבון בנק שלך...ולא יכולת ללחוץ למכור...אבל תאמין לי שאם מישהו היא משערך את הנכסים בתקופה הזו...היה נחתך לא פחות משוק ההון. אתה לא נמנע מסיכונים...הם פשוט מוסתרים בשיערוכים שקורים פעם ב...(בכל תקופת הקורונה הנכסים האלו היו רשומים לי בשווי של הקרן...איזה יופי...תיק הנדל"ן שלי לא נפגע...מזל שלא השקעתי רק בשוק ההון).
אבל שוב, הרבה משלמים ואני מסוגל להבין את זה, עבור אי החשיפה לתנודתיות..ואני רחוק מלהזניח את האלמנט הפסיכולוגי בעת ניהול השקעות.