חיזוי לוח סילוקין בהינתן פירעון חלקי שנתי מוקדם של משכנתא

[slichy]

אני אתן דוגמה מספרית לבעייה שאני מנסה לפתור:
נניח שלקחתי משכנתא של 1M לעשר שנים בריבית אפקטיבית של 5% (למען הפשטות הריבית לא משתנה למשך חיי ההלוואה) עם החזרים לפי לוח שפיצר.
בזמן נטילת ההלוואה אני יודע שבסוף כל שנה למשך חיי המשכנתא אוכל לפרוע 100K, מעבר להחזרים החודשיים.
כיצד יתעדכן לוח הסילוקין בתום כל שנה לאחר הפירעון המוקדם של ה 100K העודפים?
תודה למשיבים.

 

[אורי ג.]

אפשר להקטין את ההחזר החודשי וככה הלוח סילוקין נשאר זהה או שאפשר להשאר באותו הלוח סילוקין ואז הלוח סילוקין מתקצר בהתאמה.

 

[slichy]

אפשר להקטין את ההחזר החודשי וככה הלוח סילוקין נשאר זהה או שאפשר להשאר באותו הלוח סילוקין ואז הלוח סילוקין מתקצר בהתאמה.

האם הסכום של הפירעון המוקדם מיועד כולו לקרן?
בהנחה שאני נשאר עם אותם החזרים חודשיים, איך אני מחשב את אורך ההלוואה המעודכן? לדוגמה מייד אחרי השנה הראשונה בה סילקתי 12 תשלומים + 100K

 

[אורי ג.]

האם הסכום של הפירעון המוקדם מיועד כולו לקרן?

בגדול כן.

בהנחה שאני נשאר עם אותם החזרים חודשיים, איך אני מחשב את אורך ההלוואה המעודכן? לדוגמה מייד אחרי השנה הראשונה בה סילקתי 12 תשלומים + 100K

אני פשוט משחק עם מספר החודשים בפוקנציית PMT באקסל עד שאני מגיע לאותו גובה ההחזר, הקרן הוא יתרת קרן נוכחי פלוס "קנס" פירעון מוקדם (היוון) מינוס הסכום שאת מחזירה.
עוד קחי בחשבון שניתן לבצע מחזור פנימי חלקי ואז גם להוריד ריבית במסלול זה, לא תמיד זה כלכלי וזה תלוי ב"קנס".

 

[slichy]

PMT מבוסס על אותה נוסחה כמו שפיצר?

 

[אורי ג.]

PMT מבוסס על אותה נוסחה כמו שפיצר?

כן.

 

[braun]

האם יש עדיין בנקים שנותנים משכנתא עם לוח סילוקין של קרן שוה?

 

[אורי ג.]

האם יש עדיין בנקים שנותנים משכנתא עם לוח סילוקין של קרן שוה?

יש, לא כולם ולא יודע איזה.

 

[slichy]

במידה וההון העצמי מכסה את התשלומים לקבלן X חודשים לאחר הרכישה (ע"פ לוח תשלומים חוקי), האם נהוג לדחות את תחילת תשלומי המשכנתא עד לחודש X+1?

 

[fliper]

האם נהוג לדחות את תחילת תשלומי המשכנתא עד לחודש X+1?

לא יודע מה זה נהוג, מה שלדעתי שווה לעשות זה לבחון את הכדאיות הכלכלית עבורך.
יש כאלו שמקדימים את התשלומים של ההון העצמי + המשכנתא כדי לא לחטוף את ההצמדה למדד התשומות ויש טענה שזה דוקא לא כלכלי, הסבר לטיעון הזה אפשר למצוא באתר המצוין של רימון חייט @רימון

 

[slichy]

הסבר לטיעון הזה אפשר למצוא באתר המצוין של רימון חייט

ההסבר ברור, אני אחדד את השאלה. ברגע שאני חותם על חוזה, אני מניח (ופה אולי אני טועה) שהמשכנתא צריכה להילקח לפני פקיעת האישור העקרוני, אחרת אני חשוף לדחייה עתידית של הבקשה. אם כך המצב, הרי שכל הכסף כבר "אצלי" והריבית מתקתקת, אז למה בעצם מבחינה פיננסית לא להעביר את כולו לקבלן (בהתעלם מסיכונים של עיכובים, חדלות פירעון, וכו')?