הנועזת

[מישהו לרוץ איתו]

אין לי מושג, לא בטוח שאתה צודק זו עבודה מסודרת ויומיומית.

שמשלמים אותה במזומן. את מתעסקת בנדל''ן, כמה פעמים קיבלת קבלות מקבלני משנה ופועלים? ייתכן וטועה אבל מנסיוני ככה זה עובד

 

[הנועזת]

שמשלמים אותה במזומן. את מתעסקת בנדל''ן, כמה פעמים קיבלת קבלות מקבלני משנה ופועלים? ייתכן וטועה אבל מנסיוני ככה זה עובד

סבבה יכול להיות, לא מענייני אני מסתכלת על האריתראים שנשאר להם הניצוץ בעיינים, הויזות האלה זהו קרש הצלה אחרון שלהם לחיות כבני אדם בעליי זכויות.

 

[Lamur]

שמשלמים אותה במזומן. את מתעסקת בנדל''ן, כמה פעמים קיבלת קבלות מקבלני משנה ופועלים? ייתכן וטועה אבל מנסיוני ככה זה עובד

אתה לא טועה. אני מכירה פועל סיני, חוקי לגמרי. עובד כרצף אצל קבלנים ידועים ומקבל את מרבית התשלום במזומן וזה יוצר לו בעיות כמו קושי בשכירת דירה למרות שהכסף קיים הוא לא יכול להפקיד אותו בצורה חוקית...

 

[הנועזת]

מחשבות נדל"ניות, מקדרת הרב מוח
אז לאחרונה שוב הקמתי במסגרת האובססיה שלי, קבוצה קטנה לחשיבה משותפת, במטרה לייצר מחקר ופיתוח בגזרתו של המשקיע הממוצע, כשבמוקד תחום הנדל"ן עם נגיעות שוק ההון וטכנולוגיה. המטרה פשוטה, להביא בוסט התפתחותי למשתתפי הקבוצה כך שהאדוות יפרצו החוצה ואולי יוכלו להיות לעזר לאנשים נוספים.
זה משעשע, כי כרגע הקבוצה היא זומית לחלוטין חלק מכריע מאנשיה או לא גרים בארץ או לא נגישים גאוגרפית. חוץ מזה היא מנוהלת על ידי בשיטת הכוכב, כך שאין קשר בין אנשיה חוץ מבראש שלי.כשהרעיונות יתגבשו קצת, ניפגש כולנו זומית ונערוך את הסינתזה.

כבר בשלב ההתחלתי הזה עלו לי שלוש תובנות, הראשונה, אפילו הגיקים הפיננסיים המתוחכמים שבאופן נרקוטי צורכים ידע פיננסי ואני בינהם, תקועים איפשהו בתרגום הידע לפרקטיקה. למשל אתה יכול לקרוא עד אינסוף על תיקון 190, אבל בין הכרת הכלי הפיננסי ליישום שלו כמגרסה תזרימית בתיק שלך יש פער עצום.
מה שמוביל אותי באופן מתבקש לתובנה השניה,שהדיכוטומיה והתחרות המגוחכת בין שוק הון ונדל"ן, גרמה לידע להיות מוטה ולא אינטגרטיבי, כשלמעשה מדובר באסטרטגיות משלימות שאם נלמד את החיבורים בינהם נוכל להעזר במגוון רחב הרבה יותר של אסטרטגיות. קצת מזכיר לי את עולם הרפואה הקונבנציונלית המפוצל להתמחויות, כשהראיה ההוליסטית של האדם הרב מערכתי, מתפספסת.
השלישית, בסוף יציאה לפנסיה (מוקדמת/מאוחרת), תהפוך את החיים לגן עדן של ממש א. אם נדע למקסם את ההון שלנו ליידי תזרים נינוח(כן, כן הסיבה שבגללה הסולידית עברה לתיק המסתמך בעיקר על דיבידנד). מסתבר שהון של 30 מליון דולר בבנק הוא לעיתים כאב ראש של ממש, לעומת מי שיש לו תזרים של 50 אש"ח כל חודש. ב. אם נשכיל לבצע יציאה ממרוץ העכברים לא רק פיננסית אלא ממרוץ העכברים שבמוח. היציאה האמיתית מהמטריקס היא השלב בו אנחנו מפסיקים להיות על אוטומט והופכים להיות האדון, היצרן, החדשן, המוביל והיזם. אלו שבוחרים עם הפרישה לחזור למשרה חלקית בעבודה וממלאים את זמנם בעשייה בסגנון תנועת נוער הצופים, או גרוע מזה ככח מילואים בבית, מפספסים את ההזדמנות שלהם לעבור לשלב הבא באבולוציה של עצמם.

 

[בת העמק]

כשלמעשה מדובר באסטרטגיות משלימות שאם נלמד את החיבורים בינהם נוכל להעזר במגוון רחב הרבה יותר של אסטרטגיות

למה לדעתך הנדל"ן הוא אסטרטגיה משלימה של שוק ההון? והאם את מדברת על כל סוגי הנדל"ן או על זה שנועד מראש לייצר תשואה טובה (לא דירת מגורים)?

אני זוכרת למה אנחנו ויתרנו על תחום הנדל"ן לפני כעשור.
בהתחלה סברנו שעם הידע הנצבר שלנו (תכנון ובניית הבית והצימרים נעשה על ידנו, בעלי למד תחומים שקשורים לבניין - הנדסאי בנין, חשמל ואינסטלציה) יש לנו את היכולת לעסוק ב"פליפ". תיחקרנו את זה די לעומק עד שהבנו משהו אחר - זה משעמם אותנו במיוחד את הבן-זוג (וזה מאד הפתיע אותי למען האמת).
גם תחום ההשקעות לא נורא מעניין אותי, ואני לא ממשיכה לחקור אותו כמעט. הפאסיביות ממש מתאימה לי, פעם בשנה להכניס עודפים ופעם בחודש לקרוא את הדו"ח במייל.

 

[הנועזת]

למה לדעתך הנדל"ן הוא אסטרטגיה משלימה של שוק ההון? והאם את מדברת על כל סוגי הנדל"ן או על זה שנועד מראש לייצר תשואה טובה (לא דירת מגורים)?

אני זוכרת למה אנחנו ויתרנו על תחום הנדל"ן לפני כעשור.
בהתחלה סברנו שעם הידע הנצבר שלנו (תכנון ובניית הבית והצימרים נעשה על ידנו, בעלי למד תחומים שקשורים לבניין - הנדסאי בנין, חשמל ואינסטלציה) יש לנו את היכולת לעסוק ב"פליפ". תיחקרנו את זה די לעומק עד שהבנו משהו אחר - זה משעמם אותנו במיוחד את הבן-זוג (וזה מאד הפתיע אותי למען האמת).
גם תחום ההשקעות לא נורא מעניין אותי, ואני לא ממשיכה לחקור אותו כמעט. הפאסיביות ממש מתאימה לי, פעם בשנה להכניס עודפים ופעם בחודש לקרוא את הדו"ח במייל.

שלום לך
אסטרטגיות משוק ההון והנדל"ן בעייני צריכות להשתלב זו בזו,
על מנת לא רק להגדיל את ההון, אלא גם כדיי לפזר אותו.
ברמת הפיזור קחי למשל את תקופת הקורונה, פורשים שהתבססו רק על נדלן והדיירים שלהם בצפון אנגליה נטשו, מצאו את עצמם לא ישנים בלילה. אנשים בצפון הארץ שביססו את הפנסיה שלהם על airbnb (שמסיבה זו או אחרת לא קיבלו מענקים)חלקם לפחות מצאו את עצמם במצוקה וכו...התרחישים האלו מוכיחים בעייני שלא כדאי למכור את התיק הפנסיוני ולהמיר את הכל לנדלן. להפך לחתור ליצירת פנסיה שוק ההונית בד בבד להכנסה הנדלנית. מאידך ההתבססות רק על שוק ההון גוזרת אי ניצול ההטבות מס שיש ברכישת דירה ראשונה (שלדעתי זו קרן השתלמות ענקית) ואי ניצול יכולת המינוף שבנדלן...מעבר לנתונים הדמוגרפיים בישראל היוצרים ביקוש קשיח על ציר הזמן.

כאמור חשוב לשלב את האסטרטגיות גם לצורך הגדלת ההון, כל נושא מינוף ההון דרך מכשירים פנסיונים לצורך רכישת דירה. האסטרטגיה הזו מייצרת גם וגם קלאסי.
רבים יוצרים את ההון העצמי שלהם לדירה דרך עבודה ושוק ההון.

בעולם נדלני ממוסה בכבדות מדירה שניה, חשוב לבסס אסטרטגיות שמתמודדות עם האתגר הזה ומספקות ערוצי הכנסה פאסיבית דוחי מס ולעיתים לא ממוסים כלל.

טוב אפסיק פה כי ...האסטרטגיות שבין שני העולמות האלו זה חלק מרכזי של חקירת הקבוצה. מה שפרטתי פה זו ההקדמה.

אגב הנוכחות שלך בפורום היא בכלל לא פאסיבית, זו סוג של השפעה.

 

[קפיצת הדרך]

לדעתי שילוב של נדל״ן והשקעה בשוק ההון זה שילוב מעולה. וכתבתי על זה כאן בפורום בכל מקום שהנושא הזה עלה (ואפילו עכשיו, בשרשור אחר שרץ בפורום).
אצלנו זה מהווה את החלק ״הסולידי״. לא בהקשר של ״חסר סיכון״ אלא בהקשר של לא קורלטיבי לשוק ההון, עם מאפיינים (פסיכולוגיים) אחרים שמהווים סוג של קונטרה
להשקעות המנייתיות. אגב מאפיינים שלפעמים מוזכרים כחיסרון! כגון חוסר הנזילות היחסית (שלא מאפשר לך למכור בהיסטריה), חוסר הידיעה (עד למכירה) של שווי הנכס (שמוריד את הלחץ של לראות את התנודתיות של התיק שלך עולה ויורדת) ועוד…

 

[הנועזת]

לדעתי שילוב של נדל״ן והשקעה בשוק ההון זה שילוב מעולה. וכתבתי על זה כאן בפורום בכל מקום שהנושא הזה עלה (ואפילו עכשיו, בשרשור אחר שרץ בפורום).
אצלנו זה מהווה את החלק ״הסולידי״. לא בהקשר של ״חסר סיכון״ אלא בהקשר של לא קורלטיבי לשוק ההון, עם מאפיינים (פסיכולוגיים) אחרים שמהווים סוג של קונטרה
להשקעות המנייתיות. אגב מאפיינים שלפעמים מוזכרים כחיסרון! כגון חוסר הנזילות היחסית (שלא מאפשר לך למכור בהיסטריה), חוסר הידיעה (עד למכירה) של שווי הנכס (שמוריד את הלחץ של לראות את התנודתיות של התיק שלך עולה ויורדת) ועוד…

היי
מסכימה איתך, כמו מן השקעה אג"חית...
לכן המינוף ביחס לאפיק הזה של התיק מרגיש נוח ולא מן סוג של סיכון לא מחושב.

רבים מהעצמאיים לעומת זאת, בוחרים לוותר על פנסיה משמעותית ואפילו בזים לה אולי כתוצאה מהנטייה שלהם להסמכות עצמית,
...אבל ככל שגיל הפרישה מתקרב, פנסיית השכירים נראית להם יותר ויותר נחשקת
והם מוצאים את עצמם בחוסר אונים. לעיתים מחוסר ברירה הם נאלצים למכור את ביתם.

החשיבה בתכנון התיק צריכה בעייני לפניי הכל להתחיל ממיסוי ומרמת הריסק הרצויה כמו שציינת. המחוייבות לאגנדה כלשהי פשוט לא רלוונטית.

 

[האסקי]

כתבת מאוד יפה.
הקדירה המבעבעת או הכוורת הרועשת. היצירתיות והמוכנות לחשוב מחוץ לקופסה יוצרות גילויים משמעותיים ממש.
הרב מוח הרוחש. בפעם הקודמת, אי אז בקורונה DAYS הוא הזיז עולמות שלמים. וגרם לשלל עסקאות משנות חיים להתרחש.
ג.נ. גם אני זכיתי להשתתף. דגש על זכיתי.

בעיניי הנושא של התקבעות ביחס לנורמה מרתק. אנחנו רגילים לחשוב במשבצות של שוק ההון או של נדל"ן.
ואפילו בעולם של המוסדיים 'הגדולים' מקובעים ביחס לתחרות, בגלל ההטיה של הבדיקה החודשית של התוצאות ביחס לבנצ'מארק. אסור לאף אחד לקחת סיכון גדול מדי אחרת יאבד את כל מה שעמל קשה לבנות.
ובינתיים העולם נהיה מורכב יותר והשינויים נהיים תכופים ודרמתיים
וסל הכלים שלנו כמשקיעים חייב להשתנות ולהתפתח.

וגם הסוגיה המהותית של הקצאה בתיק יכולה לכלול דברים שלא דובר עליהם קודם כמו - אג"ח (שאחרי שנים חזרו והפכו למוצר מצוין לגידור סיכונים וקבלת תזרים יציב וחף מתנודתיות ) וקריפטו.

הנקודה שהעלית של התזרים היא חשובה מאוד, ושוק ההון והמערכות הפנסיוניות הישראליות נותנות לו שלל פתרונות מאוד מוצלחים.
גם אהבתי את האנלוגיה לעולם של הרפואה, היכולת להביא מגוון יכולות וליישם אותם בסביבה משתנה ומאתגר, מאפשר התקדמות ופתרונות יצירתיים ולעיתים פריצות דרך של ממש.

בסוף העולם הזה של הכספים וההשקעות הוא לא רק אינסופי בכמות הידע שלו,
רובנו מגיעים עם מעט כל כך ידע וערימות של פחדים ודאגות שלרוב ינקנו עם חלב האם.
עד שמציאת הדברים שחשובים לנו, ומציאת התכנית הכלכלית שמתאימה לנו,
הופכים לדברים שלא משיגים בקלות, אלא דרך מתמשכת של למידה ושל גילוי.

 

[בת העמק]

מאידך ההתבססות רק על שוק ההון גוזרת אי ניצול ההטבות מס שיש ברכישת דירה ראשונה (שלדעתי זו קרן השתלמות ענקית) ואי ניצול יכולת המינוף שבנדלן

אז הבוננזה העיקרית היא הדירה הראשונה והיחידה לדברייך.
הבעיה היא שרוב מוחלט של האנשים קונים דירה למגוריהם. ואז, מול כל הטבות המס והמינופים, ישנה התנהלות צרכנית שגורמת לירידת התשואה. מיקום יקר, עיצוב יקר ומתחלף כל כמה שנים, אפילו תחושת העושר המדומה (בגלל עליות הערך המפורסמות בתקשורת) שמובילה לבזבוז צרכני בגזרות אחרות.
אני מודה שלפעמים חולפת בראשי המחשבה לקנות דירה להשכרה, גם מתוך מחשבה שלעת זיקנה/התאלמנות אוכל לגור שם. עדיין לא השתכנעתי שעדיף על השקעה במדדי מניות והמשך מגורים בשכירות.

 

[vigaror]

אני מודה שלפעמים חולפת בראשי המחשבה לקנות דירה להשכרה, גם מתוך מחשבה שלעת זיקנה/התאלמנות אוכל לגור שם. עדיין לא השתכנעתי שעדיף על השקעה במדדי מניות והמשך מגורים בשכירות.

אני לא בטוח אם השיקול צריך להיות רק כלכלי, בשכירות בגילאים מבוגרים יכול להיות קשה למצוא דירה בגלל:
-קשה להביא ערבים לחוזה
-בעלי הדירה לא יכול לבקש תלושי משכורת, יש כזה דבר תלושי פנסיה?
-חשש שאם יהיו בעיות בית משפט לא ימהר להוציא אדם זקן מהבית
-אולי צורך בהתאמה לגיל השלישי (דלת רחבה לכיסא גלגלים, אולי התאמות אחרות), הבעלים לא בהכרח יזרום על זה

 

[הנועזת]

אז הבוננזה העיקרית היא הדירה הראשונה והיחידה לדברייך.
הבעיה היא שרוב מוחלט של האנשים קונים דירה למגוריהם. ואז, מול כל הטבות המס והמינופים, ישנה התנהלות צרכנית שגורמת לירידת התשואה. מיקום יקר, עיצוב יקר ומתחלף כל כמה שנים, אפילו תחושת העושר המדומה (בגלל עליות הערך המפורסמות בתקשורת) שמובילה לבזבוז צרכני בגזרות אחרות.
אני מודה שלפעמים חולפת בראשי המחשבה לקנות דירה להשכרה, גם מתוך מחשבה שלעת זיקנה/התאלמנות אוכל לגור שם. עדיין לא השתכנעתי שעדיף על השקעה במדדי מניות והמשך מגורים בשכירות.

אז נתחיל מזה שבעייני דירה ראשונה היא בעייני סוג של פריבילגיה שממש חבל לא לנצל השקעתית (בדיוק כמו קה"ש בשוק ההון), מעבר לכך מדירה שניה ומעלה, זה תלוי במצב התיק הספציפי של המשקיע.
במצבים מסוימים בהמשך לדבריך, אפשרי לשלב מבחינת הפרמטרים, דירה למגורים עם דירה להשקעה, ממש לאחרונה עשיתי כזו עיסקה. אבל עקרונית במצבנו במדינה מבחינת יוקר המחייה, לדעתי הדור הצעיר המשתייך לעשירונים הממוצעים, גוזר על עצמו פשוט חיי עבדות למשכנתא במידה ורוכש דירה סטנדרטית למגורים באיזורי ביקוש.

זהו שאת לא צריכה להשתכנע ... השקעה במדדי מניות זה לא במקום זה בנוסף, כמובן כשהאפשרות קיימת...
מבחינת הקצאת ההון נדל"ן שוק ההון השאיפה היא בגיל מתקדם להגיע ל 50/50.

 

[הנועזת]

כתבת מאוד יפה.
הקדירה המבעבעת או הכוורת הרועשת. היצירתיות והמוכנות לחשוב מחוץ לקופסה יוצרות גילויים משמעותיים ממש.
הרב מוח הרוחש. בפעם הקודמת, אי אז בקורונה DAYS הוא הזיז עולמות שלמים. וגרם לשלל עסקאות משנות חיים להתרחש.
ג.נ. גם אני זכיתי להשתתף. דגש על זכיתי.

בעיניי הנושא של התקבעות ביחס לנורמה מרתק. אנחנו רגילים לחשוב במשבצות של שוק ההון או של נדל"ן.
ואפילו בעולם של המוסדיים 'הגדולים' מקובעים ביחס לתחרות, בגלל ההטיה של הבדיקה החודשית של התוצאות ביחס לבנצ'מארק. אסור לאף אחד לקחת סיכון גדול מדי אחרת יאבד את כל מה שעמל קשה לבנות.
ובינתיים העולם נהיה מורכב יותר והשינויים נהיים תכופים ודרמתיים
וסל הכלים שלנו כמשקיעים חייב להשתנות ולהתפתח.

וגם הסוגיה המהותית של הקצאה בתיק יכולה לכלול דברים שלא דובר עליהם קודם כמו - אג"ח (שאחרי שנים חזרו והפכו למוצר מצוין לגידור סיכונים וקבלת תזרים יציב וחף מתנודתיות ) וקריפטו.

הנקודה שהעלית של התזרים היא חשובה מאוד, ושוק ההון והמערכות הפנסיוניות הישראליות נותנות לו שלל פתרונות מאוד מוצלחים.
גם אהבתי את האנלוגיה לעולם של הרפואה, היכולת להביא מגוון יכולות וליישם אותם בסביבה משתנה ומאתגר, מאפשר התקדמות ופתרונות יצירתיים ולעיתים פריצות דרך של ממש.

בסוף העולם הזה של הכספים וההשקעות הוא לא רק אינסופי בכמות הידע שלו,
רובנו מגיעים עם מעט כל כך ידע וערימות של פחדים ודאגות שלרוב ינקנו עם חלב האם.
עד שמציאת הדברים שחשובים לנו, ומציאת התכנית הכלכלית שמתאימה לנו,
הופכים לדברים שלא משיגים בקלות, אלא דרך מתמשכת של למידה ושל גילוי.

תודה מבפנים על הדרך המשותפת והלמידה...גם אני זכיתי בשותף אמיתי לדרך.

 

[pseudonym]

לדעתי שילוב של נדל״ן והשקעה בשוק ההון זה שילוב מעולה. וכתבתי על זה כאן בפורום בכל מקום שהנושא הזה עלה (ואפילו עכשיו, בשרשור אחר שרץ בפורום).
אצלנו זה מהווה את החלק ״הסולידי״. לא בהקשר של ״חסר סיכון״ אלא בהקשר של לא קורלטיבי לשוק ההון, עם מאפיינים (פסיכולוגיים) אחרים שמהווים סוג של קונטרה
להשקעות המנייתיות. אגב מאפיינים שלפעמים מוזכרים כחיסרון! כגון חוסר הנזילות היחסית (שלא מאפשר לך למכור בהיסטריה), חוסר הידיעה (עד למכירה) של שווי הנכס (שמוריד את הלחץ של לראות את התנודתיות של התיק שלך עולה ויורדת) ועוד…

אני גם מסכים איתך לגבי המאפיינים שציינת.
אמנם עשיתי זאת בצורה השקעתית לא יעילה (דירה לא ממונפת שלא באיזורי ביקוש).
אך הרגשתי שזה עזר לי בנפילות של 2020 ושל 2022.
הידיעה שיש לי נכס שאני יכול להתגורר בו והשווי הרגעי/הנוכחי שלו, הוא לא באמת מעניין או משפיע עליי כהוא זה לאותה נקודת זמן.
ומבחינתי "ההכנסה" , גם אם היא לא באמת נכנסת לי לכיס היא "תשואה" קבועה ורעיונית של X ש"ח בחודש שבמקום להוציא אותה על שירותי דיור, אני יכול לחסוך ולהשקיע אותה בחזרה בבורסה.
אולי יום אחד אשבור את הפחד ואוכל להרשות לעצמי ליטול משכנתא קטנה, ואקנה דירה נוספת שתשמש עבורי להשקעה. (כמובן רק אם זה יצא משתלם)

 

[הנועזת]

קרב הענקים: פינוי בינוי מול מחיר למשתכן

שנים חשבתי שמסלול השקעה בנדל"ן פינוי בינוי אומר מהירות כסף נמוכה, מכיוון שלחכות לפחות 10 שנים לסיום הסיבוב על דירה להשקעה, זה טו מאץ ולכן לא מעניין.
עד שבהדרגה נפל לי האסימון כי השקעה בסוג כזה של נדל"ן,
זה סוג של רכישת אופציה(CALL) שנכס הבסיס שלה (הדירה הישנה) יעלה מעל מחיר המימוש שלה (מחיר הרכישה). וככל שמתקרבים ליעד הרווח הפוטנציאלי כך נצברת פרמיה, מבלי לעשות מאמץ אקטיבי של שיפוץ או חילופיי דיירים. יותר מזה, בכלל לא חייבים להגיע לשלב קבלת הדירה מהניילון, אפשר פשוט לגזור קופון במיצוי אחד מהשלבים בדרך להיתר, ואז להמשיך.
היופי בסוג ההשקעה הזה בניגוד למחיר המשתכן, שלא צריך להתלות בחסדים של טיימינג, הגרלות או גאוגרפיה.
פינוי בינוי אתה בוחר את הפרמטר החשוב ביותר שהוא המיקום, את מספר החדרים, ולפעמים אפילו את היזם. בניגוד למחיר למשתכן הסיכון של מכירה/ההשכרה המונית, כמעט ולא קיים כי מרבית הבעלים אינם משקיעים.
רבים מהנוהים בעיוורון אחר תוכנית המחיר למשתכן כדירה להשקעה לא מבינים לעומק שתי בעיות עיקריות:
1. מרבית הדירות בתוכנית הן מחוץ לאיזורי הביקוש, בעריי פריפרייה כמו דימונה, אופקים, חריש, עפולה.
בסוף בסוף מדינת ישראל, בדרך שיווקית מתוחכמת מחפשת "להפטר" מאותן אדמות זולות על חשבון צעירים שלא מבינים מה הם קונים.
2. אותן הדירות באיזורי הביקוש שנמכרות דרך מחיר למשתכן, הן הפתיון בהסתברות של זכיה בלוטו, שבעבורו אנשים שמים הולד לשנים ברכישת הדירה בעוד האינפלציה מותירה אותם מאחור.

 

[chen15]

עבורו אנשים שמים הולד לשנים ברכישת הדירה בעוד האינפלציה מותירה אותם מאחור

אחת הנקודות הכואבות בתוכנית, לדעתי
העמקה של תחושת הגורל והריבון הממשלתי
ופחות סוכנות וגישה אקטיבית:

היופי בסוג ההשקעה הזה בניגוד למחיר המשתכן, שלא צריך להתלות בחסדים של טיימינג, הגרלות או גאוגרפיה.

 

[שלומו]

אותן הדירות באיזורי הביקוש שנמכרות דרך מחיר למשתכן, הן הפתיון בהסתברות של זכיה בלוטו, שבעבורו אנשים שמים הולד לשנים ברכישת הדירה בעוד האינפלציה מותירה אותם מאחור.

זה רוב ההגיון הכלכלי בתוכנית. להרגיע את הביקוש לדירות בשביל להאט את עליית המחירים. זה לא עבד כמצופה.

 

[שלומו]

בסוף בסוף מדינת ישראל, בדרך שיווקית מתוחכמת מחפשת "להפטר" מאותן אדמות זולות על חשבון צעירים שלא מבינים מה הם קונים.

גם הם הרוויחו יפה בזמן הקנייה (פחות ממי שזכה בגוש דן) ועכשיו בעליית שווי הדירה (שעלתה בערך באותם אחוזים בכל הארץ).
אין כבר אדמות זולות שהמדינה מנסה למכור אותן בכל מחיר. בשוק החופשי הקרקעות והבתים נקנו יותר ביוקר מאשר במחיר למשתכן.

 

[הנועזת]

אחת הנקודות הכואבות בתוכנית, לדעתי
העמקה של תחושת הגורל והריבון הממשלתי
ופחות סוכנות וגישה אקטיבית:

אשמח אם תרחיבי לא בטוחה שהבנתי...

 

[הנועזת]

גם הם הרוויחו יפה בזמן הקנייה (פחות ממי שזכה בגוש דן) ועכשיו בעליית שווי הדירה (שעלתה בערך באותם אחוזים בכל הארץ).
אין כבר אדמות זולות שהמדינה מנסה למכור אותן בכל מחיר. בשוק החופשי הקרקעות והבתים נקנו יותר ביוקר מאשר במחיר למשתכן.

לא אומרת שלא, ויותר מזה מרכיב הסיכון שבפינוי בינוי באשר להתקדמות הפרוייקט לא קיים כך שזה יתרון לטובת מחיר למשתכן.
אבל בבחירה דירה להשקעה שלא למטרת מגורים, השאיפה היא למקסם!
כדיי לייצר יתרון בגיל כמה שיותר מוקדם דרך הרחבת ההון הבסיסי לצורך השקעות עתידיות.
בדירה ראשונה/יחידה המארז המיסויי והמינופי הנוח יכול להקפיץ לשמיים או להיות מן עסקה פושרת.