הנועזת

[dani91]

אוקיי, אתה צודק לא קראת את המאמרים המוזכרים באתר.

מעניין אקרא

 

[efi]

אנשים קוראים ומעמיקים ונשאלות פה שאלות מצוינות, וזה משמח אותי...
ניתן לחלק דירות למספר יחידות בהמשך לרשום בתב"ע (תוכנית בניין עיר).

יכולה בבקשה להעתיק לפה את הקטע המאפשר זאת מהתב"ע?
במה זה עוד כרוך, בהסכמת שכנים? תשלום היטל השבחה?

 

[efi]

שכרגע נמצא בטיוטות חוזה כשהמחיר הוא 20% פחות ממחיר השוק.

נשמח מאוד לשמוע על העיסקה
ככל ותוכלי לפרט.

 

[הנועזת]

יכולה בבקשה להעתיק לפה את הקטע המאפשר זאת מהתב"ע?
במה זה עוד כרוך, בהסכמת שכנים? תשלום היטל השבחה?

תוכנית 2215.
נושא הוספת יחידת דיור בדרך כלל לא קשור להסכמת שכנים.
היטל השבחה משולם על ידי המוכר בשלב הקניה, אלא אם ניתנו זכויות בניה נוספות במהלך תקופת הבעלות.בתהליך הוצאת היתרים משולמים סכומים נוספים על הקלות וכן הלאה.

 

[הנועזת]

נשמח מאוד לשמוע על העיסקה
ככל ותוכלי לפרט.

מדובר על רכישת בית קרקע ביד אליהו, בה קיימת מה שאני מכנה "התפוצצות פוטנציאלים" לעליית ערך
הנגזרת מהתב"ע האיזורית והתת איזורית,
יחד עם זכויות בניה נדיבות המאפשרות בניה של יחידת דיור חוקית נוספת,
באשר לנכס הספציפי.
כאמור הנכס נקנה בדיסקאונט של 20%, כך שהרווח נעשה כבר בקניה.

 

[הנועזת]

להפוך להיות עניה בעקבות רכישת דירת מגורים
ממש לאחרונה התחלתי לשמש כראש צוות בפעמונים.
זו חוויה מעניינת, כי אני עדה לשתי פריזמות, אחת של המשפחה והשניה של המלווה.
אז זהו סיפור המעשה...
מדובר באישה שזה עתה התגרשה בסוף שנות החמישים שלה. התמזל מזלה והנתח היחסי שלה בעבור הנכס המשפחתי שנמכר היה סכום מכובד למדי,שיכל לאפשר לה דירה יפה 3 חדרים במרכז הארץ ללא משכנתא.
אבל לא, היא בחרה לקנות דירה גדולה של 4 חדרים (אלוהים יודע למה) באיזור יקר עם משכנתא הנושקת למליון.
א מה מה .. היא עובדת במערכת החינוך ומשתכרת רק 7500 ש"ח בחודש ו....במינוסים כרוניים תוך שהיא נעזרת בילדים.
מבלי להכנס יותר מידי לכספיי התזרים שלה, ניתן לנחש לאיזה מצב בלתי אפשרי היא הכניסה את עצמה.
מה שסיקרן אותי היתה דווקא הפריזמה של המלווה, איך נטייתה הטבעית היתה לשבור את הראש איך ממשיכים לחיות בתוך הסיר לחץ הבלתי אפשרי הזה.
מדהים אותי כל פעם, עד כמה הבחירה בדירת מגורים מעבר ליכולות היא שקופה.

 

[קפיצת הדרך]

תראה בכל הנכסים שראיתי היה ויתור מסויים על איכות חיים. אבל בסוף, גם אנשים שבונים וילה מפוארת בסוף מוותרים קצת כי הם זקוקים להכנסה. במקרה שלי יש כאן גם ויתור מסויים, אבל לנו יחסית קל לעשות אותו אצלנו אנחנו מוותרים על חנייה מקורה - הכניסה ליחידת דיור היא מהחנייה, ואני חונה ליד הבית שלי ברחוב. אז אין לי חנייה נחמדה לבית מצד אחד, מצד שני השוכרים הם ממש שכנים שלנו ואנחנו לא חולקים חצר. ואז מבחינתי זה ויתור קטן (אנחנו גם ככה כמעט ולא מזיזים את האוטו במהלך השבוע). מצד שני, לחלוק חצר היה לנו קצת פחות נעים. עניין סובייקטיבי אני מניחה.

מסכימה מאוד!
לדעתי זה מאוד מאוד תלוי באיך היחידה מתוכננת ביחס לוילה הראשית. מכירה חלוקה שבה בעלי הבית בכלל לא רואים את השוכרים שלהם. הכניסה היא צדדית לגמרי (שתי כניסות נפרדות) והגינות בשני מפלסים נפרדים לחלוטין. אם לא הייתי יודעת שיש שם דייר לא הייתי יודעת בחיים שיש יחידה מושכרת.

* איסור פיצול דירות

@גילגה מדברת על יחידת דיור בוילה וזה מותר לפי (תיקון מס' 117 הוראת שעה) תשע"ז-2017
זה כמובן עדיין מחייב קבלת היתר לפי חוק. למרות שגם את זה רוצים לשנות לפחות באופן זמני בתנאי שזה יושכר לאנשים זרים(כלומר לא לבני משפחה).

 

[קפיצת הדרך]

תודה רבה
בדיוק הגבתי פה לאחד החמודים בפרטי ש:
"...כאילו שהאורחים הגיעו ואני עדיין במקלחת"

בהצלחה וכל הכבוד על האתר החדש/בבניה אני בטוחה שהוא יהיה מרתק!

אני יודעת שהאתר עדיין בהרצה אבל אשמח אם בכל זאת אפשר יהיה לשאול לגבי הנתונים בכתבה ״דירה ראשונה: עבדות מודרנית או מקפצה כלכלית״
אני מאוד מסכימה עם העיקרון אבל שואלת לגבי הדוגמא... ״נכס באחת מהשכונות המתפתחות של פ"ת בעלות של 750 אלף₪״ ...... ״דמי שכירות תיאורטיים שישלמו לעצמם בגובה של 3500₪״.
דמי השכירות על דירה בפתח תקווה שעולה 750 אלף מאפשרת לקבל דמי שכירות של 3500₪? זה ריאלי? האם דירה כזו דורשת שיפוץ על מנת לאפשר דמי שכירות כאלו?

אין לי בעיה עם המספרים אבל רוצה להבין מה בדיוק הם אומרים/כוללים.

ג.נ. מחזיקה בנכס שהיה זול יותר ומניב דמי שכירות דומים אבל דרש שיפוץ והוא לא נמצא במרכז הארץ.

 

[הנועזת]

בהצלחה וכל הכבוד על האתר החדש/בבניה אני בטוחה שהוא יהיה מרתק!

תודה רבה,
אני עוקבת אחר התגובות שלך ואת אחת מהכותבות החביבות עליי...

המחירים הם בהחלט ריאלים לפ"ת לתקופה הנוכחית, אם כי צריך לחתור אליהם בעקשנות ולא לצפות שיחכו בידיים שלובות ביד 2.
ממש בקרוב תקופת החסד של דחיית המשכנתאות תסתיים, וברומטר הלחץ של המוכרים עוד יעלה, ולכן כיוון הרוח עם הרוכשים.
כאן למעלה הבאתי דוגמה של בחור שאני מלווה שכרגע בטיוטות, שהגיע לירידת מחיר של 20% בתל אביב עוד לפניי מימוש הפוטנציאל שמחכה לו בהמשך הדרך.
את הרווח עושים בקניה, ולכן צריך לסמן מטרה ולהתעקש עליה.
לאנשיי שוק ההון קצת קשה לתפוס את העניין הזה של הרכישה מתחת למחיר, כי הם רגילים לאינדקסים, אבל ת'אכלס צריך רק מוכר אחד.

 

[הנועזת]

@גילגה מדברת על יחידת דיור בוילה וזה מותר לפי (תיקון מס' 117 הוראת שעה) תשע"ז-2017
זה כמובן עדיין מחייב קבלת היתר לפי חוק. למרות שגם את זה רוצים לשנות לפחות באופן זמני בתנאי שזה יושכר לאנשים זרים(כלומר לא לבני משפחה)

מדוייק, הבעיה בסיפור הזה שיש דרישה לממד בפצל מה שמייקר את כל העסק, ולפי מה שידוע לי מעטיי מעט עשו בהוראת השעה הזו שימוש.

 

[קפיצת הדרך]

אני עוקבת אחר התגובות שלך ואת אחת מהכותבות החביבות עליי...

איזה כיף לשמוע ובמיוחד ממך!
היה שווה להגיב

המחירים הם בהחלט ריאלים לפ"ת לתקופה הנוכחית, אם כי צריך לחתור אליהם בעקשנות ולא לצפות שיחכו בידיים שלובות ביד 2.

מעניין!
האם דירה כזו דורשת שיפוץ? והאם דמי השכירות הם לפני או אחרי שיפוץ?

 

[unrealx]

את הרווח עושים בקניה, ולכן צריך לסמן מטרה ולהתעקש עליה.
לאנשיי שוק ההון קצת קשה לתפוס את העניין הזה של הרכישה מתחת למחיר, כי הם רגילים לאינדקסים, אבל ת'אכלס צריך רק מוכר אחד.

עצם זה שהמוכר הסכים למכור לך במחיר שהצעת - זה אומר שלא היו לו קונים במחיר גבוה יותר, ובעצם קבעת מחיר שוק חדש (ונמוך יותר כנראה). אם המוכר לא הצליח למכור ביקר יותר, למה את חושבת שאת כן?

 

[Roi]

עצם זה שהמוכר הסכים למכור לך במחיר שהצעת - זה אומר שלא היו לו קונים במחיר גבוה יותר, ובעצם קבעת מחיר שוק חדש (ונמוך יותר כנראה). אם המוכר לא הצליח למכור ביקר יותר, למה את חושבת שאת כן?

כי השוק לא משוכלל, נקודה.
אני הוצאתי דירה למכירה, פגשתי מתווכים שאמרו לי שלא אקבל עליה יותר מ 120 אלף יורו, אני לא הייתי לחוץ למכור, אז ביקשתי 150, אמרו לי שאני הזוי.... אחרי שבוע מכרתי במחיר שלי.
כמוני יש עוד הרבה דוגמאות.

נ. ב היא נרכשה ב 75 אלף.

 

[unrealx]

כי השוק לא משוכלל, נקודה.
אני הוצאתי דירה למכירה, פגשתי מתווכים שאמרו לי שלא אקבל עליה יותר מ 120 אלף יורו, אני לא הייתי לחוץ למכור, אז ביקשתי 150, אמרו לי שאני הזוי.... אחרי שבוע מכרתי במחיר שלי.
כמוני יש עוד הרבה דוגמאות.

נ. ב היא נרכשה ב 75 אלף.

האם עשית משהו אקטיבי כמו שיפוצים? אם כן, העלאת את ערך הדירה, גם לא ציינת מתי קנית ומתי רכשת (יתכן ש "מחיר השוק" עלה מנקודת הרכישה ועד לנקודת המכירה של הנכס)

 

[קפיצת הדרך]

עצם זה שהמוכר הסכים למכור לך במחיר שהצעת - זה אומר שלא היו לו קונים במחיר גבוה יותר, ובעצם קבעת מחיר שוק חדש (ונמוך יותר כנראה). אם המוכר לא הצליח למכור ביקר יותר, למה את חושבת שאת כן?

עצם זה שהמוכר הסכים למכור במחיר שהוצע אומר.... שהוא הסכים למכור במחיר שהוצע.
מעבר לזה זה לא אומר יותר מדי לגבי הדירה ובוודאי לא לגבי ״השוק״. כאשר מדובר במכירה/קניה של דירה יש המון אמוציות ופסיכולוגיה. מי שיודע לנצל את זה לטובתו, מי שזה העיסוק שלו והוא כל הזמן נמצא בשוק ו״מחפש״ את המציאות הללו, יודע מתי ואיך ״לנעוץ את השיניים״. זה לא הקונה הרגיל שמחפש דירה למגורים ומחפש ״להתאהב בדירה״.

 

[Roi]

האם עשית משהו אקטיבי כמו שיפוצים? אם כן, העלאת את ערך הדירה, גם לא ציינת מתי קנית ומתי רכשת (יתכן ש "מחיר השוק" עלה מנקודת הרכישה ועד לנקודת המכירה של הנכס)

לא הייתה השקעה בשיפוץ, הייתה מוכנה להשכרה והושכרה מהרגע הראשון.
נקנתה ב2016 ונמכרה ב 2018

 

[nick]

למרות שגם את זה רוצים לשנות לפחות באופן זמני

אם זה יקרה זה יהיה מדהים, אבל זה ריאלי? אני מפקפק ממש..

 

[גילגה]

מסכימה מאוד!
לדעתי זה מאוד מאוד תלוי באיך היחידה מתוכננת ביחס לוילה הראשית. מכירה חלוקה שבה בעלי הבית בכלל לא רואים את השוכרים שלהם. הכניסה היא צדדית לגמרי (שתי כניסות נפרדות) והגינות בשני מפלסים נפרדים לחלוטין. אם לא הייתי יודעת שיש שם דייר לא הייתי יודעת בחיים שיש יחידה מושכרת.


@גילגה מדברת על יחידת דיור בוילה וזה מותר לפי (תיקון מס' 117 הוראת שעה) תשע"ז-2017
זה כמובן עדיין מחייב קבלת היתר לפי חוק. למרות שגם את זה רוצים לשנות לפחות באופן זמני בתנאי שזה יושכר לאנשים זרים(כלומר לא לבני משפחה).

תודה על הרפרנס.

 

[הנועזת]

איזה כיף לשמוע ובמיוחד ממך!
היה שווה להגיב


מעניין!
האם דירה כזו דורשת שיפוץ? והאם דמי השכירות הם לפני או אחרי שיפוץ?

...
זו היתה דוגמה שמטרתה היתה אומדן שכירות לאחר שיפוץ בסיסי.

 

[הנועזת]

עצם זה שהמוכר הסכים למכור לך במחיר שהצעת - זה אומר שלא היו לו קונים במחיר גבוה יותר, ובעצם קבעת מחיר שוק חדש (ונמוך יותר כנראה). אם המוכר לא הצליח למכור ביקר יותר, למה את חושבת שאת כן?

שוק הנדל"ן למגורים ברובו מורכב מאנשים מן היישוב שאינם סוחרים, הפועלים מטעמים לא רציונליים (למשל קנו דירה לפני שמכרו את שלהם ולכן הם לחוצים וכן הלאה). אם תסתכל בנתונים מרשות המיסים לעיתים קרובות ניתנים לנכסים דומים מחירים שונים מאוד.