הנועזת

[גילגה]

House hacking
ראיתי על זה לא מעט ברשת, אבל תהיתי איך עושים את זה בארץ.
אני הייתי שמח לקנות נכס גדול ולהשכיר את חלקו, אבל איך עושים את זה עם העיריה שמציקה, מס רכישה ולא יודע מה...
תוכלי לכתוב כאן או בשרשור אחר קצת על זה? זה נושא שאני מתעניין בו מאוד כיום

אני טירונית בזה בדיוק כמוך, קצת התלהבות של התחלה. בכל זאת לקחנו את כל החסכונות ועשינו משהו חדש ולא מוכר. זה מאוד נפוץ בשכונה שאני מכירה שלוילות יש יחידות דיור, אני לא חושבת שזה מוסדר בצורה מלאה, אבל לא נראה שהערייה פועלת נגד זה בשום צורה. אני לא חושבת שזה אותו דבר כמו לפצל דירות בבית מגורים משותף. ל@סנופי יש מאמר על co-living שיכול להיות אפשרות מעניינת אם נחליט לעבור דירה פעם. זה גם נשמע לגמרי חוקי בניגוד לפיצול דירות. אני מדמיינת סוג של בית משותף עם שירותי כביסה וניקיון וקצת בידור עבור משהו כמו שישה סטודנטים.

 

[דאניל]

יחידות דיור

אתם משכירים גם את הבית וגם את היחידה?

 

[אדון ארון]

זו הדלפה פושעת...עדיין לא מוכן!!!

מברוק, נראה טוב

 

[גילגה]

אתם משכירים גם את הבית וגם את היחידה?

בבית אנחנו גרים

 

[דאניל]

בבית אנחנו גרים

לא קשה לכם לגור ליד השוכרים?

חשבתי אולי לעשות משהו כזה בעתיד, אבל יש לי נסיון רע, מהצד של השוכרים.

 

[nick]

זה מאוד נפוץ בשכונה שאני מכירה שלוילות יש יחידות דיור

כן, זו הצורה היחידה שאני מכיר שזה יכול לעבוד.
איפה שאני גר בית פרטיים הם נדירים, אבל שם באמת יש יחידות. ייתכן מאוד גם שהעלות תהיה גבוהה וזה לא יהיה משתלם.

תודה על השיתוף!

 

[הנועזת]

@גילגה
ממש טוב לשמוע שחידשתי לך.
רוב האתרים בתחום ממחזרים- היה לי חשוב לצאת מהלופ הזה.
יותר מזה אני גם באמת קצת עוף מוזר שחי-חושב ופועל אחרת.
רציתי להביא את עופיותי כמו שהיא מבלי לישר אותה עם הזרם המרכזי.

בנוגע להנחה שלך שקיימת בנדל"ן תלות במחיר השוק כמו בשוק ההון,
זו טעות, שצריך לעבור דרכה כנראה.
אתמול ישבתי בשיחת פוסט מורטום,
עם הייטקיסט צעיר וסקפטי כמוך אותו אני מלווה,
שכרגע נמצא בטיוטות חוזה כשהמחיר הוא 20% פחות ממחיר השוק.

כמו שסיפרתי למעלה הקמתי קבוצה שנעה בין יזמות לנדל"ן,
ובמסגרתה הוא העלה מצגת מעלפת וברורה איך הוא שינה את דעתו בדיוק
בנושא עליו את מדברת.

אשאל אותו אם מתאים לו שאעלה את זה פה.

 

[הנועזת]

מברוק, נראה טוב

תודה רבה
בדיוק הגבתי פה לאחד החמודים בפרטי ש:
"...כאילו שהאורחים הגיעו ואני עדיין במקלחת"

 

[הנועזת]

House hacking

אחת האסטרטגיות המתוכננות...

 

[גילגה]

לא קשה לכם לגור ליד השוכרים?

חשבתי אולי לעשות משהו כזה בעתיד, אבל יש לי נסיון רע, מהצד של השוכרים.

תראה בכל הנכסים שראיתי היה ויתור מסויים על איכות חיים. אבל בסוף, גם אנשים שבונים וילה מפוארת בסוף מוותרים קצת כי הם זקוקים להכנסה. במקרה שלי יש כאן גם ויתור מסויים, אבל לנו יחסית קל לעשות אותו אצלנו אנחנו מוותרים על חנייה מקורה - הכניסה ליחידת דיור היא מהחנייה, ואני חונה ליד הבית שלי ברחוב. אז אין לי חנייה נחמדה לבית מצד אחד, מצד שני השוכרים הם ממש שכנים שלנו ואנחנו לא חולקים חצר. ואז מבחינתי זה ויתור קטן (אנחנו גם ככה כמעט ולא מזיזים את האוטו במהלך השבוע). מצד שני, לחלוק חצר היה לנו קצת פחות נעים. עניין סובייקטיבי אני מניחה.

ההרגשה האישית שלי, היא שאצלי הכנסת הון יותר גבוהה תיתן לנו תחושת ביטחון שבית יפה יותר לא ייתן, אנחנו שנינו טיפוסים קצת לחוצים שחושבים גם על תרחישים גרועים ומצד שני חשוב לנו לעשות דברים שאנחנו אוהבים ולהימנע מלקבל החלטות תעסוקה מתוך שיקול כלכלי. בסוף מקום עבודה זה מקום שמבלים בו המון שעות, וזה לא שווה את זה מבחינתנו אם לא נהנים. הכנסות הון מאפשרות לנו את החופש הזה לא לרוץ אחרי הקריירה או הכסף. גם אם אנחנו עדיין זקוקים להכנסה כלשהי לא חייבים לעבוד בעבודה הכי משתלמת. (אני נניח הרווחתי כפול מעכשיו במקום העבודה הקודם). אז במכלול מבחינתנו - שווה לוותר על איכות חיים בשביל ללכת ללמוד באוניברסיטה בלי דאגות כלכליות (בן הזוג), או בשביל החופש ללכת על מסלול קריירה הרבה פחות משתלם.

 

[גילגה]

@גילגה
ממש טוב לשמוע שחידשתי לך.
רוב האתרים בתחום ממחזרים- היה לי חשוב לצאת מהלופ הזה.
יותר מזה אני גם באמת קצת עוף מוזר שחי-חושב ופועל אחרת.
רציתי להביא את עופיותי כמו שהיא מבלי לישר אותה עם הזרם המרכזי.

בנוגע להנחה שלך שקיימת בנדל"ן תלות במחיר השוק כמו בשוק ההון,
זו טעות, שצריך לעבור דרכה כנראה.
אתמול ישבתי בשיחת פוסט מורטום,
עם הייטקיסט צעיר וסקפטי כמוך אותו אני מלווה,
שכרגע נמצא בטיוטות חוזה כשהמחיר הוא 20% פחות ממחיר השוק.

כמו שסיפרתי למעלה הקמתי קבוצה שנעה בין יזמות לנדל"ן,
ובמסגרתה הוא העלה מצגת מעלפת וברורה איך הוא שינה את דעתו בדיוק
בנושא עליו את מדברת.

אשאל אותו אם מתאים לו שאעלה את זה פה.

אשמח להשכיל אם הוא יסכים, את באמת מאוד מעניינת.

 

[dani91]

מוצר נחות אך זול יותר כי הן יתנהגו יותר טוב במקרה של ירידת מחירים

אני לא יודע לגבי שוק הנדל"ן, אבל בשוק ההון הרבה "משקיעי ערך" חושבים שמכפילים נמוכים יגנו עליהם מפני ירידות, וזה לרוב לא נכון.
כדאיות תמיד נגזרת מטיב העסק (או הדירה), אם עלית על "מציאה" שנראית זולה, ייתכן שבהמשך תגלי שהתמחור היה fair value או אפילו יקר.

בהקשר הזה אני מאוד ממליץ לקרוא את התובנות של אסף נתן במאמר "מהסטוקו בתל אביב לאנגלברג בשוויץ, ומה הקשר לאוכלי תחתיות"

 

[הנועזת]

אני לא יודע לגבי שוק הנדל"ן, אבל בשוק ההון הרבה "משקיעי ערך" חושבים שמכפילים נמוכים יגנו עליהם מפני ירידות, וזה לרוב לא נכון.
כדאיות תמיד נגזרת מטיב העסק (או הדירה), אם עלית על "מציאה" שנראית זולה, ייתכן שבהמשך תגלי שהתמחור היה fair value או אפילו יקר.

...מוזמן לתקווה, ליד אליהו ובכלל לדרום העיר לראות מה קורה שם בימי קורונה

 

[dani91]

...מוזמן לתקווה, ליד אליהו ובכלל לדרום העיר לראות מה קורה שם בימי קורונה

לא הבנתי איך התגובה קשורה.
אמרתי שהשכונות לא אטרקטיביות להשקעה?

 

[גילגה]

אני לא יודע לגבי שוק הנדל"ן, אבל בשוק ההון הרבה "משקיעי ערך" חושבים שמכפילים נמוכים יגנו עליהם מפני ירידות, וזה לרוב לא נכון.
כדאיות תמיד נגזרת מטיב העסק (או הדירה), אם עלית על "מציאה" שנראית זולה, ייתכן שבהמשך תגלי שהתמחור היה fair value או אפילו יקר.

בהקשר הזה אני מאוד ממליץ לקרוא את התובנות של אסף נתן במאמר "מהסטוקו בתל אביב לאנגלברג בשוויץ, ומה הקשר לאוכלי תחתיות"

כמשקיעת ערך לשעבר, מעולם לא חשבתי שמשהו יגן עלי מירידות. פשוט הסתכלתי על החברה כנכס מניב וכל עוד העסק ממשיך להצליח לא אכפת לי מה השוק אומר.

 

[dani91]

כמשקיעת ערך לשעבר, מעולם לא חשבתי שמשהו יגן עלי מירידות. פשוט הסתכלתי על החברה כנכס מניב וכל עוד העסק ממשיך להצליח לא אכפת לי מה השוק אומר.

אני מדבר על התדרדרות כלכלית של הנכס.
הנקודה היא שגם אם קנית נכס במכפיל 3, ייתכן מאוד שהוא יקר לאור מצבו. הכול תלוי בניתוח עומק של הנכס.

 

[בת העמק]

הכול תלוי בניתוח עומק של הנכס

וזה מה שעושים גם בנדל"ן וגם בהשקעות ערך (זה מה שרצוי וזה מה שסנופי וגילגה מספרות שהן עושות).

 

[dani91]

וזה מה שעושים גם בנדל"ן וגם בהשקעות ערך

כן ולא.
ממה שראיתי, משקיעי ערך מחפשים פעמים רבות "סיגר באטס".
לא ראיתי הרבה משקיעי ערך שקונים חברה עם מכפיל 30, על אף שניתוח עומק יכול להעלות שהמחיר מאוד זול ביחס לפוטנציאל הצמיחה.

 

[גילגה]

כן ולא.
ממה שראיתי, משקיעי ערך מחפשים פעמים רבות "סיגר באטס".
לא ראיתי הרבה משקיעי ערך שקונים חברה עם מכפיל 30, על אף שניתוח עומק יכול להעלות שהמחיר מאוד זול ביחס לפוטנציאל הצמיחה.

קשה (לי) מאוד לנתח חברות צמיחה.

 

[הנועזת]

לא הבנתי איך התגובה קשורה.
אמרתי שהשכונות לא אטרקטיביות להשקעה?

אוקיי, אתה צודק לא קראת את המאמרים המוזכרים באתר.
אנסה לומר זאת בקצרה - לחם שחור הוא מוצר דפנסיבי המותאם ליום סגריר.
נכסי הנדל"ן הממוקמים באיזורי הפריפריה של המרכז, הם לחם שחור.
קח לדוגמה את שוק הנדל"ן כרגע ברוב האיזורים בארץ,
עקב הקורונה, השוק בסוג של קיפאון מלווה בירידות מחירים.
דרום תל אביב (אחריי שוק ראשוני) בחגיגה.
במקרה לגמריי, היום קיבלתי הצעה מפתיעה לנכס שנקנה בסוף 2016 בעלייה של 50%!
כן היו עליות בכל הארץ בשנים האחרונות אבל לא בקצב הזה
נכסים שהם סוג של השקעות ערך נדל"ניות דווקא עכשיו מזנקות-
המיתון חשף את חוסר האטרקטיביות של האלטרנטיבה המוגדרת על ידי הציבור, כ-"סולידית".