הנועזת

[עלה ירוק]

כל הכבוד לכם. הדוגמה שלכם לא סותרת את העובדה שמדובר בסיכון שבני 21 ממוצעים יתקשו לקחת.

למה יתקשו? מדובר היה במשכנתא של כ2000 ש"ח בחודש.. סכום שבדרך כלל צעירים לא יתקשו לעמוד בו
גם אם שניהם ירויחו שכר מינימום.

 

[ת.אוקהם]

הדירה עלתה כ400K, אחרי שנה מכרנו ברווח 515K.

ראוי לקזז מהרווח הזה כסף שהושקע בדירה ועלויות עו"ד בקניה ובמכירה.

כשיודעים מה עושים לא פוחדים מהעול של הדבר.

אם אתם יודעים לקנות דירות ולמכור אותן אחרי שנה ב28% רווח מבלי להשקיע בהן שקל אז הגיל שלכם כלל לא רלוונטי ויש לכם מכרה זהב ביד.

 

[הנועזת]

@סנופי מתי זה מתאפשר?

אנשים קוראים ומעמיקים ונשאלות פה שאלות מצוינות, וזה משמח אותי...
ניתן לחלק דירות למספר יחידות בהמשך לרשום בתב"ע (תוכנית בניין עיר).
כשבוחנים איפה למקד את החיפושים גאוגרפית, חשוב לעשות טיול למהנדס העיר או להכנס לאתר העירייה אותה בחרתם ופשוט ללמוד את האפשרויות הנתונות בפניכם לפיתוח.
פעם ראשונה שנתקלתי בדירות הניתנות לחלוקה, זה היה במרכז העיר תל אביב ברחוב בן יהודה, אין לי מושג מה התב"ע אומרת שם היום לא הייתי אז בתחום הנדל"ן רק גיליתי שיש חיה כזו.
לרוב, ניתן לייצר חלוקה חוקית או תוספת של דירות, בבתיי קרקע או בבניינים המיועדים לתמ"א.
חשוב לציין שצריך לבדוק טוב את הדברים, לעיתים קיים פער בין התיאוריה למה שקורה בשטח.

לדוגמה ב-2017 אישרה הכנסת פיצול דירות צמודות קרקע שהן מעל 120 מטר לצורך השכרה, כאשר הפצל שטחו 45 מטר מינימום.
בתאכלס, היוזמה הזו נכשלה עקב חוסר כדאיות כלכלית של בעליי הבתים ורק מעטיי מעט ניצלו את האופציה הזו.

 

[הנועזת]

ראוי לקזז מהרווח הזה כסף שהושקע בדירה ועלויות עו"ד בקניה ובמכירה.

אם אתם יודעים לקנות דירות ולמכור אותן אחרי שנה ב28% רווח מבלי להשקיע בהן שקל אז הגיל שלכם כלל לא רלוונטי ויש לכם מכרה זהב ביד.

זהיתי בדבריך ציניות קלה ואני חייבת לציין שהדבר בהחלט אפשרי ולא רק ל-"מידאסים".
למעלה בשרשור הבאתי את סיפור הרכישה הראשון שלי שם היתה קפיצת בערך הנכס של כ %40 במחיר בפחות מחצי שנה, לפניי מס ובלי שנגעתי בדירה (צבעתי בכמה מאות שקלים את החדר מדרגות).
צריך להבין שאם עובדים נכון, אין גבול לרווח. שיעור ראשון בנדל"ן אל תבוא עם קונספציות, הכל אפשרי. תלמד, תחקור ומה שאתה לא יודע תתייעץ, אבל אל תגביל את המוח שלך לתוצאה מסויימת.

 

[ת.אוקהם]

זהיתי בדבריך ציניות קלה ואני חייבת לציין שהדבר בהחלט אפשרי ולא רק ל-"מידאסים".
למעלה בשרשור הבאתי את סיפור הרכישה הראשון שלי שם היתה קפיצת בערך הנכס של כ %40 במחיר בפחות מחצי שנה, לפניי מס.
צריך להבין שאם עובדים נכון, אין גבול לרווח. שיעור ראשון בנדל"ן אל תבוא עם קונספציות, הכל אפשרי. תלמד, תחקור ומה שאתה לא יודע תתייעץ, אבל אל תגביל את המוח שלך לתוצאה מסויימת.

אני בהחלט מאמין שקיימים אנשים שיודעים לעשות רווחים מאוד גבוהים בנדלן, כנראה שאת אחת מהן, אני פשוט חושב שבן ה-23 הטיפוסי שירכוש דירה לא יעשה רווחים כאלו או משהו קרוב לזה.
באופן כללי, נתקלתי באינספור דוגמאות שבהן אנשים מייפים את הרווחים שלהם מנדל"ן:
1. הכי קלאסי - קונים דירה על הנייר ומוכרים אחרי 3 שנים ושוכחים לתמחר את העלות של שלוש השנים שחיכו לדירה לתוך הרווחים.
2. אנשים שקנו במהלך השנים 2008-2010 ועשו קופה מדהימה אבל מייחסים את הרווח הזה לתכונות אינטרינזיות שלהם כמשקיעי נדל"ן ולא לעליה הפנומנלית שהייתה בכל השוק.
3. אנשים שקיבלו מאמא שלהם שהיא עו"ד בתחום הנדל"ן/ מדוד שלהם שהוא מתווך, טיפ לרכישת דירה שלא נגישה לציבור הרחב והיא מציאה רצינית ושוכחים לציין את העובדה הזו כשמתפארים ברווחים.
4. אנשים "שוכחים" לשקלל עלויות נוספות של שיפוץ, תיווך, מיסוי ועו"ד לתוך הרווחים.

כל התופעות האלו (בכולן נתקלתי באופן אישי) מאוד רווחות בקרב משקיעי נדלן (אולי בקרב משקיעים באופן כללי) ותורמות ליצירת מיצג שווא של רווחים מוגזמים.

אני ממש לא נגד השקעה בנדלן וחושב שזה אחלה שאת מנגישה את כל העניין בפוסט הזה - אני כן חושב שצריך להציג דברים כהווייתם.

 

[בת העמק]

אנשים "שוכחים" לשקלל עלויות נוספות של שיפוץ, תיווך, מיסוי ועו"ד לתוך הרווחים.

וגם את הריבית ששילמו לאורך התקופה...

 

[הנועזת]

אני בהחלט מאמין שקיימים אנשים שיודעים לעשות רווחים מאוד גבוהים בנדלן, כנראה שאת אחת מהן, אני פשוט חושב שבן ה-23 הטיפוסי שירכוש דירה לא יעשה רווחים כאלו או משהו קרוב לזה.

לא רק שאני לא מסכימה, אני חושבת שזו חשיבה בעייתית שמביאה נזק (כמובן לא ברמה האישית).
אין דבר כזה יודעים לעשות כסף מנדל"ן, זו לא מתנת האלים.
מדובר בלמידה והעמקה, עבודת שטח והעזרות במומחים.
כל בן 23 יכול לעשות את זה אם הוא רציני והוא מבין שזו ריצת מרתון, ולא איזה אפיזודה של השכן אמר לי שכדאי לקנות עכשיו בכרמי גת.
זה עניין רציני צריך לעשות את המהלך הזה במסגרת תהליך של מחקר שוק, בצניעות ובאומץ.
למה צניעות? כי גם אף אחד לא יודע הכל והמציאות שבירה, צריך להיות שמרן, לקחת מקדמיי ביטחון, להזהר לשאול להתייעץ.
למה אומץ? כי הסיבות למה לא תמיד יצוצו, הספקות תמיד יבעבעו מתחת לפניי השטח, סביבה רעילה תמיד תיקח אותך למקום של לא לעשות כלום.
והאופצייה של לא לעשות כלום, תוביל אותך בסופו של דבר לבלפור או למחאת הדיור ברוטשילד...
צריך לבחור בשלב כלשהו באיזה צד להיות,באלה שעושים, או באלה שמסבירים למה לא.

אני ממש לא נגד השקעה בנדלן וחושב שזה אחלה שאת מנגישה את כל העניין בפוסט הזה - אני כן חושב שצריך להציג דברים כהווייתם.

תודה ואני מעריכה את התגובה שלך שמזהה גם את החיובי.
בנוגע להצגת הדברים כהוויתם, זהו נושא אחר.
זה לא האם ניתן בגיל צעיר ליצור רווחים מנדל"ן,
אלא האם ואיך מציגים את הנתונים ומה ההבדל בין הברוטו לנטו בשורת הרווח וזה לא הנושא פה.
נדמה לי ששנינו מסכימים שניתן לעשות נדל"ן רווחי,
אני חושבת שהמחלוקת בנינו היא שעסקאות נדל"ן אטרקטיביות נגישות לכל, והשאלה היחידה היא מה מידת ההתמדה והרצינות.
מעולם לא "סדרו" לי עסקה אטרקטיבית.
עסקה אטרקטיבית אנשים לא מעבירים אלא לוקחים לעצמם.

 

[efi]

ניתן לחלק דירות למספר יחידות בהמשך לרשום בתב"ע

מכיר אפשרות לתוספת יחי"ד בקומה נוספת, לא ראיתי תב"ע המאפשרת חלוקה של דירת גן
יש לך דוגמא לתב"ע כזו?

 

[הנועזת]

מכיר אפשרות לתוספת יחי"ד בקומה נוספת, לא ראיתי תב"ע המאפשרת חלוקה של דירת גן
יש לך דוגמא לתב"ע כזו?

בבתי קרקע בדרום תל אביב, מעל למינימום שטח חלקה, מתאפשרת חלוקה למספר יחידות דיור, זה כרוך במינימום שטח בנוי, בהוספת ממ"דים ועמידה בתקנות של הרשות המקומית.
בצפון תל אביב, מכירה מיקרים שבמסגרת קבוצת רכישה, נקנו שתיי דירות וחולקו באופן שונה בחלוקה הפנימית, בהיתר. בבן יהודה ודיזינגוף, ידוע לי על איזור של דירות מחולקות, שקיבלו היתר בעבר.
אין לי מידע מיוחד על דירות גן ,
ובכלל דירות (להבדיל מבתי קרקע) הניתנות לחלוקה חוקית הן נדירות ובדרך כלל ממוקמות באיזור ביקוש מובהקים.

 

[nicepo1]

מהנסיון שלי בראיה מהצד של בועת הנדל"ן בארה"ב ופיצוצה
נדל"ן ממונף זה השקעה נהדרת בשוק עולה והשקעה נוראית בשוק יורד
דיי דומה לשוק ההון רק פחות תנודתי ויותר ממונף,וגם שם אחרי מספיק זמן של עליות אנשים בטוחים שזה רק עולה ולא מבינים למה לא כולם נכנסים(כסף בריצפה,מתנה שזה פשע לא לנצל אותה וכו)
חייב גם להסכים שאנשים נוטים להציג(לאחרים ולעצמם) את הברוטו ולא הנטו שיכול להיות שונה מאוד.
ומנכסים שוק שעולה בחדות ליכולת שלהם לבחור נכס שהוא מציאה.

ראיתי ילד עם הון עצמי נמוך מאוד שהפך למיליונר בזמן הקולג' ומצד שני מבוגרת שהפסידה את רוב חסכונות חייה בשנתיים וחצי(עד היום עצוב לי כשאני חושב עליה בהקשר הזה).

אחרי כול זה החלק הזה הכי נכון (לדעתי):

בצניעות ובאומץ.
למה צניעות? כי גם אף אחד לא יודע הכל והמציאות שבירה, צריך להיות שמרן, לקחת מקדמיי ביטחון, להזהר לשאול להתייעץ.
למה אומץ? כי הסיבות למה לא תמיד יצוצו, הספקות תמיד יבעבעו מתחת לפניי השטח, סביבה רעילה תמיד תיקח אותך למקום של לא לעשות כלום.
והאופצייה של לא לעשות כלום, תוביל אותך בסופו של דבר לבלפור או למחאת הדיור ברוטשילד...
צריך לבחור בשלב כלשהו באיזה צד להיות,באלה שעושים, או באלה שמסבירים למה לא.

מי שלא מנסה לעולם לא יצליח.
מי שמנסה כנראה ירוויח ויפסיד,הטריק זה להיות צנוע ועקבי ולהיות מוכן גם להפסדים במידה ויגיעו(השוק לרוב עולה ולכן המומנטום לטובתך).

מה שאני לא מסכים בגישה שעלתה בשרשור(כמו שהבנתי אותה) זה שנדל"ן ממונף בארץ זה השקעה כ"כ טובה לצעיר שאין לה תחרות בכלל והיא הדבר המתבקש כמעט לכול צעיר.
לדעתי זה לא מתאים לכול אחד(נדל"ן בפרט והשקעה עצמית בכלל)
בנוסף יש אלטרנטיבות ראויות בשוק ההון.

מקווה שתרמתי משהו ותודה לסנופי על השרשור המעניין.

 

[unrealx]

ראיתי ילד עם הון עצמי נמוך מאוד שהפך למיליונר בזמן הקולג' ומצד שני מבוגרת שהפסידה את רוב חסכונות חייה בשנתיים וחצי(עד היום עצוב לי כשאני חושב עליה בהקשר הזה).

סיקרנת, יכול לפרט?

 

[דורון]

והאופצייה של לא לעשות כלום, תוביל אותך בסופו של דבר לבלפור או למחאת הדיור ברוטשילד...
צריך לבחור בשלב כלשהו באיזה צד להיות,באלה שעושים, או באלה שמסבירים למה לא.

לפני איזה 10 שנים בסיבוב נדל״ן, איזה חבר שהצענו לו להצטרף התחיל להסביר לי למה לא. פשוט חפר איזה 10-20 סיבות הזויות של כל מה שיכול להתקלקל. בסוף, שאלתי אותו, ומה אם הכל ילך טוב, ואתה בחוץ? בסוף כך היה.

 

[קפיצת הדרך]

לא רק שאני לא מסכימה, אני חושבת שזו חשיבה בעייתית שמביאה נזק (כמובן לא ברמה האישית).
אין דבר כזה יודעים לעשות כסף מנדל"ן, זו לא מתנת האלים.
מדובר בלמידה והעמקה, עבודת שטח והעזרות במומחים.
כל בן 23 יכול לעשות את זה אם הוא רציני והוא מבין שזו ריצת מרתון, ולא איזה אפיזודה של השכן אמר לי שכדאי לקנות עכשיו בכרמי גת.
זה עניין רציני צריך לעשות את המהלך הזה במסגרת תהליך של מחקר שוק, בצניעות ובאומץ.

לדעתי זו הסיבה העיקרית ש- @ת.אוקהם התכוון כשהוא כתב:

אני בהחלט מאמין שקיימים אנשים שיודעים לעשות רווחים מאוד גבוהים בנדלן, כנראה שאת אחת מהן, אני פשוט חושב שבן ה-23 הטיפוסי שירכוש דירה לא יעשה רווחים כאלו או משהו קרוב לזה.

לדעתי רוב בני ה- 23 הטיפוסיים לא יבצעו (ולא ירצו לבצע):

למידה והעמקה, עבודת שטח והעזרות במומחים.
ריצת מרתון, ולא איזה אפיזודה של השכן אמר לי שכדאי לקנות עכשיו בכרמי גת.
מחקר שוק

יכול להיות שאלייך מגיעים לייעוץ בני ה- 23 הרעבים, היזמים בנפשם שרוצים ומסוגלים ללכת בדרך הקשה ולעשות את המחקר הנדרש, או אפילו כאלה שפשוט רוצים *לעשות* ונראה שהעזרה שלך היא בדיוק המקום הזה של להראות את הדרך ולתת את הבעיטה בכיוון הנכון.

 

[הנועזת]

לפני איזה 10 שנים בסיבוב נדל״ן, איזה חבר שהצענו לו להצטרף התחיל להסביר לי למה לא. פשוט חפר איזה 10-20 סיבות הזויות של כל מה שיכול להתקלקל. בסוף, שאלתי אותו, ומה אם הכל ילך טוב, ואתה בחוץ? בסוף כך היה.

+1

 

[nicepo1]

סיקרנת, יכול לפרט?

ממש בקצרה:
צעיר שקיבל הון קטן מההורים+חסכון קטן שלו וקנה דירת פאר באזור של הקולג'.
הוא גר שם בזמן הלימודים השכיר את החדרים ועשה מסיבות,השכירות בחדרים שילמה את המשכנתא+לא מעט לביזבוזים\חיסכון.
בסוף הלימודים אחרי כמה שנים מכר את הדירה ביותר מפי 4.

אישה מבוגרת שעבדה קשה כול החיים,היגרה פעמיים בנסיבות לא קלות וחסכה כול החיים שקל לשקל.
המשפחה\חברים לחצו עליה להשקיע בנדל"ן כי כולם מרוויחים והיא עושה את טעות חייה שהכסף בתוכנית חיסכון עלובה בבנק.
אז אחרי כמה שנים היא נשברה וקנתה כמעט בתיזמון מושלם של השיא.
שנתיים שלוש אח"כ היא התייאשה ויצאה תוך כדי שהיא מפסידה את רוב חסכונותיה.

 

[הנועזת]

יכול להיות שאלייך מגיעים לייעוץ בני ה- 23 הרעבים, היזמים בנפשם שרוצים ומסוגלים ללכת בדרך הקשה ולעשות את המחקר הנדרש, או אפילו כאלה שפשוט רוצים *לעשות* ונראה שהעזרה שלך היא בדיוק המקום הזה של להראות את הדרך ולתת את הבעיטה בכיוון הנכון.

העלת חיוך על שיפתותיי...
אני חושבת שיש פערי מידע לבני ה20+,
שגורמים להם לחשוב שאין מוצא ואין דרך לצאת מהעליבות של מירוץ העכברים.
המשכורות הנמוכות, האבטלה, יוקר המחיה, יוקר הנדל"ן, אי הוודאות,
כל אלו מנתבים אותם לעולם של בריחה הרווי בהנאות רגעיות, בו פשוט אין מחר.

ליוותי חמד של בחור בן 27, מרוויח 12 אש"ח ברוטו וגר עם ההורים, עוד מקרה של סחרור חובות.
כל סופש הוא והחברים שלו יוצאים כשכל אחד מוריד אלף ש"ח במקרה הטוב, על יציאות פרועות של אלכוהול סמים ומסעדות,
הלחץ החברתי של החברים בנוסף לחברה בת 22 שכל מה שהיא רוצה זה לכייף, דוחפים אותו שוב ושוב לאותו מעגל.
אגב אותו לצערי, לא הצלחתי להציל מעצמו. ההחלטה לנהוג אחרת דורשת עמוד שדרה, שלא לכל אחד יש אותו.

השרשור הזה ובבוא העת האתר מטרתו, להראות שיש דרך אחרת.
הדרך הזו היא לא סלולה ויתכנו בה גם תקלות, שלא יובן אחרת.
אבל עם זאת, הבניה וההתמדה יוצרים נתיב מילוט מחוסר אונים והקורבניות, הנמצאת באוויר.
לכל אחד המשתייך לדור הזה שיש המגדירים אותו כדור אבוד, נתונה הבחירה להיות אריה בתוך ים הכבשים.

 

[הנועזת]

אישה מבוגרת שעבדה קשה כול החיים,היגרה פעמיים בנסיבות לא קלות וחסכה כול החיים שקל לשקל.
המשפחה\חברים לחצו עליה להשקיע בנדל"ן כי כולם מרוויחים והיא עושה את טעות חייה שהכסף בתוכנית חיסכון עלובה בבנק.
אז אחרי כמה שנים היא נשברה וקנתה כמעט בתיזמון מושלם של השיא.
שנתיים שלוש אח"כ היא התייאשה ויצאה תוך כדי שהיא מפסידה את רוב חסכונותיה.

טוב שהבאת את הדוגמה הזו, זו בדיוק הצרה ממנה צריך להזהר ואני חוזרת על כך שוב ושב.
דירה להשקעה זו לא מילת קסם, צריך לערוך מחקר שוק מעמיק שיוביל לרכישה שמשרתת אותנו.
במידה ולא באים עם תוכנית עיסקית סדורה בנוגע לתשואה, תזרים חיובי ועליית ערך,
ההשקעה הזו יכולה להוות התחייבות בדיוק כמו דירת מגורים,
מה שהופך אותה לנטל בטח ובטח בגיל מבוגר.

 

[unrealx]

אישה מבוגרת שעבדה קשה כול החיים,היגרה פעמיים בנסיבות לא קלות וחסכה כול החיים שקל לשקל.
המשפחה\חברים לחצו עליה להשקיע בנדל"ן כי כולם מרוויחים והיא עושה את טעות חייה שהכסף בתוכנית חיסכון עלובה בבנק.
אז אחרי כמה שנים היא נשברה וקנתה כמעט בתיזמון מושלם של השיא.
שנתיים שלוש אח"כ היא התייאשה ויצאה תוך כדי שהיא מפסידה את רוב חסכונותיה.

ממתי אפשר להפסיד סכום כ"כ גדול בנדל"ן בארץ? המחירים אף פעם לא ירדו דרסטית כמו שאתה מתאר לאורך תקופה ארוכה

טוב שהבאת את הדוגמה הזו, זו בדיוק הצרה ממנה צריך להזהר ואני חוזרת על כך שוב ושב.
דירה להשקעה זו לא מילת קסם, צריך לערוך מחקר שוק מעמיק שיוביל לרכישה שמשרתת אותנו.
במידה ולא באים עם תוכנית עיסקית סדורה בנוגע לתשואה, תזרים חיובי ועליית ערך,

אני בדיוק במצב שאני מנסה לגבש תכנית בעיר מגורי. אני לא מחפש תזרים חיובי אלא תשואה, יכולה לפרט איך בדיוק את מכינה תכנית עסקית סדורה ומה היא כוללת?

 

[cypriano de rore]

המחירים אף פעם לא ירדו דרסטית כמו שאתה מתאר לאורך תקופה ארוכה

בדקת את מה שאתה אומר?
תסתכל על מחירי הנדלן בין השנים 1995-2008. וזו לא התקופה היחידה...

 

[אחד שלא יודע]

בדקת את מה שאתה אומר?
תסתכל על מחירי הנדלן בין השנים 1995-2008. וזו לא התקופה היחידה...

זו בדיוק הסיבה ל:

אני חושבת שיש פערי מידע לבני ה20+,
שגורמים להם לחשוב שאין מוצא ואין דרך לצאת מהעליבות של מירוץ העכברים.
המשכורות הנמוכות, האבטלה, יוקר המחיה, יוקר הנדל"ן, אי הוודאות,
כל אלו מנתבים אותם לעולם של בריחה הרווי בהנאות רגעיות, בו פשוט אין מחר.

קשה לנו "האנשים הפשוטים" לתאר משבר שיגרום לקריסה שכזו.
הממשלה עושה הכל בשביל שהבועה תשמר.